Immobilienrecht / Umweltrecht Der Auszug aus dem Altlastenkataster

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1 Immobilienrecht / Umweltrecht Der Auszug aus dem Altlastenkataster

2 Der Auszug aus dem Altlastenkataster I. Einleitung Er gehört standardmäßig bei der Ankaufsprüfung in einer Immobilientransaktion dazu. Auch im privaten Grundstücksverkehr wird er oft angefordert: Der Auszug aus dem Altlastenkataster. Obwohl dieser Auszug in der Praxis eine hohe Bedeutung hat, sind die Hintergründe eines Eintrages in das Altlastenkataster 1 sowie dessen Rechtsgrundlagen vielfach nicht bekannt und führen in der Praxis zu Unsicherheiten. Das betrifft zum einen die Frage nach Gegenstand und Umfang einer Eintragung. Regelmäßig stellt sich für den Grundstückseigentümer daneben vor allem auch die Frage, unter welchen Voraussetzungen ein Eintrag in das Altlastenkataster wieder gelöscht wird. Denn es besteht die Gefahr, dass potentielle Erwerber aufgrund des Eintrags, also ggf. schon wegen des bloßen Verdachts auf Schadstoffbelastung, das Interesse verlieren. Ein potentieller Käufer stellt sich außerdem die Frage, inwiefern er eine Auskunft aus dem Kataster verlangen kann. Der vorliegende Newsletter gibt einen Überblick zu diesen Fragen und stellt die relevanten Regelungen hierzu dar. II. Erfassung von belasteten Flächen ist Ländersache 1. Rechtsgrundlagen a. Die Erfassung von belasteten Flächen ist zunächst in 11 des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) geregelt. Dort ist festgehalten, dass die Länder die Erfassung der Altlasten und der altlastverdächtigen Flächen regeln. Ergänzend regelt 21 BBodSchG, dass die Länder weitere Verdachtsflächen erfassen können. 1 Die genaue Bezeichnung des Katasters ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich. So heißt es in Baden-Württemberg Bodenschutz- und Altlastenkataster oder Bodenbelastungskataster in Berlin. Aus den genannten Regelungen wird deutlich, dass die Erfassung nicht bundeseinheitlich erfolgt. Sie liegt im Verantwortungsbereich der einzelnen Bundesländer und ist damit Ländersache. b. Alle Bundesländer haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und entsprechende Landesgesetze erlassen. Die Regelungen aus dem BBodSchG überlassen den Bundesländern hierbei einen großen Gestaltungsspielraum für diese Landesgesetze. Aus diesem Grund gibt es in den einzelnen Bundesländern zum Teil erhebliche Unterschiede im Hinblick auf die Erfassung von belasteten Flächen. 2. Sinn und Zweck der Erfassung Die Erfassung dient zwei Hauptzielrichtungen: a. Zum einen sollen die zuständigen staatlichen Stellen durch die Erfassung in die Lage versetzt werden, einen Überblick über mögliche belastete Flächen zu erhalten. Damit können die Behörden Maßnahmen der sog. Gefahrenerforschung und gegebenenfalls der Gefahrenabwehr systematisch einleiten. Die Erfassung stellt sich damit als die erste Stufe der Altlasten und Altlastensanierung dar (Versteyl/Sondermann, BBodSchG, 11 Rn. 1). Die Erfassung kann aber auch für andere staatliche Stellen von Bedeutung sein, beispielweise im Zusammenhang mit der Bauleitplanung, wenn es etwa um die künftige Nutzung von Flächen geht. b. Zum anderen dient die Erfassung dem Informationsbedürfnis des Einzelnen. Vor allem im Rahmen von Grundstücksverkäufen erhält ein potentieller Erwerber erste Hinweise darauf, ob ein Grundstück belastet sein könnte. Wenn tatsächlich eine Schadstoffbelastung besteht, muss ein Käufer mit einer Inanspruchnahme durch die Behörde zur Durchführung etwaiger Sicherungs- und/oder Sanierungsmaßnahmen rechnen. Zudem kann die Belastung des Bodens Folgen für die künftigen Nutzungsmöglichkeiten des Grundstückes haben. Beides hat regelmäßig Einfluss auf die Kaufentscheidung bzw. die Kalkulation und Festlegung des Kaufpreises. 2

