BazlrklikllM.loi r;;im~ltldfilln.-.""""""""'...w._. E 18. März 2CQ9. R-Nr.

Transkript

1 Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschluss Nr Schwyz, 10. März 2009/ bz BazlrklikllM.loi r;;im~ltldfilln.-.""""""""'...w._ E 18. März 2CQ9 R-Nr. kantonschwyzcj 0 0 Bezirk Einsiedeln: Gestaltungsplan "Grossmorgen", Einsiedeln Genehmigung 1. Sachverhalt 1.1 Mit Beschluss Nr. 666 vom 19. November 2008 (Eingang 27. November 2008) hat der Bezirksrat Einsiedeln den Gestaltungsplan "Grossmorgen" erlassen und dem Regierungsrat zur Genehmigung unterbreitet. Die öffentliche Auflage erfolgte vom 5. September bis 25. Sep tember 2008 (Amtsblatt Nr. 36, Seite 1851). Innert Frist gingen keine Einsprachen ein. Gegen den Erlassbeschluss liegen keine Beschwerden vor. 1.2 Nebst dem Erlassbeschluss wurden folgende Dolwmente eingereicht (alle vom 25. August 2008): Plan Nr Gestaltungsplan, Massstab 1 : 500 (verbindlich); Plan Nr Schnitte & Grundrissschema, Massstab 1 : 500 (verbindlich); - Sonderbauvorschriften (verbi nd Iich); Erläuterungsbericht (orientierend); Plan Nr Richtprojekt Untergeschoss, Massstab 1 : 200 (orientierend); Plan Nr Richtprojekt Erdgeschoss, Massstab 1 : 200 (orientierend); Plan Nr Richtprojekt ObergescllosS, Massstab 1 : 200 (orientierend); Plan Nr Richtprojekt Dachgeschoss, Massstab 1 : 200 (orientierend); diverse PerspeJ<tiven; Datenblatt. 1.3 Auf Einladung des Amtes für Raumentwicklung äusserte sich das Umweltdeparte ment am 22. Dezember 2008 zur Genehmigungseingabe. Das ebenfalls zum Mitbericht eingeladene Baudepartement brachte mit E Mail vom 22. Dezember 2008 keine Bemerkungen vor. 1.4 Die Überprüfung des Gestaltungsplans ergibt unter Hinweis auf 28 Abs. 2 Planungs- und Baugesetz des Kantons Schwyz vom 14. Mai 1987 (SRSZ , PBG): Verfahren Das Areal untersteht der Gestaltungsplanpflicht. Die Gesuchstellerin ist gleichzeitig Grundeigentlimerin. Die Verfahrensvoraussetzungen nach 30 PBG sind erfüllt.

2 1.4.2 Situation Das Gestaltungsplanareal mit einer Fläche von rund 8249 m' liegt vollständig in der Wohnzone W3. Das Areal grenzt im Nordwesten an die Grossmorgenstrasse, im Nordosten an die Spitalstrasse und im Südosten an die Grotzenmühlestrasse. Die Erschliessung erfolgt über die Grossmorgenstrasse. Die Besucherparkfelder sind oberirdisch, die übrigen Parkplätze unterirdisch angeordnet. In den drei Baubereichen "A" bis "G" sind insgesamt vier bis sieben Baukörper zulässig. Der Baubereich "D" ist für eingeschossige Nebenbauten, Gemeinschaftsräume und offene Unterstände vorgesehen. Die Anordnung der Bauten ergibt eine hofartige Randbebauung, womit ein ansprechender Innenhof geschaffen werden kann Vorteile Der Gestaltungsplan "Grossmorgen" weist im Vergleich zur Regelbauweise folgende Vorteile aus (unter Hinweis auf 24 Abs. 3 PBG, Art. 84 BauR und Art. 18 SBV), konzentrierte Bebauung mit grosszügigem Innenhof; - flächensparende, zusammengefasste Verkehrserschliessung; grösste nte iis unterird ische Parkieru ng; attraktive Erschliessung für Fuss- und Radverkehr; gute Wegerschliessung für die Öffentlichkeit; einheitliche, zeitgemässe architektonische Gestaltung; Minergie-P Standard Ausnahmen Im Gestaltungsplan werden folgende Ausnahmen von der Regelbauweise beansprucht (unter Hinweis auf 24 Abs. 2 PBG, Art. 84 BauR und Art. 17 SBV), Erhöhung der Oberbauungsziffer von 24 % auf 28 %; Reduktion des gestaltungsplaninternen Gebäudeabstandes auf 5.0 m; Erhöhung der zulässigen Gebäudelänge von 40 m auf maximal m; - Alltive- und passive Sonnenenergienutzung (Kollektoren und Fotovoltaik) auch ausserhalb der Baubereiche Gebäude- und Firsthöhen Zur Definition der zulässigen Gebäude- und Firsthöhen wurden in Art. 5 SBV und auf dem Plan Nr "Schnitte & Grundrissschema" Höhenkoten eingeführt. Dies steht im Widerspruch zur kantonalen Regelung, wonach die Gebäudehöhe vom ausgemittelten gewachsenen Boden in der Fassadenmitte bis zum Schnittpunkt der Fassade mit der Dachhaut zu messen ist. Eine Abschätzung aus den Planunterlagen ergibt, dass bei Anwendung der kantonal geregelten Messweise in Einzelfällen externe Abstandsunterschreitungen nicht ausgeschlossen werden können Attikageschoss Auf den geplanten Bauten sind so genannte Attikageschosse vorgesehen, welche auf einer Längsseite (auf Mellr als einem Drittel der Fassadenlänge) jeweils um weniger als das Mass ihrer Höhe von der Hauptfassade zurückgesetzt werden sollen. Aus Art. 17 SBV und aus dem Plan Nr "Schnitt- und Grundrissschema" ist zu schliessen, dass derartige Dachgeschosse nicht an die Gebäudehöhe angerechnet werden sollen. Dies steht im Widerspruch zur kantonalen Regelung in 60 Abs. 3 PBG. - 2-

