Immobilien und Versicherungen

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1 Immobilien und Versicherungen Teil 1: Obligatorische Gebäudeversicherung in Graubünden Verfasst von: Antonio Federico Eidg. Dipl. Immobilien-Treuhänder MAS Real Estate Management MAS Corporate Finance CAS Immobilienbewerter

2 Inhaltsverzeichnis 1 Versicherungspflicht und Monopol 2 Versicherungsleistungen 3 Prämien 4 Versicherungswerte und Wertarten 5 Erdbeben und Bauzeitversicherung Einleitung Jeder Mensch wohnt und jeder Mensch ist täglich mit Immobilien in Kontakt. Ob als Mieter, Eigentümer oder Nutzer sind die Immobilien in der heutigen Welt omnipräsent. Wo Menschen, Technik und Umwelt zusammenkommen, braucht es Prozesse, Strategien, Strukturen und Entwicklungsmodelle für Erneuerungen und Optimierungen. Diese komplexen Systeme erfordern in der heutigen Zeit viel Know-how, um allen Anspruchsgruppen gerecht zu werden. Die immobilienwirtschaftlichen Kurzbeiträge werden aus Fachbüchern, Referaten, Schulungen sowie Erfahrungen aus der Praxis zusammengestellt und sollen unseren geschätzten Kunden sowie Interessierten der Immobilienbranche Fachwissen auf einfache und verständliche Art und Weise vermitteln. Bewusst wird jeweils lediglich ein einzelnes Thema aus der breiten Palette der Immobilienwirtschaft herausgegriffen und analysiert. In diesem Sinne wünschen wir Ihnen viel Spass beim Lesen und stehen Ihnen für allfällige Fragen gerne zur Verfügung. Allod Immobilien AG 2

3 1 Versicherungspflicht und Monopol Die Gebäudeversicherung Graubünden ist eine öffentlich-rechtliche Anstalt des Kantons Graubünden. Ihr obliegen neben der Neuwertversicherung aller Gebäude die Feuerpolizei und die Bekämpfung von Schäden. Rechtlich stützt sich die Gebäudeversicherung Graubünden auf das Gebäudeversicherungsgesetz (GebVG) vom 1. Januar 2011, die Verordnung zum Gesetz über die Gebäudeversicherung im Kanton Graubünden (VOzGebVG) und die ergänzenden Bestimmungen dazu ab. Sämtliche Gebäude im Kanton Graubünden sind bei der Gebäudeversicherung Graubünden zu versichern. Sie dürfen nicht anderweitig versichert werden. Mit der Versicherungspflicht der Gebäudeeigentümer ist die Verpflichtung der Gebäudeversicherung Graubünden verbunden, alle Gebäude in die Versicherung aufzunehmen (Annahmezwang). Damit können durch den Verlust von Gebäuden im Kanton Graubünden keine Notlagen entstehen, auch nicht im Falle grosser Naturkatastrophen. Die Hauseigentümer sind vor den wirtschaftlichen Folgen von Feuer- und Elementarschäden zum Neuwert versichert. Der Einzelne und die Gemeinschaft bleiben von Ansprüchen Geschädigter verschont. 3

4 2 Versicherungsleistungen Was ist versichert? Nicht versichert: Gebäude und gebäudeähnliche Objekte im Kanton Graubünden. Mobiliar, Betriebseinrichtungen sowie Umgebung. Welche Ursachen sind gedeckt? Feuerschäden Elementarschäden - Feuer - Hagel - Rauch - Lawinen - Hitze - Schneedruck - Blitzschlag - Überschwemmung - Explosion - Hochwasser - Erdrutsch - Steinschlag - Rüfen - Sturmwind Nicht gedeckt: z.b. Schäden infolge Leitungsbruch, Frost, Rückschwallwasser, Wasserinfiltration (wird z.t. von der privaten Gebäude-Wasserversicherung gedeckt), Bergdruck, Bodensenkungen. Welche Leistungen erhalten Sie im Schadenfall? Volle Wiederherstellungskosten zum Neuwert. Nebenkosten von Auslagen für Abbruch, Räumung, Entsorgung, Schutzmassnahmen für Überreste, Schäden durch Schadensbekämpfung. Verzinsung des Gebäudeschadens (Zeitwert) ab CHF 10'

5 3 Prämien Die Prämien werden durch die Regierung festgelegt. Die Tarife je CHF 1' Versicherungssumme betragen: Grundprämie 1. Klasse massive Gebäude 30 Rappen 2. Klasse gemischte Gebäude 35 Rappen 3. Klasse nichtmassive Gebäude 50 Rappen Gebäude, welche einer erhöhten Feuer-, Explosions- oder Elementarschadengefahr ausgesetzt sind, werden einer von drei Zuschlagsklassen zugeordnet. Die Gebäude werden gemäss Tarif der Finanzierungsverordnung eingestuft. Zuschlagsprämien * 1. Zuschlagsklasse 30 Rappen 2. Zuschlagsklasse 60 Rappen 3. Zuschlagsklasse 90 Rappen * Auf den Zuschlagsprämien werden Prämienrabatte für Einrichtungen und Massnahmen zur Schadensverhinderung gewährt. In beschränktem Rahmen kann ein freiwilliger Schadens- Selbstbehalt mit Prämienermässigung vereinbart werden. Weitere Informationen über Grund- und Zuschlagsprämien sowie Prämienermässigungen erhalten Sie direkt bei der Gebäudeversicherung Graubünden, Ottostrasse 22, 7000 Chur, Tel , Mail: info@gvg.gr.ch. 5

