Droit de la construction

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1 Baurecht Zeitschrift für Baurecht und Vergabewesen Droit de la construction Revue du droit de la construction et des marchés publics 6 / 2016 La communauté des propriétaires d étages en procédure de droit public Valentin Piccinin Funktionale Räume in der Raumplanung: ein neues Tummelfeld? Regina Füeg Le transfert contractuel des droits d auteur de l architecte et le cas particulier de la résiliation anticipée du contrat Blaise Carron Jurisprudence en droit privé Rechtsprechung zum Privatrecht Buttliger / Grobéty / Göksu / Hagi / Heinzmann / Hürlimann-Kaup / Pichonnaz / Reetz / Schmid / Schwery / Siegenthaler / Steinauer / Stöckli / Wenger Berger / Werro Institut für Schweizerisches und Internationales Baurecht Institut pour le droit suisse et international de la construction Universität Freiburg Université de Fribourg

2 BR/DC 6/2016 Die Rechtsprechung / La Jurisprudence Zeitlicher Umfang der Pfandsicherung nach Art. 712i ZGB Die Dreijahresfrist für die Eintragung eines mittelbaren gesetzlichen Grundpfandrechts zur Sicherung der Beitragsforderungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft im Sinne von Art. 712i Abs. 1 ZGB ist ab dem Zeitpunkt des Begehrens um Eintragung im Grundbuch zu berechnen. Le délai de trois ans pour l inscription d une hypothèque légale indirecte garantissant le droit aux contributions de la communauté des propriétaires d étages au sens de l art. 712i al. 1 CC court dès la requête d inscription au registre foncier. Entscheid des Obergerichts Zürich vom 27. Februar 2016 (LF160001) Nadja Schwery, Dr. iur., LL.M., Rechtsanwältin, Academic Visitor am Institute of European and Comparative Law (IECL) in Oxford/UK *1 Der Fall (638) 1. Die Liegenschaft an der A.-Strasse in E. umfasst drei Wohngebäude, die in Stockwerkeigentumseinheiten nach Art. 712a ff. ZGB aufgeteilt sind. C. und D. haben das Sonderrecht an der 4-Zimmer-Wohnung Nr. im 2. Obergeschoss sowie dem Keller Nr. im Untergeschoss. 2. Am 20. August 2015 stellte die Stockwerkeigentümergemeinschaft A. (Klägerin), vertreten durch ihre Verwalterin, beim Bezirksgericht ein Gesuch um vorläufige Eintragung eines Pfandrechts im Sinne von Art. 712i ZGB auf dem Stockwerkeigentumsanteil von C. und D. (Beklagte) für die Beitragsforderungen der Jahre 2012, 2013 und 2014 in der Höhe von insgesamt CHF zuzüglich Zins. 3. Das Bezirksgericht wies das Grundbuchamt daraufhin an, auf dem Stockwerkeigentumsanteil der Beklagten für eine Pfandsumme von CHF zuzüglich Zins ein gesetzliches Pfandrecht vorläufig im Grundbuch einzutragen. Im Mehrbetrag wies das Bezirksgericht das Gesuch ab. 4. Dagegen reichte die Klägerin Berufung beim Obergericht des Kantons Zürich ein und stellte unter anderem das folgende Rechtsbegehren: «Das Grundbuchamt E. wird ( ) angewiesen, zugunsten der Klägerin und zulasten des Stockwerkeigentumsanteils der Beklagten ein gesetzliches Pfandrecht vorläufig im Grundbuch einzutragen ( ) für eine Pfandsumme von CHF zzgl. Zins ( ).» Der Entscheid Art. 712i Abs. 1 ZGB bestimmt, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft «für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen Anspruch gegenüber jedem jeweiligen Stockwerkeigentümer auf Errichtung eines Pfandrechtes an dessen Anteil» hat. Vor Obergericht war nun umstritten, wie diese Dreijahresfrist zu berechnen sei: Die Klägerin hat die Beitragsforderungen der drei letzten abgeschlossenen Rechnungsjahre (also vom bis zum ) zusammengezählt und die Eintragung einer Pfandsumme von CHF zuzüglich Zins verlangt. Das Bezirksgericht hingegen ist zum Schluss gekommen, dass für den Beginn der rückwärts zu rechnenden Dreijahresfrist auf den Zeitpunkt des Begehrens um Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts im Grundbuch abzustellen sei. Im Zeitraum vom 21. August 2012 (dem Tag, an dem das Begehren um vorläufige Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts beim Bezirksgericht eingetroffen ist) bis zum 31. Dezember 2014 seien Beitragsforderungen in der Höhe von CHF entstanden (nämlich die geltend gemachte Pfandsumme in der Höhe von CHF abzüglich der Eröffnungsbuchung vom 1. Januar 2012 in der Höhe von CHF abzüglich der Beiträge für die ersten drei Quartale des Jahres 2012 in der Höhe von total CHF ). Deshalb wies das Bezirksgericht das Grundbuchamt an, ein gesetzliches Pfandrecht in der Höhe von CHF vorläufig im Grundbuch einzutragen. Das Obergericht des Kantons Zürich folgte der Auffassung des Bezirksgerichts und wies die Berufung der Klägerin ab. Der Entscheid des Obergerichts ist zwischenzeitlich in Rechtskraft erwachsen. Anmerkungen 1. Die Frage nach der Bemessung der Dreijahresfrist gemäss Art. 712i Abs. 1 ZGB ist umstritten. Die Standpunkte divergieren wie folgt: * Meiner Kollegin MLaw Shirin Grünig, Rechtsanwältin, wissenschaftliche Mitarbeiterin am Lehrstuhl für Zivil- und Handelsrecht der Universität Freiburg, sei für ihre wertvolle und treffende Kritik an diesem Beitrag herzlich gedankt. a. Ein Teil der Lehre ist der Ansicht, dass die Pfandsicherheit der Stockwerkeigentümergemeinschaft für die Beitragsforderungen aus den letzten drei bereits abgeschlossenen Rechnungs- 342 Abkürzungen: BR/DC 2016 S. 64 ff. Abréviations: BR/DC 2016 p. 64 ss

3 Die Rechtsprechung / La Jurisprudence BR/DC 6/2016 jahren bestehe (Ottiker, Pfandrecht und Zwangsvollstreckung bei Miteigentum und Stockwerkeigentum, Diss. Zürich, Bern 1972, S. 81; ebenso Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, 2. Aufl., Zürich 2014, N 62 ff. zu Art. 712i ZGB). b. Ein anderer Teil der Lehre vertritt wie auch das Bezirksgericht und das Obergericht Zürich die Meinung, dass das Gemeinschaftspfandrecht die Beitragsforderungen der letzten drei Jahre vor Stellung des Begehrens um Eintragung im Grundbuch sichere (Bösch, Basler Kommentar, ZGB II, 5. Aufl., Basel 2015, N 5 zu Art. 712i ZGB; Mathys, Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Verwaltung von Stockwerkeigentum, in: BJM 6/1972, S. 288 f.; Meier-Hayoz / Rey, Berner Kommentar, Das Stockwerkeigentum, Art. 712a 712t ZGB, Bern 1988, N 33 und 35 zu Art. 712i ZGB; Thurnherr, Bauliche Massnahmen bei Mit- und Stockwerkeigentum, Diss. Zürich 2009, Zürich 2010, Rz. 458; meines Erachtens offengelassen [wenn auch