STEUER OPTIMALES ERBEN UND SCHENKEN NACH DER STEUERREFORM 2015

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1 STEUER OPTIMALES ERBEN UND SCHENKEN NACH DER STEUERREFORM 2015 Mag. Markus RAML LINZ

2 ÜBERSICHT 1. Grunderwerbsteuer 2. Immobilienertragsteuer 3. Umsatzsteuer 4. Praxisüberlegungen 2

3 STEUERREFORM 2015 soviel vorweg: Mit treten im Bereich der Immobilienbesteuerung zahlreiche wesentliche Neuerung ein. Obwohl derzeit noch kein Gesetzesentwurf vorliegt dürften die folgenden dargestellten Änderungen fix sein. 3

4 GRUNDERWERBSTEUER aktuelle Regelung ab

5 GRUNDERWERBSTEUER AB Übertragungen innerhalb der Familie Entgeltliche (Kauf) und unentgeltliche (Schenkung, Erbschaft) Übertragungen Bemessungsgrundlage grundsätzlich: 3-facher Einheitswert Maximal 30 % des Verkehrswertes Land-und forstwirtschaftliche Grundstücke: 1-facher Einheitswert Steuersatz 2 % 5

6 GRUNDERWERBSTEUER AB Übertragungen außerhalb der Familie Entgeltliche Übertragungen: à Bemessungsgrundlage Wert der Gegenleistung Unentgeltliche Übertragungen: Gegenleistung nicht vorhanden (Schenkung, Erbe) oder nicht zu ermitteln (komplexes Scheidungsverfahren) oder die Gegenleistung ist geringer als der gemeine Wert (Verkehrswert) des Grundstückes à Bemessungsgrundlage gemeine Wert (Verkehrswert) 7

7 GRUNDERWERBSTEUER AB Übertragungen außerhalb der Familie Steuersatz 3,5 % Der gemeine Wert (Verkehrswert) ist entweder nachzuweisen (etwa durch ein Schätzungsgutachten) oder zumindest glaubhaft zu machen (zb durch den Kaufpreis, wenn das Grundstück kurz vor der Übertragung gekauft wurde oder durch vergleichbare Verkäufe in der näheren Umgebung). 8

8 GRUNDERWERBSTEUER AB BEFREIUNGEN: Der Betriebsfreibetrag von steht weiterhin nur bei unentgeltlichen Erwerben zu, neu ist aber die Beschränkung auf Erwerbe im Familienverband. Erwerbern außerhalb des Familienverbandes steht der Freibetrag somit nicht mehr zu. Diverse weitere Befreiungen (Auszug): Erwerb im Rahmen eines Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren Erwerb im Rahmen behördlicher Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland Grundstückserwerb durch Ehegatten/eingetragenen Partner unmittelbar zum Zweck der gleichteiligen Anschaffung/Errichtung einer Wohnstätte (Wohnnutzfläche max 150m²) 9

9 GRUNDERWERBSTEUER nach der geplanten Steuerreform 10

10 GRUNDERWERBSTEUER - GEPLANTE NEUREGELUNG Geplante Neuerung ab Bemessungsgrundlage: Verkehrswert unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis weiters unabhängig ob Übertragung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt ausgenommen Land- und Forstwirtschaft und Umgründungen 11

11 GRUNDERWERBSTEUER - GEPLANTE NEUREGELUNG Geplanter Stufentarif: Land- und Forstwirtschaftliche Grundstücke: weiterhin einfacher EHW * 2 % 12

12 GRUNDERWERBSTEUER - GEPLANTE NEUREGELUNG Beispiele Schenkung im Familienverband: EHW ; VKW GrESt aktuell: * 2 % = EUR GrESt künftig: ( ) * 3,5 % = EUR EHW ; VKW GrESt aktuell: * 2 % = EUR GrESt künftig: * 0,5 % = EUR

13 GRUNDERWERBSTEUER - GEPLANTE NEUREGELUNG Erhöhung Nachfolgefreibetrag von EUR auf EUR Für Betriebsübergaben nach dem 55. Lebensjahr Voraussetzung bisher: Gegenleistung (übernommene Schulden) < 3facher EHW Betriebe mit höheren Schulden konnten bisher den Freibetrag uu nicht beanspruchen. Für diese Betriebe (insbesondere Tourismusbranche) wurde eine großzügigere Neuregelung angekündigt. 14

