HOT TOPICS DER STEUERREFORM

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1 HOT TOPICS DER STEUERREFORM S P O T L I G H T S Z U R V E R Ä U S S E R U N G U N D W E I T E R G AB E V O N I M M O B I L I E N Mag., Dr. Daniela Witt-Dörring, MRICS 9. Juni 2015 Folie 1

2 I. IMMOBILIENERTRAGSTEUER H O T T O P I C S D E R S T E U E R R E F O R M Folie 2

3 RECHTSLAGE VOR DEM STABILITÄTSGESETZ 2012 Immobilien im Privatvermögen nach Ablauf der 10- bzw. 15jährigen Spekulationsfrist steuerneutrale Veräußerung möglich Immobilien im Betriebsvermögen bei Gewinnermittlung nach 4 Abs 1 EStG bzw. nach 4 Abs 3 EStG waren Gewinne, Verluste und Wertänderungen von Grund und Boden nicht zu berücksichtigen Einlage von Grundstücken: Bewertung mit dem Teilwert ( 6 Z 5 EStG) keine steuerlichen Auswirkungen von Umwidmungen Folie 3

4 ÄNDERUNGEN DURCH DAS STABILITÄTSGESETZ 2012 Spekulationsfrist fällt weg 25 % einheitlicher Steuersatz für alle Veräußerungsgewinne (egal ob betriebliche oder private Immobilien) Ausnahmen Unterscheidung in Alt- und Neuvermögen bzgl. Bemessungsgrundlage Umwidmungen ( Aufzonung ) werden steuerpflichtig Verluste, Gewinne und Wertänderungen von Grund und Boden bei jeder Gewinnermittlungsart steuerrelevant Folie 4

5 IMMOBILIEN IM PRIVATVERMÖGEN Grds. jede Veräußerung von Grundstücken nach dem steuerpflichtig Ausnahmen Hauptwohnsitzbefreiung 2-Jahresfrist seit der Anschaffung oder 5-Jahresfrist innerhalb der letzten 10 Jahre vor Veräußerung samt Aufgabe des Hauptwohnsitzes Befreiung des Erblassers schlägt nicht auf Erben durch selbsthergestellte Gebäude, die innerhalb der letzten 10 Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben behördliche Enteignung Tauschvorgänge irv Flurbereinigungen und Zusammenlegungen Abgeltung von Wertminderungen aufgrund von Maßnahmen im öffentl. Interesse Folie 5

6 IMMOBILIEN IM PRIVATVERMÖGEN - RECHTSLAGE APRIL 2012 BIS ENDE 2015 Ermittlung des Veräußerungsgewinns Unterschiedsbetrag zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten (inkl. Anschaffungsnebenkosten) eingeschränkter Werbungskostenabzug Kosten für die Mitteilung oder Selbstberechnung nach 30c EStG Minderbeträge aus VSt-Berichtigungen nach 6 Z 12 EStG kein Abzug von zb Notar-, Makler- oder Rechtsanwaltskosten, Fremdkapitalzinsen (Ausn: Wirtschaftsgut wurde zur Einkünfteerzielung verwendet) Unterscheidung in Alt- und Neuvermögen erforderlich Folie 6

7 IMMOBILIEN IM PRIVATVERMÖGEN RECHTSLAGE APRIL 2012 BIS ENDE 2015 Altvermögen Anschaffung vor dem ohne Umwidmung nach dem Anschaffungskosten: 86 % des Veräußerungserlöses Pauschale Besteuerung mit 3,5% vom Veräußerungserlös (ab ,2 %) mit Umwidmung nach dem Anschaffungskosten: 40 % des Veräußerungserlöses Pauschale Besteuerung mit 15 % vom Veräußerungserlös (ab %) auf Antrag 25% Besteuerung vom Veräußerungsgewinn möglich (ab %) Folie 7

8 IMMOBILIEN IM PRIVATVERMÖGEN RECHTSLAGE APRIL 2012 BIS ENDE 2015 Neuvermögen Anschaffung nach dem Veräußerung nach dem % vom Veräußerungsgewinn = Differenz zwischen Veräußerungserlös und (adaptierten) Anschaffungskosten (Erhöhung um Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen) Steuersatz ändert sich ab zusätzlicher Inflationsabschlag von 2 % nach dem 10. Jahr nach Anschaffung, höchstens jedoch 50 % (bei maximalem Inflationsabschlag ergibt sich effektiv ein Steuersatz von 12,5 %) kein Inflationsabschlag mehr ab Folie 8

