STEUERREFORM 2015 AUSWIRKUNGEN AUF DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT Mag. Markus RAML Mag. Stefanie STEINER LINZ, 3.6.2015 STEUERREFORM 2015 Grundlage: Begutachtungsentwurf vom 19.5.2015 Ende Begutachtungsfrist: 5.6.2015 Gesetzeswerdung: Juli 2015 Inkrafttreten: grundsätzlich 1.1.2016 2 1
ÜBERSICHT 1. Grunderwerbsteuer 2. Immobilienertragsteuer 3. Ertragsteuer 4. Umsatzsteuer 5. Sonstige Neuerungen 3 4 2
Bemessungsgrundlage bisher: im Familienverband: 3facher Einheitswert, max 30 % des gemeinen Wertes außerhalb Familie Entgeltlich: Wert der Gegenleistung Unentgeltlich: gemeiner Wert (Verkehrswert) Bemessungsgrundlage neu: Entgeltlich: Wert der Gegenleistung Unentgeltlich: Grundstückswert (GW) unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis (Details zur Ermittlung des Grundstückswertes sollen noch in einer Verordnung geregelt werden) 5 Steuertarif bisher grundsätzlich: 3,5 % im Familienverband: 2 % Steuertarif neu für unentgeltliche Erwerbe: Stufentarif für entgeltliche Erwerbe: 3,5 % Sonderfälle Land- und Forstwirtschaft: wie bisher 2 % vom Einheitswert Anteilsvereinigungen bzw- übertragungen und Umgründungen: 0,5 % vom Grundstückswert 6 3
Stufentarif für unentgeltliche Erwerbe (gilt nicht nur im Familienverband): Grundstückswert (GW) Steuer Steuerberechnung 0 250.000 0,5 % GW * 0,5 % 250.001 400.000 2 % (GW 250.000) * 2 % + 1.250 ab401.000 3,5 % (GW 400.000) * 3,5 % + 4.250 7 Beispiele Schenkung im Familienverband: EHW 50.000; GW 500.000 GrEStbisher: 150.000 * 2 % = EUR 3.000 GrEStkünftig: (500.000 400.000) * 3,5 % + 4.250 =EUR 7.750 EHW 20.000; GW 200.000 GrEStbisher: 60.000 * 2 % = EUR 1.200 GrESt künftig: 200.000 * 0,5 % =EUR 1.000 8 4
Ein Erwerb gilt als unentgeltlich, wenn die Gegenleistung nicht mehr als 30 %, teilentgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 30 %, aber nicht mehr als 70 %, entgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 70 % des Grundstückswertes beträgt. Unentgeltliche Übertragungen zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten 5 Jahre werden zusammengerechnet! 9 Beispiel: Ein Vater schenkt seiner Tochter ein Grundstück mit einem Grundstückswert von 200 000 Euro gegen Übernahme der darauf lastenden Schulden in Höhe von 80 000 Euro. Da die Gegenleistung 40% des GW beträgt, ist der Erwerbsvorgang zu 40% entgeltlich und zu 60% unentgeltlich. Die Grunderwerbsteuer ist wie folgt zu berechnen: Entgeltlicher Teil 80 000 Euro x 3,5% = 2 800 Euro Unentgeltlicher Teil 120 000 Euro x 0,5% = 600 Euro Grunderwerbsteuer in Summe = 3 400 Euro 10 5
Un- bzw teilentgeltliche Betriebsübertragungen Für Betriebsübergaben nach dem 55. Lebensjahr oder Aufgabe wegen körperlicher oder geistiger Behinderung Erhöhung Nachfolgefreibetrag von EUR 365.000 auf EUR 900.000 Nach Abzug des Freibetrages kommt Stufentarif zur Anwendung Deckelung: maximal 0,5 % des Grundstückswertes 11 Beispiel: Rahmen eines begünstigten Betriebsübergangs wird ein Betriebsgrundstück mit einem Grundstückswert von 1,2 MioEuro übertragen; die darauf entfallenden Schulden betragen 480 000 Euro und werden vom Erwerber übernommen. Es handelt sich um einen teilentgeltlichen Vorgang, weil in Höhe der übernommenen Schulden eine Entgeltlichkeit im Ausmaß von 40% vorliegt. Für den unentgeltlichen Teil (720 000 Euro bzw. 60%) ist der Betriebsfreibetrag in jenem Ausmaß heranzuziehen, der diesem unentgeltlichen Teil entspricht: 900 000 x 60% = 540 000 Euro. 12 6
