Kurzbericht. 1. Semester

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1 Kurzbericht Semester

2 2 Portfolio nach Nutzungsart (in CHF) 6% 6% 8% Büro Bildungswesen 42% Gewerbe, Logistik Detailhandel, Gastronomie 30% Wohnen 8% Parking Eigenkapitalrendite (in Prozent) H H EK-Rendite EK-Rendite (ohne Bewertungsveränderungen) Reingewinn (in CHF Mio) H H Vermietung Verkauf Bewertungsveränderungen Assoz. Gesellschaft Nettorendite und Leerstandsquote (in Prozent) % 11.0% 10.6% 11.3% 10.2% % 5.6% 5.7% 5.6% 5.5% H Nettorendite Leerstand

3 3 Kennzahlen Intershop-Gruppe 1. Sem Sem Finanzen Nettoliegenschaftsertrag Mio. CHF Erfolg aus Verkauf Mio. CHF Bewertungsveränderungen Mio. CHF Betriebsergebnis (EBIT) Mio. CHF Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) Mio. CHF Reingewinn Mio. CHF Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Mio. CHF Investitionen in Immobilien Mio. CHF Bilanzsumme 2) Mio. CHF Immobilien 2) Mio. CHF Finanzverbindlichkeiten 2) Mio. CHF Eigenkapital 2) Mio. CHF Eigenkapitalrendite 1) 10.1% 11.5% Eigenkapitalrendite exkl. Bewertungsveränderungen 1) 6) 10.1% 11.4% Portfolio Anzahl Renditeliegenschaften 2) Anzahl Entwicklungsliegenschaften 2) 7) 9 9 Vermietbare Fläche 2) in m Bruttorendite 2) 3) 4) 6.3% 6.4% Nettorendite 2) 3) 5) 5.5% 5.6% Leerstandsquote 2) 3) 10.2% 11.3% Personal Anzahl Mitarbeiter/-innen 2) Aktie Reingewinn pro Aktie CHF Reingewinn pro Aktie exkl. Bewertungsveränderungen 6) CHF Eigenkapital pro Aktie (Net asset value, NAV) 2) CHF Börsenkurs am Bilanzstichtag 2) CHF ) Bezogen auf das durchschnittliche Eigenkapital der Berichtsperiode 2) Angaben per und per ) Angaben beziehen sich auf Renditeliegenschaften am Bilanzstichtag 4) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag 5) Effektiver Jahres-Bruttomietertrag abzüglich aller direkt zuordenbaren Liegenschaftsaufwendungen (exkl. Zinsen) im Verhältnis zum Marktwert am Bilanzstichtag 6) Ohne Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und der sich daraus ergebenden latenten Steuern 7) Inklusive Promotionsliegenschaften

