Lagebericht des Vorstandes

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1 Lagebericht des Vorstandes Allgemeines Die positive Entwicklung von 2010 konnte in 2011 fortgesetzt werden: Objektein- und verkäufe, Umschuldungen und die Fortführung des Bauträgergeschäfts haben in 2011 für einen positiven Abschluss gesorgt und darüber hinaus eine Grundlage für positive Abschlüsse in den nächsten Jahren gelegt. Unser altes Kerngeschäft, aus Einzelimmobilien passgenau zu den Vorgaben der Auftraggeber Portfolios in Zweckgesellschaften zusammenzustellen und als Share-deal zu verkaufen, ist als Folgewirkung der Finanzmarktkrise nahezu komplett eingebrochen. Aus diesem Grund konzentrieren wir uns seit 2011 auf zwei Geschäftsfelder: 1. Einkauf und Optimierung von unterbewerteten Immobilien mit Potenzial 2. Projektentwicklung Bei dem unter 1 genannten Geschäftsfeld kaufen wir mit der Unterstützung von Partnerkapital oder als Dienstleister ausschließlich für einen oder mehrere Investoren Immobilien bevorzugt in Berliner Lagen, um das Potenzial im Bereich unterlassener Instandhaltung, Vermietung oder Positionierung der Immobilie kurzfristig zu heben, um sodann als share deal oder asset deal an Investoren ein sicheres Investment veräußern zu können. Unser Erfolg mit dem Projekt Grünen 9 hat gezeigt, dass wir auf die richtige Nische gesetzt haben, die wir weiter ausbauen wollen und werden. Derzeit sind 5 Grundstücke in der Akquisitionsphase, die wir mit Partnerkapital oder als reiner Dienstleister für Investoren prüfen. Durch den allgemeinen Vertrauensverlust in den Euro erlebt das Immobilien- Investment nach der Krise 2008 / 2009 eine Renaissance sowohl bei institutionellen als auch bei privaten Anlegern bis hin zum selbstnutzenden Käufer einer Eigentumswohnung. Hinzu kommt, dass der traditionelle Zielmarkt der GRETA Berlin sowohl im Bereich der Durchschnittsmieten bemerkenswert als auch insbesondere bei kleinen Wohnungen in Innenstadtlagen besonders rasant zugelegt hat. So kommt es, dass sowohl die Jahresmietenmultiplikatoren als auch die Mieten selbst und damit die Kaufpreise erheblich steigen

2 Was erfreulich ist für Immobilienbesitzer wird problematisch für einkaufende Dienstleister wie die GRETA AG, da günstige Gelegenheiten immer schwieriger zu finden sind. Dank unseres dichten Informationsnetzes in der Stadt haben wir aber immer wieder Chancen auf dem Tisch, die wir aber nur dann realisieren werden, wenn unser Partnerkapital Investitions-Entscheidungen mit trägt. Konkret: unsere Projekte und Objekte Bei dem Projekt Grüne 9 in der Sömmeringstraße in Berlin Charlottenburg konnten wir an die guten Zahlen des letzten Jahres anschließen. Das Projekt ist voll platziert, der Bau sowohl kosten- als auch zeitmäßig im Plan und die ersten Wohnungen werden im ersten Halbjahr übergeben werden. Nur für eine kurze Zeit war die Greta AG Mehrheits-Gesellschafterin einer Gesellschaft, die drei Pflegeimmobilien in guten West-Berliner Lagen ihr Eigentum nennt. Der Anteil konnte innerhalb kürzester Zeit an eine Stiftung gewinnbringend veräußert werden. Für das Gewerbezentrum in Mainz konnte nunmehr endlich eine Umfinanzierung gefunden werden, die es uns ermöglicht hat, neue Mietverträge für das komplette Zentrum zu verhandeln, die in 2012 erhebliche Investitionen in den Bau erfordern werden. Nach der Revitalisierung ist geplant, sich von dem Investment durch eine Veräußerung zu trennen. Unser Objekt in Salzgitter konnte umfinanziert werden, so dass der stabile Cashflow dieser Immobilie langfristig gesichert ist. Das Objekt in Kassel hat eine Mietanhebung und die Neupositionierung der Mieterschaft gut verkraftet und gehört so auch zu den starken Cashflows im Portfolio. Die Verwaltung für das Objekt in Bremen haben wir selbst übernommen, nachdem mit dem letzten Verwalter wenig gute Erfahrungen gemacht worden sind. Seitdem ist der Cashflow auch hier wieder in prognostizierter Höhe vorhanden. Das Objekt in Schneeberg erfreut uns allen Unkenrufen zum Trotz weiterhin mit einem Vermietungsstand zwischen 97 und 100%.

