G R U N D E R W E R B S T E U E R

Transkript

1 G R U N D E R W E R B S T E U E R A L L G E M E I N E S Der Grunderwerbsteuer unterliegen: - Erwerbsvorgänge über - inländische Grundstücke. Es handelt sich um eine Art Umsatzsteuer für Grundstücke. Steuerpflicht besteht hier allerdings auch dann, wenn der Verkäufer nicht Unternehmer ist. S T E U E R B A R E E R W E R B S V O R G Ä N G E ( 1 GrEStG) Steuerpflichtig sind unter anderem folgende Erwerbsvorgänge: 1. Rechtsgeschäfte, die den Anspruch auf Übereignung begründen (insb. Kaufverträge und Tauschverträge, seit auch Schenkungsverträge) Steuerpflichtig ist (zum Unterschied zur USt) bereits das Verpflichtungsgeschäft und nicht erst das Erfüllungsgeschäft. Vorverträge (= verbindliche Vereinbarung, in Zukunft einen bestimmten Vertrag abzuschließen) sowie noch nicht ausgeübte Optionen begründen noch keine GrESt-Pflicht. 2. Eigentumserwerb durch Ersitzung, Enteignung, Zwangsversteigerung u.ä. (somit ohne vorangegangenes Rechtsgeschäft) 175

2 3. Erwerb des wirtschaftlichen Eigentums an einem inländ. Grundstück (z.b. Treuhandvertrag, mißglückte Leasingkonstruktionen) Beim Erwerb eines Grundstückes über einen Treuhänder entsteht 2 x GrESt-Pflicht: 1. Erwerbsvorgang: Erwerb durch Treuhänder (im eigenen Namen) 2. Erwerbsvorgang: Übertragung der Verfügungsmacht an Auftraggeber 4. Vereinigung aller Anteile in einer Hand Diese Bestimmung findet nur Anwendung bei Kapitalgesellschaften, zu deren Vermögen ein inländisches Grundstück gehört (z.b. Ein-Mann-GesmbH) G R U N D S T Ü C K E ( 2 GrEStG) Grundstücke im Sinne des GrEStG sind: Grundstücke im Sinne des ABGB einschließlich Zugehör Zugehör dient dem Grundstück oder soll dessen Gebrauch ermöglichen a) Bestandteile (z.b. Pflanzen, Gebäude) b) Nebensachen (z.b. Traktor und Vieh bei Landwirtschaft) Baurechte = das Recht, auf fremdem Boden ein Gebäude zu haben Superädifikate = Gebäude auf fremdem Grund und Boden, welches nicht auf Dauer errichtet wurden Nicht zum Grundstück gehören Maschinen und Betriebsvorrichtungen. 176

3 B E F R E I U N G E N ( 3 GrEStG) a) Bagatellgrenze Wenn die Bemessungsgrundlage 1.100,- pro Erwerbsvorgang nicht übersteigt (Freigrenze!), wird von einer Besteuerung abgesehen. b) Grundstücksschenkungen und Erwerb von Todes wegen Erwerbe von Todes wegen oder Schenkungen von Grundstücken im Zuge der Übertragung von inländischen Betrieben und Teilbetrieben, Mitunternehmeranteilen (mindestens 25%) sind bis zu einem Wert von ,- (Freibetrag) steuerfrei: - Erwerber ist natürliche Person - Geschenkgeber hat 55. Lebensjahr vollendet oder ist erwerbsunfähig - Das gemeinsam mit dem Grundstück übertragene Vermögen (Unternehmen, Mitunternehmeranteile) dient der Erzielung betrieblicher Einkünfte (Einkünfte aus selbständiger Arbeit oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb). Der Freibetrag steht beim Erwerb eines Anteils am Betrieb nur anteilig zu. Die Steuer ist nachzuerheben, wenn der Erwerber innerhalb von 5 Jahren nach dem Erwerb das Vermögen - entgeltlich oder unentgeltlich überträgt (ausgenommen: Ümgründung) - betriebsfremden Zwecken zuführt oder - wenn der Betrieb oder Teilbetrieb aufgegeben wird Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstüken beträgt der Freibetrag ,-. c) Erwerb durch Ehegatten oder eingetragenen Partner Freibetrag von 150m2. Das bedeutet, dass unabhängig von der Größe der Wohnung bis zu 150 m² der Wohnnutzfläche befreit sind. Ist die Wohnung größer, unterliegt nur der über 150 m² Wohnnutzfläche hinausgehende Teil der Besteuerung. 177

