Ist die im Mietvertrag enthaltene Klausel zur Tierhaltung unwirksam, so muss im Einzelfall geprüft werden, ob die Tierhaltung vertragsgemäß ist.

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1 Newsletter 9/2010 Sehr geehrte Damen und Herren! In der Beratungspraxis ist die Tierhaltung ein häufiges Thema. Darf ich mit meinem Hund in die neue Wohnung ziehen? Kann der Vermieter mir verbieten, ein Aquarium aufzustellen? Kann ich in der Mietswohnung Katzen halten? Wann Tiere in der Wohnung gehalten werden dürfen und ob der Vermieter gefragt werden muss, hängt in erster Linie vom Mietvertrag und der Tierart ab. Wir haben in einem Infoblatt die wichtigsten Punkte zur Tierhaltung zusammengestellt und stellen sie Ihnen in unserem Newsletter vor. Mit freundlichen Grüßen, Jens Giwitz (Geschäftsführer) und Petra Spahn (Presse- und Öffentlichkeitsarbeit), DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.v. Mietertipp Tierhaltung in der Mietwohnung Auf den Mietvertrag kommt es an Viele Mieter möchten ein Tier in ihrer Wohnung halten. Ob dies zulässig ist, ist nicht einfach zu beantworten. Eine allgemeine gesetzliche Regelung gibt es nicht und die Gerichte urteilen sehr unterschiedlich. Maßgeblich für die Tierhaltung ist vor allem, welche Aussage der Mietvertrag trifft. Der Mietvertrag erlaubt die Tierhaltung Hier darf der Mieter übliche Haustiere wie Katzen, Hunde oder Vögel halten. Aber: Exotische und gefährliche Tiere wie etwa Kampfhunde, Giftschlangen oder Alligatoren zählen nicht zu den gewöhnlichen Haustieren. Hier ist die Genehmigung des Vermieters nötig. Der Mietvertrag verbietet die Tierhaltung Enthält der Formularmietvertrag ein generelles Tierhaltungsverbot, so ist dieses unwirksam, weil ein solches uneingeschränktes Verbot aller Haustiere auch Kleintiere wie Kanarienvögel, Zierfische oder Meerschweinchen von der Haltung ausschließen würde (BGH WuM 2008, 23). Die Haltung von Kleintieren zählt aber grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch. Ist die im Mietvertrag enthaltene Klausel zur Tierhaltung unwirksam, so muss im Einzelfall geprüft werden, ob die Tierhaltung vertragsgemäß ist. DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.v. 1

2 Bei der Hunde- und Katzenhaltung lässt sich diese Frage nicht so einfach beantworten. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes kann dies nur im Einzelfall unter Abwägung der Interessen aller Beteiligter beurteilt werden (BGH WuM 2008, 23). Zu den vom BGH aufgeführten Beurteilungskriterien zählen die Größe, die Anzahl, die Rasse und das Verhalten der Tiere sowie Größe, Art, Zustand und Lage der Wohnung und des Hauses. Außerdem die persönlichen Verhältnisse des Halters (wie etwa das Alter) und die berechtigten Interessen der Nachbarn. Der Mietvertrag enthält keine Regelung zur Tierhaltung Regelt der Mietvertrag die Tierhaltung nicht, gilt grundsätzlich Folgendes: Kleintiere sind erlaubt, ungewöhnliche oder gefährliche Tiere bedürfen einer Genehmigung durch den Vermieter. Ob die Haltung von Hunden oder Katzen vertragsgemäß ist, muss im Einzelfall unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten entschieden werden (siehe oben). Grundsätzlich muss sich die Anzahl der Tiere im Rahmen der Wohnverhältnisse halten. Eine übermäßige Haltung von Tieren kann zur Belästigung der Mitbewohner führen und ist deshalb vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht gedeckt. Unzulässig ist etwa die Haltung von zwei Schäferhunden in einer Ein-Zimmerwohnung (AG Frankfurt/Main, Urt. v , WuM 2000, 569). Auch bei Kleintieren ist die Haltung im Übermaß unzulässig. Gleiches gilt für die Tierzucht in der Wohnung. Der Mietvertrag verbietet die Haltung von Hunden und Katzen Der Vermieter darf im Mietvertrag die Haltung von Hunden oder Katzen verbieten. Wer sich trotzdem einen Hund oder eine Katze zulegt, muss dieses Tier auf Verlangen wieder abschaffen oder ausziehen. Aber: Das Verbot einer Hundehaltung ist unwirksam, wenn es sich um die Haltung eines Blindenhundes handelt (BGH WuM 95, 447) oder wenn der Mieter aus therapeutischen Gründen auf die Haltung des Tieres angewiesen ist und