3 3. Gegenstand der Erfassung / Mitteilungspflichten / Rechtsfolgen der Eintragung a. Die Tatsache der Erfassung auf Länderebene macht eine Systematisierung schwierig. In der Tat haben die einzelnen Bundesländer zum Teil recht unterschiedlich von der Möglichkeit Gebrauch gemacht bzw. haben bereits vor Inkrafttreten des BBodSchG belastete Flächen in Registern erfasst. Die daneben zu erfassenden Flächen unterscheiden sich je nach Landesgesetz. Die Regelungen hierzu sind vielfältig. Erfasst werden können z. B. auch sog. schädliche Bodenveränderungen (d.h. Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen, die geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für den einzelnen oder die Allgemeinheit herbeizuführen ) oder sog. Verdachtsflächen (d. h. Grundstücke, bei denen der Verdacht schädlicher Bodenveränderungen besteht ). Die gesetzlichen Regelungen hierzu sind zum Teil detailliert (etwa 6 Abs. 2 Satz 3 Berliner Bodenschutzgesetz, wonach auch Flächen erfasst werden, die lediglich untersucht wurden) oder eher pauschal gehalten ( sonstige zur Erfüllung der Aufgaben der Bodenschutz- und Altlastenbehörden notwendige Flächen, 9 Abs. 1 LBodSchAG BW). bb. Die Frage, welche Daten konkret aufzunehmen sind, wird ebenfalls unterschiedlich geregelt. Regelmäßig sind dies Lage und Größe der Fläche, ggf. Angaben zu Eigentumsverhältnissen, Stoffeinträge, gegenwärtige und frühere Nutzungen etc. Das gilt insbesondere sowohl hinsichtlich der Frage, welche Flächen aufgenommen werden als auch hinsichtlich der sich daran anschließenden Frage, welche Informationen erfasst werden. aa. Grundsätzlich erfasst werden zunächst Altlasten und Altlastverdächtige Flächen. Beide Begriffe sind im BBodSchG definiert. Bei Altlasten handelt es sich um stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen sowie sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind (Altablagerungen), und Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist, ausgenommen Anlagen, deren Stilllegung einer Genehmigung nach dem Atomgesetz bedarf (Altstandorte), durch die schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden. Altlastverdächtige Flächen sind Altablagerungen und Altstandorte, bei denen der Verdacht schädlicher Bodenveränderungen oder sonstiger Gefahren für den einzelnen oder die Allgemeinheit besteht. Exemplarisch hierzu die recht detaillierte Regelung aus 5 HmbBodSchG: Das Bodeninformationssystem enthält insbesondere Daten über 1. Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen, schädliche Bodenveränderungen, Verdachtsflächen, Altlasten und altlastverdächtige Flächen, 2. Bezeichnung, Größe und Lage von Flurstücken, 3. Art, Beschaffenheit und Versiegelung der Böden, 4. Stoffeinträge, 5. Auf- und Abträge sowie sonstige Veränderungen der Böden, 6. gegenwärtige, frühere und geplante Nutzungen, insbesondere stillgelegte Anlagen und Einrichtungen, sowie die Nutzungsfähigkeit, 7. Art, Menge und Beschaffenheit von Abfällen und Stoffen, die abgelagert sein können oder mit denen umgegangen worden sein kann, 8. derzeitige und ehemalige Eigentümerinnen, Eigentümer und Nutzungsberechtigte sowie Betreiberinnen und Betreiber von bestehenden und stillgelegten Anlagen, 9. schädliche Umwelteinwirkungen, die von Böden ausgehen oder von dort zu besorgen sind, 10. die Festsetzung von Bodenplanungsgebieten nach 9 und über sonstige Schutz- und Beschränkungsmaßnahmen, 11. Erkenntnisse aus Bodendauerbeobachtungsflächen und anderen von der Freien und Hansestadt Hamburg eingerichteten Versuchsflächen. 3