3 Nun komme ich zu den Zahlen: Im Konzernabschluss 2011 sind erstmals folgende Beteiligungsgesellschaften einbezogen worden: Greta 81. Vermögensverwaltungs GmbH Fabricius 101. Vermögensverwaltungs GmbH Der konsolidierte Abschluss weist im Konzern einen Gewinn in Höhe von ,60 aus. Dieser Gewinn ist im operativen Bereich entstanden. Wenn man periodenfremde Aufwendungen und Erträge außen vor lässt, beträgt der Überschuss ,52. Der Bilanzverlust reduziert sich mit diesem Überschuss auf ,38. Der Vortrag des Bilanzverlustes ist im Wesentlichen durch Abschreibungen bei der Bewertung des Immobilienbestandes im Jahr 2009 entstanden. Die Konzernbilanzsumme beträgt zum ,71 Mio. Der Bereich des Sachanlagevermögens ist in dieser Bilanz durch die Einbeziehung des seit Jahren in der Entwicklung befindlichen Grundstücks Sömmeringstraße im Rahmen der Fabricius 101. Vermögensverwaltungs GmbH auf 11,2 Mio gestiegen. Da die in der Sömmeringstraße erstellten Wohnungen in 2012 veräußert werden, wird sich diese Zahl wieder erheblich reduzieren. Die in den Vorräten ausgewiesenen Grundstückswerte der konsolidierten Tochtergesellschaften belaufen sich auf 28,1 Mio.. Die Position umfasst dabei die in den Tochtergesellschaften ausgewiesenen Grundstücke sowie den durch die Konsolidierung entstandenen Ausgleichsposten Mehrwert Beteiligungen. Die Forderungen aus Lieferung und Leistung belaufen sich auf ca ,00. Die Position Sonstige Vermögensgegenstände hat sich auf 3 Mio gering erhöht, unter den Vorräten sind auch im Jahr 2011 die an die Versorgungsträger geleisteten Betriebskosten ausgewiesen, die von den Mietern der Immobilienprojekte geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen werden als Erhaltene Anzahlungen passiv ausgewiesen. Aus der Abrechnung dieser beiden Positionen ergibt sich ein Saldo zugunsten der Gesellschaft in Höhe von etwa ,00, dieser Wert kann sich aber noch etwas reduzieren, weil

4 Leerstände vorhanden sind oder Nachforderungen an die Mieter nur mit erheblichem zusätzlichen Aufwand durchzusetzen sind. Der Vorstand hat intensiv auf die Verwaltungen eingewirkt, zukünftig stärker darauf zu achten, dass die Betriebskostenvorauszahlungen die anfallenden Betriebskosten decken, damit es nicht zu diesen Nachforderungen kommt. Zum Jahreserfolg beigetragen hat ein Beteiligungsverkauf. Hier wurde ein Überschuss in Höhe von ca. 1,7 Mio realisiert. Die Bauarbeiten für das Neubauprojekt in Berlin-Charlottenburg (Sömmeringstraße) wurden planmäßig fortgesetzt, die vollständig veräußerten Wohnungen werden Ende 2012 und Anfang 2013 an die Erwerber übergeben. Das auf der Passivseite ausgewiesene Eigenkapital lag zum bei 7,8 Mio und ist durch den Gewinn 2011 auf 8,3 Mio gestiegen, das ergibt eine Eigenkapitalquote in Höhe von 18,16 %. Dieser Wert liegt zwar unter dem des Vorjahres, dies ist aber darauf zurückzuführen, dass weitere Gesellschaften in den Konzernabschluss einbezogen worden sind. Die Gesellschaft hat weiterhin das Ziel, wieder eine Eigenkapitalquote von 30 % zu erreichen. Die Rückstellungen sind fast unverändert geblieben, sie werden mit 1 Mio ausgewiesen. Die Rückstellungen setzen sich zusammen aus den Kosten für die Erstellung und Prüfung der Jahresabschlüsse in Höhe von ,00, Rückstellung für nachlaufende Betriebskosten in Höhe von ,00 sowie ,00 für nachlaufende Betriebsausgaben. Noch immer offen sind die Tantiemen für das Kalenderjahr 2007 in Höhe von ,00. Im Jahr 2011 wurde die vom Betriebsstättenfinanzamt der Organmutter Greta AG durchgeführte Betriebsprüfung für die Kalenderjahre bis 2009 abgeschlossen. Nachzahlungen zur Umsatzsteuer in Höhe von ,00 sind im Jahr 2011 geleistet worden. Es läuft noch die durch das Finanzamt f. Körperschaften in Berlin durchgeführte Betriebsprüfung für die Konzerntöchter. Der steuerliche Verlustvortrag wird nach den Planungen in den nächsten 5 Jahren für geplante steuerliche Überschüsse der Gesellschaft verbraucht werden.