9 IMMOBILIEN IM PRIVATVERMÖGEN RECHTSLAGE APRIL 2012 BIS ENDE 2015 Verluste aus Grundstücksveräußerungen nur mit Gewinnen aus anderen Grundstücksveräußerungen ausgleichsfähig kein Verlustvortrag selbst bei Regelbesteuerungsoption kein Abzug von Werbungskosten/Betriebsausgaben möglich (geändert durch Steuerreform 2015) Folie 9

10 AUSNAHMEN FÜR IMMOBILIENHÄNDLER UND -ENTWICKLER Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer: gewerblicher Grundstückshändler andere Steuerpflichtige, deren Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit in der Überlassung oder Veräußerung von Immobilien liegt (Immobilienentwickler) Teilwertabschreibung oder Übertragung stiller Reserven nach 12 EStG Folie 10

11 Ä N D E R U N G E N B E I D E R I M M O - E S T D U R C H D I E S T E U E R R E F O R M Erhöhung der Immo-ESt auf 30 % Die Immobilienertragsteuer wird für Veräußerungen ab dem von 25 % auf 30 % angehoben. Dadurch kommt es auch bei Altfällen: zu einer Steigerung der effektiven Steuerbelastung von 3,5 % auf 4,2 % bei Umwidmungen von 15 % auf 18 %. Zusätzlich entfällt der Inflationsabschlag (2 % ab dem 11. Jahr, höchstens jedoch 50 % des Gewinnes) zur Gänze. Keine Erhöhung für Körperschaften: 25 % Die Erhöhung der Immo-ESt gilt bei Privatpersonen für alle Immobilien, also sowohl für jene im Privat- als auch für jene im Betriebsvermögen; sie gilt aber nicht für Körperschaften (hier bleibt es bei 25 % KöSt) oder Privatstiftungen (25 % Zwischensteuer). Folie 11

12 Ä N D E R U N G E N B E I D E R I M M O - E S T D U R C H D I E S T E U E R R E F O R M Erhöhung des Verlustausgleichs auf 60 % Sollte aus einem Immobilienverkauf ein Verlust entstehen, so kann dieser im betrieblichen Bereich ab 2016 zu 60 % (anstelle bisher zu 50 %) mit progressiv besteuerten Einkünften verrechnet werden. Verteilung des 60%igen Verlustausgleichs auf 15 Jahre Im außerbetrieblichen Bereich wird zusätzlich zur Verrechnungsmöglichkeit von 60 % eines Veräußerungsverlustes mit (anderen) Mieteinkünften auch eine Verteilung von 60 % des Verlustes auf 15 Jahre auf Antrag möglich sein. Eine derartige Verteilungsoption kann bis zum siebenten Jahr nach (!) Verlustentstehung in der Steuererklärung beantragt werden. In diesem Fall können die noch offenen 15tel- Beträge mit Mieteinkünften verrechnet werden. Gestaltungsüberlegung Selbst wenn man (noch) keine Mieteinkünfte hat, kann man bei Erzielung eines Veräußerungsverlustes aus einer Immobilie vorsorglich einen Antrag auf Verteilung in der Steuererklärung stellen, um den Verlustausgleich gegebenenfalls für später zu sichern. Folie 12

13 E N T R I C H T U N G D E R I M M O - E S T K E I N E Ä N D E R U N G E N D U R C H S T E U E R R E F O R M Fälligkeit abhängig vom Zufluss des Kaufpreises spätestens am 15. des zweitfolgenden Kalendermonats grds mit tatsächlicher Auszahlungsmöglichkeit an Verkäufer Selbstberechnung durch Parteienvertreter (RA u Notare) ab 2013 zwingend soweit gleichzeitig Selbstberechnung der GrESt erfolgt jedenfalls zwingende Meldepflicht der erzielten Einkünfte, soweit GrESt-Erklärung nach 10 GrEStG vorgenommen wird Ausnahme von Selbstberechnung Steuerbefreiung Zufluss erfolgt voraussichtlich später als ein Jahr nach dem Veräußerungsgeschäft bei Übertragung von stillen Reserven nach 12 EStG Meldepflicht der Einkünfte bleibt bestehen Folie 13

14 E N T R I C H T U N G D E R I M M O - E S T K E I N E Ä N D E R U N G E N D U R C H S T E U E R R E F O R M bei Selbstberechnung muss Parteienvertreter ImmoESt entrichten Ausn: noch keine Fälligkeit ein Jahr nach Vornahme der Mitteilung Abgeltungswirkung für Steuerpflichtigen im Privatbereich Veranlagungsoption des Steuerpflichtigen Sondervorauszahlung ihv 25 % der Bemessungsgrundlage, soweit keine Selbstberechnung erfolgt durch Steuerpflichtigen keine Abgeltungswirkung, Angabe in Steuererklärung erforderlich + Anrechnung der besonderen Vorauszahlungen nicht anwendbar, wenn Befreiungstatbestand gegeben ist Folie 14

