NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg

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1 NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg Ausgabe 05/2011 Wohnungseigentumsrecht: Wer schuldet die Mietnebenkosten-Abrechnung bei Verwalterwechsel? Soweit im Verwaltungsvertrag nicht anders geregelt, muss der Wohnungsverwalter keine Nebenkostenrechnung erstellen, wenn der Verwaltungsvertrag vor dem vertraglichen Zeitpunkt der Abrechnungslegung geendet ist. (LG Bonn, , Az. 8 S 286/09) Nach Ablauf der Verwaltungstätigkeit weigert sich der ausscheidende Verwalter eines Mietshauses die Betriebskostenabrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr zu erstellen. Der Eigentümer beauftragt einen Dritten, diese Betriebskostenabrechnung zu fertigen. Die dafür anfallenden Kosten in Höhe von 1.254,70 verlangt der Eigentümer vom ausgeschiedenen Verwalter im Wege des Schadensersatzes erstattet. Entscheidung: Das Landgericht Bonn weist die Klage ab. Der zwischen den Parteien geschlossene Verwaltervertrag treffe für die Zeit nach Ablauf der Verwaltertätigkeit keine Regelung, ob der ausscheidende Verwalter noch die Nebenkostenabrechnung zu erstellen habe. Maßgeblich ist deshalb der hypothetische Parteiwille. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Nebenkostenabrechnung für ein Wirtschaftsjahr erst im Folgejahr erstellt werden könne, weil vorher die erforderlichen Unterlagen nicht vollständig vorliegen. Dem Verwalter würde mithin bei einer solchen Auslegung des Verwaltervertrages eine nachvertragliche Pflicht auferlegt. Eine solche Regelung dürfte aber nur in Ausnahmefällen gewollt sein. Da es sich bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung um einen bedeutsamen Bereich handele, der nicht selten zu Konflikten zwischen dem Eigentümer und den Mietern führe, sei der Eigentümer im besonderen Maße daran interessiert, dass diese Arbeit mit höchster Sorgfalt ausgeführt werde. Darauf könne er sich aber bei dem bisherigen Verwalter anders als bei einem neuen Verwalter nicht (mehr) ohne weiteres verlassen. Dies gelte insbesondere dann, wenn die Beendigung des Verwaltervertrages nicht einvernehmlich erfolgte.

2 Schließlich spricht nach Auffassung des Landgericht auch die zu 28 Abs. 3 WEG ergangene Rechtsprechung gegen die Annahme einer derartigen Pflicht des Verwalters, selbst wenn diese Rechtsprechung nicht unmittelbar Anwendung finden könne. Die Rechtsprechung zu 28 Abs. 3 WEG verpflichtet den neuen Verwalter, die Jahresabrechnung für das vergangene Wirtschaftsjahr zu erstellen. Fazit: Mit dieser Entscheidung dürfte leider (noch) keine Rechtsklarheit geschaffen sein. Das Landgericht Hamburg (HambGE 1999, 410) sieht den ausgeschiedenen Verwalter in der Verpflichtung, Betriebskostenabrechnungen für das abgelaufene Wirtschaftsjahr zu erstellen. Es ist Eigentümern und Verwaltern deshalb dringend anzuraten, eine klare Regelung in den Verwaltervertrag aufzunehmen, ob bei Beendigung des Verwaltervertrages die Abrechnung des Wirtschaftsjahres noch vom ausscheidenden Verwalter zu erstellen ist.

3 Wohnraummietrecht: Flächenunterschreitung bei einer möbliert vermieteten Wohnung - Mietminderung (BGH, Urteil vom 2. März 2011, Az. VIII ZR 209/10) Ein Berliner Mieter einer vollständig möblierten und mit umfassendem Hausrat eingerichteten Wohnung hatte aufgrund des mit dem Vermieter abgeschlossenen Mietvertrages monatlich eine Kaltmiete von 560,00 zzgl. Heiz- und Stromkostenvorschuss zu zahlen. Im Mietvertrag war die Größe der Wohnung mit ca. 50 m² angegeben. Die tatsächliche Wohnfläche wurde jedoch mit lediglich 44,3 m² ermittelt. Wegen der Flächenabweichung von 11,5 % hielt der Mieter eine Minderung in entsprechender Höhe für berechtigt und forderte vom Vermieter eine teilweise Rückzahlung der Miete für die gesamte Mietzeit in Höhe von knapp 2.000,00. Der Vermieter hielt dem entgegen, dass in der Kaltmiete auch die Möblierung der Wohnung berücksichtigt sei, weshalb die Miete nur um insgesamt 736,58 gemindert sei. Diesen Betrag erstattete der Vermieter dem Mieter. Wegen des Differenzbetrages erhob der Mieter Klage vor dem Amtsgericht und gewann dort den Prozess in Höhe von 288,22. Im Übrigen wurde die Klage abgewiesen, die Berufung beim Landgericht Berlin blieb erfolglos. Aus rechtlicher Sicht: Die vom Mieter eingelegte Revision zum Bundesgerichtshof hat Erfolg. Der VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass ein Mangel in Form einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % den Mieter auch bei möbliert vermieteten Wohnungen zu einer Minderung der Miete in dem Verhältnis berechtigt, in dem die tatsächliche Wohnfläche die vereinbarte Wohnfläche unterschreitet. Denn die von einer Wohnflächenunterschreitung ausgehende Beschränkung der Nutzungsmöglichkeit des vermieteten Wohnraums sei nicht geringer zu veranschlagen, weil die für eine Haushaltsführung benötigten Einrichtungsgegenstände trotz der geringeren Wohnfläche vollständig in der Wohnung untergebracht werden können. Fazit: Ein Vermieter, der eine voll möblierte Wohnung vermietet, ist bezüglich der Feststellung der tatsächlichen Wohnfläche nicht besser gestellt als derjenige Vermieter, der eine nicht möblierte Wohnung vermietet. Der Bundesgerichtshof bleibt insoweit seiner bisherigen Linie treu: Die Begründung, die der BGH dafür gibt, vermag allerdings nicht voll zu überzeugen. Es wäre sicherlich ausreichend gewesen, wenn der BGH in seiner Entscheidung darauf hingewiesen hätte, dass bei Flächenunterschreitungen kein Unterschied zwischen möblierten und unmöblierten Wohnungen gemacht werden kann, wenn die im Mietvertrag angegebene Größe unzutreffend ist und die Flächenabweichung mehr als 10 % beträgt.

