KAPITALANLAGE. Seniorenzentrum Kassel-Calden. Pflegeimmobilien MIETRENDITE BIS ZU 4,20 %

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1 KAPITALANLAGE Pflegeimmobilien MIETRENDITE BIS ZU 4,20 % Seniorenzentrum Kassel-Calden

2 2 ÜBERSICHT Seniorenzentrum Kassel-Calden 4-9 INVESTMENT IMMOBILIE RECHTLICHES

3 INHALT 4 Kapitalanlage 6 Vorteile 8 Anlageobjekt 10 Calden 12 Standort 14 Objekt 16 Grundrisse 22 Betreiber 24 Verwaltung 26 Bau- und Ausstattungsbeschreibung 26 Rechtliche Grundlagen

4 4 INVESTMENT Seniorenzentrum Kassel-Calden Vermögensaufbau & Altersvorsorge Eingriffe wie z. B. die Finanzmarktsteuer, die sich auf die Attraktivität einiger Anlageklassen belastend auswirken können. Langfristige Kapitalanlagen müssen sorgfältiger geprüft werden und bedürfen einer kontinuierlichen Kontrolle. Für den Privatanleger eine große Herausforderung. Wie kann der Anleger in der Zukunft sein Vermögen sichern? Die Entwicklung im Immobiliensektor gibt den Anlegern Recht: Bei Beachtung einiger Grundregeln kann das Immobilieninvestment eine profitable und wertstabile Anlage sein. Dazu zählt die sorgfältige Auswahl des Standortes mit allen dazu erforderlichen Analysen, die Lage und die Qualität des Objektes nach neuesten Energievorschriften aber auch die professionelle Verwaltung der Immobilie mit vorteilhaft ausgestalteten Mietverträgen. Hier ist es wichtig, das richtige Objekt und vor allem den richtigen Initiator zu finden. Immobilien gelten als Sachwerte, die eine hohe Sicherheit als Kapitalanlage bieten. Ende 2013 lag das Immobilienvermögen in der Bundesrepublik bei rund 5,5 Billionen Euro, wie der Bundesverband deutscher Banken feststellte, das sind rund 500 Milliarden Euro mehr als bei der letzten Erhebung zwei Jahre zuvor. Demgegenüber kam Ende 2013 ein Geldvermögen von 5,15 Billionen Euro - dazu zählen etwa Sparkonten, Bargeld, Aktien und Ansprüche gegenüber Versicherungen. Damit macht das Immobilienvermögen rund die Hälfte des Gesamtvermögens aus. Und die Entwicklung geht weiter: Wertverluste durch Bankenkrisen, rückläufige Kapitalmarktzinsen und sinkende Erträge aus Lebensversicherungen fördern den Trend zum Immobilieneigentum, sei es zur Eigennutzung oder zur Kapitalanlage. Die Zukunft ist unsicherer geworden, Inflation oder Deflation können in Zukunft das Vermögen gefährden, hinzu kommen staatliche VERBRAUCHERPREISINDEX Deutschland / kalender- und saisonbereinigt / insgesamt 2010 = 100% KURZgefasst hohe Sicherheit als Kapitalanlage rund die Hälfte des Geldver mögens in Immobilien profitable und wert stabile Anlage Quelle: Deutsche Bundesbank

5 KAPITALANLAGE UMLAUFRENDITEN Inland Inhaberschuldverschreibungen / mittlere Restlaufzeit von über 9 bis einschl. 10 Jahren / Monatswerte Quelle: Deutsche Bundesbank

6 6 Seniorenzentrum INVESTMENT Kassel-Calden Pflegeimmobilie als Kapitalanlage Pflegeheime wurden in der Vergangenheit meist von Investoren wie Investmentfondgesellschaften, Banken sowie Versicherungen unter soliden langfristigen Renditegesichtspunkten erworben. Die Aufteilung der Objekte in Teileigentum analog zum Wohnungsmarkt hat das Angebot in eine neue Richtung gelenkt und ist damit auch für den Privatanleger äußerst lukrativ geworden. Kunden erwerben hier ein Appartement mit grundbuchlicher Absicherung analog zum Immobilienkauf einer Eigentumswohnung. Der Betreiber des Pflegeheimes schließt einen langfristigen Mietvertrag mit dem Käufer ab, der gleichzeitig eine Inflationskompo nente enthält. So ist der Käufer gegen die Auswirkungen der Infla tion geschützt. Langfristige Mietverträge mit Laufzeiten von mindestens 20 Jahren mit Betreibern der Pflegeheime sichern hier Renditen von bis zu 4,20 % auch bei noch nicht erfolgter Belegung des eigenen Appartements. Der Betreiber des Pflegeheims ist für die Instandhaltung im Gebäude verantwortlich sowie für die Abführung der so genannten Nebenkosten wie Strom, Gas, Wasser etc.. Mieterkontakt, Schönheitsreparaturen und die regelmäßige Erstellung von Nebenkostenabrechnungen entfallen hier für den Eigentümer. Ein großer Vorteil gegenüber der klassischen Vermietung einer Eigentumswohnung. PFLEGEAPPARTEMENT ODER EIGENTUMSWOHNUNG beispielhafte Vergleichskriterien Mieterwechsel 8 Pflegeappartement Aufgrund langfristiger Vermietung entfällt eine wiederkehrende Mietersuche. 8 Eigentumswohnung Es besteht die Gefahr wechselnder Mieter und damit verbundener Leerstand. Instandhaltungskosten 8 Pflegeappartement Ein Großteil der Instandhaltungskosten kann auf den Mieter umgelegt werden. 8 Eigentumswohnung Im Wohnraummietvertrag können Instandhaltungspflichten nur eingeschränkt auf Mieter übertragen werden. Mieteinnahmen 8 Pflegeappartement Aufgrund langfristiger Mieteinnahmen Kalkulationssicherheit. 8 Eigentumswohnung Risiko schwankender Bonität privater Mieter, Mehrkosten bei Renovierung durch Mieterwechsel. KURZgefasst lukrative und langfristige Rendite grundbuchliche Absicherung langfristiger Mietvertrag

7 VORTEILE ALTERUNG DER BEVÖLKERUNG 300% STEIGENDER PFLEGEBEDARF (betreute Personen in Mio.) 250% 200% 150% 4,1 Mio über 80- Jährige 10,2 Mio in Heimen zu Hause 0,6 0,7 1,0 1,1 1,3 1,5 100% 50% 40 Mio 30- bis 65- Jährige 29 Mio 1,4 1,6 1,9 2,2 2,4 2,7 0% Quelle: Stat. BA Quelle: Stat. BA DEMOGRAFISCHE ENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND Jahre Männer Frauen Männer Frauen Männer Frauen Quelle: Stat. BA

8 8 Seniorenzentrum INVESTMENT Kassel-Calden Kapitalanlage Pflegeimmobilien INVESTIEREN SIE ZUKUNFTSORIENTIERT Monatliche Mietzahlungen durch einen Mietvertrag mit 25 Jahren Laufzeit und einmaliger anschließenden mieterseitigen Verlängerungsoption von 5 Jahren! Die Miete fließt monatlich, unabhängig ob Ihr Pflegeappartement belegt ist oder nicht. 1 Verminderte Vermieterrisiken, da der Betreiber die Kosten für Wartung und Instandhaltung übernimmt (mit Ausnahme der Kosten für Dach und Fach). 2 Gute Bauqualität durch hohe Standards und baubegleitende Begutachtungen durch die TÜV SÜD Industrie Service GmbH. Inflationsgeschützte Investition durch indexierte Mietverträge. Mietsteigerungen erhöhen den Wert der Immobilie. 1 Steuerliche Vorteile durch Abschreibung des Gebäudes und des Inventars. Bevorzugtes Belegungsrecht für Sie als Eigentümer, das bedeutet Sicherheit im Bedarfsfall. Erstklassige Betreibergesellschaft mit einem erfahrenen Management mit hoher Expertise. Flexibilität im Verkauf: Schenkung oder Beleihung Ihres Pflegeappartements durch Eintragung im Grundbuch. Grundbuchliche Absicherung: Sie haben alle Rechte an dieser Wohnung und können diese vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen. Kein Mieterkontakt: Die Vermietung Ihres Appartements ist Betreibersache. Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt der Zukunft: Schon heute kann vielerorts der Bedarf an Pflegeplätzen nicht mehr gedeckt werden und es bestehen zum Teil lange Wartelisten. 1 Zur Erläuterung siehe "Miet-/Pachtertrag" (Seite 32). 2 Zur Erläuterung siehe "Die Instandhaltung/Instandsetzung" (Seite 33).