4 4 Aktionärsbrief Sehr geehrte Aktionäre, geschätzte Geschäftspartner und Mitarbeiter Intershop hat ein anspruchsvolles Halbjahr erfolgreich abgeschlossen. Der Reingewinn beläuft sich auf CHF 29.4 Mio. und liegt damit um 6.5% unter dem Resultat der Vorjahresperiode. Der Gewinn je Aktie beträgt CHF 14.69, was einer annualisierten Eigenkapitalrendite von über 10% entspricht. Der Gewinnrückgang ist darauf zurückzuführen, dass Intershop vor einem Jahr die Beteiligung an der Corestate Capital Holding S.A. veräussert und dabei einen Gewinn von fast CHF 8 Mio. erzielt hat. Während der Steueraufwand der Vorjahresperiode durch die Auflösung einer Verbindlichkeit positiv beeinflusst wurde, führten im Berichtssemester geringere zukünftige Steuerbelastungen von gut CHF 3 Mio. zu tieferen latenten Steuerverpflichtungen. Der Vermietungsmarkt gewerblicher Flächen, insbesondere der Büroflächenmarkt im Grossraum Zürich, blieb anspruchsvoll. Intershop fokussierte sich im Berichtssemester deshalb stark auf Neu- und Wiedervermietungen von Mietflächen. Erfreulicherweise widerspiegelt sich dieser Fokus in der Leerstandsquote per Mitte des Jahres. In einem weitgehend unveränderten Tiefstzinsumfeld sind die Immobilienwerte gesamthaft stabil geblieben. Positive Wertentwicklungen einerseits bei Wohnliegenschaften, andererseits aufgrund erzielter Vermietungserfolge wurden kompensiert durch Abwertungen von schwierigeren Objekten sowie von Immobilien, bei denen Planungskosten anfallen, die bis zur Bewilligung und Umsetzung der jeweiligen Projekte in der Bewertung eine entsprechende Abwertung zur Folge haben. Trotz des Verkaufs zweier Renditeliegenschaften im zweiten Semester des Vorjahres konnten die Liegenschaftserträge dank der Erträge des World Trade Centers in Lausanne erwartungsgemäss um mehr als 5% gesteigert werden. Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften bildete sich auf 10.2% zurück. Die Nettorendite auf dem Portfolio blieb hoch und beläuft sich auf attraktive 5.5%. Das Eigenkapital der Gruppe beläuft sich am Ende der Berichtsperiode auf CHF 585 Mio. und liegt damit, nach einer Dividendenausschüttung von CHF 40 Mio., nur CHF 6 Mio. unter dem Stand zu Beginn des laufenden Jahres. Das anteilige Eigenkapital je Aktie (NAV) beträgt CHF 292. Geschäftsverlauf Im ersten Semester des laufenden Jahres verharrten die Zinsen in der Schweiz auf tiefem Niveau, auch wenn der 10-Jahres-Swapsatz Ende Juni leicht anstieg und so einige Basispunkte über dem Stand Anfang des Jahres zu liegen kam. Die Verunsicherung in Bezug auf die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung Europas nahm ab, und der Schweizer Franken als «sicherer Hafen» verlor in diesem Umfeld etwas an Attraktivität. Die Nachfrage nach vermeintlich risikoarmen Anlagen mit positiven Renditen, insbesondere auch Immobilien, blieb jedoch auf hohem Niveau. Diese Nachfrage ist fast ausschliesslich auf Schweizer Anleger zurückzuführen, in deren Gunst nach wie vor Wohnimmobilien stehen. Aber auch Geschäftsliegenschaften an besten Lagen werden unverändert nachgefragt. Entsprechend finden in diesen Segmenten nach wie vor Transaktionen zu Preisen statt, die sich in einem von höheren Zinsen geprägten Umfeld kaum rechtfertigen lassen. Bei anspruchsvolleren gewerblichen Objekten hat sich das Angebot eher erhöht. Aus Sicht von Intershop wird in vielen Fällen das inhärente Risiko von den verkaufswilligen Eigentümern nicht oder nur unzureichend in der Preisfindung berücksichtigt. Obwohl in der Berichtsperiode mehrere Dutzend Angebote geprüft wurden, kam es zu keinem Abschluss, da die jeweilige preisliche Einschätzung seitens Intershop bei weitem nicht den Kaufpreisvorstellungen der potenziellen Verkäufer entsprach. Da Intershop über stabile Mieterträge und attraktive Entwicklungsmöglichkeiten innerhalb des eigenen Portfolios verfügt, besteht kein Akquisitionsdruck. An den wirtschaftlichen Anforderungen an Akquisitionsobjekte wird deshalb festgehalten. Im Rahmen der Portfoliobereinigung wurde in Winterthur eine ältere, kleinere Gewerbeliegenschaft veräussert. Vermietung und eigene Entwicklungen im Fokus In einem für gewerbliche Flächen anspruchsvollen Umfeld wurde das Vermietungsgeschäft priorisiert. Dank gezielter Kundenorientierung, Flexibilität und schneller Entscheidungswege konnten verschiedene grössere Verträge vorzeitig verlängert, aber auch neue Mieter gewonnen werden. Der deutliche Rückgang der Leerstandsquote im Renditeliegenschaftsportfolio ist überdies darauf zurückzuführen, dass zwei grössere, noch im Ausbau befindliche Flächen nicht mehr als leerstehend ausgewiesen werden, da bereits Mietverträge abgeschlossen wurden. Einer dieser beiden Mieter wird seinen bisherigen Standort in einer anderen Intershop-Liegenschaft aufgeben, wodurch der Leerstand in diesem Objekt im zweiten Semester dieses Jahres entsprechend ansteigen wird. Ein weiterer Schwerpunkt lag auf den laufenden Entwicklungsprojekten. Während der Berichtsperiode erfolgte die Beurkundung aller Kaufverträge für die