4 Voraussetzungen für Steuerbefreiung: Der Erwerb erfolgt zum Zweck der gleichteiligen Errichtung oder Anschaffung einer Wohnung. Die Wohnung dient der Befriedigung des dringenden Wohnbedürfnisses der Ehegatten oder eingetragenen Partner. Die bisherige Ehewohnung oder gemeinsame Wohnung der eingetragenen Partner wird aufgegeben (zb Kündigung des Mietvertrages, Verkauf der Eigentumswohnung). Die Wohnung muss innerhalb von drei Monaten ab Erwerb oder Fertigstellung bezogen werden, bei Errichtung der Wohnung längstens innerhalb von acht Jahren ab Begründung des Miteigentums. Die Wohnung muss ohne Änderung der Eigentumsverhältnisse weitere fünf Jahre benützt werden; Umstände, die wegen Nichterfüllung der Voraussetzungen zur Nacherhebung der Steuer führen, sind dem Finanzamt innerhalb eines Monates nach ihrem Eintritt anzuzeigen. d) sonstige Befreiungen: Erwerb eines zum Nachlaß gehörenden Grundstückes durch Miterben zur Teilung des Nachlasses Erwerb eines Grundstücks im Flurbereinigungsverfahren bei behördlichen Maßnahmen zur Baulandgestaltung Realteilung e) Enteignung In 3 Abs. 1 Z 8 GrEStG wurde eine neue Steuerbefreiung für Grundstückserwerbe infolge eines behördlichen Eingriffs oder aufgrund eines Rechtsgeschäftes zur Vermeidung eines solchen nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs geschaffen. Diese Befreiung entspricht der schon bestehenden Befreiung von der Immobilienertragsteuer ( 30 Abs. 2 Z 3 EStG). Die Befreiung betrifft tatsächlich durchgeführte Enteignungen oder Abtretungen ins öffentliche Gut bei Baureifmachung von Grundstücken (Straßengrundabtretungen). 178

5 B E M E S S U N G S G R U N D L A G E U N D S T E U E R S A T Z Neu ab Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich weiterhin die Gegenleistung. Bei allen Grundstücken ausgenommen land- und forstwirtschaftliche Grundstücke wird ab anstelle des dreifachen Einheitswertes der sogenannte Grundstückswert herangezogen, wenn eine Gegenleistung nicht vorhanden (unentgeltliche Erwerbe) oder die Gegenleistung geringer als dieser Grundstückswert ist. Der Grundstückswert kommt als Bemessungsgrundlage immer zur Anwendung bei: Erwerb von Todes wegen und für Erwerbe nach 14 Abs. 1 Z 1 WEG Übertragungen innerhalb des Familienverbandes gem. 26a GGG Gesellschafterwechsel gemäß 1 Abs. 2a GrEStG (siehe Punkt 1.) Anteilsvereinigungen gemäß 1 Abs. 3 GrEStG (siehe Punkt 1.) sowie bei Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz. Ermittlung des Grundstückswertes Der Grundstückswert kann folgendermaßen ermittelt werden: a) Als Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes gemäß 53 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes 1955 und des (anteiligen) Wertes des Gebäudes ( Pauschalwertmodell ). b) In Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Wertes. Der Finanzminister wird ermächtigt, eine Verordnung zu erlassen, die die näheren Details der beiden Verfahren (Pauschalwertmodell sowie Immobilienpreisspiegel) festlegt. Die Grundstückswertverordnung sowie die Anlage wurde am im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Ein geringerer gemeiner Wert kann nachgewiesen werden. Wird dieser geringere gemeine Wert mit einem Gutachten eines Immobiliensachverständigen nachgewiesen, tritt eine Beweislastumkehr ein. Eine höhere Bemessungsgrundlage als durch den Sachverständigen ermittelt, muss vom Finanzamt nachgewiesen werden. Bemessungsgrundlage bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken Bei Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken (Übertragung eines Grundstückes an den in 26 Abs. 1 Z 1 des Gerichtsgebührengesetzes angeführten Personenkreis, unentgeltlichen Erwerben zb Erbanfall, Vermächtnis etc, Erwerben auf Grund einer Umgründung nach dem Umgründungssteuergesetz) ändert sich an der Bemessungsgrundlage grundsätzlich nichts. 179

6 Bei diesen Grundstücken wird die seit 1. Juni 2014 bzw. 1. Jänner 2015 geltende Rechtslage beibehalten. Als Bemessungsgrundlage wird der einfache Einheitswert herangezogen. Es erfolgt lediglich eine Anpassung an die Neuordnung der Regelungen bei der Vereinigung und dem Übergang von Anteilen an Personen- und Kapitalgesellschaften ( 1 Abs. 2a und 3 GrEStG). Auch in diesen Fällen ist Bemessungsgrundlage der einfache Einheitswert. Die Steuer beträgt Steuersatz/Stufentarif ( 7 GrEStG) für die ersten ,5% für die nächsten ,0% darüber hinaus 3,5% des Grundstückswertes. Der Stufentarif kommt zur Anwendung bei unentgeltlichen Erwerben sowie bei Erwerben, die als unentgeltlich gelten teilentgeltlichen Erwerben hinsichtlich des unentgeltlichen Teiles Gemäß 7 Abs. 1 Z 1 GrEStG ist ein Erwerb unentgeltlich oder gilt als unentgeltlich, wenn eine (allfällige) Gegenleistung nicht mehr als 30% des Grundstückswertes beträgt der Erwerb durch Erbanfall, durch Vermächtnis, durch Erfüllung eines Pflichtteilsanspruches erfolgt, vorausgesetzt, dass die Leistung an Erfüllung Statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird, oder gemäß 14 Abs. 1 Z 1 WEG erfolgt ein Grundstück unter Lebenden durch eine der in 26a Abs. 1 Z 1 des Gerichtsgebührengesetzes ( Familienverband ) angeführten Personen erworben wird. Zum Personenkreis gemäß 26a GGG gehören Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragene Partner und Geschwister, Nichten oder Neffen. Ein teilentgeltlicher Erwerb liegt vor, wenn eine Gegenleistung mehr als 30%, aber nicht mehr als 70% des Grundstückswertes beträgt. Im Ausmaß des unentgeltlichen Teiles kommt der Stufentarif, im Ausmaß des entgeltlichen Teiles der Normaltarif in Höhe von 3,5% zur Anwendung. Der Stufentarif kommt nicht zur Anwendung, wenn ein Erwerb entgeltlich ist bzw als entgeltlich gilt. Ein Erwerb gilt als entgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 70% des Grundstückswertes beträgt. Der Steuersatz beträgt 3,5%. 180