mit Verweis auf Mathys, a.a.o., S. 287 f.] bei Weber, Die Stockwerkeigentümergemeinschaft, Diss. Zürich, Zürich 1979, S. 468; divergierend Friedrich, Das Stockwerkeigentum, Reglement für die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, Bern 1965, 22 Rz. 4, der auf den Zeitpunkt der Eintragung des Grundpfandrechts im Grundbuch abstellt). c. Das Bundesgericht hat sich mit dieser Frage, soweit ersichtlich, noch nicht auseinandergesetzt. Die Rechtsprechung auf kantonaler Ebene ist uneinheitlich. Das Obergericht Zürich stellt, wie bereits ausgeführt, auf den Zeitpunkt ab, in dem die Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts im Grundbuch beantragt wird, und rechnet dann rückwärts (Urteil des Obergerichts E ff.). Gemäss der Rechtsprechung des Kantonsgerichts Graubünden hingegen deckt das Pfandrecht nur Beitragsforderungen aus den letzten drei bereits abgeschlossenen Rechnungsjahren (KGer [GR] PKG 1988 S. 202 Nr. 63 = ZBGR 1991 Nr. 22 S. 97 ff.), sichert dabei aber nicht bloss Deckungsbeiträge, sondern auch «fällige Vorschüsse» (KGer [GR] PKG 1991 S. 186 Nr. 57 E. 3 und 4 = ZBGR 1994 Nr. 41 S. 274 ff.; zur Frage der Fälligkeit der grundpfandrechtlich zu sichernden Forderung vgl. auch nachstehend Pkt. 3). Schwierig einzuordnen scheint mir die Rechtsprechung des Kantonsgerichts Wallis, wonach «gemäss ständiger Rechtsprechung ( ) die Errichtung des Pfandrechts auch für das laufende Jahr und nicht nur für die bereits abgelaufenen Rechnungsjahre verlangt werden» könne (ZWR 2011 S. 257 ff. E. 5b) resp. «das Pfandrecht ( ) nebst den Beiträgen der drei letzten Rechnungsjahre jene des laufenden Jahres» umfasse (Regeste). Eine Kumulation der Beitragsforderungen der letzten drei Rechnungsjahre mit jenen des laufenden Jahres fände meines Erachtens keine gesetzliche Verankerung und widerspräche der Intention des Gesetzgebers (vgl. Ziff. 2a und b nachstehend sowie die Botschaft des Bundesrats an die Bundesversammlung zum Entwurf eines Bundesgesetzes über die Abänderung des vierten Teils des Zivilgesetzbuches [Miteigentum und Stockwerkeigentum] vom 7. Dezember 1962, in: BBl 1962 II S. 1519: «Für mehr als drei Jahresbeiträge besteht der gesetz liche Anspruch also nicht.»). 2. Meiner Meinung nach hat das Obergericht Zürich den Entscheid des Bezirksgerichts, wonach für die Festsetzung der Frist gemäss Art. 712i ZGB auf die letzten drei Jahre seit dem Begehren um Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts im Grundbuch (und nicht auf die letzten drei ab geschlossenen Rechnungsjahre) abzustellen sei, zu Recht geschützt. Dazu lassen sich folgende Argumente anführen: a. Art. 712i Abs. 1 ZGB bestimmt, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft «für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen Anspruch» auf Errichtung eines Pfandrechts habe. Im Gesetzestext ist nicht die Rede davon, dass unter den «letzten drei Jahre(n)» bloss abgeschlossene Rechnungsjahre zu verstehen seien. Auch der Botschaft lässt sich keine entsprechende Einschränkung entnehmen (Botschaft 1962, a.a.o., S. 1519; ebenso das Obergericht in E ). Ausserdem widerspräche ein Zurückrechnen nach abgeschlossenen