Kaufvertrag. Dr. Bernhard Fink, Rechtsanwalt

Transkript

1 Kaufvertrag Dr. Bernhard Fink, Rechtsanwalt

2 Vertragsparteien Verkäufer ACHTUNG: muss mit dem Grundbuch übereinstimmen!! Käufer mögliche Dritte Grundbuchsberechtigte

3 Abschluss von Kaufverträgen ACHTUNG: Kaufvertrag kann bereits mündlich geschlossen werden bei Einigung über Kaufgegenstand und Kaufpreis grds. keine Formerfordernisse auch bei Annahme des gelegten Kaufanbots Kaufvertrag verschafft noch kein Eigentum Eintragung des Eigentümers im Grundbuch notwendig schriftlicher Kaufvertrag mit notarieller Beglaubigung erforderlich

4 Kaufgegenstand verschiedene Arten des Kaufgegenstandes Liegenschaften Ein-/Zweifamilienhäuser Eigentumswohnung Eigentümerpartnerschaft oder Miteigentum

5 Grundbuch = öffentliches Register, geführt von den Bezirksgerichten alle Grundstücke und die an ihnen bestehenden Rechte (Eigentum, Dienstbarkeit etc.) sind darin erfasst auch Wohnungseigentumsanlagen Vertrauensgrundsatz jeder kann auf die Richtigkeit des Grundbuchs vertrauen jeder ist berechtigt, Einsicht in die Urkunden zu nehmen und Abschriften anzufertigen

6 Grundbuch II ACHTUNG: vor Abschluss eines Kaufvertrages unbedingt Einsicht in das Grundbuch nehmen gibt Aufschluss über bestehende Dienstbarkeiten, Pfandrechte, Veräußerungsund Belastungsverbote, Eigentümer oder Verwertungsbeschränkungen (Insolvenz, Exekution etc.) die bezughabenden Urkunden befinden sich in der Urkundensammlung

7 Liegenschaften - was ist vor Abschluss des Kaufvertrages zu beachten prüfen Sie die Widmung des Grundstückes (Flächenwidmungsplan) Bauland Bauerwartungsland Grünflächen Verkehrsflächen kontrollieren Sie mögliche Einschränkungen im Bereich der Bebauung (textlicher Bebauungsplan der Gemeinde)

8 Liegenschaften II Gibt es Rückstände bei den öffentlichen Abgaben oder der Grundsteuer? Auskünfte erteilen die Gemeinde bzw. die Bezirkshauptmannschaft Gibt es im Grundbuch Dienstbarkeiten oder andere Belastungen? offenkundige Dienstbarkeiten? Erkundigen Sie sich bei Nachbarn, ob Quellen etc. in der Nähe des Grundstücks bekannt sind oder bereits Probleme mit hohem Grundwasser etc. bestehen.

9 Grundstück mit Einfamilienhaus - was ist vor Abschluss zu beachten lassen Sie sich die Baubewilligung (= Bescheid) aushändigen und überprüfen Sie die Übereinstimmung mit dem tatsächlich gebauten Einfamilienhaus bestehen Sie auf die Übergabe der Unternehmerbestätigungen gem. 39 K-BO sowie der Benützungsbewilligung die Gemeinde hat die Möglichkeit nachträglich die Vorlage der Unternehmerbestätigungen zu verlangen

10 Wohnungseigentumsobjekte nach Abschluss und Durchführung des Kaufvertrages ist Erwerber Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft wird vertreten durch die Hausverwaltung bei zwei Personen -> Eigentümerpartnerschaft bis 2002 konnten nur Ehegatten gemeinsam Wohnungseigentum erwerben seit 2002 können zwei natürliche Personen Wohnungseigentum begründen Wohnungseigentumsobjekt vs. sonstige allgemeine Teile der Liegenschaft

11 Wohnungseigentumsobjekt was ist vor dem Abschluss zu beachten prüfen Sie den Wohnungseigentumsvertrag enthält Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, die zu übernehmen sind beinhaltet Regelungen, wie die Wohnung verwendet werden kann ausschließlich zu Wohnzwecken, allenfalls auch als Büro/Ordination etc. überzeugen Sie sich vom Bauzustand der Wohnanlage insbesondere bei Altbauwohnungen

12 Wohnungseigentumsobjekt II prüfen Sie, ob vom Verkäufer Veränderungen am Wohnungseigentumsobjekt vorgenommen wurden, die von den übrigen Eigentümern zu genehmigen gewesen wären (zb Errichtung eines Wintergartens) nehmen Sie Kontakt mit der Hausverwaltung auf Gibt es Betriebskostenrückstände? Sind Investitionen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft geplant? Wie hoch sind die Rücklagen der Wohnungseigentümergemeinschaft?

13 Anmerkung der Rangordnung der beabsichtigten Veräußerung oder Verpfändung bewahrt den Rang im Grundbuch keine weiteren Dienstbarkeiten oder Lasten Ranganmerkungsgesuch des Verkäufers als Eigentümer Grundbuchsgericht erlässt Ranganmerkungsbeschluss gütig für 1 Jahr

14 was kann zusätzlich vereinbart werden Belastungs- und Veräußerungsverbot im Grundbuch nur zwischen eingeschränktem Personenkreis (Ehegatten, Kinder) keine Belastung (Pfandrecht) oder Veräußerung des Grundstückes ohne Zustimmung Vorkaufsrecht vor Verkauf des Objekts muss es dem Begünstigten zum Erwerb angeboten werden