9 ANLAGEOBJEKT Entstehung einer Pflegeimmobilie 4. FERTIGSTELLUNG & NUTZUNG»» Übergabe an den Betreiber / Mieter ZEITLICHER ABLAUF 3. BAUPHASE & REALISATION»» Überwachung und Kontrolle der Bauentwicklung und des Baufortschrittes»» Umsetzung der Betreiberanforderungen und sonstigen baulichen Vorgaben 2. PLANUNG & KONZEPTION»» Bauliche und architektonische Planung in Abstimmung mit den Wünschen des Betreibers / Mieters»» Klärung von baulichen Gegebenheiten und rechtlichen Rahmenbedingungen 1. BEDARFSERMITTLUNG > BETREIBERGEWINNUNG > GRUNDSTÜCKSAUSWAHL»» Nachweis der Realisierbarkeit durch die Erstellung einer Markt & Bedarfsanalyse (Ermittlung von Altersstruktur, Einzugsgebiet, Infrastruktur, Lage- und Standortqualität, Wettbewerbssituation etc.)»» Auswahl eines geeigneten Betreibers / Mieters»» Sicherung eines geeigneten Grundstücks

10 10 Seniorenzentrum IMMOBILIE Kassel-Calden Seniorenzentrum Kassel-Calden Das moderne Seniorenzentrum Kassel-Calden entsteht rund 15 Kilometer nord-westlich des Zentrums der Großstadt Kassel. Etwa Einwohner zählt das Oberzentrum in der Region Nordhessen. Das freundlich und hell gestaltete Seniorenzentrum umfasst insgesamt 65 hochwertig ausgestattete stationäre Pflegeappartements und 6 Betreute Wohnungen. Den Betrieb der Pflegeeinrichtung übernimmt die MENetatis GmbH, welche über ein erfahrenes Management mit hoher Expertise verfügt. Neben traditionellen und innovativen Unternehmen und Institutionen überzeugt Kassel mit einer lebendigen Geschäftswelt, vielfältigen Bildungseinrichtungen und einem attraktiven Kultur- und Unterhaltungsangebot. Mehrere Parkanlagen sowie die umliegenden Naturlandschaften laden zu Spaziergängen und Radfahrten im Freien ein. Kassel verfügt außerdem über ein ausgezeichnetes Verkehrsnetz. In wenigen Autominuten sind die Autobahnen A7, A44 und A49 erreichbar. Zudem bietet der Hauptbahnhof Kassel direkte Verbindungen an viele deutsche Großstädte. Illustration / Abbildung ähnlich

11 CALDEN KURZgefasst 65 stationäre Pflegeappartements und 6 Betreute Wohnungen lebendige Geschäftswelt, vielfältige Bildungseinrichtungen und attraktive Kultur- und Unterhaltungsangebote

12 12 Seniorenzentrum IMMOBILIE Kassel-Calden Die Lage der Immobilie Die Großstadt Kassel mit rund Einwohnern ist ein wirtschaftliches, kulturelles und soziales Oberzentrum der Region Nordhessen in der Mitte Deutschlands. Kiel Hamburg Schwerin Die moderne Innenstadt, mit gleich drei Einkaufsgalerien und über 600 Fachgeschäften, bietet ein herrliches Einkaufsangebot und lässt Emden Bremen keine Wünsche offen. Etliche Bars, Restaurants und Kneipen, in denen es sich von einfach bis fürstlich wunderbar schlemmen lässt, Hannover Magdeburg Berlin laden darüber hinaus zum gemütlichen Verweilen ein. Dortmund Mit Bildungseinrichtungen aller Schulformen sowie der breit gefächerten Universität, der traditionsreichen Kunsthochschule und Köln Calden Kassel Erfurt Leipzig hochqualifizierten Forschungsinstituten ist Kassel ein anerkannter Bildungsstandort. Die ausgeprägte soziale Infrastruktur überzeugt Frankfurt/Main zudem durch ein ausgezeichnetes Gesundheitswesen sowie ein überaus reichhaltiges kulturelles Angebot. Die hessische Großstadt Saarbrücken verfügt über eine Anzahl von bedeutenden Museen und Galerien. Mit der documenta beherbergt die Stadt zudem alle fünf Jahre eine Stuttgart weltweit bedeutende Ausstellung zeitgenössischer Kunst. München Wer sich hingegen in Kassel nach Ruhe und Natur sehnt, muss ebenfalls nicht lange suchen. Der Bergpark Wilhelmshöhe, der sich im westlichen Stadtgebiet Kassels im Habichtswald befindet, ist seit

13 STANDORT Juni 2013 als UNESCO-Weltkulturerbe anerkannt. Er ist der größte angelegte Bergpark Europas. Darin befinden sich das Schloss Wilhelmshöhe, die Löwenburg und mit dem Herkules das Wahrzeichen der Stadt. Seniorenzentrum Kassel-Calden Dank verkehrsgünstiger Lage sind in wenigen Autominuten die Autobahnen A7, A44 und A49 erreichbar. Zahlreiche ICE-Verbindungen ermöglichen die Erreichbarkeit nahezu aller deutschen Großstädte im Stundenrhythmus. Über den nordwestlich der Stadt liegenden Flughafen Kassel-Calden (Kassel Airport) wird die Region an das Luftverkehrsnetz angeschlossen. Detmold 7 Paderborn Einbeck Nationalpark Harz Einbeck 44 Hofgeismar Kassel Göttingen 38 KURZgefasst Großstadt mit hoher Einwohnern in der Mitte Deutschlands 49 Reichhaltiges Kulturangebot und 7 Bad Hersfeld 4 Gotha ausgezeichnetes Gesundheitswesen Pulsierende Innenstand mit Handel und Gewerbe 5