Rechnungsjahren den Fristbestimmungsregeln des Allgemeinen Teils des Obligationenrechts (vgl. Art. 77 Abs. 1 Ziff. 3 OR, wonach bei einer Fristbestimmung nach Monaten oder nach einem mehrere Monate umfassenden Zeitraum [Jahr, halbes Jahr, Vierteljahr] auf denjenigen Tag des letzten Monats, der durch seine Zahl dem Tage des Vertragsschlusses entspreche, abzustellen sei; siehe auch Meier-Hayoz / Rey, a.a.o., N 35 zu Art. 712i ZGB; Thurnherr, a.a.o., Rz. 458). b. Der Anspruch auf Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts kann grundsätzlich jederzeit geltend gemacht werden (das Gesetz sieht keine Frist vor wie z. B. für die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts in Art. 839 Abs. 2 ZGB, vgl. Schmid / Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 4. Aufl., Zürich 2012, Rz. 1051; Steinauer, Les droits réels, Bd. I, 5. Aufl., Bern 2012, Rz. 1352a). Eine indirekte Befristung resultiert jedoch aus der umfangmässigen Beschränkung des Pfandobjekts («die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen»). Sie fördert eine zügige Eintreibung der Beitragsforderungen durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft (Friedrich, a.a.o., 22 Rz. 4; Giovanola, Les obligations réciproques des propriétaires d étages et leurs sanctions, Diss. Lausanne, Mauraz 1986, S. 36; Meier-Hayoz / Rey, a.a.o., N 36 zu Art. 712i ZGB; Steinauer, a.a.o., Rz. 1352a). Ein Blick in die Materialien offenbart, dass die zeit liche Befristung aus einem weiteren Grund bewusst in Art. 712i Abs. 1 ZGB aufgenommen worden ist: «Diese Beschränkung empfahl sich mit Rücksicht auf den Erwerber eines Stockwerkes. Dieser muss zwar damit rechnen, dass sein Stockwerk mit dem Pfandrecht für Beiträge, die sein Vorgänger schuldig geblieben ist, belastet wird, aber diese Last kann nicht mehr als drei solcher Jahresbeiträge umfassen (Botschaft 1962, a.a.o., S. 1519; vgl. auch Friedrich, a.a.o., 22 Rz. 4).» Eine Umdeutung der «letzten drei Jahre» in die «letzten drei abgeschlossenen Rechnungsjahre» würde unweigerlich zu einer beträchtlichen Ausdehnung der Frist gemäss Art. 712i ZGB führen und damit der Intention des Gesetzgebers zuwiderlaufen (vgl. das Berechnungsbeispiel bei Wermelinger, a.a.o., N 63 ff. zu Art. 712i ZGB, 343

4 BR/DC 6/2016 Die Rechtsprechung / La Jurisprudence wonach eine Stockwerkeigentümergemeinschaft für eine am 30. September 2010 fällige Vorschussleistung bei Abschluss des Rechnungsjahres am 30. Juni 2011 frühestens am 1. Juli 2011 das Gemeinschaftspfandrecht geltend machen könne und der letzte mögliche Zeitpunkt für die Anmeldung des Gemeinschaftspfandrechts der 30. Juni 2014 sei). c. Ottiker, a.a.o., S. 81 FN 92, begründet seine Ansicht, wonach auf die Beitragsforderungen abgeschlossener Rechnungsjahre abzustellen sei, damit, dass «der Betrag, für welchen das Pfandrecht geltend gemacht» werde, «substantiiert sein (müsse), was in der Regel erst nach Rechnungsabschluss möglich» sei. Dem vermag ich nicht zuzustimmen: Grundsätzlich lassen sich die Beitragspflichten der Stockwerkeigentümer zur Tragung der Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und der Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung in Deckungsbeiträge und in Vorschüsse unterteilen (Art. 712h Abs. 1 und Art. 712h Abs. 2 Ziff. 1 ZGB; BGE 107 II 141 E. 3; Meier-Hayoz / Rey, a.a.o., N 10 ff. zu Art. 712h ZGB und N 27 ff. zu Art. 712i ZGB; Thurnherr, a.a.o., Rz. 435 ff.). Die Deckungsbeiträge entstehen ex lege, wenn die Gemeinschaft Verpflichtungen begründet, die sie nicht aus den liquiden Mitteln ihres Gemeinschaftsvermögens begleichen kann. Sie werden unmittelbar mit ihrer Entstehung fällig (Art. 75 OR; Meier-Hayoz / Rey, a.a.o., N 11 zu Art. 712h ZGB; Thurnherr, a.a.o., Rz. 441), bedürfen mithin keiner Jahresrechnung zur Konkretisierung und Realisierung (vgl. auch Liver, Das Miteigentum als Grundlage des Stockwerkeigentums, in: Gedächtnisschrift Ludwig Marxer, Adulf Peter Goop (Hrsg.), Zürich 1963, S. 193, wonach die Beitragspflicht der Stockwerkeigentümer sich «aus einer einfachen Rechenoperation» ergebe). Mit den Vorschüssen leisten die Stockwerkeigentümer vorgezogene Zahlungen an zukünftige Beitragsforderungen (Wermelinger, a.a.o., N 51 zu Art. 712h ZGB). Obwohl die Stockwerkeigentümer nach schweizerischem Recht (und im Unterschied zum deutschen Recht, vgl. 28 Abs. 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht vom 15. März 1951) gesetzlich nicht verpflichtet sind, Kostenvorschüsse zu leisten, entspricht dies weit verbreiteter Usanz (Meier-Hayoz / Rey, a.a.o., N 13 zu Art. 712h ZGB; Thurnherr, a.a.o., Rz. 438; Wermelinger, a.a.o., N 51 zu Art. 712h ZGB). Die Stockwerkeigentümer befinden über die Kostenvorschüsse im Rahmen der jährlich stattfindenden ordentlichen Stockwerkeigentümerversammlung, in der sie gleichzeitig die Abrechnung des vergangenen Jahres genehmigen. Mit dem gültig zustande gekommenen Beschluss über die Höhe der Vorschüsse werden diese für die Stockwerkeigentümer grundsätzlich ebenfalls verbindlich und fällig (Art. 75 Abs. 1 OR; vgl. auch Friedrich, a.a.o., 21 Rz. 5; Mathys, a.a.o., S. 288; Meier-Hayoz / Rey, a.a.o., N 14 zu Art. 712h ZGB; Weber, a.a.o., S. 473.). Damit sind sie auch genügend bestimmbar; der Abschluss des Rechnungsjahres muss nicht abgewartet werden. d. Einigkeit besteht dahin gehend, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft mit der gesetzlich vorgesehenen Möglichkeit der grundpfandrechtlichen Sicherung gemäss Art. 712i ZGB vor Schaden bewahrt werden soll, den sie durch die Uneinbringlichkeit ausstehender Beitragsforderungen erleiden könnte (Weber, a.a.o., S. 473). Die Beitragsforderungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft sind besonders schützenswert, da sie unter Umständen (um nicht sogar zu sagen: mangels genügend geäufneter Erneuerungsfonds oft) die einzigen Aktiven des Vermögens der Stockwerkeigentümergemeinschaft konstituieren (Meier- Hayoz / Rey, a.a.o., N 4 zu Art. 712i ZGB). Die Geister scheiden sich jedoch ob der Frage, welche Beitragsforderungen schützenswerter seien, jene jüngeren oder älteren Datums. Das Kantonsgericht Graubünden führt dazu aus: «Die Einbringlichkeit ausstehender Beiträge (oder Vorschüsse) früherer Rechnungsjahre ist nun erfahrungsgemäss viel stärker gefährdet als von