wenn die Gründe erst nach Vertragsunterzeichnung entstanden sind. Trotz eines Verbotes der Tierhaltung darf der Mieter Besuch mit Hunden empfangen. Auch wenn der Mieter für einige Tage ein Tier in Pflege nimmt, liegt keine unzulässige Tierhaltung vor. Vorsicht: Nach Auffassung einiger Gerichte ist es unzulässig, wenn der Besucher einen Hund in häufigen Abständen regelmäßig mitbringt oder das Tier öfters nachts in der Wohnung bleibt. Der Mietvertrag verlangt die Zustimmung des Vermieters Eine solche Klausel ist nur dann wirksam, wenn sie keine Zustimmungspflicht für Kleintiere einschließt (siehe oben). Die Klausel ist daher auch unwirksam, wenn sie nur einige Kleintiere (etwa das Halten von Kanarienvögeln) von der Zustimmungspflicht ausnimmt. DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.v. 2

3 Liegt eine unwirksame Klausel vor, weil sie beispielsweise auch für Kleintiere eine Erlaubnis vorsieht, muss im Einzelfall geprüft werden, ob die Tierhaltung vertragsgemäß ist (siehe oben). Ist die Klausel wirksam, bedarf die Tierhaltung der Erlaubnis durch den Vermieter. In besonderen Ausnahmefällen kann der Vermieter aber zur Erlaubniserteilung verpflichtet sein. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter aus therapeutischen Gründen auf das Tier angewiesen ist oder einen Blindenhund benötigt. Erteilt der Vermieter eine nötige Erlaubnis für ein Haustier, lassen Sie sich diese unbedingt schriftlich geben! Widderruf der Zustimmung Der Vermieter kann nicht ohne triftigen Grund die Zustimmung zur Tierhaltung Der Vermieter kann nicht ohne triftigen Grund die Zustimmung zur Tierhaltung widerrufen. Für einen Widerruf müssen erhebliche Beeinträchtigungen des Vermieters oder der Nachbarn vorliegen etwa das stundenlange schrillen Pfeifen eines Papageis, ständige Lärmstörungen durch Gebell, das wiederholte Verunreinigen des Treppenhauses durch einen Hund oder die berechtigte Angst der Nachbarn vor einem Tier. Der Vermieter kann aber die dem Mieter erteilte Einwilligung etwa zur Hundehaltung erst dann widerrufen, wenn die durch den Hund verursachten Störungen nicht auf andere Weise, etwa durch Einschränkungen (Gebote und Verbote) unterbunden werden können. Nach dem Tod des Tieres muss der Mieter nicht grundsätzlich noch mal um Erlaubnis bitten. Der Mieter darf einen Hund in vergleichbarer Größe neu anschaffen. Etwas Anderes gilt aber dann, wenn die Zustimmung des Vermieters auf ein konkretes Tier beschränkt war. In diesem Fall bedarf es einer erneuten Erlaubnis. Das Info-Blatt zur Tierhaltung in der Mietwohnung ist auch als PDF-Download unter abzurufen und liegt außerdem in unserer Geschäftsstelle zur kostenlosen Mitnahme aus. DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.v. 3

4 Urteile der Frankfurter Gerichte zum Thema Tierhaltung Hundehaltung Gehört grundsätzlich zum vertragsmäßigen Gebrauch: 1. Eine Tierhalteklausel im Formularmietvertrag über Wohnräume ist unwirksam, wenn sie zum einen auch Kleintiere umfasst (BGH, Urt. v VIII ZR 10/92, WuM 1993, 109) und zum andern die Erlaubnis zur Tierhaltung von einer schriftlicher Einwilligung des Vermieters abhängig macht, wodurch beim Mieter der Eindruck erweckt wird, dass eine mündliche Einwilligung unwirksam sei (AG Konstanz, Urt. v C 62/07, WuM 2007, 315). 2. Enthält der Mietvertrag keine wirksame Regelung zur Tierhaltung, so ist im Einzelfall eine umfassende Interessenabwägung vorzunehmen (BGH, Urt. v VIII ZR 340/06, WuM 2008, 23). Dabei ist davon auszugehen, dass die Tierhaltung auch die Hundehaltung grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört, sofern sich aus der Interessenabwägung keine gewichtigen Gründe gegen die Tierhaltung ergeben. 3. Eine einmalige, geringfügige Verschmutzung des Treppenhauses durch Hunde-Urin begründet keinen Anspruch des Vermieters auf Entfernung des vom Mieter gehaltenen Hundes. 