3 1.4.7 Nebenbauten In Art. 14 SBV in Verbindung mit Art. 17 SBV wird definiert, dass Nebenbauten eine Fläche von maximal 180 m 2 aufweisen dürfen. Dies steht im Widerspruch zu 61 Abs. 1 PBG, worin Nebenbauten auf eine Maximalfläche von 60 m 2 begrenzt bleiben Überbauungsziffer Gemäss Art. 11 SBV können bei den Sitzplätzen im Balkonbereich und auf den Attikageschossen unbeheizte Wintergärten erstellt werden, welche nicht der Überbauungsziffer angerechnet werden Umweltschutz Das Umweltdepartement bringt vor, dass im Baubewilligungsverfahren auf eine GEP-konforme Entwässerung zu achten sei. Zudem macht es darauf aufmerksam, dass das Gestaltungsplanareal im Gewässerschutzbereich Au liegt. Für Bauten im Untergrund sei eine Bewilligung nach Art. 19 GSchG (Gewässerschutzgesetz) erforderlich. Das Umweitdepartement nimmt an, dass insbesondere für den Bau der Tiefgarage ein geologisches Gutachten erstellt wird. Das Amt für Umweltschutz veriangt, dass ihm ein Exemplar dieses Gutachtens zugestellt wird, was eine Beurteilung des Baugesuchs erleichtern und damit das Baubewilligungsverfahren beschleunigen werde. 2. Erwägungen 2.1 Gemäss 30 Abs. 5 PBG sind Gestaltungspläne durch den Regierungsrat zu genehmigen. Er hat diese auf ihre Rechtmässigkeit und Übereinstimmung mit den kantonalen Plänen und Vorschriften zu prüfen. 2.2 Die im kantonalen Planungs- und Baugesetz geltenden Messweisen sind für den Erlass kommunaler Bauvorschriften verbindlich (unter Hinweis auf 31 VVzPBG). Der Gestaltungsplan weicht bezüglich der Definition der Gebäudehöhe, des Attikageschosses und der Nebenbauten von der kantonalen Messweise ab. Mit Blick auf die landesweit laufenden Bestrebungen, die Baubegriffe zu harmonisieren und die Bewilligungsverfahren zu vereinfachen und zu beschleunigen wird der Bezirksrat eingeladen, in Gestaltungsplänen künftig konsequentdiekantonalen Messweisen anzuwenden. ---"..."""..".,.,,,,,..,...,,.. '''...,,, Die im Gestaltungsplan Grossmorgen über Koten definierte Gebäudehöhe ist mit den verbindlichen Quer- und Längsprofilen im Massstab 1 : 500 lückenlos und widerspruchsfrei dokumentiert und im Baubewilligungsverfahren ohne Weiteres umsetzbar. Es wird daher auf die Anpassung des Gestaltungsplans und der Sonderbauvorschriften verzichtet. Um Widersprüche zum Übergeordneten Recht zu vermeiden, ist bei der Ermittlung der externen Grenz- und Gebäudeabstände jedoch die kantonale Messweise anzuwenden. 2.4 Dachgeschosse, die (mit Ausnahme von maximal einem Drittel der Fassadenlänge) auf der Längsseite nicht mindestens um das Mass ihrer Höhe von der Gebäudehauptfassade zurückgesetzt werden, gelten nicht als Attikageschosse im Sinne von 60 Abs. 3 PBG. Sie sind an die Gebäudehöhe anzurechnen. Der Bezirksrat wird eingeladen, dies im Ballbewilligungsverfahren zu berücksiclltigen. 2.5 Nebenballten sind gegenüber Hauptbauten privilegiert, indem sie einen geringeren Grenzabstand einzuhalten haben und von der Anwendung der Gebäudeabstandvorschriften dispensiert sind. Gemäss kantonaler Definition dürfen Nebenbauten jedoch eine maximale Fläche