14 GRUNDERWERBSTEUER - GEPLANTE NEUREGELUNG Auswirkungen der Steuerreform Vor allem bei wertvolleren Liegenschaften kommt es zu GrESt-Erhöhungen für Übergaben im Familienkreis Eine vorgezogene Schenkung bei einem Einheitswert, der weniger als ein Zwölftel des Verkehrswertes beträgt, zahlt sich aus Sicht der GrESt jedenfalls aus Achtung: uu könnten bei vorzeitigen Übertragungen negative umsatzsteuerliche Konsequenzen resultieren (zb Vorsteuerkorrektur) Eintragungsgebühr soll nach derzeitigem Informationsstand unverändert bleiben 15

15 IMMOBILIENERTRAGSTEUER 16

16 IMMOBILIENERTRAGSTEUER Allgemeines: Der ImmoESt unterliegen nur entgeltliche Erwerbs- bzw. Veräußerungsvorgänge. Ausnahmen: insbesondere Hauptwohnsitzbefreiung und Herstellerbefreiung Nicht steuerrelevant ist grundsätzlich die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft Daher fällt bei Schenkungen und Erbschaften keine Immobilienertragsteuer an 17

17 IMMOBILIENERTRAGSTEUER Steuerreform 2015 Geplante Anhebung der Immobilienertragsteuer von derzeit 25 % auf 30 % Damit kommt es auch bei Altfällen zu einer Steigerung der effektiven Steuerbelastung von 3,5 % auf 4,2 % Zusätzlich soll der Inflationsabschlag (2 % ab dem elften Jahr, höchstens 50 % des Gewinns) entfallen 18

18 UMSATZSTEUER 19

19 UMSATZSTEUER Übertragung von Liegenschaften unter Lebenden unecht steuerbefreit Jedoch Vorsteuerberichtigung aus Anschaffung/ Herstellung/Großreparatur der letzten 9 bzw 19 Jahre Wahlweise kann Umsatz steuerpflichtig behandelt werden Rechnungsausstellung und Vorsteuerabzug beim Geschenknehmer, sofern dieser Ust-pflichtig vermietet Erwerb von Todes wegen nicht umsatzsteuerbar, daher keine Berichtigung des Vorsteuerabzuges 20

20 UMSATZSTEUER Weiters: bei Übertragungen von Liegenschaften Änderung des Mietverhältnisses (Wechsel auf Vermieterseite) Prüfung ob eine bisherige umsatzsteuerpflichtige Vermietung weiterhin möglich ist bei Vermietung an Ärzte, Banken, Versicherungen, Kleinunternehmern, Körperschaften öffentlichen Rechts ist keine umsatzsteuerpflichtige Vermietung mehr zulässig Konsequenz: Vorsteuerberichtigung Zudem uu Änderung der Vorsteuerberichtigungsfrist von 10 auf 20 Jahre 21

21 PRAXISÜBERLEGUNGEN 12

22 PRAXISÜBERLEGUNGEN AUSGANGSLAGE : Es ist eine Veräußerung des Hauptwohnsitzes der Eltern geplant weil die Eltern in ein betreutes Wohnen ziehen und die Kinder anderswo leben VARIANTE A Hauptwohnsitz wird von Eltern verkauft; der Erlös wird auf ein Sparbuch gelegt und dann an die Kinder übertragen. keine ImmoESt bei Eltern aufgrund Hauptwohnsitzbefreiung GrESt (bis zu 3,5 %) beim Käufer keine Steuerbelastung bei Schenkung von Bargeld an die Kinder (Achtung Schenkungsmeldung) 23

23 PRAXISÜBERLEGUNGEN VARIANTE B Hauptwohnsitz wird an die Kinder übertragen und diese nehmen die Veräußerung vor keine ImmoESt bei Eltern da Übertragung unentgeltlich GrESt (bis 3,5 %) bei Kinder bei Verkauf der Kinder jedoch ImmoESt da keine Hauptwohnsitzbefreiung sowie eine weitere GrESt (bis 3,5 %) beim Käufer 24

24 PRAXISÜBERLEGUNGEN VARIANTE C Hauptwohnsitz wird nach Ableben der Eltern an Kinder vererbt und die Liegenschaft wird anschließend von Erben verkauft GrESt (bis 3,5 %) bei Erben bei Verkauf der Erben ImmoESt da keine Hauptwohnsitzbefreiung sowie weitere GrESt (bis 3,5 %) bei Käufer Conclusio: VARIANTE A IST AM GÜNSTIGSTEN! 25