Energie-Contracting. Energie- und Kosteneinsparungen, durch Auslagerung der Wärmeversorgung

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1 Energie-Contracting Energie- und Kosteneinsparungen, durch Auslagerung der Wärmeversorgung Eine Information für die CDU-Landtagsfraktion im Niedersächsischen Landtag 11/2009

2 Die Situation in Deutschland - 4 Millionen veraltete Heizanlagen - Haushalte* verursachen 119,9 Mio t energiebedingte CO 2 - Emissionen. Industrie Gewerbe, Handel Energieerzeugung und umwandlung Verkehr (national) 109 Mio t 59 Mio t 373 Mio t 172 Mio t * Haushalte = Ein-/Mehrfamilienhäuser, Wohnsiedlungen Quelle: Pecu

3 Unsere Mission Unsere Aufgabe: Gebäude rationell mit Wärme versorgen Unser Leitmotiv: Brennstoff durch Technik ersetzen

4 Das Unternehmen Objekt-Versorgung mit rationellem Energieeinsatz Brunnenstraße Bad Rothenfelde Unternehmensgründung Mitarbeiter Hauptverwaltung, 50 Service- und Wartungspartner, 10 Kooperationspartner Konzernunabhängig und Flexibel Anbieter von Individuallösungen 200 Objekte mit einer Leistung von kw th Mitglied in Branchenverbänden

5 Zielgruppen Wohnanlagen, Wohnbaugebiete Mehrfamilienhäuser kommunale, kirchliche und soziale Einrichtungen Wohn- und Geschäftshäuser Krankenhäuser und Kureinrichtungen Hotel- und Freizeitanlagen Kindergärten, Schulen Alten- und Pflegeheime Gewerbliche Einrichtungen

6 Leistungsspektrum Planung Finanzierung Bau, Inbetriebnahme Betrieb, Wartung, Instandsetzung Fernüberwachung Heizmanagement Wärmemessdienst

7 Schnittstellen (Prinzipschema) Hausrohrnetz des Kunden Wärmeerzeugung Im Heizraum Sch hornstein Modem Schnittstelle Regelung Brauch- wasser- Heizanlage speicher Brennstoff Brenner WMZ Hauptverteiler

8 Contracting schafft Vorteile keine Investitionskosten Liquiditätssteigerung beim Gebäudeeigentümer Eigentümer wird zu Heizungsaufgaben entlastet Kein Planungs- und Betriebsrisiko Einsatz modernster Technik ökologisch, da optimale Primärenergieausnutzung 24-h-Service-Bereitschaft

9 Wirtschaftlichkeitsvergleich Eigenbetrieb Wärme-Contracting Heizkosten gesamt variab ble Kosten Fixosten Energie Bedienung Schornsteinfeger Wartung Instandhaltung Arbeitspreis Grundpreis variable Kos sten Fixosten Heizkosten gesamt Abschreibung Kapitalzins

10 Referenzen Wohn- und Geschäftshäuser

11 Referenzen Wohn- und Geschäftshäuser

12 Referenzen Wohnanlagen

13 Referenzen Wohnanlagen

14 Referenzen Gewerbliche Einheiten

15 Referenzen Gewerbliche Einheiten

16 Referenzen Kommunale Liegenschaften

17 Referenzen Krankenhäuser, Altenpflegeheime

18 Referenzen Krankenhäuser, Altenpflegeheime

19 Problemstellungen Contracting mehr als Wärme > professionelle Dienstleistungen zur Lieferung von Wärme, Warmwasser, Strom > Versorgungslösungen für Wohngebäude aber auch für Gewerbe, Industrie, kommunale Gebäude und Krankenhäuser In Summe also Paketleistungen, die das Mietrecht im Energiebereich trotz Verankerung in der HeizkostenVO bislang nicht kannte.

20 Problemstellungen Mietrecht Während im Neubaubereich das Contracting unproblematisch eingeführt werden kann, da es weder einen Vertragszustand vorher noch Vergleichkosten gibt, stehen die Contractoren bei der Sanierung von Heizstationen in Bestandsobjekten vor der schwierigen und oft leider nicht lösbaren Aufgabe, ein so hohes Einsparpotential realisieren zu müssen, dass die Nutzer (Mieter) kostenmäßig nicht mehr belastet werden als bisher mit den Heizkosten (Konflikt Wärmekosten vs. Heizkosten) In Tausenden (!) von Wärmelieferungsverträgen war dieses Vorgehen erfolgreich und führte nicht zu Widersprüchen.

21 Problemstellungen Mietrecht Vielfach sind aber von einigen Contractoren, die sich teilweise unrühmlich in verloren gegangenen Prozessen hervorgetan haben, bedenkenlos auch Wärmelieferungsverträge abgeschlossen worden, bei denen die neuen Wärmekosten zum Teil erheblich über den bisherigen Heizkosten liegen. In diesen Fällen haben die Mieter rebelliert und die Vermieterverbände zu Recht zu Gunsten ihrer Interessengruppe argumentiert. Dabei wurde allerdings von diesen in fataler Weise Sinn und Zweck des Contracting unterschätzt. Stellenweise wurde das Thema Wärmelieferung gar verteufelt. So haben wir heute in der Folge mit einer leider uneinheitlichen Rechtssprechung zu kämpfen.