4 von 60 m 2 aufweisen (unter Hinweis auf 61 PBG). Dies ist bei der Umsetzung des Gestaltungsplans zu berücksichtigen. So genannte Nebenbauten, welche die Fläche von 60 m 2 überschreiten, haben gegenüber externen Grundstücken und Gebäuden die ordentlichen Abstände für Hauptbauten einzuhalten. Der Bezirksrat wird eingeladen, dies im Baubewilligungsverfahren zu berücksichtigen. \ 2.6 In Art. 62 BauR ist die maximal zulässige Überbauungsziffer abschliessend geregelt. In der W3-Zone gilt für Hauptbauten eine Überbauungsziffer von 24 %, welche bei Gestaltungsplänen bis maximal auf 28 % erhöht werden kann. Dieser Gestaltungsplanbonus wurde ausgeschöpft. Bei dem vom Bezirksrat bewilligten Dispens, wonach Wintergärten nicht an die Überbauungsziffer angerechnet würden, handelt es sich faktisch um eine zusätzliche Erhöhung der Überbauungsziffer. Diese Regelung verletzt kommunales Recht und kann nicht genehmigt werden. Die Realisierbarkeit der geplanten Überbauung ist damit nicht in Frage gestellt. Der Bezirksrat wird eingeladen, in Art. 11 SBV den Teilsatz. (...) "und werden nicht zur Ausnützung (Überbauungsziffer) gezählt." zu streichen. Die bereinigten Sonderbauvorschriften sin-ifdem Amt für Raumentwicklung innert zwei Monaten in mindestens je dreifacher Ausführung zum Anbringen des Genehmigungsvermerks nachzureichen. 2,7 Nicht verschmutztes Abwasser ist nach den Anordnungen der kantonalen Behörden versickern zu lassen. Erlauben die örtlichen Verhältnisse dies nicht, so kann es mit Bewilligung der kantonalen Behörde in ein oberirdisches Gewässer eingeleitet werden. Dabei sind nach Möglichkeit Rückhaltemassnahmen zu treffen, damit das Wasser bei grossem Anfall möglichst gleichmässig abfliessen kann (unter Hinweis auf Art. 7 GSchG, Gewässerschutzgesetz, SR 814,20). Der Gemeinderat wird in diesem Sinne eingeladen, im Baubewiliigungsverfahren für eine gesetzeskonforme Entwässerung besorgt zu sein. Zudem ist dem Amt für Umweltschutz ein geologisches Gutachten zuzustellen, sofern ein solches erstellt wird. 2,8 Unter Berücksichtigung der oben stehenden Ausführungen erweist sich der Gestaltungsplan "Grossmorgen" weder als rechtsfehlerhaft noch als unangemessen, Die Ausnahmen sind mit den kantonalen und kommunalen Vorschriften vereinbar ( 24 Abs. 2 PBG und Art. 53 BauR). Der Gestaltungsplan kann genehmigt werden, Beschluss des Regierungsrates 1. Der Gestaltungsplan "Grossmorgen" wird im Sinne der Erwägungen und unter Auflage der Ziffer 2 und unter Vorbehalt der Ziffer 3 genehmigt. 2. Der Bezirksrat wird eingeladen, die Sonderbauvorschriften im Sinne der Erwägungen bereinigen zu lassen (Koordination durch das Amt für Raumentwicklung), 3, Vorbehalten bleibt das ordentliclle Baubewilligungsverfahren, insbesondere die Ermittlung und Einhaltung der ordentlichen Abstände im Sinne der Erwägungen und eine gewässersch utzgesetzlwnforme Entwässerung, 4, Publikation der Genehmigung im Amtsblatt. 5, Der Bezirksrat hat eine Staatsgebühr von Fr zu entrichten. Diese kann der Gesuchstellerin weiterverrechnet werden, - 4 -

5 6. Zustellung: Bezirksrat Einsiedeln (2, für sich und die Gesuchstellerin, unter Kostenerhebung von Fr ); Baudepartement; Umweltdepartment; Amt für Raumentwicklung (unter Rückgabe der Akten); Baugesuchszentrale; Staatskanzlei (Redaktion Amtsblatt). Im Namen des Regierungsrates: /' D, G,~tffm,"" Ificct4'>o- Peter Gander, Staatsschreiber - s-