5 5 Wohnungen und Ateliers des Projekts «eden7». Die Bauarbeiten verlaufen planmässig. Der Gestaltungsplan «AuPark» und die Zonenplanrevision befinden sich unverändert in Prüfung durch die Behörden. Die Gespräche mit dem Kanton Zürich bezüglich des zukünftigen Standorts der «Mittelschule Zimmerberg» dauern an. In Basel laufen die Arbeiten am Baugesuch für das Gesamtareal «Albanteich-Promenade», das gemeinsam mit den Eigentümern der Nachbarliegenschaften Ende 2017 eingereicht werden soll. Im zweiten Semester werden die Planungsarbeiten für eine Umnutzung der «Römerstrasse» in Baden gestartet. Die derzeit noch gewerblich genutzten Pavillons werden voraussichtlich Ende 2018 vom heutigen Mieter verlassen und sollen zukünftig Wohnnutzungen dienen. In Flurlingen wird das «Gebäude S» umfassend saniert werden, um die Attraktivität des Areal zu steigern. Die entsprechenden Bauarbeiten werden im zweiten Semester dieses Jahres beginnen. In Genf laufen die Vorbereitungsarbeiten für die geplante Sanierung und Aufstockung der Liegenschaften an der Rue de Lausanne. Der Start der Bauarbeiten ist für 2018 vorgesehen. Die Nachfrage nach Mietwohnungen blieb hoch, insbesondere im unteren und mittleren Preissegment, in dem Intershop primär tätig ist. Aufgrund des erneuten Rückgangs des Referenzzinssatzes werden sich die Mieterträge jedoch tendenziell leicht rückläufig entwickeln. Herausforderndes regulatorisches Umfeld Die politischen und regulatorischen Unsicherheiten haben sich im ersten Semester nicht vermindert. Weder die Umsetzung der Einwanderungsinitiative, noch die Frage, wie auf die Ablehnung der Unternehmenssteuerreform III reagiert werden soll, sind abschliessend geklärt. Zudem hat der Bundesrat im Frühjahr eine Vernehmlassung bezüglich einer allfälligen Verschärfung der Lex Koller gestartet. Darin werden auch Vorschläge zur Diskussion unterbreitet. So wird etwa die Frage gestellt, ob es Ausländern weiterhin erlaubt sein soll, Aktien von börsenkotierten Schweizer Immobiliengesellschaften zu erwerben. Nachdem entsprechende Motionen bereits vor rund drei Jahren vom Ständerat abgelehnt wurden, sind diese Vorschläge des Bundesrats kaum nachzuvollziehen. Insbesondere seine Argumentation, die zusätzlichen Gelder von Ausländern würden mietpreissteigernd wirken, entbehrt jeglicher ökonomischen Grundlage. Selbst die vom Bund in Auftrag gegebene Regulierungsfolgenabschätzung verneint einen Zusammenhang zwischen der Mietentwicklung und den Investitionen von Ausländern im Immobilienmarkt in der Schweiz. Aufgrund der grösstenteils negativen Stellungnahmen in der Vernehmlassung bleibt zu hoffen, dass zumindest dieses Thema in absehbarer Zeit von der Traktandenliste gestrichen wird. Ausblick Die Wirtschaft entwickelte sich in den letzten Monaten zunehmend positiv. Gleichwohl bleibt die Vermietung gewerblicher Flächen, sei es aufgrund der politischen Unsicherheiten oder wegen des teilweise vorhandenen Überangebots, auf mittlere Frist anspruchsvoll. Nachdem sich der Referenzzinssatz im Juni auf 1.50% reduziert hat, werden sich die Erträge von Wohnliegenschaften tendenziell noch einmal reduzieren. Intershop erwartet, dass die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften im zweiten Semester leicht ansteigen und sich am Ende des laufenden Jahres in der Grössenordnung des Vorjahres bewegen wird. Aufgrund der im ersten Semester restrukturierten Zinsabsicherungsgeschäfte werden sich die Finanzierungskosten weiter leicht zurückbilden. Das Tiefstzinsumfeld ermöglicht weiterhin den Verkauf von Objekten zu attraktiven Preisen. Per Ende Oktober wird der Mieter das Objekt in Moosseedorf erwerben. Intershop wird den Transaktionsmarkt weiterhin mit grosser Aufmerksamkeit verfolgen und sich bietende Gelegenheiten für attraktive Akquisitionen wahrnehmen. Der Einfluss der Neubewertung der Liegenschaften per Ende des laufenden Jahres kann nicht abgeschätzt werden. Unter dessen Ausschluss erwartet Intershop jedoch erneut einen erfreulichen operativen Abschuss, der die Beibehaltung der attraktiven Dividendenpolitik ermöglichen sollte. Dieter Marmet Präsident des Verwaltungsrats Cyrill Schneuwly Chief Executive Officer Zürich, 25. August 2017