14 14 Seniorenzentrum IMMOBILIE Kassel-Calden Seniorenzentrum Kassel-Calden Objektangaben Bauherr Lage Vertriebskoordinator Seniorenzentrum Kassel-Calden Flugplatzstraße 12, Calden (Landkreis Kassel) WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG Gute Lage nordwestlich der hessichen Großstadt Kassel Die Vertriebskoordination übernimmt die WI-IMMOService GmbH mit Sitz in Hildesheim (Niedersachsen). Übergabe an den Betreiber Voraussichtlich Mai 2019 Erste Mietzahlung Kaufpreise und Zahlungsweise nach dem 6. Monat nach Übergabe Festkaufpreis - fällig in Raten nach Baufortschritt nach den Vorgaben der MaBV Erwerbsnebenkosten 6,00 % Grunderwerbsteuer (ohne den Kaufpreisanteil für das Inventar) / ca. 2,00 % Notar- und Grundbuchkosten Verwaltung Instandhaltungsrücklage Abschreibung Instandhaltung / Instandsetzung Hausverwaltung Belegungsrecht Mietvertrag pro Pflegeappartement oder Betreutes Wohnen 24,20 zzgl. MwSt. monatlich Zur Erläuterung siehe "Die Sondereigentumsverwaltung" (Seite 32) bzw. "Die WEG-Verwaltung" (Seite 33). 0,25 pro qm mietrelevanter Gesamtfläche (Fläche Sondereigentum zzgl. Anteil an Gemeinschaftsflächen) pro Monat (voraussichtlich) in Höhe von 2 % p.a. auf den Gebäudewert (exklusive Grundstückswert), zusätzlich gesonderte Abschreibung in Höhe von 10 % p.a. der Kosten des anteiligen Inventars: je Pflegeappartement / je Betreutes Wohnen Im Rahmen des Pachtvertrages mit der Betreiberin der Pflegeeinrichtung Seniorenzentrum Kassel-Calden wurde ein Teil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten der Betreiberin bzw. Pächterin auferlegt. Die Betreiberin ist danach zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Pflegeheimes, ausgenommen Dach und Fach, verpflichtet. Der Ersatz und die Erneuerung von technischen Anlagen ist von den Eigentümern zu tragen. (Näheres hierzu, Seite 33) WI-Hausverwaltung GmbH / Spezialisierter Verwalter für Senioren- und Pflegeimmobilien Sie erhalten für sich ein bevorzugtes Belegungsrecht durch den Betreiber Die Laufzeit des Mietvertrages beträgt 25 Jahre mit anschließender mieterseitigen Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre EnEV Bedarfsausweis, Endenergiebedarf 32 kwh/(m²a), Fertigstellung 2019, Strom-Mix, Erdgas H, Energieeffizienzklasse A Besonderheiten Baubegleitende Begutachtungen durch die TÜV SÜD Industrie Service GmbH Virtueller Rundgang

15 OBJEKT BETREIBER VERWALTUNG»» Pachtdauer 25 Jahre mit einmaliger Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre»» Pauschale Mietzahlung auch bei Leerstand einzelner Appartements»» Langjährige Erfahrung im Markt der stationären Pflege, dies sichert Ihre dauerhaften und regelmäßigen Einnahmen»» Etabliertes und zukunftsorientiertes Pflegekonzept monatliche Zahlung der Miete»» Auf das Konto der Eigentümergemeinschaft»»»»»» Mietverwaltung / Verteilung an die Eigentümer» Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft» Koordination / Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen» Objektüberwachung hinsichtlich Gewährleistung» Vertretung der Eigentümerinteressen gegenüber dem Generalpächter sowie Dritten zahlt pauschal Miete für»» Wohnfläche / Appartement»» Anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche»» = mietrelevante Gesamtfläche

16 16 IMMOBILIE Seniorenzentrum Kassel-Calden A Erdgeschoss 04 Betreutes Wohnen Betreutes Wohnen Pavillion 03 Betreutes Wohnen Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Pflege Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Betreutes Wohnen Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Pflege und Betreutes Wohnen Obstgarten 02 Betreutes Wohnen 05 Betreutes Wohnen Steingarten 01 Betreutes Wohnen 06 Betreutes Wohnen N Terrasse Kapelle / Andacht Gruppenraum Küche Empfang / Foyer Friseur A Bilder von Referenzeinrichtungen

17 N GRUNDRISSE Gruppenraum Aufenhalt Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Pflege Pflegebad Bilder von Referenzeinrichtungen 1. Obergeschoss s

18 18 N Seniorenzentrum Kassel-Calden Gruppenraum Aufenhalt 53 Pflegefunktions- und Gemeinschaftsflächen Pflege 2. Obergeschoss Bilder von Referenzeinrichtungen IMMOBILIE s

19 GRUNDRISSE Baucam Überzeugen Sie sich jederzeit live vom Baufortschritt des Seniorenzentrums Kassel-Calden unter Baucam Bilder von Referenzeinrichtungen

20 20 Seniorenzentrum IMMOBILIE Kassel-Calden Pflegeappartement - Beispiel Einrichtungsbeispiel: 65 EINZELAPPARTEMENTS Kaufpreise: ,12 bis ,35 BEISPIELRECHNUNG EUR KAUFPREIS ,12 ANTEIL GEBÄUDE ,68 INVENTAR 7.500,00 GRUNDSTÜCK 6.964,44 MIETE 6.377,41 p.a. 531,45 pro Monat Die Berechnung bezieht sich auf den Zeitraum ab Erhalt der vollständigen Mieteinnahmen, d.h. ab Erhalt der Gesamtmiete, siehe Seite 14 "Erste Mietzahlung". Bei der Berechnung der ausgewiesenen Mietrendite ( Nominalverzinsung ) wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszinsvorteile der unterjährigen Mieteinnahmen MIETRENDITE 4,20 % ca. 21,84 Quadratmeter Wohnfläche zzgl. ca. 24,02 Quadratmeter anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche ca. 45,86 Quadratmeter mietrelevante Gesamtfläche mit aufzunehmen. Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwaltung, die Instandhaltungsrücklage sowie die Erwerbsnebenkosten nicht in die Berechnung mit eingeflossen.

21 ANSICHTEN Betreutes Wohnen - Beispiel Einrichtungsbeispiel: Betreutes Wohnen 6 BETREUTE WOHNUNGEN Kaufpreise: ,00 bis ,75 BEISPIELRECHNUNG EUR KAUFPREIS ,00 ANTEIL GEBÄUDE ,13 INVENTAR 3.750,00 GRUNDSTÜCK 6.986,87 MIETE 5.942,32 p.a. 495,19 pro Monat Die Berechnung bezieht sich auf den Zeitraum ab Erhalt der vollständigen Mieteinnahmen, d.h. ab Erhalt der Gesamtmiete, siehe Seite 14 "Erste Mietzahlung". Bei der Berechnung der ausgewiesenen Mietrendite ( Nominalverzinsung ) wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszinsvorteile der unterjährigen Mieteinnahmen MIETRENDITE 4,00 % ca. 54,95 Quadratmeter Wohnfläche zzgl. ca. 8,12 Quadratmeter anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche ca. 63,07 Quadratmeter mietrelevante Gesamtfläche mit aufzunehmen. Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG-Verwaltung, die Instandhaltungsrücklage sowie die Erwerbsnebenkosten nicht in die Berechnung mit eingeflossen.

22 22 Seniorenzentrum IMMOBILIE Kassel-Calden Der Betreiber - MENetatis GmbH Die MENetatis GmbH mit Sitz in Bergheim bei Köln wurde im März 2016 von Mathias Neumayer, welcher bis dahin als Geschäftsführer die AGO Unternehmensgruppe leitete, gegründet. Die stationäre Altenpflege bildet dabei das Kerngeschäft. Mit Menschen für Menschen sorgen Dieser Leitgedanke ist die oberste Zielsetzung der MENetatis. Etatis steht für Abschnitt lässt sich aber auch mit Alter übersetzen. Die MENetatis sieht sich Menschen im Alter gegenüber verpflichtet und bietet ihnen entsprechend ihren individuellen Bedürfnissen Je nach Standort und Konzeption bietet die MENetatis zudem teilstationäre und ambulante Versorgungsangebote. Gastronomische, hauswirtschaftliche und haustechnische Serviceleistungen auf hohem Niveau sind ein ebenso selbstverständlicher Bestandteil des und Wünschen ein neues Zuhause. Selbstbestimmung, Unabhängigkeit und das Recht auf Privatsphäre sind dabei sowohl im Hinblick auf eine notwendige pflegerische Versorgung als auch in betreuten Wohnformen wegweisend. Konzepts. Unsere Erfahrung MENetatis ist eine mittelständische familiengeführte Unternehmensgruppe, die sich bewusst als Alternative zu größeren, konzerngesteuerten Betreibergesellschaften aufstellt. Durch fundierte Erfahrungen in der Gestaltung altersgerechter Wohn- und Lebensräume wird die notwendige Sicherheit geboten, Entsprechend den politischen Rahmenbedingungen handelt die ME- Netatis im Spannungsfeld von Menschlichkeit und Wirtschaftlichkeit. ohne die Pflege und Betreuung sowie die größtmögliche Selbstbestimmung zu beeinflussen. Insbesondere Gewohnheiten und Lebensgeschichten werden bei der pflegerischen Gesamtbetreuung berücksichtigt. Unter der Maßgabe der Wirtschaftlichkeit steht der Anspruch der größtmöglichen Qualität sozialer Dienstleistungen. Verantwortung und hohe Qualitätsansprüche Die beiden Parameter sind untrennbar miteinander verbunden. Das Der verantwortungsvolle und nachhaltige Umgang mit Finanzmitteln ist zugleich die Grundlage für langfristige Erfolge und ein wesentlicher Bestandteil starker Wettbewerbsfähigkeit. spiegelt sich in folgenden Aspekten wider: Verantwortungsvoller und partnerschaftlicher Umgang mit Mitarbeitern, kompetentes Handeln nach anerkannten Pflegestandards, nachhaltige Wirtschaftlichkeit und Qualitätsmanagement mit einem kontinuierlichen Verbesse-

23 BETREIBER Ingmar Schmid Geschäftsführer Elke Neumayer Prokuristin Stefan Baier Geschäftsführer Sandra Leps Prokuristin Mathias Neumayer Geschäftsführender Gesellschafter Im Jahr 2016 wurde die MENetatis GmbH vom geschäftsführenden Gesellschafter, Mathias Neumayer, gegründet. Seine langjährige Erfahrung im Bereich sozialer Dienstleistungen ist ein Garant für die erfolgreiche Unternehmensstrategie und die Entwicklung der MENetatis. Als MENetatis um die Geschäftsführer Stefan Baier und lngmar Schmid sowie Pre-Opening-Managerin Sandra Leps. Mit dem geschäftsführenden Gesellschafter Mathias Neumayer verbinden alle drei eine jahrzehntelange Zusammenarbeit. alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer leitete Neumayer zuvor die AGO Unternehmensgruppe mit Sitz in Köln von der Gründung 2002 bis ins Jahr Unter seiner Leitung betrieb die AGO Unternehmensgruppe 14 zum Teil mehrgliedrige Seniorenzentren und drei ambulante Pflegedienste in mehreren Bundesländern. Sandra Leps war acht Jahre in Leitungsfunktion tätig, zuletzt als Heimleitung für Seniorenzentren der AGO Unternehmensgruppe unter Geschäftsführung von Neumayer. Baier leitete dort über zehn Jahre den Bereich Pflege-und Qualitätsmanagement. Schmid war bis zuletzt Geschäftsführer der CMS Unternehmensgruppe in Köln. Ihn und Neumayer Elke Neumayer beendete zeitgleich ihre langjährige pharmazeutische Tätigkeit in einer renommierten Versandapotheke um in der MENetatis die Aufgaben der Zentralverwaltung und die Steuerung der Medikamentenversorgung zu übernehmen. Ergänzt wird das Leitungsteam der verbinden über 25 Jahre Zusammenarbeit, die ersten zehn Jahre gemeinsam in der CMS. Unser übergeordnetes Ziel ist es, den Bewohnern der MENetatis ein neues Zuhause zu geben, in dem sie sich sicher und gut aufgehoben fühlen. rungsprozess als Zielmaßgabe. Mit Hilfe dieser Zielvorgaben werden werden. Das heißt auch, bei Bedarf, Veränderungen der Persönlichkeiten zu akzeptieren, Gesprächsbereitschaft in schwierigen Situationen zu signalisieren und individuelle Freiräume zu schaffen. sämtliche Arbeitsabläufe, Fort- und Weiterbildungen sowie der Service ständig an neue Bedingungen angepasst. Professionalität im Einklang mit Werten Ein höchstmögliches Maß an Lebensqualität Selbstbestimmung ist nur dann möglich, wenn Körper, Seele und Geist als ganzheitliches System verstanden werden. Daher wird der Alltag der Bewohner durch aktivierende Methoden abwechslungsreich und vielfältig gestaltet. Unter dieser Maßgabe soll die größtmögliche Unabhängigkeit der Bewohner erhalten und gefördert Die menschliche Würde im Leben und Sterben zu achten, ist unabhängig von der Religion, der Herkunft, dem Geschlecht oder dem gesellschaftlichen Stand oberstes Gebot. Daran ändern weder Krankheit, Alter noch eine körperliche oder seelische Beeinträchtigung etwas. So wird bei der pflegerischen Betreuung die Einzigartigkeit der Bewohner in jeder Phase ihres Lebens respektiert und geschätzt. KURZgefasst Erfahrenes Management mit hoher Expertise Professionelle Pflege und Betreuung unter größtmöglicher Selbstbestimmung Ausführliche Informationen zum Betreiber erhalten Sie unter:

24 24 IMMOBILIE Seniorenzentrum Kassel-Calden Die Verwaltung Wir verwalten ausschließlich Pflegeimmobilien. Dieser Umstand gewährt Ihnen als Investor eine exklusive Betreuung. Die WI-HAUSVERWALTUNG ist ein auf Pflegeimmobilien spezialisierter Verwalter und konzentriert sich deutschlandweit auf die nachhaltige Verwaltung von Teileigentum reiner Pflegeheime sowie gemischter Objekte (Pflege und Betreutes Wohnen). Durch die Verwaltung werden sämtliche Dienstleistungen erbracht, die Sie für den wirtschaftlich effizienten Betrieb Ihrer erworbenen Immobilie benötigen. Die WI-HAUSVERWALTUNG verfügt über ein komplettes kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Management. Ein enger Kontakt zu den Betreibern ist für unsere Arbeit und Ihren Erfolg unerlässlich. Die Anforderungen steigen ständig neue Gesetze, aktuelle Rechtsprechungen im WEG- und Mietrecht und neue technische Verordnungen müssen beachtet werden. Die Mitarbeiter der WI-HAUSVERWALTUNG verfügen über eine fachspezifische Ausbildung und werden ständig weitergebildet. Laufende Objektkontrolle Monatliche Auszahlung der Mietüberschüsse Beratung, Stand Q2/2018 Information Hausgeldabrechnung Kontaktpflege zum Betreiber Eigentümerversammlung Wirtschaftsplan

25 VERWALTUNG Insbesondere die Verwaltung dieser Spezialimmobilien erfordern ein großes Know-How. Unser Service-Portal für Sie Für jedes unserer Objekte haben wir ein persönliches Online-Portal eingerichtet. Hier können Sie sich einloggen und alle Informationen Objektbetreuung rund um Ihre Immobilie erhalten. So sind Sie permanent bestens informiert. Wir bieten Ihnen das Sorglospaket rund um Ihre Immobilie. Kurzfristig sparen Sie mit unserer Kompetenz Zeit und Geld. Lehnen Sie sich zurück. Wir kümmern uns. Besuchen Sie uns fachlich spezialisiert Kompetenz Erfahrung Nachhaltigkeit KURZgefasst Professionelle Verwaltung Ihres Eigentums

26 26 Seniorenzentrum RECHTLICHES Kassel-Calden Bau- und Ausstattungsbeschreibung Grundlagen Die Realisierung des Seniorenzentrums Kassel-Calden erfolgt nach den anerkannten Regeln der Technik, den neuesten Erkenntnissen für den Bau von Wohn- und Pflegeheimen, insbesondere unter Beachtung aller einschlägigen DIN-Normen, der einschlägigen Heimgesetze und -verordnungen, der Baugenehmigung und sämtlicher gesetzlicher Bestimmungen, die zum Zeitpunkt der Planung Gültigkeit haben. Das Wohn- und Seniorenpflegeheim wird über zwei Obergeschoße verfügen. Die in der Grundlagenurkunde enthaltene Baubeschreibung umfasst 33 Seiten und kann daher wie vorstehend nur hinsichtlich der technischen Vorgaben angerissen werden. Die Einsicht in die vollumfängliche Baubeschreibung ist jederzeit möglich. Rechtliche Grundlagen Nachfolgend lesen Sie zusammengefasst alles Wissenswerte rund um das Objekt, über die Rechte und Pflichten der Käufer, die Vertragsgrundlagen, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie über den Kaufvertrag selbst. Änderungen sind zwar nicht geplant, aber denkbar. Darauf wird ausdrücklich hingewiesen. Kurzüberblick Die WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG wird in Calden / Hessen ein Wohn- und Pflegeheim, das Seniorenzentrum Kassel-Calden, mit insgesamt 65 Pflegeappartements sowie 6 Einheiten für betreutes Wohnen errichten lassen und dieses in Wohnungseigentum aufteilen. Die WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG bietet das Sondereigentum an einem oder mehreren Pflegeappartements und an einer oder mehreren Wohnungen ( Betreutes Wohnen ) zum Kauf an. Das Wohn- und Pflegeheim ist langfristig (25 Jahre plus 1 x 5 Jahre Option) an die MENetatis GmbH, mit Sitz in Bergheim, Bethlehemer Straße 10, als Betreiberin verpachtet. Mit Teilungserklärung ist ein WEG-Verwalter bestellt worden, der sich u.a. um Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie kümmert, soweit diese dem Verpächter obliegt. Mit diesem Verwalter wurde auch ein Vertrag über die Miet-/Pachtverwaltung des Sondereigentums im Auftrag der Eigentümer geschlossen. Im Rahmen einer Vereinbarung über die Übernahme von Pre- Opening-Kosten erhält die Betreiberin eine Unterstützung für die Aufwendungen in der Inbetriebnahmephase. Zusätzlich sind die ersten sechs Monate ab Übergabe des Alten- und Pflegeheims an die Betreiberin pachtfrei gestellt (siehe Pre-Opening-Kosten). Der Käufer erwirbt das Sondereigentum an einem Pflegeappartement oder einer Wohnung verbunden mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Der Käufer übernimmt anteilig die Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag mit der Betreiberin sowie den Verträgen über die WEG- und Sondereigentumsverwaltung. Der Käufer erhält den auf seinen Miteigentumsanteil entfallenden Pachtzins abzüglich der anteiligen Kosten. Die WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG Die WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG hat ihren Sitz in Hildesheim mit der Geschäftsanschrift Weinberg 1, Hildesheim und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Hildesheim unter HRA eingetragen. Die Gesellschaft wird durch die persönlich haftende Gesellschafterin, die WI-Projektsteuerung GmbH mit Sitz in Hildesheim mit der Geschäftsanschrift Weinberg 1, Hildesheim, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Hildesheim unter HRB , vertreten. Diese wiederum wird vertreten durch die Geschäftsführer Herrn Frank Winkel, Herrn Helge Knedlik sowie Herrn Mark Uhmeier. Das Seniorenzentrum Kassel-Calden In Abstimmung mit dem Kreisausschuss des Landkreises Kassel wurde das Projekt des Seniorenzentrums Kassel-Calden mit Baugenehmigung vom unter Auflagen und Hinweisen positiv beschieden. Es soll eine auf alle Pflegestufen eingestellte Pflegeeinrichtung errichtet werden. Es werden, anstelle der ursprünglich geplanten 64 Pflegeplätze aufgrund einer Planungsoptimierung 65 Pflegeplätze in Einzelzimmern sowie 6 Wohneinheiten für Betreutes Wohnen entstehen. Die Pflegeappartements werden als Sondereigentumseinheiten mit unterschiedlichen Grundflächen von 21,84 m² bis 24,05 m² und die Betreuten Wohnungen als Sondereigentumseinheiten mit unterschiedlichen Grundflächen von 54,95 m² bis 64,95 m² angeboten. Jedes der angebotenen Pflegeappartements besteht aus einem Wohn-/Schlafraum sowie einem Bad mit WC. Hinsichtlich der Ausstattung der Wohneinheiten für Betreutes Wohnen wird auf die Baubeschreibung verwiesen. Das Grundstück Der mit der Pflegeeinrichtung beplante Grundbesitz befindet sich in Calden, Flur 28, Flurstück 14/3, Flugplatzstraße 12 und ist

27 INFORMATIONEN vorgetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Kassel / Zweigstelle Hofgeismar, Grundbuch von Calden in Blatt 3293 unter der laufenden Nummer 4 eingetragen. Das Grundstück hat gemäß Angaben des Grundbuches eine Gesamtfläche von m². Das vorbezeichnete Grundstück entspricht den im Pachtvertrag vom beschriebenen Flurstücken 14/2 und 15/1. Im Pachtvertrag sind als Grundstück des Pachtgegenstandes das Grundstück im Grundbuch von Calden Blatt 1580, Flur 28, Flurstück 14/2 und Flur 28, Flurstück 15/1 beschrieben. Diese Grundstücke sind am vom Grundbuch von Calden Blatt 1580 auf das Grundbuch von Calden Blatt 3239 übertragen worden. Hierbei wurde das Flurstück 14/2 unter der laufenden Nummer 1 und das Flurstück 15/2 unter der laufenden Nummer 2 eingetragen. Die laufenden Nummern 1 und 2 sind am zur laufenden Nummer 3 vereinigt worden. Die beiden Flurstücke sind sodann zu einem Flurstück 14/3 der Flur 28, der Gemarkung Calden verschmolzen und neu eingetragen worden. In Abteilung II sind derzeit keine Belastungen und Rechte eingetragen. Der Grundbesitz in Abteilung III ist ebenfalls lastenfrei. Gegebenenfalls werden noch Grundpfandrechte eingetragen, die der Finanzierung des Bauvorhabens dienen. Eventuell bestellte oder zu bestellende Globalgrundpfandrechte zur Finanzierung der Errichtung des Bauvorhabens sind bei Eigentumsübergang auf den Erwerber zu löschen oder das Teileigentum ist aus der Pfandhaft zu entlassen. Sofern einer derartigen Globalgrundschuld der Vorrang vor der Auflassungsvormerkung für den Erwerber eingeräumt wird, wird der amtierende Notar angewiesen, Zug um Zug gegen Einräumung des Vorrangs durch den Vormerkungsberechtigten eine entsprechende Freistellungsverpflichtungserklärung gemäß 3 Abs.1 Ziffer 3 MaBV bei der Globalgläubigerin anzufordern und dem Käufer hiervon eine Abschrift aushändigen. Ferner kann es für die Erschließung des Grundstücks sowie für eine Sicherung von Ver- und Entsorgungsanlagen und technischen Anlagen zur Eintragung entsprechender Grunddienstbarkeiten oder beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen Ver- und Entsorgungsunternehmen oder sonstiger Dritter kommen. Solche Rechte werden von den Käufern übernommen. Das Baurecht Eine förmliche Baugenehmigung für das Seniorenzentrum Kassel-Calden wurde mit Bescheid vom durch den Kreisausschuss des Landkreises Kassel unter Auflagen und Hinweisen erteilt (AZ: BA ). Die in der Baugenehmigung enthaltenen Auflagen und Hinweise schränken den geplanten Betrieb des Pflegeheims nicht ein. Die MENetatis GmbH als Betreiberin Den Betrieb des Seniorenzentrums Kassel-Calden übernimmt die MENetatis GmbH, welche das Objekt gesamtflächig mit einem am abgeschlossenen Vertrag gepachtet hat. Die MENetatis GmbH hat ihren Sitz unter der Geschäftsanschrift Bethlehemer Straße 10, Bergheim und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Köln unter der HRB eingetragen. Die Gesellschaft wird durch den alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführer Herrn Mathias Neumayer vertreten. Der Pachtvertrag Mit der zukünftigen Betreiberin des Seniorenzentrums Kassel-Calden wurde am ein Pachtvertrag mit einer festen Laufzeit von 25 Jahren abgeschlossen. In diesem Vertrag wurde auch eine zusätzliche Verlängerungsoption für die Betreiberin von einmal fünf Jahren vereinbart. Weiterhin wurden zwei Nachträge zum Pachtvertrag mit Datum vom sowie eine Ergänzung zum Pachtvertrag und ein weiterer Nachtrag zum Pachtvertrag mit Datum vom geschlossen, auf deren Inhalt nachstehend im Zusammenhang ebenso eingegangen wird. Nach den vertraglichen Vorgaben beginnt die Laufzeit des Pachtvertrages ab dem Monatsersten, der auf die vollständige Fertigstellung des Pachtgegenstandes und die Übergabe an die Betreiberin folgt. Die Fertigstellung des Pachtobjekts ist geplant für den Zeitraum zwischen dem und Gemäß den Vorgaben des Kaufvertrages soll das Pachtobjekt bis zum bezugsfertig errichtet werden und an die Betreiberin übergeben werden. Der Käufer stimmt mit Abschluss des Kaufvertrages dem zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Betreiber geschlossenen bzw. übernommenen Pachtvertrag und seinen Anlagen mit allen Rechten und Pflichten in Bezug auf den von ihm jeweils erworbenen Kaufgegenstand (Teileigentum und Anteil Gemeinschaftseigentum) zu. Damit bestätigt der jeweilige Erwerber das Bestehen des von der Wohnungseigentümergemeinschaft übernommenen Pachtvertrages mit der Betreiberin. Dies sichert eine einheitliche Nutzung während der gesamten Dauer des Pachtvertrages. Die Betreiberin trägt während der Pachtzeit für das Alten- und Pflegeheim sowie für das Betreute Wohnen sämtliche Betriebskosten gemäß 2 der BetrKV, die durch die Nutzung des Gebäudes und Grundstückes durch sie entstehen. Sie übernimmt daneben die im Zusammenhang mit dem Objekt bestehenden oder entstehenden

28 28 Seniorenzentrum RECHTLICHES Kassel-Calden Verpflichtungen, insbesondere die Kosten, die mit der Bewirtschaftung, Verwaltung und Wartung des Grundstückes, Gebäudes und seiner Ausstattung zusammenhängen. Die Kostenposition "Verwaltung" umfasst dabei nicht die Kosten der für die WEG- und Sondereigentumsverwaltung. Zu den Kosten der Bewirtschaftung, Verwaltung und Wartung gehören insbesondere die in 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) genannten Nebenkosten. Darunter fallen u. a. alle laufenden öffentlichen Abgaben einschließlich der Grundsteuer, alle Kosten für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Heizung, Strom, Gas, und weitere Energieversorgung, alle Kosten der Verkehrssicherung innerhalb des Grundstücks, der Reinigung und Pflege der Wege und Außenanlagen. Soweit Nebenkosten für Anlagen außerhalb des Gesamtgebäudes anfallen, wie etwa Leuchtschriftanlagen, Hinweisschilder oder Fahnenmasten, und auf Anlagen im öffentlichen Verkehrsraum, trägt diese auch die Betreiberin bzw. der Pächter. Die Betreiberin trägt ferner die Kosten der Bedienung der technischen Einrichtungen. Sie hat die technischen Einrichtungen auf ihre Kosten zu unterhalten sowie instand zu halten und instand zu setzen. Sie hat für alle Anlagen und Einrichtungen, die einer regelmäßigen Wartung bedürfen insbesondere die Aufzugsanlagen, sowie die zentralen Anlagen der Haustechnik, insbesondere Heizung- und Lüftungsanlagen, entsprechende Wartungsverträge abzuschließen und die Kosten zu tragen. Die Betreiberin hat die Kosten für die Bewirtschaftung, Verwaltung und Wartung soweit möglich direkt zu zahlen. Der mit der Betreiberin auf 25 Jahre fest abgeschlossene Pachtvertrag kann durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) innerhalb der Pachtzeit vorzeitig aus wichtigem Grunde gekündigt werden. Ein solches außerordentliches Kündigungsrecht steht der WEG insbesondere dann zu, wenn der Betreiberin die behördlich erforderliche Genehmigung zum Betreiben eines Seniorenpflegeheims entzogen oder teilweise entzogen worden ist. Die WEG kann zudem außerordentlich kündigen, wenn die Betreiberin mit mehr als drei Pachtzahlungen in Zahlungsrückstand gerät bzw. über das Vermögen der Betreiberin ein Insolvenzverfahren eröffnet wird. Im Übrigen kann sich die Verpächterin hinsichtlich des Vorliegens eines außerordentlichen Kündigungsgrundes auf die gesetzlichen Vorgaben berufen. Eine Kündigung der Verpächter (WEG) kann nur durch eine einheitliche Entscheidung aller Eigentümer nach einem mehrheitlich gefassten Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfolgen. Der Mietvertrag kann nur als Ganzes gekündigt werden. Im Falle der vorzeitigen Beendigung des Pachtvertrages oder im Falle der fristgemäßen Beendigung des Pachtvertrages sind die Verpächter (WEG) verpflichtet, im Innenverhältnis sämtliche dann noch laufende Bewohneraufnahmeverträge oder sonstige Beherbergungsverträge oder Mietverträge oder Anwartschaftsverträge mit allen Rechten und Pflichten zu übernehmen und unter Forstsetzung des Betriebes weiterzuführen oder zu verlangen, dass diese auf einen von den Pächtern benannten Dritten übertragen werden, der den Betrieb weiter führt. Die heimrechtlichen Voraussetzungen hierzu haben die Verpächter zu schaffen. Die Betreiberin hat die zu diesem Zweck erforderlichen Unterlagen bei Beendigung des Pachtvertrages den Verpächtern auszuhändigen. Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Das Seniorenzentrum Kassel-Calden wurde mit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung durch den Notar Peter Pfeiffer mit Amtssitz in Hildesheim am , Urkundenrolle-Nr. 232 / 2018, entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in der Weise aufgeteilt und vollzogen, dass jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer bestimmten in sich abgeschlossenen Wohnung (Betreutes Wohnen) bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Pflegeappartements) verbunden ist (Teileigentum). Insgesamt werden bei dem Objekt 71 Teil- bzw. Sondereigentumseinheiten geschaffen. Die Teilung ist bis dato noch nicht vollzogen. Die hierfür notwendigen Voraussetzungen, insbesondere die Abgeschlossenheitsbescheinigung des Kreisausschusses des Landkreises Kassel vom (AZ: WE ), liegen jedoch sämtlich vor. Nach Vollzug der Teilung wird jede dieser 71 Sondereigentumseinheiten im Grundbuch für Calden des Amtsgerichts Kassel separat auf einem eigenen Grundbuchblatt erfasst. In Ziffer 2.1 der Gemeinschaftsordnung ist die einheitliche Nutzung aller Sondereigentumseinheiten als Wohn- und Pflegeheim bestimmt. Diese Zweckbestimmung ist Grundlage für das gesamte Verhältnis der Teileigentümer untereinander sowohl nach dem Gesetz als auch nach den getroffenen Vereinbarungen und allen sonstigen Verträgen. Diese besondere Gebrauchsregelung kann nach den Vorgaben der Teilungserklärung erst nach Ablauf des Pachtvertrages mit der MENetatis GmbH im Beschlusswege mit einer qualifizierten Mehrheit von ¾ aller in der Sondereigentümerversammlung vertretenen Miteigentümer geändert werden. In Ziffer 3 der Gemeinschaftsordnung ist geregelt, dass die Eigentümer der betreuten Wohnungen im Erdgeschoss das Recht zusteht, die jeweils vorhandene Terrasse und den privaten Garten aus-

29 INFORMATIONEN schließlich zu nutzen. Etwaige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind dabei von dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten auf seine Kosten zu tragen. Solange das Objekt gesamtflächig an die Betreiberin verpachtet ist, obliegt nach den Regelungen des Pachtvertrages die Instandhaltung und Instandsetzung, insbesondere damit auch die Pflege der Grün- und Außenanlagen der Betreiberin (siehe Instandhaltung / Instandsetzung). Die einzelnen Eigentümer haben kein Recht ihr Sondereigentum zu bewohnen bzw. selbst zu vermieten, sondern müssen in die Nutzung ihres Sondereigentums an die von der Betreiberin ausgewählten Personen einwilligen. Die Kaufimmobilie Die WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG wird die Pflegeeinrichtung nach den Vorgaben der anerkannten und bewährten Regeln der Technik errichten. Der Käufer erwirbt von der WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG das Sondereigentum an einem Pflegeappartement verbunden mit dem zugehörigen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Hinsichtlich der Beschaffenheit und Ausstattung der Kaufimmobilie wird auf die ausführliche und jederzeit gesondert einsehbare Baubeschreibung verwiesen. Der Kaufpreis Im Kaufpreis ist enthalten: sämtliche Erschließungs- und Anschlusskosten für die erstmalige Herstellung bzw. soweit die Beiträge vor Besitzübergang entstanden sind alle Herstellungsbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz, soweit sie vor Besitzübergang entstanden sind Vertriebskosten Kosten der Lastenfreistellung Im Kaufpreis ist nicht enthalten und daher vom Käufer zu tragen: Kosten für Notar, Grundbuchamt und sonstigen Behörden für den Kaufvertrag Grunderwerbsteuer (derzeit 6,0%) Finanzierungskosten für den Kaufpreis, Grundschuldbestellung, Zwischenfinanzierung des Kaufpreises usw. Der Kaufpreis ist ein Festpreis und untergliedert sich in drei Bereiche: Der Anteil von Grund und Boden, der Anteil am Gebäude und der Außenanlage sowie der Anteil an der Möblierung und Einrichtung. Das Seniorenzentrum Kassel-Calden ist noch nicht errichtet. Das zu erstellende Objekt wird nach den Vorgaben der geprüften Unterlagen voraussichtlich bis zum , spätestens jedoch bis zum fertig gestellt sein. Die Baugenehmigung wurde am erteilt. Der Kaufpreis ist in folgenden Raten fällig: 25 % nach Beginn der Erdarbeiten (hierbei ist der Sicherheitseinbehalt von 5 % gemäß 650m Abs. 2 BGB bereits berücksichtigt, dementsprechend 30 % - 5 % Sicherheitseinbehalt = 25 %), 28 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten, 12,6 % nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen sowie des Fenstereinbaus, einschließlich der Verglasung, 14,7 % nach Fertigstellung des Innenputzes, ausgenommen Beiputzarbeiten, sowie nach Fertigstellung der Rohintsallation der Heizungs-, der Sanitär- und der Elektroanlagen und nach Fertigstellung der Estrich- und Fassadenarbeiten 2,8 % nach Fertigstellung der Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, 8,4 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung, zuzüglich 5 % Sicherheitseinbehalt aus der ersten Rate. Eine Schlussrechnung ist mit Rücksicht auf die Festpreisvereinbarung nicht erforderlich. Rein vorsorglich verzichtet der Käufer gegenüber dem dies annehmenden Käufer darauf. Der Kaufpreisteil Möblierung und Einrichtung ist fällig nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe. Gemäß den gesetzlichen Vorgaben ( 650m Abs. 2 BGB) hat der Verkäufer bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des Kaufpreises zu leisten. Die Sicherheit kann durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich des BGB zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden. Alternativ kann die Sicherheit auf Verlangen des Verkäufers auch dadurch erbracht werden, dass der Käufer die von ihm an sich zu leistenden Abschlagszahlungen bis zum Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält. Die Kaufpreisraten sind unabhängig des Baufortschrittes fällig, wenn u.a. folgende Voraussetzungen vorliegen: Rechtswirksamkeit des Vertrages und Vorliegen aller zu seinem Vollzug erforderlichen Genehmigungen; die Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des Anspruches aus Eigentumsübertragung für den Käufer im Grundbuch; Sicherung der Freistellung des Vertragsobjektes von allen Belas-

30 30 Seniorenzentrum RECHTLICHES Kassel-Calden tungen und Beschränkungen, die der Vormerkung im Rang vorgehen oder gleichstehen, soweit sie nicht nach dem Kaufvertrag vom Käufer übernommen werden und mit zu übertragen sind. Sofern Globalgrundpfandrechte auf dem Grundbesitz eingetragen sind oder werden, ist die Lastenfreistellung gesichert, wenn dem amtierenden Notar ( 3 Abs. 1 MaBV) der Gläubigerin vorliegt, wonach nicht zu übernehmende Grundpfandrechte gelöscht werden, und zwar, wenn das Bauvorhaben vollendet wird, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme durch den Käufer. Für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, kann sich der Gläubiger vorbehalten, anstelle der Freistellung alle vom Käufer vertragsgemäß geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Vertragsobjektes zurückzuzahlen. Diese Erklärung muss dem Käufer ausgehändigt sein. Anstelle der genannten Fälligkeitsvoraussetzungen kann der Verkäufer in Höhe der jeweils fälligen Beträge dem Käufer oder dessen Kaufpreis finanzierenden Gläubigern ersatzweise eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft gemäß 7 MaBV einer inländischen Bank oder Sparkasse, zur Absicherung aller etwaigen Ansprüche des Käufers auf Rückgewähr oder Auszahlung der von ihm geleisteten Vermögenswerte, auf seine Kosten zur Verfügung stellen. Sämtliche Sondereigentumseinheiten werden zunächst an die Betreiberin, danach an die einzelnen Käufer übergeben. Nach Fertigstellung der Sondereigentumseinheiten werden die Käufer mit einer Frist von mindestens 14 Tagen zur Abnahme aufgefordert. Erscheint der Käufer zu diesem Termin nicht, wird ihm eine weitere Frist von 12 Tagen zur Abnahme gesetzt. Kommt innerhalb dieser Frist keine förmliche Abnahme zustande, so gilt die Sondereigentumseinheit gemäß 640 Abs. 2 BGB als abgenommen, wenn der Käufer die Abnahme nicht unter Angabe von mindestens einem Mangel verweigert hat. Diese Abnahmefiktion tritt nur ein, wenn der Verkäufer den Käufer zusammen mit den Aufforderungen zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme in Textform hingewiesen hat. Die Abnahme des Sondereigentums führt zur Übergabe der Kaufgegenstandes. Hinsichtlich der Abnahme des Gemeinschaftseigentums gilt Folgendes: Das Gemeinschaftseigentum ist nach vollständiger Fertigstellung abzunehmen. Dem Käufer wird hierbei mindestens 14 Tage im Voraus der Abnahmetermin schriftlich mitgeteilt. Kann der Käufer an diesem Termin nicht teilnehmen, wird das gemeinschaftliche Eigentum zunächst durch die Betreiberin abgenommen. Dem Käufer ist sodann eine Abschrift des Abnahmeprotokolls zu übersenden mit der Aufforderung, sich zu der Abnahme zu erklären. Die Zustimmung zur Abnahme gilt jedenfalls dann als erteilt, wenn sich der Käufer nicht innerhalb von 12 Werktagen nach Erhalt des Abnahmeprotokolls dem Verkäufer gegenüber erklärt und der Verkäufer bei Übersendung des Abnahmeprotokolls auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme in Textform ausdrücklich auf diese Rechtsfolge hingewiesen hat. Nach den Neuregelungen zum Bauvertragsrecht (siehe Der Kaufvertrag ) hat der Käufer gemäß 650g Abs. 1 Satz 1 BGB auf Verlangen des Verkäufers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustandes des Werks mitzuwirken, wenn der Erwerber die Abnahme wegen Mängel verweigert. Bleibt der Käufer dem Termin zur Zustandsfeststellung fern, so kann der Verkäufer die Zustandsfeststellung gemäß 650g Abs. 2 Satz 1 BGB auch einseitig vornehmen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Käufer infolge eines Umstandes fernbleibt, den er nicht zu vertreten hat und den er dem Unternehmer unverzüglich mitgeteilt hat. Ist ein offenkundiger Mangel in der Zustandsfeststellung nicht enthalten, gilt die Vermutung, dass dieser Mangel nach der Zustandsfeststellung entstanden ist und somit vom Käufer zu vertreten ist. Mit Übergabe gehen Besitz und Nutzen auf den Käufer über. Die Lasten, insbesondere auch die laufenden Steuern und öffentlichen Abgaben, gehen ab Übergabe bzw. im Falle einer vorgezeigten Nutzung ab Nutzungsbeginn auf den Käufer über. Nach den aktuell vorliegenden Vertragsentwürfen des Notars (Stand: ) haftet der Verkäufer jedem Käufer gegenüber für Sachmängel am Bauwerk nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Gewährleistungsfrist für Mängel am Bauwerk beträgt fünf Jahre, für Arbeiten am Grundstück sowie etwaige Einrichtungsgegenstände beträgt diese Frist zwei Jahre. Eine Haftung wegen Sachmängeln am Grundstück ist jedoch ausgeschlossen. Der Kaufvertrag Der Bundestag hat am das Bauvertragsrecht reformiert. Nachdem der Gesetzesbeschluss des Bundestages (Gesetz zur Reform des Bauvertragsrecht, zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung, zur Stärkung des zivilprozessualen Rechtsschutzes und zum maschinellen Siegel im Grundbuch- und Schiffsregisterverfahren; BT-Drs. 18/8486) am den Bundesrat ohne inhaltliche Änderung passiert hat, gilt das neue Recht für alle Verträge, die ab dem geschlossen werden. Die wesentlichen Änderungen des Bauvertragsrechts in Bezug auf Bauträgerverträge bestehen insbesondere in den Neuregelungen zur Abnahmefiktion, dem Schlussrechnungserfordernis, der Baubeschreibungspflicht nebst Pflicht zur Angabe des Fertigstellungszeit-

31 INFORMATIONEN punktes sowie der Vertragserfüllungssicherheit. Alle Neuerungen wurden in den aktuell vorliegenden Vertragsentwürfen des Notars (Stand: ) entsprechend berücksichtigt. Die bevorzugte Belegung Die Eigentümer einer Sonder- bzw. Teileigentumseinheit erhalten im Hinblick auf ihre Eigentümerstellung von der Betreiberin für sich, die Wohnungseigentümer auch für ihre nächsten Familienangehörigen ein Recht auf bevorzugte Belegung im Seniorenzentrum Kassel-Calden. Im Bedarfsfall können die Berechtigten bei der Erstbelegung des Seniorenzentrums Kassel-Calden oder in einer anderen Einrichtung der Betreiberin, sofern das gewünschte Pflegezimmer noch nicht anderweitig vergeben wurde und kein Belegungsrecht Dritter zu berücksichtigen ist, sofort in den Pflegebereich aufgenommen werden. Voraussetzung für die Aufnahme in den Pflegebereich ist das Vorliegen mindestens des Pflegegrades 2 und eines zertifizierten stationären Versorgungsbedarfs (oder eine ersetzende vergleichbare Einstufung) des Betroffenen und die Gewährleistung der Pflege laut jeweils gültigem Heimvertrag. Tritt der Bedarfsfall erst später ein, wird dem Berechtigten eine schnellstmögliche Aufnahme des nächst freiwerdenden Pflegeplatzes ohne Rücksicht auf eine eventuell bestehende Warteliste zugesichert. Im Übrigen haben die Eigentümer grundsätzlich nicht das Recht, ihr Sonder- bzw. Teileigentum selbst zu nutzen, also aufgrund ihrer Eigentümerstellung ihr eigenes Appartement zu bewohnen. Eine Kündigung wegen einer beabsichtigten Eigennutzung ist nicht möglich. Bei Eigennutzung oder Nutzung durch einen Familienangehörigen wird zwischen der Betreiberin und dem künftigen Bewohner ein Heimvertrag abgeschlossen, im Rahmen dessen das dort vereinbarte Entgelt zu bezahlen ist. Der Käufer erhält weiterhin seinen monatlichen Anteil am Mietzins ausgezahlt. Die Eigentümer können im Rahmen des Verkaufs oder einer sonstigen Rechtsnachfolge (z.b. an Käufer bzw. Erben) nur diese Form der vertraglich vorgesehenen Belegungsweise in Bezug auf ihr Sondereigentum weiterreichen. Die Pre-Opening-Kosten Für die Betreiberin eines Wohn- und Pflegeheims wie der MENetatis GmbH fallen im Zuge der Eröffnung des Hauses Vorlaufkosten an. Ähnlich wie bei Hotels, Kongresszentren, Ferienanlagen oder Kliniken ist die Betreiberin in der ersten Betriebsphase mit dem Problem konfrontiert, dass hohen Anlaufkosten zunächst keine Vollauslastung gegenüber steht. Es dauert erfahrungsgemäß ca. 12 bis 18 Monate, bis der Betrieb seine wirtschaftliche Auslastung erreicht. Die Anlaufverluste, die bis zur Vollauslastung entstehen, werden Pre- Opening-Kosten genannt. Um der Betreiberin in Bezug auf diese Vorlaufkosten entgegenzukommen und ihr den Anlauf ihres Unternehmens zu erleichtern, ist es üblich, der Betreiberin seitens der Eigentümer zu Beginn des Mietverhältnisses vertragliche Vergünstigungen einzuräumen. Im Rahmen des Nachtrags Nr. 1 zum Pachtvertrag über das Altenund Pflegeheim vom hat die WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG der Betreiberin zugestanden, den Mietgegenstand die ersten sechs Monate nach Übergabe pachtfrei zu nutzen. Das heißt, dass die Erwerber erstmalig mit Ablauf des sechsten Monats nach Übergabe an die Betreiberin erste Pachtzahlungen erhalten. Eine Übergabe ist nach den kaufvertraglichen Regelungen bis zum geplant. Darüber hinaus hat die WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG der Betreiberin mit einem Nachtrag Nr. 2 zum Pachtvertrag vom sowie einem Nachtrag Nr. 3 zum Pachtvertrag über das Alten- und Pflegeheim vom zur Übernahme von Pre-Opening-Kosten zugestanden, einen Kostenzuschuss für die pächterseitig einzubringende Inneneinrichtung zu leisten. Dabei erhält die Betreiberin von der Verpächterin einen pauschalen Zuschuss für die Ausstattung in Höhe von Euro 7.500,00 brutto je stationären Pflegeplatz (insgesamt Euro ,00 für 65 stationäre Pflegeplätze) sowie einen pauschalen Ausstattungskostenzuschuss in Höhe von Euro 3.750,00 brutto je Betreutes Wohnen (insgesamt Euro ,00 für 6 Wohnungen Betreutes Wohnen ). Insgesamt beträgt der Zuschuss daher Euro ,00. Der Ausstattungskostenzuschuss ist zu 50% vier Monate vor dem geplanten Übergabetermin zur Zahlung an die Betreiberin fällig. Die restlichen 50% des Ausstattungskostenzuschusses sind bis spätestens zwei Monate vor Übergabe des Pachtobjekts zur Zahlung fällig. Der Kaufvertrag und die Grundlagenurkunde Der Kaufvertrag mit den Erwerbern ist formbedürftig, das heißt er muss von einem amtlich bestellten Notar beurkundet werden. Um die Abwicklung der notariellen Kaufverträge für beide Parteien (den Käufer und die WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG) zu vereinfachen, werden die Käufer ihre Kaufabsicht in Form eines bindenden Kaufangebotes an die WI-Pflegeobjekte GmbH und Co. KG notariell beurkunden. Jeder Käufer beurkundet hierzu bei dem Notar Peter