6

7 Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschluss Nr. 1098/2009 Schwyz, 20. Oktober bz kantonschwyzc:l[] 0 Bezirk Einsiedeln: Gestaltungsplan "Grossmorgen", Einsiedeln Genehmigung einer Änderung 1. Sachverhalt 1.1 Mit Beschluss Nr. 325 vom 17. September 2009 (Eingang 22. September 2009) hat der Bezirksrat Einsiedeln eine Änderung des Gestaltungsplans "Grossmorgen" erlassen und dem Regierungsrat zur Genehmigung unterbreitet. Gegen den Erlassbeschluss liegen keine Beschwerden vor. 1.2 Eingabe Mit dem Erlassbeschluss wurden folgende verbindlichen Unterlagen eingereicht (beide mit Revisionsdatum vom 9. September 2009): - Plan Nr "Schnitte & Grundrissschema", Massstab 1 : 500; - Sonderbauvorschriften. 1.3 Die Überprüfung der Gestaltungsplanänderung ergibt unter Hinweis auf 28 Abs. 2 Planungs- und Baugesetz des Kantons Schwyz vom 14. Mai 1987 (SRSZ , PBG): Verfahrensvoraussetzungen Das Areal untersteht der Gestaltungsplanpflicht. Die Gesuchstellerin ist gleichzeitig Grundeigentümerin. Die Verfahrensvoraussetzungen nach 30 PBG sind erfüllt Änderung Im Gestaltungsplan "Grossmorgen" sind Dachgeschosse vorgesehen, welche aus energetischen Gründen auf einer Längsseite jeweils um weniger als das Mass ihrer Höhe von der Hauptfassade zurücl<versetzt sind. Mit RRB Nr. 221 vom 10. März 2009 wies der Regierungsrat darauf hin, dass derartige Dachgeschosse nicht als Attikageschosse gelten und dass sie an die Gebäudehöhe anzurechnen sind. Im Baubewilligungsverfahren hat sich gezeigt, dass die gemäss rechtskräftigem Gestaltungsplan zulässige Gebäudehöhe nicht eingehalten werden kann. Das Amt für Raumentwicklung empfahl

8 der Bauherrschaft auf entsprechende Anfrage, nicht die kantonai geregelte Messweise für die Gebäudehöhe zu ändern, sondern die Gebäudehöhe so zu definieren, dass sich das geplante Vorhaben reaiisieren lässt (Schreiben vom 14. Mai 2009). Mit der vorliegenden Eingabe wird dieser Empfehlung nachgekommen. 1.4 Vorteile, Ausnahmen Mit der Gestaltungspianänderung werden im Vergleich zur genehmigten Fassung keine weiteren Ausnahmen von der Regelbauweise beantragt. Es werden auch keine zusätzlichen Vorteile ausgewiesen. 2. Erwägungen 2.1 Gemäss 30 Abs. 5 PBG sind Gestaltungspläne durch den Regierungsrat zu genehmigen. Er hat diese auf ihre Rechtmässigkeit und Übereinstimmung mit den kantonalen Plänen und Vorschriften zu prüfen. Dies trifft auch für Gestaltungsplanänderungen zu. 2.2 Bei der Gestaltungsplanänderung handelt es sich lediglich um eine redaktionelle Anpassung der Sonderbauvorschriften und der Pläne an die kantonale Messweise, die materiell keine Auswirkungen auf Dritte hat. Es ist somit nicht zu beanstanden, dass der Bezirksrat auf eine Wiederholung des Auflageverfahrens verzichtet hat. 2.3 Die Änderung des Gestaitungsplanes "Grossmorgen" erweist sich weder als rechtsfehlerhaft noch als unangemessen. Sie kann genehmigt werden. Beschluss des Regierungsrates 1. Die Änderung des Gestaltungsplanes "Grossmorgen" wird im Sinne der Erwägungen genehmigt. 2. Publikation der Genehmigung im Amtsblatt. 3. Das ordentliche Baubewilligungsverfahren bleibt vorbehalten. 4. Der Bezirk Einsiedeln hat eine Staatsgebühr von Fr zu bezahlen. Diese kann der Gesuchstelleri n weiterverrechnet werden. 5. Zustellung: Bezirksrat Einsiedeln (2, unter Beilage von je zwei unterzeichneten Exemplaren der Eingabeakten sowie unter Kostenerhebung von Fr ); Amt für Raumentwicklung (unter Beilage je eines unterzeichneten Exemplars der Eingabeakten sowie unter Rückgabe der übrigen Akten); Baugesuchszentrale; Staatskanzlei (Redaktion Amtsblatt). Im Namen ~ /V"LA<4 4v. Peter Gander, Staatsschreiber - 2 -