Vorschüssen auf laufende Rechnung. Das Interesse der Gemeinschaft an der Sicherung bereits längere Zeit ausstehender Beiträge (oder Vorschüsse) ist zweifellos grösser als des laufenden Vorschusses ( )» (KGer [GR] PKG 1988 S. 202 Nr. 63 = ZBGR 1991 Nr. 22 S. 99). Abgesehen davon, dass der Schluss des Kantonsgerichts (wonach die Einbringlichkeit älterer Beitragsforderungen gefährdeter sei als jene jüngerer) meines Erachtens nicht zwingend ist, kann die Stockwerkeigentümergemeinschaft auf das Alter der ausstehenden Beitragsforderungen im Zeitpunkt der Anmeldung des Gemeinschaftspfandrechts Einfluss nehmen, indem sie die Beitragsforderungen regelmässig einzieht (vgl. dazu Mathys, a.a.o., S. 289). Ausserdem ist vor Augen zu halten, dass das Kantonsgericht Graubünden seine Ausführungen unter der Prämisse gemacht hat, dass bloss Beitragsforderungen abgeschlossener Rechnungsjahre grundpfandrechtlich gesichert werden können. Nur so konnte es zum Schluss gelangen, dass «anderenfalls» (will wohl heissen: im Falle der grundpfandrechtlichen Sicherung von Beitragsforderungen laufender Rechnungsjahre) «das Pfand nicht mehr für drei volle, sondern nur noch für zwei abgelaufene Rechnungsjahre beansprucht werden könnte, da der gesetzliche Anspruch für mehr als drei Jahresbeiträge nicht besteht» (KGer [GR] PKG 1988 S. 202 Nr. 63 = ZBGR 1991 Nr. 22 S. 99). Ich bin, wie bereits dargelegt, nicht der Meinung, dass mit dem Grundpfandrecht gemäss Art. 712i ZGB bloss die Beitragsforderungen abgeschlossener Rechnungsjahre gesichert werden können. Vielmehr postuliere ich, die Dreijahresfrist gemäss Art. 712i ZGB ab dem Zeitpunkt des Gesuchs um Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts im Grundbuch zurückzurechnen, und zwar um volle drei Jahre. So vermag das Gemeinschaftspfand auch Beitragsforderungen aus dem laufenden Rechnungsjahr abzudecken, ohne dass jedoch die gesetzliche Frist gemäss Art. 712i Abs. 1 ZGB überschritten wird (ebenso das Urteil des Obergerichts Zürich, E ff.; Meier-Hayoz / Rey, a.a.o., N 33 zu Art. 712i ZGB). Da die Beiträge der Stockwerk eigentümer einen wichtigen Bestandteil des Vermögens der Stockwerkeigentümergemeinschaft bilden, ist deren grund pfandrechtliche Sicherung auch für das laufende Rechnungsjahr von grosser Bedeutung. Verweigert man sie, schwächt man die Schutzfunktion des Art. 712i ZGB massgeblich. Das wird keinesfalls im Interesse der Stockwerkeigentümergemeinschaft liegen. 344

5 Die Rechtsprechung / La Jurisprudence BR/DC 6/2016 e. Schliesslich sei in Erinnerung gerufen, dass das Gemeinschaftspfandrecht nach Art. 712i ZGB als mittelbares gesetzliches Grundpfandrecht weder Rangprivilegien noch Verwertungsvorrechte geniesst, sondern nach dem Prinzip der Alterspriorität im Grundbuch eingetragen wird (Friedrich, a.a.o., 22 Rz. 13; Meier-Hayoz / Rey, a.a.o., N 9 und 15 zu Art. 712i ZGB; Ottiker, a.a.o., S. 79 und 83). Auch das spricht für einen möglichst zeitnahen grundpfandrechtlichen Schutz der Beitragsforderungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft. f. Aus all diesen Gründen ist für die Bemessung der Frist nach Art. 712i ZGB auf das Begehren der Stockwerkeigentümergemeinschaft um Eintragung des Grundpfandrechts im Grundbuch abzustellen. Von diesem Zeitpunkt an sind drei Jahre im Sinne von Art. 77 Abs. 1 Ziff. 3 und Abs. 2 OR zurückzurechnen. Das Bezirksgericht und das Obergericht Zürich haben Art. 712i ZGB korrekt ausgelegt und angewandt. 