Beispiel Lösung: Besteuerung des entgeltlichen Teils mit dem allgemeinen Tarif: 480 000 x 3,5% = 16 800 Euro Besteuerung des unentgeltlichen Teils mit dem Stufentarif 720 000 Euro abzüglich Betriebsfreibetrag von 540 000 Euro = 180 000 x 0,5% = 900 Euro Grunderwerbsteuer in Summe = 17 700 Euro 13 Grundstücksbesitzende Gesellschaften (1) Bisher wurden 100%ige Anteilsvereinigungen von Kapitalgesellschaften der GrESt unterworfen 3,5 % vom dreifachen Einheitswert Neu: Vereinigung bzwübertragung von mindestens 95 %der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaft unterliegt der GrESt 0,5 % vom Grundstückswert 14 7
Grundstücksbesitzende Gesellschaften (2) Neu: Übertragung von mindestens 95 % der Anteile an grundstücksbesitzenden Personengesellschaften(OG, KG) innerhalb von 5 Jahren 0,5 % vom Grundstückswert Treuhändig gehaltene Anteile sind nunmehr stets dem Treugeber zuzurechnen 15 Hauptwohnsitzübertragung zwischen Ehegatten und eingetragenen Partnern Bisher nur steuerbefreit, wenn maximal 150 m 2 Wohnnutzfläche; sofern über 150 m 2 zur Gänze steuerpflichtig Neu: bis 150 m 2 Wohnnutzfläche steuerfrei (Freibetrag), übersteigender Teil ist steuerpflichtig (zbbei 180 m 2 : 150 m 2 sind frei, 30 m 2 sind pflichtig) 16 8
Zahlungserleichterung - in folgenden Fällen kann die GrESt- Belastung auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden: Unentgeltlichen Erwerben Teilentgeltlichen Erwerben hinsichtlich unentgeltlichen Teil Erwerben durch Anteilsvereinigung, Übertragung aller Anteile und bei Vorgängen nach dem UmgrStG 17 Handlungsüberlegungen: Vorziehen von ohnehin geplanten Übertragungen im Familienkreis insbesondere bei wertvolleren Liegenschaften Bei vermieteten Liegenschaften: Überprüfung, ob Vorsteuerkorrektur erforderlich Überprüfung, ob Option auf umsatzsteuerliche Vermietung weiterhin möglich ( neues Mietverhältnis ) Prüfung Auswirkungen Verlängerung Vorsteuerberichtigungszeitraum 18 9
IMMOBILIENERTRAGSTEUER 19 IMMOBILIENERTRAGSTEUER Grundstückveräußerungen ab 1.1.2016 Anhebung der Immobilienertragsteuer von derzeit 25 % auf 30 % Damit kommt es auch bei Altfällen (keine Steuerhängigkeit am 31.3.2012) zu einer Steigerung der effektiven Steuerbelastung von 3,5 % auf 4,2 % bzw bei Umwidmungsfälle von 15 % auf 18 % Zusätzlich entfällt der Inflationsabschlag (2 % ab dem elften Jahr, höchstens 50 % des Gewinns) Eventuell bereits geplanter Verkäufe vorziehen! 20 10
IMMOBILIENERTRAGSTEUER Beispiel Veräußerungsgewinn: Eine Wohnung wurde 2014 um EUR 300.000 angeschafft und wird nach 20 Jahren um EUR 450.000 verkauft Bisher: Gewinn EUR 150.000 abzüglich Inflationsabschlag ihv 20 % (10 * 2 %) = EUR 120.000; davon 25 % ImmoESt = EUR 30.000 Neu: Gewinn EUR 150.000 * 30 % ImmoESt = EUR 45.000 21 IMMOBILIENERTRAGSTEUER Anstatt des besonderen Steuersatzes kann wie bisher zur Regelbesteuerung optiert werden Neu: Künftig dürfen bei Option zum progressiven Steuersatz auch WerbungskostenbzwBetriebsausgabenbei der Ermittlung der Steuerbasis abgezogen werden. 22 11