6 4 Versicherungswerte und Wertarten Zu welchen Werten sind die Gebäude versichert? Die Gebäude im Kanton Graubünden sind zum Neuwert versichert. Der Neuwert wird bei Baukostenveränderungen von mehr als 5 % angepasst. Ausnahmen von der Neuwertversicherung: Fällt der Zeitwert unter 50 % des Neuwertes, wird nur der Zeitwert versichert. Abbruchobjekte sind zum Abbruchwert versichert. Versicherungsausschluss oder Zeitwertversicherung aus wichtigem Grund, namentlich bei Verletzung von feuerpolizeilichen Vorschriften oder Regeln der Baukunde. Vereinbarung einer festen Versicherungssumme in besonderen Fällen. Vereinbarung eines Selbstbehaltes. Neuwert: Ordentlicher Versicherungswert der Gebäudeversicherung; entspricht den Kosten für die Erstellung eines Gebäudes gleicher Art, Grösse und gleichen Ausbaus zum gegenwärtigen Zeitpunkt. Zur Aktualisierung werden die Neuwerte jährlich der Baukostenentwicklung angepasst. Zeitwert: Neuwert abzüglich Wertverminderung durch Alterung, Abnützung oder andere Gründe. Der Zeitwert wird in % des Neuwertes ausgewiesen. Abbruchwert: Entspricht dem Erlös des Baumaterials, soweit dieser die Abbruchskosten übersteigt. Realwert: Der Realwert setzt sich zusammen aus dem Zeitwert (Zustandswert) aller baulichen Anlagen auf dem Grundstück, den für die Erstellung nötigen Vorbereitungsarbeiten, Umgebungsarbeiten und Baunebenkosten zuzüglich dem Landwert. Ertragswert: Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Nettomietertrag der nutzbaren Vermögenswerte. Verkehrswert: Der Verkehrswert richtet sich nach den bei gleichen oder ähnlichen Grundstücken unter normalen Verhältnissen erzielten Verkaufspreisen. Das Amt für Schätzungswesen Graubünden ermittelt unabhängig die entsprechenden Werte. 6

7 5 Erdbeben und Bauzeitversicherung Erdbeben - Eher selten in Graubünden Erdbebenschäden sind von der Gebäudeversicherung ausgeschlossen, werden aber vom Schweizerischen Pool für Erdbebendeckung teilweise gedeckt (1978 von den Kantonalen Gebäudeversicherungen gegründet worden). Bauzeitversicherung - Wann ist was zu versichern? Vor Beginn der Bauarbeiten sind obligatorisch zu den vollen voraussichtlichen Kosten wertvermehrende Investitionen von mehr als CHF 10' zu versichern für: Neu- und Erweiterungsbauten Umbauten und Renovationen Wiederaufbau und erheblichen Teilschaden Bei privaten Sachversicherungsgesellschaften können Sie zur weiteren Risikoabdeckung noch die folgenden Versicherungen abschliessen: Bauherrenhaftpflicht: Ähnlich wie bei der Privathaftpflichtversicherung können mit einigen Hundert Franken Prämien Schäden in Millionenhöhe gedeckt werden, z.b. wenn bei einem Bauprojekt ein Hang ins Rutschen kommt und benachbarte Grundstücke und Gebäude Schaden nehmen. Da die Haftpflicht des Bauherrn sehr weit gefasst ist, schliesst sie auch Unfälle ein, z.b. wenn sich der Nachbar bei einem Baustellenbesuch ein Bein bricht. Nützlich bei dieser Versicherung ist zudem der Schutz gegen unberechtigte Ansprüche. Bauwesen: Die Bauwesenversicherung deckt Sachschäden am eigenen Bauvorhaben, sei es bei einem Neubau oder bei Renovationen. Im Unterschied zur Bauherrenhaftpflicht deckt sie nicht Schäden an Dritten, sondern Schäden und Verluste am eigenen Grundstück und Gebäude, z.b. eine herunterfallende Decke oder den Diebstahl von fest verbundenen Bauteilen. Auch Beschädigungen durch Vandalismus sind versichert. Quelle: (Homepage der Gebäudeversicherung Graubünden) 7

8 Immobilien und Versicherungen Teil 1: Obligatorische Gebäudeversicherung in Graubünden Allod Immobilien AG - Rätusstrasse Chur Fon +41 (0) Fax +41 (0) a.federico@allod.ch - 8