3. Im Zusammenhang mit dem Pfandrecht gemäss Art. 712i ZGB gilt es noch BGE 106 II 183 zu erwähnen, wo das Bundesgericht mit seiner Ausführung zur Fälligkeit der grundpfandrechtlich gesicherten Forderung aufhorchen liess. Es hielt fest, dass «das Pfandrecht, dessen Errichtung die Gemeinschaft verlangen kann, fällige Forderungen sichert ( )» (BGE 106 II 183 E. 3c; ebenso KGer [GR] ZK vom 21. Dezember 2015 E. 3b; KGer [GR] PKG 1991 S. 186 Nr. 57 = ZBGR 1994 Nr. 41 S. 279; Thurnherr, a.a.o., Rz. 458 FN 1353, S. 227; Wermelinger, a.a.o., N 31 ff. zu Art. 712i ZGB). Damit hat es Kritik provoziert (Meier-Hayoz / Rey, a.a.o., N 34 zu Art. 712i ZGB): «Ebenfalls ohne Rückhalt im Gesetz nimmt das Bundesgericht in BGE 106 II 183 E. 3c an, die Beitragsforderungen, für welche ein Gemeinschaftspfandrecht eingetragen werden soll, müssten fällig sein. Folgt man dieser Ansicht, könnten zwar die jeweils mit ihrer Entstehung sofort fällig werdenden Deckungsbeiträge pfandrechtlich sichergestellt werden. Der Gemeinschaft würde dann aber kein Pfanderrichtungsanspruch für Vorschüsse zustehen, welche zwar beschlossen werden oder reglementarisch festgelegt sind, deren Fälligkeit aber noch nicht eingetreten ist.» Ich bin ebenfalls der Meinung, dass die Fälligkeit der Beitragsforderungen keine Voraussetzung für deren grundpfandrechtliche Sicherung nach Art. 712i ZGB ist. Sie ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Auch der Botschaft lässt sich nichts entnehmen, das in diese Richtung deuten würde (Botschaft des Bundesrats an die Bundesversammlung zu einem Gesetzesentwurf enthaltend das Schweizerische Zivilgesetzbuch [vom 28. Mai 1904], in: BBl 1904, S. 75 und 78). Das Gemeinschaftspfandrecht der Stockwerkeigentümergemeinschaft wird als mittelbares gesetzliches Grundpfandrecht (Grundpfandverschreibung in der Form einer Kapitalhypothek) im Grundbuch eingetragen (Meier-Hayoz / Rey, a.a.o., N 5, 15 f. und 18 zu Art. 712i ZGB; Ottiker, a.a.o., S. 61 f. und 79 ff.; Schmid / Hürlimann- Kaup, a.a.o., Rz. 1049; Thurnherr, a.a.o., Rz. 457). Damit kann eine beliebige Forderung pfandrechtlich sichergestellt werden sei sie gegenwärtig oder zukünftig, bedingt oder unbedingt (Art. 824 Abs. 1 ZGB; Tuor / Schnyder / Schmid, Das schweizerische Zivilgesetzbuch, 14. Aufl., Zürich 2015, 111 Rz. 11). Deshalb ist die Position, wonach das Grundpfandrecht nach Art. 712i ZGB (bloss) fällige Forderungen sichere, nicht haltbar. Die Fälligkeit der grundpfandrechtlich zu sichernden Forderung ist keine Voraussetzung für die Eintragung des Gemeinschaftspfandrechts gemäss Art. 712i ZGB im Grundbuch, spielt aber insofern eine Rolle, als die Stockwerk eigentümergemeinschaft ihr Recht auf Pfandverwertung und Erlös (Art. 816 Abs. 1 ZGB) erst geltend machen kann, sobald die gesicherte Forderung fällig ist (Tuor / Schnyder / Schmid, a.a.o., 112 Rz. 11). 345