IMMOBILIENERTRAGSTEUER Verluste im Privatvermögen: Verluste aus Grundstücksveräußerungen sollen künftig zu 60 % anstatt zu 50 % mit Überschüssen aus der Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden können. Auf Antrag ist eine Verteilung des Verlustausgleiches auf 15 Jahre möglich (jährlich 4 % des Verlustes) Verluste im Betriebsvermögen: Im betrieblichen Bereich soll ein negativer Überhang zu 60 % (bisher 50 %) mit anderen tarifpflichtigen Einkünften ausgeglichen werden können. 23 ERTRAGSTEUER 24 12
ERTRAGSTEUER Einkommensteuertarif bisher: Einkommensteuertarif neu: 25 ERTRAGSTEUER Gewinnausschüttungen aus GmbHs: KESt wird ab 1.1.2016 von bisher 25 % auf 27,5 % angehoben 26 Bisher Neu Gewinn in GmbH 100,00 100,00 abzüglich 25 % KöSt - 25,00-25,00 Ausschüttungsfähiger Gewinn abzüglich KESt (bisher 25 %, künftig 27,5 % 75,00 75,00-18,75-20,625 Ausschüttung netto 56,25 54,375 Gesamtbelastung 43,75 45,625 13
ERTRAGSTEUER Abschreibungssätze für Betriebsgebäude sollen vereinheitlich werden Bisherige Abschreibungssätze: 3 % für Gebäude, die unmittelbar der Betriebsausübung eines Landund Forstwirtes oder Gewerbebetrieb dienen 2,5 % für Betriebe des Bank- und Versicherungswesens 2 % für Gebäude, die anderen betrieblichen Zwecken dienen (zb Verwaltungsgebäude oder Vermietung zu Wohnzwecken) Davon abweichende Abschreibung nur mittels Gutachten möglich 1,5 % bei außerbetrieblicher Vermietung (Gebäude im Privatvermögen) 27 ERTRAGSTEUER Neue Abschreibungssätze: generell 2,5 % für zu Wohnzwecke überlassene Gebäude 1,5 % Davon abweichende Abschreibung nur mittels Gutachten anzuwenden auf Wirtschaftsjahre, die nach dem 31.12.2015 beginnen Verbesserung für Verwaltungsgebäude: 2,5 % anstatt 2 % Abschreibung im Privatvermögen (V+V): unverändert 1,5 % 28 14
ERTRAGSTEUER Aufteilung Grund-und Gebäudeanteil bei vermieteten Liegenschaften im Privatvermögen: Sofern ein anderes Aufteilungsverhältnis nicht nachgewiesen wird: Bisher: 20 % Grundanteil 80 % Gebäudeanteil (davon 1,5 % AfA) Neu: 40 % Grundanteil 60 % Gebäudeanteil (davon 1,5 % AfA) Gilt nicht bei offenkundig erheblichem Abweichen der tatsächlichen Verhältnisse Neuregelung auch auf bereits vermietete Gebäude anwendbar 29 ERTRAGSTEUER Verteilung von Instandhaltungs-und Instandsetzungsaufwendungen Betrifft Liegenschaften im Privatvermögen und zu Wohnzwecke überlassene Gebäude im Betriebsvermögen Bisher: Instandhaltungsaufwendungen können per Antrag und Instandsetzungsaufwendungen müssen auf 10 Jahre verteilt abgesetzt werden. Neu: ab 1.1.2016 Verteilung auf 15 Jahre auch für bereits laufende Zehntelabsetzungen 30 15
UMSATZSTEUER 31 UMSATZSTEUER Leistungen einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) izm Abstellplätze Bisher: Leistung unecht steuerfrei, kein Vorsteuerabzug; Option zur Steuerpflicht seit 1.9.2012 nur mehr eingeschränkt möglich Neu: Verrechnung zwingend mit 20 % USt, voller Vorsteuerabzug Inkrafttreten: 1.1.2016 32 16
UMSATZSTEUER Normalwertregelung ab 1.1.2016 auch für Lieferung von Grundstücken sowie für die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken Normalwert als Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer, wenn das tatsächliche Entgelt aus außerbetrieblichen Motiven vom Normalwert abweicht und der Empfänger oder der Unternehmer nicht zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist Normalwert = fremdüblicher Preis 33 UMSATZSTEUER Anhebung des ermäßigten Steuersatzes von 10 % auf 13 % ab 1.1.2016 ua für Tiere und Futtermittel, Blumen, lebende Pflanzen, Brennholz, Kunstgegenstände, Eintrittsberechtigungen für Kino, Theater, Konzerte, Schwimmbäder Beherbergung (Hotellerie) ab 1.4.2016 Vorsteuerabzug für Elektroautos ab 1.1.2016 VSt-Abzug für CO 2 Emissionswert von 0 Gramm/Kilometer (Elektroautos) Achtung: Kein Vorsteuerabzug, wenn überwiegend ertragsteuerlich nicht absetzbar Luxusgrenze von EUR 40.000; daher kein VSt-Abzug bei AK > EUR 80.000 34 17
SONSTIGE NEUERUNGEN 35 SONSTIGE NEUERUNGEN Abzugsverbot für Entgelte, die für die Erbringung von Bauleistungen ( 19 Abs1a UStG) inbar gezahlt werden und EUR 500 übersteigen Lohnzahlungen an zur Erbringung von Bauleistungen( 19 Abs1a UStG) beschäftigte Arbeitnehmer dürfen nicht in bar geleistet oder entgegengenommen werden. Anhebung Sachbezug für Firmen-PKWs von 1,5 % auf 2 %für PKWs mit CO 2 -Ausstoß von mehr als 120 g/km; maximaler Sachbezug künftig EUR 960 (anstatt bisher EUR 720) KESt-Erhöhung von 25 % auf 27,5 % auf Kapitaleinkünfte, ausgenommen Geldeinlagen und sonstige Forderungen gegenüber Kreditinstituten (Sparbücher und Bankkonten) 36 18
SONSTIGE NEUERUNGEN Registrierkassenpflicht Ab 1.1.2016 sind Barumsätze ab dem ersten Euro einzeln zu erfassen Bisherige Ausnahme für Betriebe ohne fest umschlossene Räumlichkeiten wird auf EUR 30.000 Jahresumsatz begrenzt Registrierkassenpflicht für Betriebe, mit Jahresumsatz ab EUR 15.000, die in überwiegender Anzahl Barumsätze tätigen (überwiegend gemessen an Anzahl der Geschäftsfälle) Barumsätze: Barzahlung, Zahlung mit Kredit- oder Bankomatkarte Registrierkasse ist durch technische Sicherheitseinrichtung gegen Manipulation zu schützen Förderung für Anschaffung von Registrierkassen: Vorzeitige Abschreibung bis EUR 2.000 im Jahr der Anschaffung sowie EUR 200 Anschaffungsprämie 37 SONSTIGE NEUERUNGEN Belegerteilungspflicht ab 1.1.2016 Über empfangene Barzahlungen ist zwingend ein Beleg mit folgenden Mindestinhalten auszustellen: Bezeichnung des liefernden/leistenden Unternehmers Fortlaufende Nummer Tag der Belegausstellung Menge und handelsübliche Bezeichnung der Gegenstände/Leistung Betrag der Barzahlung Leistungsempfänger hat Beleg entgegenzunehmen und bis außerhalb der Geschäftsräumlichkeiten mitzunehmen Unternehmer hat Durchschrift 7 Jahre lang aufzubewahren 38 19
SONSTIGE NEUERUNGEN Lockerung/Abschaffung Bankgeheimnis Einführung eines zentralen Kontenregisters (Konten, Bausparverträge und Bankdepots) für Privatpersonen und Unternehmen Kontenregister wird vom BMF geführt, Banken müssen Daten liefern Im Kontenregister einsehbare Daten: Name, Adresse Kontonummer Tag der Eröffnung und Auflösung des Kontos Bezeichnung des Kreditinstitutes Daten ab 1.3.2015 39 SONSTIGE NEUERUNGEN Lockerung/Abschaffung Bankgeheimnis Einsichtnahme für Abgabenbehörden nur bei Bedenken gegen Richtigkeit von Abgabenerklärungen, zbwenn sich Abgabepflichtige weigert, Konten vorzulegen Banken müssen Auskunftsersuchen nachkommen Meldepflicht für Banken bei Kapitalabflüssen von Privatpersonen seit 1.3.2015 ab EUR 50.000 Kapitalabfluss: Auszahlung/Überweisung sowie Wertpapierübertragungen mittels Schenkung im Inland und Transfer ins Ausland 40 20
VIELEN DANK! RamlundPartner www.raml-partner.at 21