4 Wohnungseigentumsrecht: Zulässige Versorgungssperre bei Nichtzahlung von Wohngeldern über einen längeren Zeitraum 1. Der Beschluss einer Versorgungssperre ist zulässig nur nach vorheriger Abmahnung und bei einem gravierenden Leistungsrückstand, wovon regelmäßig auszugehen ist, wenn der Wohngeldrückstand sechs Monatsraten übersteigt. Dabei muss die Abmahnung lediglich dem Vollzug der Sperre voraus gehen, nicht schon einer nur vorbereitenden Beschlussfassung. 2. Die Versorgungssperre kann auch dann die Stromzufuhr erfassen, wenn der betroffene Miteigentümer zwar den Strom direkt von dem Stromversorgungsunternehmen bezieht und dieses auch ihm gegenüber abrechnet, die Stromleitung, die zu der Sondereigentumseinheit des Miteigentümers führt, jedoch im Gemeinschaftseigentum steht. 3. Gebäudebestandteile stehen gemäß 5 Abs.1 WEG nur dann im Sondereigentum, wenn sie sowohl in einem funktionalen als auch in einem räumlichen Zusammenhang mit der Sondereigentumseinheit gemäß 3 Abs.3 WEG stehen und wenn ihre Veränderung, Beseitigung oder Entfernung allenfalls zu einer noch hinzunehmenden Beeinträchtigung führen würde. 4. Demnach steht eine Stromleitung, die von einem gemeinschaftlichen Zählerraum im Keller des gemeinschaftlichen Anwesens durch das Gebäude in eine Sondereigentumseinheit führt, auch dann nicht im Sondereigentum, wenn sie ausschließlich der Stromversorgung dieser Sondereigentumseinheit dient. (LG München I., Urteil Az. I S 10680/10) Die Miteigentümer einer Wohnungseigentümeranlage beschließen die Verhängung einer Versorgungssperre gegen einen Miteigentümer für den Fall, dass dieser mit sechs Wohngeldraten im Rückstand wäre und die Maßnahme vier Wochen vorher durch eingeschriebenen Brief angedroht werde. Entscheidung: Das Amtsgericht hat die Klage des anfechtenden Miteigentümers abgewiesen. Das Landgericht München I weist die Berufung zurück. Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Eine Abmahnung vor der Beschlussfassung ist nicht erforderlich. Es ist ausreichend, wenn diese vier Wochen vor der tatsächlichen Verhängung der Versorgungssperre zu erfolgen hat. Der Beschluss ist bei dem erheblichen

