Forderungsmanagement. in der Praxis am Beispiel der degewo. Volker Bussler, Leiter. Forderungsmanagement. September 2013

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1 Forderungsmanagement in der Praxis am Beispiel der degewo Volker Bussler, Leiter Forderungsmanagement September 2013

2 Kurzporträt degewo 2004 Seite 2

3 Bestandsschwerpunkte der degewo Wedding WE Marzahn WE Neukölln WE Tempelhof/ Schöneberg WE Köpenick WE 6 Kreuzberg WE Seite 3

4 Kennzahlen Der Konzern ist mit seiner mehr als 80-jährigen Geschichte das größte kommunale Wohnungsunternehmen der Hauptstadt mit ca Mieteinheiten, davon Wohnungen Muttergesellschaft degewo AG, Tochtergesellschaften 2006 degewo Köpenicker Wohnungsgesellschaft mbh und degewo Marzahner Wohnungsgesellschaft mbh, Vertriebsgesellschaft gewobe Innovative Bauten und Projekte: z.b. das erste Wohnhochhaus Berlins, die Autobahnüberbauung Schlangenbader Str., Ahrensfelder Terrassen und Stadtumbau Ost, Alexa Areal Unsere Tätigkeiten umfassen u.a. Hausbewirtschaftung, Fremd- und WEG - Verwaltung und Facility Management degewo verwalteter Wohnungsbestand WE ca Sollmieten je m² /m² 5,30 Leerstandsquote inkl. Rückbau Prozent 3,7 Mitarbeiter 2011 Anzahl Bilanzsumme 2011 Mio Jahresüberschuss 2011 Mio. 23,9 Seite 4

5 Ziele der degewo Kundenorientierung 2007 Ertragsoptimierung Höchste Qualität bei Dienstleistungen rund um die Immobilie Verantwortung für die Entwicklung Berlins Seite 5

6 Die Organisationsstruktur Zentrale in der Potsdamer Straße 5 bestandsnahe Kundenzentren als ProfitCenter: Nord, Brunnenstrasse 128, Berlin (Wedding) City, Potsdamer Str. 60, Berlin 2008 Süd, Joachim-Gottschalk-Weg 1, Berlin (Neukölln) Köpenick, Bahnhofsstraße 2b, Berlin (Köpenick) Marzahn, Mehrower Allee 52, Berlin (Marzahn) 2004 Zusammenführung der Bereiche Mietenbuchhaltung und Mahn- und Klagewesen zum Forderungsmanagement (Gruppe des zentralen Bestandsmanagements) Philosophie: Zentrale Leitung bei dezentraler (kundennaher) Präsenz in den Kundenzentren Seite 6

7 Best Practice Forderungsmanagement Bonitätsprüfung online über infoscore / informa / IHD bei Neumieterauswahl (Prävention) Beachtung der Angemessenheit, Berlin hat sich in der WAV für Bruttowarmmietpauschalen entschieden Direktzahlung bei ALG II Empfängern Monatlicher Miet- und Kautionsmahnlauf Telefonmahnung individuell (nicht Call Center) Fristlose Kündigung nach 2 Mieten Rückstand, ggf. früher Besuchsangebot vor der Einleitung gerichtlicher Schritte durch sozialkompetente Mitarbeiter Gründung der Tochtergesellschaft Klare Ausbuchungspraxis bei erkennbar nicht werthaltigen Forderungen, Bonitätsauskunft als Entscheidungshilfe Netzwerk mit Job Centern, Sozialämtern und sonstigen Sozialträgern Seite 7

8 Best Practice Forderungsmanagement Bereitschaft zu flexiblen Lösungen, Ratenzahlung, Umzug in angemessene Wohnung, Orientierung an der tatsächlichen Leistungsfähigkeit des Schuldners, Vermeidung zusätzlicher Kosten Teilnahme an den Runden Tischen mit Bezirk und Job Center Mitglied im Arbeitskreis Soziales Management des BBU SGB II und XII, Direktzahlung und Schuldübernahme, die Berliner Job Center arbeiten sehr unterschiedlich Seit Einführung des ALG II sind über Klagen beim Sozialgericht Berlin anhängig bei einer Erfolgsquote von rund 50% Ein wirtschaftlich denkender, kundenorientierter, sozialkompetenter Vermieter muss sich auf diese Aspekte einstellen Wenn Räumung, dann Berliner Räumung Seite 8