4 b. Das Kataster wird bei der in dem jeweiligen Landesgesetz festgelegten Stelle geführt. Eintragungen werden von dieser Stelle vorgenommen. Die das Kataster führenden Stellen erlangen die zu erfassenden Informationen auf vielfache Weise: Zunächst können sie die Informationen z. B. von dem Grundstückseigentümer selbst erhalten. Zahlreiche Landesgesetze enthalten nämlich Auskunftsund Mitteilungspflichten. Demnach müssen z. B. in Bayern die nach den Regelungen des BBodSchG Verpflichteten (u. a. der Grundstückseigentümer) unverzüglich der zuständigen Behörde mitteilen, dass konkrete Anhaltspunkte für eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast vorliegen, (Art. 1 Satz 1 BayBodSchG). Daneben sind aber auch andere Behörden in der Regel dazu verpflichtet, Erkenntnisse an die das Kataster führende Stelle weiterzugeben. Letztlich erlangt die zuständige Stelle auch durch eigene Maßnahmen Erkenntnisse, die erfasst werden. III. Wer hat einen Anspruch auf Auskunft? Regelmäßig stellt sich die Frage, wer einen Anspruch auf Auskunft über Eintragungen in ein Kataster geltend machen kann. Insbesondere der Käufer eines Grundstückes benötigt eine entsprechende Auskunft vor dem Kauf. Aber auch der Grundstückseigentümer selbst oder andere staatliche Stellen können Interesse an einer Auskunft haben. Die Weitergabe von Daten an Dritte ist in einigen Landesgesetzen ausdrücklich geregelt. Dies gilt insbesondere für die Weitergabe an staatliche Stellen. So regelt z. B. das Landes-Bodenschutz und -Altlastengesetz Baden-Württemberg, dass Gemeinden einen Anspruch auf Auskunft haben, soweit dies zur Wahrnehmung ihrer Aufgaben erforderlich ist ( 9 Abs. 3 LBodSchAG BW). Entsprechende Regelungen finden sich auch in den Gesetzen der Bundesländer Nordrhein-Westfalen ( 10 LBodSchG NRW) und Hamburg ( 7 HmbBodSchG). Die Weitergabe von Daten an Personen oder Stellen außerhalb des öffentlichen Bereiches ist nur noch in einigen Landesgesetzen ausdrücklich geregelt (so z. B. in 7 Abs. 6 Satz 2 des Berliner Bodenschutzgesetzes). c. Der Eintrag eines Grundstücks im Altlastenkataster hat keine Rechtsfolgen, führt insbesondere nicht zu Untersuchungs-, Sanierungs- oder Kostentragungspflichten des Eigentümers. Die erfassten Informationen dienen vielmehr den Behörden lediglich als Entscheidungsgrundlage, ob und ggf. welche Maßnahmen zu treffen sind (ob beispielsweise weitere Untersuchungen durchgeführt oder Sicherungs- oder Sanierungsmaßnahmen ergriffen werden müssen). Diese Fragen richten sich aber nach den Regelungen BBodSchG oder anderer einschlägiger Regelungen des materiellen Rechts. Ungeachtet solcher spezieller Regelungen kann allerdings jeder Bürger ohnehin auf den allgemeinen Umweltinformationsanspruch nach 3 des (Landes-) Umweltinformationsgesetzes (UIG) zurück greifen. Zum Teil verweisen die Vorschiften des Landesrechts ausdrücklich hierauf (z. B. 10 Abs. 3 LBodSchG NRW). Danach hat jede Person grundsätzlich Anspruch auf freien Zugang zu Umweltinformationen. Ein Auskunftsanspruch besteht nur dann nicht, wenn durch das Bekanntgeben der Informationen personenbezogene Daten offenbart und dadurch Interessen der Betroffenen erheblich beeinträchtigt würden ( 9 Abs. 1 Nr. 1 UIG). Dies würde eine Abwägung im Einzelfall erfordern. Allerdings dürfte es sich bei den hier in Frage stehenden Informationen i. d. R. um nicht personenbezogene, sondern grundstücksbezogene Informationen handeln. Damit dürfte der Auskunftsanspruch eigentlich jedem Bürger zustehen. Gleichwohl wird in der Praxis von den Behörden häufig die Vorlage einer Eigentümerzustimmung oder der Nachweis eines berechtigten Interesses gefordert. Wenn man langwierige Diskussionen über Rechtsnatur und Anspruchsvoraussetzungen des Einsichtsrechts ver- 4