6 6 Konsolidierte Bilanz (in CHF 1 000) Aktiven Umlaufvermögen Flüssige Mittel Wertschriften und Festgeldanlagen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Forderungen Promotionsliegenschaften Rechnungsabgrenzungen Total Umlaufvermögen Anlagevermögen Renditeliegenschaften Entwicklungsliegenschaften Übrige Sachanlagen Immaterielle Anlagen Latente Steuerguthaben Aktiven aus Personalvorsorgeeinrichtungen Total Anlagevermögen Total Aktiven Passiven Kurzfristiges Fremdkapital Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Steuerverbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Kurzfristige Rückstellungen Rechnungsabgrenzungen Total kurzfristiges Fremdkapital Langfristiges Fremdkapital Langfristige Finanzverbindlichkeiten Derivative Finanzinstrumente Latente Steuerverbindlichkeiten Langfristige Rückstellungen Total langfristiges Fremdkapital Total Fremdkapital Eigenkapital Aktienkapital Kapitalreserven Gewinnreserven Total Eigenkapital Total Passiven

7 7 Konsolidierte Erfolgsrechnung (in CHF 1 000) 1. Sem Sem Liegenschaftsertrag Erfolg aus Verkauf Übriger Erfolg Total betrieblicher Ertrag Liegenschaftsaufwand Personalaufwand Administrativer Aufwand Total betrieblicher Aufwand Bewertungsveränderungen Betriebsergebnis (EBIT) Finanzertrag Finanzaufwand Ergebnis aus assoziierter Gesellschaft Unternehmensergebnis vor Ertragssteuern Ertragssteuern Reingewinn Reingewinn pro Aktie (CHF)

8 Kontakt Sitz der Gesellschaft: Intershop Holding AG Puls 5, Giessereistrasse 18 CH-8005 Zürich Briefadresse: Postfach 1601 CH-8031 Zürich Telefon Telefax Generalversammlung 2018 Mittwoch, 28. März 2018 Cigarettenfabrik Eventhalle 268 Sihlquai 268, 8005 Zürich Berichterstattung Bilanz-Medienkonferenz 28. Februar 2018 Halbjahresbericht August 2018 Anlageprodukte Valorennummer Ticker-Symbol Steuerwert Namenaktie ISN CHF % Obligationenanleihe ISH % Obligationenanleihe ISH Investor Relations Cyrill Schneuwly Dieser Kurzbericht ist ein Auszug aus dem Halbjahresbericht 2017, der auf verfügbar ist. Rechtlich relevant ist ausschliesslich der vollständige Halbjahresbericht 2017.