22 Problemstellungen Mietrecht Warum sperren sich Mieter und Mieterverbände? Warum werden ökologisch sinnvolle Investitionen blockiert? Gibt es gesetzliche Lücken, die Contracting verhindern? Warum kann der Vermieter sein Versorgungsbestimmungsrecht nicht durchsetzen? Wer macht hier die entscheidenden Fehler, dass Contracting nicht die Akzeptanz findet, die es verdient?

23 Problemstellungen Mietrecht 1. Lösungsmöglichkeit Preisargumentation mit nicht steigenden Nebenkosten Wenn es dem Contractor gelingt, so viel Einsparpotential aus der Alt-Anlage herauszuholen, dass er eine Neu-Anlage alleine aus den Brennstoffeinsparungen heraus refinanzieren kann, dann ist von den Mietern bzw. Nutzern der Wärme in der Regel kein Widerspruch zu erfahren. Hier legen sich aber die Mieterverbände quer, die eine versteckte Kaltmieterhöhung argumentieren. Leider teilte der BGH in jüngeren Entscheidungen diese Meinung. Er hat diese aber in einigen Punkten bereits revidiert. Dennoch stockt der Markt, da es im BGB keine klaren Regelungen gibt.

24 Problemstellungen Mietrecht 2. Lösungsmöglichkeit Preisargumentation mit der 11%-Methode Das Mietrecht lässt Modernisierungsinvestitionen, die die Umwelt entlasten und Energie einsparen, zu, die dann auch mieterhöhend umgesetzt werden können auch bei der Wärmelieferung. Die bewährten Bestimmungen der 559 ff BGB erlauben es, mit der Umlegbarkeit im Rahmen der bekannten 11 %-Methode Investitionen in Heiztechnik zu realisieren. Vermieter wie Mieter müssen dann davon überzeugt werden, dass diese Erhöhung nicht der Vermieter in der Kaltmiete, sondern der Contractor in den Wärmekosten einrechnet. Ein sehr kompliziertes, aufwendiges und häufig Widerspruch reiches Verfahren.

25 Problemstellungen Mietrecht 3. Lösungsmöglichkeit Preisargumentation mit einer Reduzierung der Kaltmiete Im Konsens zwischen Vermieter und Mieter kann bei Umstellung auf Contrácting die bisherige Kaltmiete (z.b. um 0,30 /m² und Monat) gesenkt werden. Dieses umzusetzen ist wiederum abhängig von einer Zustimmung der Mieter, auch wenn der Vermieter seinen Mietern keine finanziellen und vertraglichen Nachteile zumutet. Die Mieterzustimmung in größeren Wohnanlagen zu erreichen ist nahezu unmöglich. Also. Eingeschränkte Praktikabilität.

26 Problemstellungen Mietrecht 4. Lösungsmöglichkeit Preisargumentation mit dem Verzicht auf anstehende Mieterhöhung Im Konsens zwischen Vermieter und Mieter kann bei einer Akzeptanz der Umstellung auf Contracting eine ggf. anstehende Mieterhöhung verschoben werden: Steht eh eine Mieterhöhung an, bei der der Vermieter in Korrespondenz mit jedem einzelnen Mieter treten muss, kann auch erklärt werden, dass zugunsten einer Umstellung von Eigenregie auf Wärmelieferung auf eben diese verzichtet wird, wenn der Mieter im Gegenzug die Wärmelieferung akzeptiert. Problem: Zustimmungspflicht und Mißtrauen beim Mieter Die Mieterzustimmung in kleinen wie großen Wohnanlagen zu erreichen, ist nahezu unmöglich.

27 Problemstellungen Mietrecht 5. Lösungsmöglichkeit Preisargumentation mit einem zweigeteilten Grundpreis Im Konsens zwischen Contractor und Vermieter kann Contracting auch mit einem zweigeteilten Grundpreis vereinbart werden, wenn weiterhin den mietvertraglichen Vereinbarungen entsprochen werden muss. Stößt man bei den Mietern auf grundsätzliche Ablehnung, ist der Contractor noch lange nicht raus. Wenn es ihm nämlich gelingt, seinen Kunden von einem zweigeteilten Grundpreis zu überzeugen. Dabei trägt der Vermieter den Anteil, der nach geltender Vertrags- und Rechtslage nicht auf die Mieter umgelegt werden kann. Problem: kaum umsetzbar, kompliziertes Abrechnungsverfahren über lange Vertragsdauer