5 meiden will, sollte man also vorsorglich eine Vollmacht des Eigentümers parat haben. Mit den genannten Regelungen dürfte zumindest die Verpflichtung verbunden sein, durchgeführte Maßnahmen (z. B. eine durchgeführte Sanierung) in dem Kataster zu vermerken. Ob auch die Löschung verlangt werden kann, erscheint aber fraglich, soweit dies nicht ausdrücklich geregelt ist. Eine konkrete Regelung zur Löschung findet sich z. B. in Hamburg. Dort bestimmt 5 Abs. 3 Satz 3 HmbBodSchG: Bestätigt sich der Verdacht auf eine schädliche Bodenveränderung oder Altlast nicht, ist die Einstufung als Verdachtsfläche oder altlastverdächtige Fläche zu löschen. Zu bedenken ist außerdem, dass der Verkäufer im Rahmen eines Verkaufsprozesses auch ungefragt auf das Vorhandensein eines ihm bekannten Altlastenverdachtes hinweisen muss (BGH, Urteil vom V ZR 285/99; Müggenborg, Aufklärungspflicht bei Altlasten nach der Schuldrechtsreform, NJW 2005, 2810 ff; Versteyl/Sondermann, BBodSchG, 11 Rn. 34 ff.). IV. Rechtsschutz gegen die Eintragung eines Grundstücks sowie Anspruch auf Löschung? Von erheblicher Bedeutung für den Grundstückseigentümer ist, inwieweit er gegen die Eintragung seines Grundstückes vorgehen bzw. ob er Einfluss auf eine Löschung bzw. Berichtigung von sein Grundstück betreffenden Eintragungen in ein Kataster nehmen kann. Diese Frage kann sich bereits unmittelbar nach einer erfolgten Eintragung stellen, wenn die Behörde beispielsweise von falschen Daten ausgegangen ist. Sie stellt sich zudem dann, wenn von der Behörde zugrunde gelegte Daten nicht mehr aktuell sind, weil z. B. Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Nur wenige Landesgesetze haben diese Problematik ausdrücklich behandelt. Ausdrückliche Regelungen enthält beispielsweise 10 LBodSchG NRW. Demnach kann ein Grundstückseigentümer die Berichtigung oder auch Löschung der über ein Grundstück vorhandenen Daten verlangen, wenn diese unrichtig sind. Eine ähnliche Regelung findet sich in 8 Abs. 3 Satz 2 des Hessischen Altlasten- und Bodenschutzgesetzes. Zahlreiche Gesetze enthalten daneben aber die Verpflichtung der Behörde, das Kataster laufend fortzuschreiben (siehe z. B. 8 LBodSchG NRW). In Berlin dagegen ist die Löschung eines Grundstücks aus dem Bodenbelastungskataster nicht vorgesehen. Dies liegt, so wird auf der Website der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz behauptet, im Interesse des Eigentümers. Es wird im Kataster lediglich vermerkt, dass das Grundstück entweder aufgrund neuerer Gefährdungsabschätzung vom Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen befreit oder dass es saniert ist. Auch sanierte Flächen bleiben weiterhin registriert, da - so die Auffassung der Senatsverwaltung - Restkontaminationen nicht gänzlich auszuschließen sind. Wenn ein Löschungsanspruch nicht gesetzlich geregelt ist, kann die Löschung nur auf Grundlage des sog. Folgenbeseitigungsanspruches (FBA) geltend gemacht werden. Ob ein solcher FBA gegeben ist, wenn eine Eintragung aufgrund falscher Tatsachen oder etwa einer fehlerhaften Gefahrenbeurteilung erfolgt ist oder in Fällen, in denen der Verdacht ganz oder überwiegend ausgeräumt ist, ist von der Rechtsprechung, soweit ersichtlich, noch nicht entschieden worden (bejahend Versteyl/ Sondermann, BBodSchG, 11 Rn. 40). Die Antwort wird unter anderem davon abhängen, ob die Gerichte zu der Auffassung gelangen, dass bereits die bloße Erfassung eines bestimmten Grundstücks im Bodenbelastungskataster als Beeinträchtigung des Eigentums anzusehen ist. Zumindest bei wirtschaftlicher Betrachtung dürfte dies der Fall sein, denn die Registrierung eines Grundstücks im Bodenbelastungskataster schränkt dessen Verkäuflichkeit ein, und zwar selbst dann, wenn dort ein Sanierungsvermerk enthalten ist. 5

6 Zusammenfassung Die Erfassung von belasteten Flächen erfolgt nicht bundeseinheitlich, sondern ist Sache der Länder. Zwar haben alle Bundesländer von der Schaffung entsprechender Landesgesetze Gebrauch gemacht, die einzelnen Regelungen unterscheiden sich aber zum Teil erheblich. Es ist zu empfehlen, die jeweils einschlägigen landesrechtlichen Vorschriften auf den jeweiligen Einzelfall hin zu überprüfen. Die Löschung eines Grundstücks aus einem solchen Kataster ist nur in einigen Bundesländern ausdrücklich vorgesehen, anderenorts müsste sie gerichtlich durchgesetzt werden. Dr. Lorenz Claussen Rechtsanwalt und Notar Standort Berlin Dr. Henrik Kirchhoff Rechtsanwalt Standort Hamburg Dr. Mark Butt Rechtsanwalt Standort München Dr. Wolfram Sandner Rechtsanwalt Standort Stuttgart 6

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