15 was kann zusätzlich vereinbart werden II Wohnungsgebrauchsrecht Recht in der Eigentumswohnung/bestimmten Räumlichkeiten eines Hauses zu wohnen nur Nutzungsrecht Fruchtgenussrecht (mehr Rechte, aber auch mehr Pflichten) Recht die Eigentumswohnung/bestimmte Räumlichkeiten eines Hauses zu benutzen und Früchte daraus zu ziehen umfasst daher auch Vermietung/Verpachtung über ein einfaches Nutzungsrecht hinausgehend

16 Treuhandschaft bei Abwicklung des Kaufvertrages über Rechtsanwalt Statut der Rechtsanwaltskammer für Kärnten verpflichtend für alle Rechtsanwälte bei einem Kaufpreis von über ,00 Eröffnung eines eigenen Treuhandkontos Überweisungen nur an bestimmte, im Vorhinein festzulegende Begünstigte Abschluss einer Treuhandvereinbarung samt Kontoverfügungsauftrag Meldung der Treuhandschaft an die Rechtsanwaltskammer

17 Treuhandschaft II Auszahlung gemäß Vereinbarung, frühestens wenn sämtliche Voraussetzungen zur grundbücherlichen Eigentumseintragung vorliegen grundverkehrsbehördliche Genehmigung bzw. Negativbestätigung Ranganmerkungsbeschluss Lastenfreistellung treuhändiger Erlag der Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr wenn Voraussetzungen nicht vorliegen: Rücküberweisung an Käufer oder besser nach Durchführung im Grundbuch Benachrichtigung von jeder Überweisung durch die Bank Vorteil: Haftpflichtversicherung, Sicherheit, Transparenz

18 Grunderwerbsteuer (GrESt) Solidarhaftung gem. Bundesabgabenordnung grds. geschuldet vom Käufer fällt bei Abschluss des Kaufvertrages an Eintragung im Grundbuch nicht Voraussetzung erfasst sowohl entgeltlichen als auch unentgeltlichen Erwerb von inländischen Grundstücken Kaufverträge, Schenkungsverträge, Übergabsverträge, Abtretung im Wege von Übereignung, auch Gesellschafterwechsel bei GmbH etc.

19 GrESt II inländische Grundstücke Grund und Boden, Gebäude, Zuwachs und Zugehör Baurechte und Bauten auf fremden Grund (Superädifikat) nicht dazu zählt Inventar ABER: zu Gebäude zählt alles, was mit diesem verbunden ist Inventar im Kaufvertrag gesondert ausweisen und angemessen bewerten!

20 GrESt III Bemessungsgrundlage berechnet grds. vom Gegenwert Gegenwert ist zumeist der Kaufpreis kann auch der Zuschlag sein (Zwangsversteigerung) oder die Entschädigung (Enteignung) etc. hinzuzurechnen ist alles, was der Verkäufer erhält, um auf das Grundstück zu verzichten zb Übernahme eines Pfandrechtes auch, wenn von Dritter Seite gewährt unter bestimmten Umständen vom Einheitswert (bei landw. Grundstücken) oder vom Grundstückswert (gem. GrWV) Erwerb im Familienverband gem. 26a GGG (Ehegatten, Kinder, Schwiegerkinder etc.) unentgeltliche oder teilunentgeltliche Geschäfte Erbschaften

21 GrESt VI Steuersatz grds. 3,5% der Bemessungsgrundlage bei entgeltlichen Verträgen Stufentarif unentgeltliche Verträge für die ersten ,00 0,5 % für die nächsten ,00 2% darüber hinaus 3,5% Zusammenrechnung für alle unentgeltl. Erwerbsvorgänge der letzten fünf Jahre

22 GrESt VII Befreiungen ( 3 GrEStG) Bagatellgrenze bis 1.100,-- u. Abschreibung geringw. Trennstücke ( 13 LiegTG) Zusammenlegungs-/Flurbereinigungsverfahren behördlicher Eingriff (Enteignung) Erwerb durch Ehegatten od. eingetr. Partner wenn Wohnnutzfläche unter 150 m² und zur Befriedigung des gemeinsamen Wohnbedürfnisses Realteilung begünstigte Betriebsübergänge etc.

23 GrESt VIII Meldung ans Finanzamt Selbstberechnung durch den Vertragsverfasser Abgabenerklärung Zahlung in Raten bei unentgeltl. Verträgen im Familienverband Voraussetzung ist eine Abgabenerklärung! fünf gleiche Jahresbeträge

24 Immobilienertragsteuer (ImmoESt) geschuldet vom Verkäufer seit Unterscheidung Alt-Grundstück (Anschaffung vor dem ) pauschale Berechnung möglich 4,2% des Kaufpreises Neu-Grundstücke

25 ImmoESt II erfasst nur entgeltliche Verträge besteuert wird der Gewinn Befreiungen Hauptwohnsitz seit Anschaffung für zumindest 2 Jahre durchgehend in den letzten 10 Jahren für zumindest 5 Jahre ACHTUNG: Hauptwohnsitz muss bei Übergabe aufgegeben werden! Herstellerbefreiung ACHTUNG: Grund und Boden bleibt steuerpflichtig wesentlich ist das Bauherrenrisiko (ACHTUNG bei Pauschalpreisen!)

26 ImmoEst III Befreiungen Teil 2 Enteignung Tauschvorgänge im Rahmen von Zusammenlegungs-, Flurbereinigungs- und Baulandumlegungsverfahren Steuersatz 30% des Verkaufsgewinnes Kaufpreis abzgl. Anschaffungskosten (urspr. bezahlter Kaufpreis, Vertragserrichtungskosten, Steuern, Vermessungs- und Aufschließungskosten etc.) Meldung zwingend gleichzeitig mit Grunderwerbsteuer

27 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit RA Dr. Bernhard Fink Bahnhofstraße 5, 9020 Klagenfurt Tel: , Internet: