E I N W O H N E R G E M E I N D E B R U G G B e r i c h t und A n t r a g des Stadtrates an die Stimmberechtigten der Einwohnergemeinde Brugg betreffend Baukredit für den Umbau Untere Hofstatt 4 A. Die Vorgeschichte Die ältesten Teile des Gebäudes Untere Hofstatt 4 stammen aus dem 17. Jahrhundert. In den folgenden Jahrhunderten bis heute wurde der Gebäudekomplex immer wieder umgebaut und umgenutzt. So diente er ursprünglich als Kornhaus, dann als Kaserne und schliesslich als Verwaltungsgebäude der Industriellen Betriebe Brugg. Die IBB-Gruppe hat im vergangenen Jahr ihr neues Domizil an der Gaswerkstrasse bezogen und die Untere Hofstatt 4 verlassen. Im Jahre 2004 wurde eine Machbarkeitsstudie über eine mögliche Umnutzung der Unteren Hofstatt 4 erarbeitet. Darin wurde geprüft und nachgewiesen, dass sich das Gebäude gut eignet zur Aufnahme des Bezirksgerichts, der Regionalpolizei und des Bezirksamtes; anstelle des Bezirksamtes sollen unterdessen die Amtsvormundschaft und das Regionale Zivilstandsamt in das 2. Obergeschoss einziehen. Nach zähen Verhandlungen konnte im letzten Sommer der Mietvertrag für die Räume des Bezirksgerichts mit dem Kanton abgeschlossen werden.
Dies und der Beschluss des Projektierungskredites des Einwohnerrates vom 27. Juni 2008 machten den Weg frei für die Projektierung des Umbaus. In der 2. Jahreshälfte 2008 wurde das nun vorliegende Bauprojekt vom Architekturbüro Architheke, Brugg, in Zusammenarbeit mit verschiedenen Fachplanern erarbeitet. Die Projektierung wurde von einer Kommission begleitet, in welcher auch die zukünftigen Nutzer vertreten sind. Das Baugesuchsverfahren wurde im Herbst 2008 eingeleitet. Die Pläne lagen im November öffentlich auf: Einsprachen sind keine eingegangen. B. Das Bauprojekt Erdgeschoss Der bestehende grosszügige Haupteingangsbereich wird mit einer Rampe und einem Podestlift ergänzt und rollstuhlgängig erschlossen. Über die öffentliche Eingangshalle der historischen Treppenanlage und die neue Liftanlage in Stahl / Glas sind die verschiedenen Geschosse und Abteilungen zu erreichen. Der Regionalpolizei stehen das Erdgeschoss mit Einrichtungen für 20-25 Arbeitsplätze und Teile des bestehenden Untergeschosses für die Nebenräume zur Verfügung. 1. Obergeschoss Das ganze Geschoss ist für das Bezirksgericht vorgesehen. Als wichtigster und grösster Raum ist der Bezirksgerichtssaal mit 100 m² ausgewiesen. Die weiteren Raumschichten bieten für Gerichtspräsidenten, Gerichtsschreiber und Kanzlei 20 Büroarbeitsplätze. 2
2. Obergeschoss Der grössere Flächenanteil des Geschosses ist für die Amtsvormundschaft mit ca. 8 Arbeitsplätzen vorgesehen. Auch in dieses Geschoss kommt das Regionale Zivilstandsamt. Weiter sind die Garderoben mit Duschgelegenheiten der Regionalpolizei, die zentralen EDV- und Elektroräume sowie das Archiv des Bezirksgerichts untergebracht. 3. Obergeschoss (Dachgeschoss 1) Auf diesem Geschoss, im nicht beheizten und wärmegedämmten Dachbereich, bleibt die heutige grosse Modelleisenbahnanlage des Modelleisenbahnclubs Brugg bestehen. 4. Obergeschoss (Dachgeschoss 2) Zuoberst auf dem Dachboden werden die lufttechnischen Anlagen für das gesamte Gebäude in feuerpolizeilich vorgeschriebenen Räumen installiert. Untergeschoss Der kleine Keller, der nur einen Bruchteil der ganzen Gebäudegrundfläche abdeckt, bleibt bestehen. Die Räume sind für die Haustechnik und als Lager der Regionalpolizei bestimmt. Konstruktion und Tragwerk Das in der heutigen Form bestehende Zweckgebäude bleibt in der äusseren Erscheinung erhalten und wird nur an wenigen Stellen angepasst. Im Gebäudeinnern werden alle Einbauten der letzten Jahrzehnte eliminiert. Die ganzen Geschosse werden ausgeräumt. Erhalten bleiben die historischen Holzbalkendecken mit den drei Reihen durch je sechs Eichenpfeiler 3
getragene Statik-Grundkonstruktion. Die diagonal gestellten, sehr schön profilierten gefasten Vierkantstützen mit kräftigen Basen mit Unterzügen und Sattelhölzern werden geschützt und sichtbar gemacht. Die Decken über dem Erdgeschoss und über dem 1. Obergeschoss werden mit einer Holz-Betonverbundkonstruktion ausgeführt. Durch den Einbau einer neuen Sekundärtragstruktur im Holzbetonverbund werden die bestehende statische Konstruktion gestärkt und die feuerpolizeilichen Vorschriften erfüllt. Das historische Treppenhaus von 1926, von Architekt Carl Froelich, wird freigelegt und bildet mit dem wiederhergestellten Oberlicht die Mitte und das Zentrum des Amtshauses. Die strenge und klare Grundriss- und Fassadenordnung des bestehenden Gebäudes wird wieder ablesbar und bildet die Grundrissorganisation der neuen Nutzungen. Haustechnik, Minergie Bezüglich Haustechnik wurden folgende Ziele definiert: Möglichst niedriger Energieverbrauch Berücksichtigung bauoekologischer Aspekte Zeitgemässer Komfort für die Benutzer Kostengünstige Konzepte Nachhaltige Qualität der eingesetzten Produkte Heizungsanlagen Als Wärmeerzeugung für die Raumheizung sowie die Brauchwarmwassererwärmung wird eine neue kondensierende Gasheizkessel-Anlage vorgesehen. Für die Warmwasserbereitung wird ein Speicher-Wassererwärmer eingesetzt. Die Wärmeverteilung erfolgt über die Fussbodenheizung mit Einzelraumregulierung durch elektrische Raumthermostaten. Die Bodenhei- 4
zungsverteiler werden je mit einem Wärmezähler ausgerüstet. Für das dritte Obergeschoss (Modelleisenbahn) wird in der Heizzentrale ein Reserveanschluss für eine Heizgruppe vorgesehen. Lüftungsanlagen Grundsätzlich werden die Räumlichkeiten mit natürlicher Fensterlüftung, nicht mechanisch gelüftet. Im Erdgeschoss sowie im 1. Obergeschoss werden einzelne Räume wie Rapportraum, Gerichtssaal und Einzelrichterzimmer mit Zu- und Abluft versorgt. Für die innenliegenden Räume werden lufttechnische Anlagen eingebaut. Die Lüftungszentrale mit zwei Monoblöcken ist im Estrich vorgesehen, Zu- und Abluft werden über das Dach geführt. Kälteanlagen Für zwei Elektro- bzw. Serverräume ist eine Kühlung mittels Umluftsplittgeräten nötig. Sanitäranlagen Die gesamten Sanitärinstallationen im Gebäude werden ersetzt. Das anfallende Abwasser kann im freien Gefälle der Kanalisation zugeführt werden. Die Wasser- und Gaszuleitungen (IBB) im Terrain bleiben bestehen. Für die Armaturen und Garnituren sind handelsübliche Schweizer Produkte im heutigen Bürostandard vorgesehen. Die Feuerlöscheinrichtungen werden gemäss den Auflagen der Aargauischen Gebäudeversicherung (AGV) ausgeführt. 5
Elektroanlagen Die gesamten Elektroinstallationen im Gebäude werden ersetzt. Dem Beleuchtungskonzept wurde spezielle Beachtung geschenkt. Die Leuchten der Büros sind mit einem energieoptimierten Sensonic System mit eingebautem Präsenzmelder und tageslichtabhängiger Lichtregulierung ausgestattet. Eine Brandmeldeanlage über das ganze Gebäude, inkl. Modelleisenbahngeschoss und Estrich, erfüllt die Anforderungen der Aargauischen Gebäudeversicherung (AGV). Den Sicherheitsanforderungen der Regionalpolizei und des Bezirksgerichts, mit Videoüberwachung der öffentlichen Zonen und Alarmanlage, wurde Folge geleistet. Minergie Die Planung des Umbauprojektes in Minergie wurde geprüft. Dabei mussten folgende Erkenntnisse gewonnen werden: Fassade Die heutige Fassade ist intakt und wird nicht umgebaut oder saniert. Eine energetische Sanierung mittels Aussenisolation ist aus denkmalpflegerischen Gründen nicht möglich. Eine innere Isolationsverbesserung auf den Minergie-Standard ist aus bauphysikalischen Gründen schlecht möglich. Isolation Decke Eine Isolation zum historischen Dach mit Modelleisenbahn lässt sich nicht minergietauglich umsetzen (Raumhöhen). 6
Isolation Boden Das Erdgeschoss ist nicht vollflächig unterkellert. Eine minergiemässige Isolationsverbesserung ist bautechnisch nicht möglich. Kontrollierte Lüftung Eine Ausführung ist mit den historischen Balkenlagen und Stützen nicht möglich (Statik und Raumhöhen). Fenster Die Fenster müssten total ersetzt werden. Die Hälfte ist bereits von der IBB erneuert worden und entspricht den heutigen Anforderungen. Alternative Energien Eine Umsetzung ist problematisch (siehe Alternativenergien). Fazit Die Erfüllung der Minergie-Anforderungen ist bautechnisch schlecht zu erreichen. Die Umsetzung ist nur mit sehr hohen Investitionen möglich. Aus diesen Gründen wird im gegebenen Kontext der Minergiestandard vom Planungsteam nicht empfohlen. Trotzdem können wesentliche Verbesserungen im Energieverbrauch dieses Gebäudes im Rahmen des Umbaus erreicht werden: Durch inneres Nachisolieren der Aussenwände kann der Wärmedurchgangskoeffizient der Fassaden (sog. U-Wert) um 42 % verbessert werden. Mittels besserer Isolation des Erdgeschossbodens wird der U-Wert in diesem Bereich um 73 % verbessert. Bei der Decke im 2. Obergeschoss, welche gegen das kalte Dachgeschoss isoliert wird, ist eine Verbesserung des 7
U-Wertes von 72 % erreichbar. Und bei den Fenstern, welche ca. zur Hälfte ersetzt werden müssen, ist eine Verbesserung des U-Wertes von 19 % vorgesehen. Durch diese Massnahmen kann der Transmissionswärmebedarf um ca. 32 kw rund auf die Hälfte des bisherigen Verbrauchs reduziert werden. Alternativenergien Das Ingenieurbüro LFS untersuchte folgende Alternativheizsysteme zur Gasheizung: Holzfeuerung Pellet Vorteile: 100% einheimische Energie. Verbrennt CO2-neutral. Nachwachsender Rohstoff. Energiekosteneinsparung pro Jahr Fr. 10'000.-- Nachteile: Platzbedarf Pelletsilo. Zufahrt Anlieferung in Hofstatt problematisch. Kaminanlage muss total erneuert werden. Unterhalt Mehrkosten pro Jahr Fr. 2'500.-- Mehrkosten Wärmeerzeugung: Holzfeuerung Fr. 100'000.-- Kamin Fr. 15'000.-- Bauliche Massnahmen z.b. Silo Fr. 160'000.-- Mehrkosten Total Fr. 275'000.-- 8
Wärmepumpe Sole / Wasser Vorteile: Ökologisch sinnvolle Nutzung der Erdwärme. Ganzjährig sehr guter Wirkungsgrad. Wartung und Unterhalt pro Jahr minimal. Energiekosteneinsparung pro Jahr Fr. 23'000.-- Nachteile: Sehr hohe Anlagekosten. Grosse Bohrarbeiten in bestehender Hofstatt. (9 Erdsonden à ca. 200 m Bohrtiefe) Mehrkosten Wärmeerzeugung: Wärmeerzeugung Fr. 350'000.-- Bauliche Massnahmen Fr. 75'000.-- Honorar Ingenieure Fr. 85'000.-- Mehrkosten Total Fr. 510'000.-- Wärmepumpe Luft / Wasser Allgemein: Diese Variante ist sowohl anlagetechnisch (hohe Luftmengen), bautechnisch (Zu- und Abluft der Anlage) sowie akustisch (Lärmimmission Hofstatt) nicht möglich. Wärmepumpe Grundwasser Allgemein: Der Grundwasserstrom ist zu wenig mächtig, dadurch ist eine Nutzung nicht möglich. Solaranlage Allgemein: Eine Solaranlage für die Wassererwärmung macht wenig Sinn, da der Warmwasserbedarf für das Gebäude äus- 9
serst gering ist. Eine Solaranlage zur Heizungsunterstützung kann in den Sommermonaten mit dem grössten Wärmeanfall nicht genutzt werden. Fazit LFS Ein Alternativheizsystem ist im gegebenen Kontext Untere Hofstatt 4 nicht wirtschaftlich sowie bautechnisch schwierig umsetzbar. Behindertengerechtes Bauen Die gesetzlichen Auflagen bezüglich behindertengerechtes Bauens werden erfüllt. So sichert die Rampe vor dem Eingang zusammen mit dem Podestlift innen einen stufenlosen Zugang des Erdgeschosses. Der neue, rollstuhlgängige Lift im Treppenhaus stellt die behindertengerechte Verbindung zu den weiteren Obergeschossen her. Ausserdem werden die Bedienungseinrichtungen vom Rollstuhl her erreichbar sein. C. Die Kosten Erstellungskosten Der Kostenvoranschlag (Kostenstand Januar 2009) weist die folgenden Erstellungskosten nach BKP-Gliederung auf: 10
BKP 1 Vorbereitungsarbeiten CHF 275'000 BKP 2 Gebäude CHF 5'115'000 BKP 4 Umgebung CHF 55'000 BKP 5 Baunebenkosten CHF 180'000 BKP 9 Ausstattung CHF 285'000 Reserven Unvorhergesehenes CHF 275'000 Nebenräume Regionalpolizei CHF 60'000 Total (inkl. Mehrwertsteuer) CHF 6'245'000 Beiträge Kantonale Denkmalpflege Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens hat die kantonale Denkmalpflege signalisiert, dass sie einen Antrag auf Unterschutzstellung an die kantonale Denkmalschutzkommission unterstützen würde. Wenn der vom Stadtrat eingereichte Antrag gutgeheissen wird, sind Beiträge an die denkmalpflegerischen Massnahmen, insbesondere an die Restauration der historischen Tragkonstruktion zu erwarten. Die Höhe dieser Beiträge können aus heutiger Sicht nicht beziffert werden. D. Die Gebäudenutzer Mit dem Kanton Aargau wurde ein Mietvertrag für das Bezirksgericht, unter Vorbehalt der Genehmigung der notwendigen Kredite, abgeschlossen. Mit dem in diesem Mietvertrag vereinbarten Mietzins von 220 CHF/m2 für Büroflächen können die Investitionen zu insgesamt 6 % verzinst und amortisiert werden. Gemäss 129 des Gesetzes über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen müssen die Bezirkshauptorte dem Kanton das Land unentgeltlich überlassen, welches er für die Unterbringung von kantonalen Be- 11
hörden, Amtsstellen und unselbständigen Anstalten braucht. Unter diese Bestimmung fällt auch das Bezirksgericht. Dieser Paragraf ist in der laufenden Revision des Baugesetzes umstritten, weshalb man im Mietvertrag vereinbarte, dass sich der vereinbarte Mietzins um 10 % reduziert, falls jener unverändert im Baugesetz in Kraft bleibt. Diese Reduktion wird als Erfüllung der sogenannten Landstellungspflicht der Stadt Brugg als Bezirkshauptort angesehen. Bei den weiteren Nutzern (Regionalpolizei, Amtsvormundschaft und Regionales Zivilstandsamt) wird derselbe Mietzinssatz angewendet, wie er im Mietvertrag des Kantons vereinbart wurde, mit Ausnahme des Abzugs für die Landstellungspflicht natürlich. Da im 2. Obergeschoss die Raumhöhenund Tageslichtverhältnisse weniger gut sind, beträgt dort der Mietzinssatz 200 CHF / m2. Bezüglich der Büroräume der Regionalpolizei sind Abklärungen durch einen Fachexperten für Prozessgestaltung in Auftrag gegeben worden, welche aufzeigen werden, ob ein sogenanntes Desksharingsystem eingeführt werden soll und weitere räumliche Optimierungen möglich sind. Für die Dienstfahrzeuge und Gerätschaften der Regionalpolizei ist das alte Feuerwehrmagazin an der Schulthessallee und ein Teil der Rothausscheune vorgesehen. Diese müssen instandgestellt und teilweise den neuen Nutzungen angepasst werden. So werden zum Beispiel die ehemaligen Einrichtungen ausgeräumt, die Elektroinstallationen saniert und die Tore revi- 12
diert. Die Kosten von CHF 60 000 sind in der Tabelle der Erstellungskosten unter Nebenräume Regionalpolizei aufgeführt. Situationsplan Nebenräume Regionalpolizei E. Die Realisierung Es ist vorgesehen, die Ausführung des Umbaus einer Generalunternehmung zu übertragen. Infolge des hohen Zeitdrucks findet die GU-Ausschreibung simultan zum Kreditgenehmigungsverfahren statt, sodass nach der Abstimmung durch die Stimmberechtigten die GU-Vergabe ohne Verzögerung vorgenommen werden kann. Der Baubeginn des Umbaus erfolgt im 3. Quartal 2009. Bei einer rund einjährigen Bauzeit kann das Gebäude in der zweiten Jahreshälfte 2010 von den neuen Nutzern bezogen werden. 13
F. Beschluss des Einwohnerrates Der Einwohnerrat hat an seiner Sitzung vom 6. März 2009 mit 42 Ja gegen 6 Nein einen Kredit von CHF 6'245'000, zuzüglich Teuerung ab April 2008, zuhanden der Urnenabstimmung bewilligt. Anlässlich der Debatte an der Einwohnerratssitzung wurde die Kreditvorlage kontrovers diskutiert. Die SVP beantragte die Rückweisung der Vorlage an den Stadtrat, da aus ihrer Sicht die im Vorfeld eingebrachten Argumente des Einwohnerrates im vorliegenden Kreditantrag nicht berücksichtigt wurden. Insbesondere bemängelte die SVP den dezentralen Standort der Regionalpolizei. Der Rückweisungsantrag wurde mit 6 Ja gegen 41 Nein abgelehnt. Der Einwohnerrat behandelte verschiedene Zusatzanträge: Rita Boeck (SP) beantragte, den Baukredit für die Installation einer Sole/Wasser Wärmepumpe-Heizung um Fr. 510'000.-- zu erhöhen. Der Antrag wurde mit 20 Ja gegen 23 Nein abgelehnt. Herbert Meier (CVP) beantragte, den Baukredit um Fr. 40'000.-- zu erhöhen, um die Garagentore der Regionalpolizei durch sichere und benutzerfreundliche Tore zu ersetzen. Der Antrag wurde mit 4 Ja gegen 32 Nein abgelehnt. Die Fraktion der FDP und Rita Boeck (SP) beantragten jeweils, die Liftanlage bis ins 3. Obergeschoss fortzuführen. Dies hat Mehrkosten von Fr. 25'000.-- zur Folge. Die FDP wollte dafür die im Kostenvoranschlag ausgewiesenen Reserven von Fr. 275'000.-- beanspruchen, Rita Boeck beantragte eine Erhöhung des Baukredites um Fr. 25'000.--. Der Einwohnerrat stimmte nach einer Gegenüberstellung der beiden Anträge 14
schlussendlich dem Antrag von Rita Boeck mit 43 Ja gegen 0 Nein zu, wodurch sich der Baukredit um Fr. 25'000.-- auf Fr. 6'245'000.-- erhöht. Demgemäss der A n t r a g : Sie wollen für den Umbau Untere Hofstatt 4 einen Kredit von CHF 6'245 000, zuzüglich Teuerung ab April 2008 (ZH WBK-Index Basis 2005, 110.5 Punkte), bewilligen. Brugg, 9. März 2009 NAMENS DES STADTRATES Der Stadtammann: Der Stadtschreiber: Rolf Alder Yvonne Brescianini Die Akten sind auf der Bauverwaltung während den Bürozeiten einsehbar. 15
16 Ansicht Untere Hofstatt 4 (Nordwestfassade)