5 Deshalb hat die Gesellschaft die Möglichkeit der Aktivierung der latenten Steuern aus dem Verlustvortrag ausgenutzt. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten betrugen 15,27 Mio. und bewegten sich damit auf Vorjahresniveau. Die Verbindlichkeiten werden laufend bedient. Rückstände sind nicht vorhanden. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen beliefen sich zum auf ,00. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betragen zum ,5 Mio. Der von den Hauptaktionären gewährte Zinsverzicht mit Besserungsklausel wurde bis zum verlängert. Im Bereich der Sonstigen Verbindlichkeiten ergab sich eine Erhöhung auf 8,9 Mio. In 2011 lagen die Umsatzerlöse im Konzern mit 8,2 Mio. über dem Vorjahreswert. Die Umsätze wurden aus der Veräußerung von Beteiligungen des Anlagevermögens in Höhe von 4,6 Mio, aus laufenden Mieteinnahmen der im Umlaufvermögen ausgewiesenen Objekte in Höhe von 1,5 Mio erzielt. Grundstücksveräußerungen sind in Höhe von 1,5 Mio in den Umsatzerlösen enthalten, außerdem sind ca ,00 als Honorare erzielt worden. Weitere ,00 sind sonstige Erlöse. Bestandsveränderungen reduzieren das Ergebnis um 1,6 Mio. In Höhe von ,00 handelt es sich hier um den Abgang der Buchwerte der veräußerten Eigentumswohnungen in der Reichenberger Straße, der Abgang des Grundstücks Kirchstraße in Leipzig ist mit 1,3 Mio enthalten. Der Rest von ca ,00 betrifft Bestandsveränderungen der Betriebskosten. Die sonstigen betrieblichen Erträge weisen im Jahr ,00 aus. Hierin enthalten ist die Zuschreibung der Beteiligung an der Greta 4. Vermögensverwaltungs GmbH in Höhe von ca ,00.

6 Der Personalaufwand lag im Kalenderjahr 2011 bei ,00. Die Abschreibungen reduzierten sich auf etwa ,00, die sonstigen betrieblichen Aufwendungen lagen in 2011 bei 4,5 Mio. Hierin enthalten ist der Abgang der Beteiligung an der GRC Properties II GmbH in Höhe von 2,9 Mio. In 2011 lag die durchschnittliche Inanspruchnahme von Fremdkapital in etwa auf dem Niveau des Vorjahres, die Zinsaufwendungen beliefen sich auf ,00, diesem Aufwand standen Erträge aus Zinsen in Höhe von ,00 gegenüber. Allerdings ist natürlich zu beachten, dass die von den privaten Darlehensgebern gewährten Zinsverzichte mit Besserungsklausel auch 2011 die Zinsbelastung reduziert hatten. Für das Kalenderjahr 2012 ist zunächst eine Verlängerung dieses Moratoriums vereinbart worden. Allerdings kann sich bei der weiteren Stabilisierung der Geschäftslage und Verbesserung der Ertragslage ergeben, dass die Zinsverzichte für 2012 nicht mehr greifen und sogar die vereinbarten Nachzahlungen für den Zeitraum seit dem abgerechnet werden können. Insgesamt konnte in 2011 wieder ein Gewinn erzielt werden, der mit ,60 (vor Einstellung latenter Steuern) etwa 2,63 % des Grundkapitals erreicht. Unter Berücksichtigung des Verlustvortrags verbleibt ein Konzernbilanzverlust von ,38. Der Jahreserfolg der AG beträgt ,29. Mit den Aussichten für den Immobilienmarkt in Berlin und den kalkulierten höheren Erträgen aus den eigenen Investitionsvorhaben erscheint es realistisch, den steuerlichen Verlustvortrag innerhalb der nächsten 5 Jahre zu verbrauchen und durch eigene Investitionen und die Entwicklung von Immobilien für Investoren in einem angemessen Zeitraum von 6-8 Jahren auch den vorhanden Bilanzverlust auszugleichen. Im März 2012 Der Vorstand