7 Liegt eine Gegenleistung vor und ist ihre Höhe nicht zu ermitteln, gilt der Erwerbsvorgang als teilentgeltlich, wobei die Gegenleistung in Höhe von 50% des Grundstückswertes angenommen wird. Dies bedeutet, dass auf eine Hälfte des Grundstückswertes der Stufentarif, auf die andere Hälfte der Normaltarif in Höhe von 3,5% anzuwenden ist. Bei Vorgängen nach 1 Abs. 2a und 3 (Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften und Anteilsvereinigung bei Personen- und Kapitalgesellschaften) und bei Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz beträgt die Steuer 0,5%, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu berechnen ist. Zusammenrechnung Für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif werden alle unentgeltlichen Erwerbe bzw unentgeltlichen Teile von teilentgeltlichen Erwerben berücksichtigt, die zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren stattgefunden haben. Eine Zusammenrechnung wird somit auch dann vorgenommen, wenn die Erwerbe gleichzeitig (zb mit einem Schenkungsvertrag) erfolgen. Der letzte Erwerbsvorgang, mit dem Erwerbe zu Lebzeiten zusammengerechnet werden müssen, ist der Erwerb von Todes wegen. Die Fristberechnung stellt auf den jeweiligen Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld ab. Eine Zusammenrechnung erfolgt sowohl bei Erwerben durch und von natürlichen Personen als auch durch und von Personen- oder Kapitalgesellschaften. Allerdings werden nur Erwerbe in die gleiche Richtung zusammengerechnet. S T E U E R S C H U L D ( 8 GrEStG) Die Steuerschuld entsteht mit Abschluß des Rechtsgeschäftes oder Erwerb des Titels zum Eigentumserwerb (Beschluss, Zuschlag, Ablauf der Ersitzungsfrist). Ausstehende grundverkehrsbehördliche oder pflegschaftsbehördliche Bewilligungen haben zunächst aufschiebende Wirkung. S T E U E R S C H U L D N E R ( 9 GrEStG) Steuerschuldner sind grundsätzlich alle an den Erwerbsvorgängen beteiligten Personen (d.h. Käufer und Verkäufer). Es entsteht ein Gesamtschuldverhältnis zwischen Veräußerer und Erwerber; die Finanzbehörde schreibt aber die Grunderwerbsteuer im Regelfall zunächst dem Vertragspartner vor, welcher lt. Kaufvertrag zur Zahlung der GrESt verpflichtet ist. 181

8 A B G A B ENE R K L Ä R U N G ( 10 GrEStG) Über grunderwerbsteuerpflichtige Erwerbsvorgänge ist bis 15. des übernächsten Monats beim Finanzamt eine Abgabenerklärung vorzulegen. Zur Vorlage (bzw. elektronischen Übermittlung) sind die Beteiligten sowie mitwirkende Notare und Rechtsanwälte (Selbstberechnung zulässig) gemeinsam verpflichtet. N I C H T F E S T S E T Z U N G / A B Ä N D E R U N G D E R S T E U E R ( 17 GrEStG) Die Steuer wird auf Antrag nicht festgesetzt a) wenn der Erwerbsvorgang innerhalb von 3 Jahren durch - Vereinbarung oder - Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechtes oder - Ausübung eines Wiederkaufsrechtes wieder rückgängig gemacht wird b) bei Rückgängigmachung wegen Nichterfüllung von Vertragsbestimmungen (z.b. Nichtentrichtung des Kaufpreises) c) wenn das Rechtsgeschäft ungültig (nichtig) ist und daher rückabgewickelt wird d) wenn das geschenkte Grundstück aufgrund eines Rechtsanspruches herausgegeben werden musste Die Steuer wird auf Antrag herabgesetzt, wenn die Gegenleistung herabgesetzt wird a) innerhalb von 3 Jahren ab Entstehen der Steuerschuld und b) bei Herabsetzung wegen 932, 933 ABGB (Gewährleistung) 182