28 Problemstellungen Mietrecht Fazit: Diese könnte lauten: Zweckmäßig ist nur eine Ergänzung des BGB um einen 556c (1) Beabsichtigt der Vermieter, die bisherige Versorgung auf Wärmelieferung umzustellen, hat er dem Mieter seine Absicht spätestens drei Monate vorher in Textform anzukündigen. Dabei hat er die Art der Wärmelieferung und den Zeitpunkt der Umstellung, die im Wärmelieferungsvertrag vereinbarten Preise und Preisanpassungsklauseln, die Berechnung der Kosten der Wärmelieferung sowie eine Vergleichsrechnung mitzuteilen. In der Vergleichsrechnung sind preisbereinigt einander gegenüberzustellen 1. die Betriebskosten der bisherigen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage auf Grundlage des durchschnittlichen, witterungsbereinigten Energieverbrauchs der vorangegangenen drei Abrechnungszeiträume und 2. die Wärmelieferungskosten, die auf der Grundlage der diesem Energieverbrauch entsprechenden Wärmemenge zu ermitteln sind. (2) Der Mieter hat die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn die Umstellung nachhaltige Einsparungen an Energie bewirkt und die Vergleichsrechnung ergibt, dass die Kosten der Wärmelieferung bezogen auf den Zeitpunkt der Ankündigung der Umstellung die bisherigen Betriebskosten um nicht mehr als 10 vom Hundert überschreiten. 554 Abs. 3 Satz 2 und 3 ist entsprechend anzuwenden. (3) Die Preise dürfen nur zum Ausgleich nachweisbarer Änderungen der Energie-, Lohn oder Materialkosten entsprechend den tatsächlichen Kostenanteilen angepasst werden. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

29 Problemstellungen öffentliche Hand Contracting in der öffentlichen Hand Provakative These: Im Vergleich zu privatem Immobilienbesitz gleicht die Technik in Liegenschaften der öffentlichen Hand vielfach einem Ruinenpark

30 Problemstellungen öffentliche Hand Ist Doppik in den Köpfen der Kämmerer schon angekommen? Nein! In vielen Kommunen und Landkreisen denken die Verantwortlichen noch in den früheren Verwaltungs- und Vermögenshaushalten Contracting verlangt eine ganzheitliche Kosten- und Nutzenbetrachtung.

31 Problemstellungen öffentliche Hand Ist das öffentliche Finanzrecht offen für Contractinglösungen? Nein! Die kommunalen Aufsichtsgremien verbinden das Produkt Contracting immer noch mit Leasing und vergleichbaren Finanzierungsformen. Contracting ist keine alternative Finanzierungsform. Contracting ist ein Produkt wie z.b. Strom auch.

32 Problemstellungen öffentliche Hand Hat der Outsourcing-Gedanke schon Schule gemacht? Nein! Der technische Fortschritt bringt es mit sich, dass vieles nur noch von ausgewiesenen Fachleuten erledigt werden sollte bzw. gemacht werden kann. Viele Entscheider in den Kommunen meinen nach wie vor: Das können wir selber.

33 Problemstellungen öffentliche Hand Sind Ausschreibungen geeignet, Contracting - Lösungen auf eine breitere Basis zu stellen? Nein! Nicht so, wie sie gegenwärtig oft praktiziert werden! Kombinierte VOB- / VOL- Ausschreibungen rufen nach Aufhebung durch die Vergabekammern. Dabei liefern die DIN 8930 Teil 5 sowie die VfW-Musterausschreibung einfach handhabbare Vorgaben.

34 Problemstellungen öffentliche Hand Klassische Vertragsfallen bei Contracting-Verträgen mit Gebietsversorgern Immer wiederkehrendes Problem bei auslaufenden Contractingverträgen: Falsche bzw. ungünstige Endschaftsklauseln mit teuren Übernahmevereinbarungen oder Mehroder-Weniger-Zwang zur Vertragsverlängerung.

35 Problemstellungen öffentliche Hand Lösungsmöglichkeiten für Contracting in der öffentlichen Hand Ganzheitliche Kosten-/Nutzen-Betrachtung Contracting als Produkt und nicht als Finanzierungsform verstehen Outsourcing-Gedanken verstärken (Eigenbetrieb oder Fremdversorgung) Klare Entscheidungen bei Ausschreibungen treffen (Heizungsanlage in Eigenregie = VOB-Ausschreibung, Wärmeversorgung durch Contracting = VOL-Ausschreibung) Beachten der Besonderheiten des Contracting bei Ausschreibungen Konsequentes Verwenden der anerkannten Vertragsmuster des VfW

36 Im Einsatz für eine rationelle Wärmeversorgung Ihrer Gebäude Ihre Ansprechpartner: Stephan Peters Geschäftsführung Verwaltung, Finanzen, Recht / stephan.peters@ove.de Fritz Thormählen Geschäftsführung Vertrieb, Marketing / fritz.thormaehlen@ove.de

37 Fazit: Ein Gewinn für Alle! Energie-Contracting erhöht die Energieeffizienz steigert die Liquidität schützt das Klima managt die Energie entlastet den Eigentümer reduziert die Heizkosten Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!