4. Auch wenn die Haltung eines Hundes für den Mieter nicht medizinisch erforderlich ist (etwa im Rahmen einer Bewegungstherapie), ist bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen, dass der Verlust eines vom Mieter gehaltenen Hundes zu einer erheblichen, auch gesundheitlichen Beeinträchtigung führen kann. Anmerkung zu Leitsatz 1: Zur Schriftform der Einwilligung ebenso LG Frankfurt/Main, Urt. v /11 S 512/96, PE 2000, 138. Anmerkung zu Leitsatz 2: Zur Interessenabwägung siehe Anmerkung zu LG Frankfurt/Main, Urt. v /11 S 164/94, PE 1996, 404. Anmerkung zu Leitsatz 4:Zu therapeutischen Gesichtspunkten der Hundehaltung siehe auch AG Hamburg, Urt. v C 11/97, WuM 1997, 674; AG Hamburg, Urt. v C 552/02, WuM 2003, 558; AG Hamburg, Urt. v C 32/06. Haltung eines Pitbull-Terriers gehört nicht zum vertragsmäßigen Gebrauch einer Mietwohnung: Dabei kommt es angesichts der potentiellen Gefährdung von Mitbewohnern des Hauses nicht auf den individuellen Charakter des Tieres an. Dies gilt vor allem dann, wenn der Hund so kräftig ist, dass Zweifel bestehen, dass die Mieterin das Tier von einem Angriff auf andere Personen abhalten kann. (LG Frankfurt/Main, Urt. v /11 S 111/96, PE 1997, 90). Anmerkung: Nach 2 Abs. 1 der in Hessen geltenden Gefahrenabwehrverordnung über das Halten und Führen von Hunden (HundeVO) vom gehören Pitbull-Terrier zu den gefährlichen Hunden, die gem. 1 Abs. 3 HundeVO nur mit behördlicher Erlaubnis gehalten werden dürfen. Eine vergleichbare öffentlich-rechtliche Beschränkung bestand bei Erlass der vorstehenden Entscheidung noch nicht. Unabhängig hiervon kann jedoch die potentielle Gefährlichkeit bestimmter Hunderassen bei der Entscheidung über die mietrechtliche Erlaubnis von Bedeutung sein. Weitere Urteile der Frankfurter Gerichte finden Sie in der Leitsatz-Datenbank des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt unter Die Datenbank stellt die umfangreichste Mietrecht-Urteilsammlung der Frankfurter Gerichte dar und wird regelmäßig vom DMB Mieterschutzverein Frankfurt aktualisiert. DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.v. 4

5 Pressemitteilung Vorsicht bei Vorabnahme der Wohnung Der DMB Mieterschutzverein Frankfurt stellt in der Beratungspraxis vermehrt fest, dass sich Vermieter, insbesondere Wohnungsbaugesellschaften, von ihrer Renovierungspflicht befreien, indem sie versuchen, die Durchführung der Schönheitsreparaturen mit Tricks auf den Mieter abzuschieben. Viele Formularmietverträge enthalten unwirksame Klauseln zu den Schönheitsreparaturen. Häufig etwa wird im Mietvertrag vom Mieter verlangt, spätestens oder mindestens alle drei bis fünf Jahre zu renovieren. Eine solche Formularklausel ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichthofes unwirksam. Gleiches gilt für die häufig in Mietverträgen von Wohnungsbaugesellschaften enthaltene Schönheitsreparaturklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf. Auch eine solche Formularklausel ist unwirksam. Rechtsfolge ist, dass die Durchführung der Schönheitsreparaturen dem Vermieter obliegt. Häufig sind es gerade Wohnungsbaugesellschaften, die wohl wissend, dass die Formulierung im Mietvertrag unwirksam ist versuchen, Renovierungsarbeiten trotzdem auf den Mieter abzuwälzen. So vereinbaren sie vor dem Auszug eines Mieters eine Vorabnahme. Bei der Vorabnahme wird dann der Versuch unternommen, den Mieter durch Unterzeichnung eines Vorabnahmeprotokolls zur Durchführung der Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Unterschreibt der Mieter ein solches Protokoll, kann es geschehen, dass er hiermit trotz unwirksamer Renovierungsklausel im Mietvertrag zu einer Renovierung verpflichtet wird. Jens Giwitz, Geschäftsführer des DMB Mieterschutzvereins Frankfurt verurteilt diese mittlerweile gängige Praxis: Es besteht für den Mieter keine Pflicht, ein Vorabnahme- oder Wohnungsrückgabeprotokoll zu unterschreiben. Meist sind die Protokolle in einer Art verschlüsselt, dass sich dem Mieter nicht darstellt, ob und welche Renovierungsarbeiten er da gerade übernimmt. Wir raten betroffenen Mitgliedern deshalb dringend, bei Vorabnahmeprotokollen Vorsicht walten zu lassen und vor der Wohnungsrückgabe einen Rechtsrat einzuholen. Berliner Senat plant Bundesratsinititive Mit einer Bundesratsinitiative will der Berliner Senat Mieter besser vor Vermieterwillkür und Mietwucher schützen. Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßt dieses Initiative. Geplant ist eine Senkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen auf 15 Prozent in vier Jahren. Bisher kann der Vermieter die Miete maximal um 20 Prozent in drei Jahren erhöhen. Eine weitere Forderung ist, dass die jährliche Mieterhöhung nach Modernisierung des Hauses oder der Wohnung nur noch 9 Prozent der Modernisierungskosten ausmachen dürfen. Bisher lag der Wert bei 11 Prozent. Außerdem soll es eine Begrenzung der Neuvertragsmieten geben. Lukas Siebenkotten, Direktor DMB, begrüßt diese Forderung: In Ballungszentren verlangen Vermieter bei einem Neuabschluss von Mietverträgen oft 30 bis 50 Prozent mehr. Es gibt keine Bindung an Mietspiegel oder das ortsübliche Preisniveau. Hier muss eine Grenze eingezogen werden. Die Initiative fordert darüber hinaus noch, dass Vermieter verpflichtetet werden, Mietern unaufgefordert den Energieausweis für das Gebäude vorzulegen. Erfüllen die Häuser Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung nicht, sollen Mieter das Recht zur Mietminderung haben. Lesen Sie mehr dazu unter: x_ttnews[backpid]=2900&chash=797428a5a7 DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.v. 5

6 Aktuelle Info Mietspiegel 2010 Mit mehr als Mieterinterviews steht die Grundlage für einen neuen Mietspiegel zur Verfügung. Das teilte die Stadt Frankfurt in einer Presseerklärung nach dem Treffen der Mietspiegelkommission mit. Nach Anlaufschwierigkeiten bei der Datenerhebung sei diese jetzt nahezu abgeschlossen. Somit könne mit der Auswertung der Interviews begonnen werden. Der Mietspiegelkommission der auch der DMB Mieterschutzverein Frankfurt e. V. angehört wurde am der aktuelle Stand der Arbeiten vorgestellt. Die Mietspiegelkommission stimmte darin überein, dass auf der Basis der bereits erhobenen Daten und der noch im Laufe des August zu erwartenden Rückläufe aus der schriftlichen Vermieterbefragung die Auswertung für den neuen Mietspiegel beginnen kann. Nach Auswertung der Daten wird das Ergebnis in der Mietspiegelkommission beraten, anschließend wird der Magistrat der Stadt Frankfurt über den neuen Mietspiegel beschließen. Die Stadt Frankfurt teilt in ihrer Presseerklärung mit, dass die Veröffentlichung des neuen Mietspiegels voraussichtlich nicht vor Ende des Jahres erfolgen wird. Google Street View Das Straßenpanorama-Programm Google Street View der Firma Google wird noch in diesem Jahr im Internet starten. Veröffentlicht werden zunächst Straßenansichten und Fotografien von Häusern der zwanzig größten deutschen Städte. Seit dem können Bewohner der entsprechenden Städte Widerspruch einlegen und fordern, dass ihr Haus oder ihre Wohnung aus der Straßenansicht entfernt wird. Möglich ist dies noch bis zum , 24 Uhr auf der Widerspruchseite von Google Auch nach der Frist ist ein Widerspruch per oder Brief möglich. Der Landesverband Hessen des Deutschen Mieterbundes hat hierzu unter folgendem Link einen Download bereitgestellt: Betriebskostenspiegel Zur Erstellung eines neuen Betriebkostenspiegels, der zum Jahreswechsel 2010/11 erscheinen soll, benötigt der Deutsche Meiterbund die Zahlen und Ergebnisse möglichst vieler Heizund Betriebskostenabrechnungen Gemeint sind alle Abrechnungen, die das Kalenderjahr 2009 betreffen. Wer seine Daten (auch anonym) zur Verfügung stellen möchte, kann dies unter: Herausgegeben vom DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.v., gegr Eckenheimer Landstraße Frankfurt Tel. (069) Fax (069) Internet Copyright: DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.v., gegr Der Inhalt des Newsletters dient ausschließlich Ihrer persönlichen Information. Jede Nutzung zu anderen, insbesondere gewerblichen Zwecken ist nur mit unserer schriftlichen Zustimmung erlaubt. Verwendung für Presse und Rundfunk frei, Quellenangabe erbeten. Sie erhalten diesen Newsletter, weil Ihre über unsere Website registriert wurde. Falls dies ohne Ihr Einverständnis geschah oder Sie keine weiteren Newsletter erhalten möchten, können Sie den Bezug unter beenden. Wenn Ihnen unser Newsletter gefällt, dann empfehlen Sie ihn doch weiter. DMB Mieterschutzverein Frankfurt am Main e.v. 6