5 Leistungsrückstand von sechs Monaten auch verhältnismäßig. Zwar ist, wie das Gericht ausführt, zu berücksichtigen, dass der Miteigentümer den Strom nicht über die Gemeinschaft, sondern direkt vom Stromerzeuger bezieht und auch in diesem Verhältnis abrechnet. Deshalb ist die Versorgungssperre aber noch nicht rechtswidrig. Die Sperre ist vielmehr möglich, wenn die Stromlieferung über eine im Gemeinschaftseigentum stehende Leitungsanlage erfolgt. Die Leistung der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt dann nämlich darin, dass sie dem Eigentümer die Gemeinschaftsleitungen zur Verfügung stellt. Gemäß 5 Abs.1 WEG gehören zum Sondereigentum die zu den Räumen gemäß 3 Abs.1 WEG gehörenden Bestandteile des Gebäudes. Voraussetzungen für ein Sondereigentum sind damit sowohl ein funktionaler als auch ein räumlicher Zusammenhang mit der Sondereigentumseinheit. Die Veränderung, Beseitigung oder Entfernung der betreffenden Bestandteile darf nicht zu einer nicht hinzunehmenden Beeinträchtigung der anderen Wohnungseigentümer führen. Daraus folgt, dass die Stromleitungen, die vom gemeinschaftlichen Stromverteilerraum im Keller in die jeweiligen Sondereigentumseinheiten führen, nicht im Sondereigentum stehen. Zwar führt die Stromleitung vom Verteilerraum im entschiedenen Fall direkt und ausschließlich zu der Sondereigentumseinheit, die sie versorgt. Es fehlt aber ein räumlicher Zusammenhang mit der Sondereigentumseinheit. Die Stromleitungen starten nämlich im Keller. Der räumliche Zusammenhang besteht mithin nur im im Gemeinschaftseigentum stehenden Verteilerraum. Die Fallkonstellation unterscheidet sich von den Fällen, in denen es um die Eigentumsverhältnisse von Leitungen geht, die in Wänden einer Sondereigentumseinheit verlaufen, nachdem sie von den Hauptleitungen abgezweigt sind. Eine Entfernung der im gemeinschaftlichen Verteilerraum startenden Leitungen würde einen Aufbruch des dortigen Mauerwerkes erfordern. Dies würde zu einer mehr als unerheblichen, auch optisch nachteiligen Veränderung des Gemeinschaftseigentums führen. Fazit: Miteigentümer, die Zahlungen des Wohngeldes verweigern, bedeuten für die gesamte Gemeinschaft eine erhebliche Belastung, die unter Umständen dazu führen kann, dass erforderliche Instandsetzungsarbeiten wegen ausstehender Gelder nicht oder nur verzögert durchgeführt werden können bzw. dass die Gemeinschaft ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber Dritten nicht nachkommen kann. Die gerichtliche Geltendmachung ausstehender Beträge erzeugt nicht immer den ausreichenden Druck auf die Miteigentümer, die Zahlungen wieder aufzunehmen. Die Versorgungssperre, bei der allerdings in jedem Einzelfall zu prüfen ist, ob das verfassungsrechtliche Verhältnismäßigkeitsgebot eingehalten wird, hat sich als Druck- und Sicherungsmittel erwiesen, um den Schuldner zum Zahlungsausgleich zu bewegen. Die Bewohnbarkeit der Wohnung ist bei fehlender Stromzufuhr ebenso wie bei Unterbrechung der Heizwärme, Wasser, Gas etc. eingeschränkt. Das LG München I hat mit seiner Entscheidung die einzuhaltende Vorgehensweise bei der Beschlussfassung über eine Versorgungssperre vorgegeben.

6 Wohnraummietrecht: Umlagefähigkeit von Renovierungskosten bei Modernisierungsmaßnahmen (BGH, Urteil vom , VIII ZR 173/10) Der Vermieter kündigt seinen Wohnungsmietern in einem Mehrfamilienhaus schriftlich den Einbau von Wasserzählern und eine darauf gestützte Mieterhöhung wegen Modernisierung um 2,28 monatlich an. Daraufhin teilen die Mieter dem Vermieter mit, dass sie nur unter der Bedingung, dass der Vermieter einen Vorschuss für die hierdurch erforderlich werdende Neutapezierung der Küche bezahle, mit dem Einbau der Wasserzähler einverstanden seien. Der Vermieter stimmt zu, erklärt jedoch gleichzeitig, dass es sich auch insoweit um umlagefähige Modernisierungskosten handelt, weswegen die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen werde. Unter Hinweis auf 559 Abs. 1 BGB legt der Vermieter nach Einbau der Wasserzähler die Gesamtkosten um, woraus sich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 für den Mieter ergibt. Den auf den vom Vermieter den Mietern im Voraus bezahlten Vorschuss für die Tapezierung entfallenden Teilbetrag von jeweils 1,32 zahlt der Mieter 24 Monate nicht. Der Klage des Vermieters auf Zahlung von 31,68 nebst Zinsen gibt das Amtsgericht statt, das Landgericht weist in der Berufung die Klage ab. Entscheidung: Die vom Vermieter eingelegte Revision hat Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass der Vermieter die Kosten für die Renovierungsarbeiten, die in Folge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, nach der gesetzlichen Vorschrift auf die Mieter umlegen darf. Der BGH hebt hervor, dass dies auch dann gilt, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen nach 545 Abs. 4 BGB vom Vermieter erstatten lässt. 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. ( ) (4) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten. Fazit und Praxisempfehlung: Das Urteil ist für die Immobilienbranche, insbesondere für Vermieter von erheblicher Bedeutung. Der geschilderte Sachverhalt ist kein Einzelfall und hat auch schon früher die Gerichte mit völlig unterschiedlichen Ergebnissen beschäftigt. Die jetzt vom BGH vorgenommene Klarstellung ist zu begrüßen.