9 Berliner Räumung & seine wirts. Effekte Rückgang der Räumungszahlen p.a. von 766 in 2002 auf rund 200 seit 2010 Aufsuchen ab Ende 2005, Berliner Räumung ab 2007, nur noch eigene Klagen ab 2010 Annahme: Ab 2007 Kosten-Einsparung von durchschnittlich durch Berliner Räumung ggü. der Preußischen Räumung Einsparungen in Höhe von 3,12 Mio Euro im Zeitraum 2007 bis Anzahl Berliner R Anzahl Preußische R Gesamtkosten wirts. Einsparung Das sind 3,12 Mio. Euro die der Vermieter erst gar nicht ausgeben muss und die er nicht ggü. ehemaligen Mietern geltend machen muss. Vermieter und prekäre Schuldner werden gleichermaßen entlastet Seite 9

10 Warum Mietschuldner besuchen? Erreichen des Mieters Nachhaltige Rückstandsreduzierung Sicherung der künftigen Mietzahlungen (Direktzahlungen) nachhaltiger Erhalt des Wohnraums Vermeidung teurer Räumungsverfahren: Bruttomonatsmiete 400 Gerichtskosten Räumungsverfahren 363 Anwaltskosten Räumungsverfahren 752,50 Vollstreckungskosten Berliner Räumung 300 Nicht zu realisierende Schadensersatzforderungen Instandsetzung zur Neuvermietung Mietausfall 10 Monate bis zur Neuvermietung Gesamtforderungsausfallrisiko Seite 10

11 Gründung der degewo Forderungsmanagement GmbH Genehmigung nach dem Rechtsberatungsgesetz Beginn operatives Geschäft im Juni 2005 Mitarbeiter Geschäftsführer Prokurist 1 Koordinator 4 freie Mietschuldenbearbeiter Seite 11

12 degewo Forderungsmanagement GmbH Arbeitsweise Einzelaufträge nach fristloser Kündigung Periodische Großaktionen (Saldo <=> 1 Monatsmiete) Elektronische Kommunikation ( , Interne Web Site, Telefon) Erfolgsabhängige Vergütung Weitere Infos unter Seite 12

13 degewo Forderungsmanagement GmbH Abrechnung/Vergütung Die Fälle werden über drei Monate (Besuchsaktionen), bzw. sechs Monate (Einzelaufträge) nachgehalten. Nur Fälle mit Rückstand über einer Monatsmiete als Grundlage der Beauftragung. Die Vergütung erfolgt auf Basis der in diesen Zeiten eingehenden Zahlungen. Monatliche Abrechnung Ein detailliertes Reporting ist Teil jeder Abrechnung. Seite 13

14 degewo Forderungsmanagement GmbH Ein weiteres Modell: Die Fälle werden monatlich telefonisch und besuchstechnisch bearbeitet. Jegliche Fälle mit einem Rückstand ab z.b. 50,- werden bearbeitet. Die Vergütung erfolgt auf Basis der Rückstandsreduzierung. Monatliche Abrechnung Ein detailliertes Reporting ist Teil jeder Abrechnung. Seite 14

15 degewo Forderungsmanagement GmbH Seit 2012 werden in Kooperation mit der GEBEWO soziale Dienste auch Hilfen zur Überwindung sozialer Schwierigkeiten gemäß 67 SGB XII angeboten. Seite 15

16 Ablaufschema (In Mahnung des Vermieters) Seite 16

17 degewo Forderungsmanagement GmbH Geschäftsentwicklung Achsentitel Mandate Besuche Seite 17

18 Wirtschaftliche Effekte für die degewo Reduzierung der Rückstände bei den wohnenden Mietern um über 2,83 Mio von 5,86 Mio Ende 2006 auf 3,03 Mio Ende 2012 Reduzierung der teuren Räumungsverfahren mit den sozialen und Verwaltungskostenvorteilen des Wohnungserhalts Reduzierung der jährlichen Gerichts-, Anwalts- und Vollstreckungskosten und damit Senkung der Rückstände ehemaliger Mieter und der Ausbuchungen Rückstände in Dez 06 Dez 12 Veränderung 2006 bis 2012 wohnende Mieter ehemalige Mieter Gesamt Seite 18

19 Fazit Frühes besuchsgestütztes, sozialkompetentes Herangehen an Mietschuldner erzeugt eine win win Situation bei allen Beteiligten. Es verbindet die sozialen Aspekte der Wohnraumsicherung mit den wirtschaftlichen Interessen des Vermieters, dessen Liquidität durch reduzierte Rückstände und die Vermeidung teurer Forderungsverfolgungs- und Räumungsverfahren gestärkt wird. Seite 19

20 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Volker Bussler Leiter Forderungsmanagement der degewo und Geschäftsführer der degewo Forderungsmanagement GmbH Potsdamer Str Berlin und Tel Fax Seite 20