15 II. GRUNDERWERBSTEUER H O T T O P I C S D E R S T E U E R E F O R M Folie 15

16 G R U N D E R W E R B S T E U E R A K T U E L L E R E C H T S L A G E ( B I S g e p l ) Mit BGBl I Nr. 36/2014 wurden ab die aktuell gültigen Neuerungen im Bereich der Grunderwerbsteuer in Kraft gesetzt. Derzeit unterscheidet das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) zwei Gruppen: Familie im Sinne der GrESt, und Nicht-Familie Übertragungen innerhalb der GrESt-Familie werden aktuell auf Basis des 3-fachen Einheitswertes bemessen; auf Antrag wird die GrESt jedoch höchstens von 30 % des gemeinen Wertes, welcher de facto dem Verkehrswert gleichkommt, berechnet, Übertragungen innerhalb der GrESt-Familie unterliegen dem begünstigten Steuersatz von 2 %. Folie 16

17 G R U N D E R W E R B S T E U E R - A K T U E L L B L E I B T N E U Außerhalb der Familie bildet grundsätzlich der Wert der Gegenleistung die Bemessungsgrundlage. Allerdings gilt: Sollte eine Gegenleistung nicht vorhanden oder ermittelbar sein oder geringer sein als der gemeine Wert, so bildet der gemeine Wert (der Verkehrswert) die Bemessungsgrundlage. Außerhalb der Familie kommt der Steuersatz von 3,5 % zur Anwendung. Folie 17

18 G R U N D E R W E R B S T E U E R - R E C H T S L A G E A B I N K R A F T T R E T E N D E R S T E U E R R E F O R M Abkehr vom bisherigen System: Generelle Geltung der Gegenleistung, mindestens gemeiner Wert (Verkehrswert). Auch innerhalb der Familie!!! künftig sollen alle grunderwerbsteuerpflichtigen Tatbestände einheitlich auf Basis der Gegenleistung, mindestens aber von einem vom gemeinen Wert abgeleiteten Grundstückswert, berechnet werden. bei Schenkung und Erbschaft ist Bemessungsgrundlage nicht mehr der 3-fache Einheitswert, sondern der Grundstückswert. Ermittlung aus Grundstückslisten (durch VO festgesetzt) oder durch Gutachten Die Begünstigungen für Übertragungen innerhalb der Familie gelten noch für Übertragungen, die vor Inkrafttreten der Steuerreform 2015 (bis ) vorgenommen werden. Maßgeblich ist das Wirksamwerden des Vertrages. Tritt eine aufschiebende Bedingung (zb pflegschaftsbehördliche Genehmigung bei Schenkung an Minderjährigen) später ein, gilt die neue Rechtslage. Folie 18

19 G R U N D E R W E R B S T E U E R - R E C H T S L A G E A B I N K R A F T T R E T E N D E R S T E U E R R E F O R M Ausweitung der Befreiungen - Einführung eines Staffeltarifs Die massive Erhöhung der Bemessungsgrundlage bei innerfamiliären Übertragungen soll abgefedert werden durch: Ausweitung von Befreiungen, Einführung eines Staffeltarifes für unentgeltliche Übertragungen, die in der Regel nur innerfamiliär erfolgen, Erleichterungen bei der Entrichtung der Steuer (in bis zu fünf jährlichen Raten). Land- und Forstwirtschaft: Ausnahme vom neuen GrEST-Regime Die bisherige Besteuerung bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken wird beibehalten; es kommt hier weiterhin der Einheitswert, sowie der Steuersatz von 2 % zur Anwendung. Folie 19

20 G R U N D E R W E R B S T E U E R - R E C H T S L A G E A B I N K R A F T T R E T E N D E R S T E U E R R E F O R M Der Staffeltarif, der auf den unentgeltlichen Teil einer Übertragung anzuwenden ist, ist wie folgt vorgesehen: - für die ersten EUR ,5 % - für die nächsten EUR ,0 % - darüber hinaus (> EUR ) 3,5 % Zusammenrechnung mehrerer Übertragungen Hierbei werden für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes die Erwerbsvorgänge zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammengerechnet. Für die Berechnung der fünfjährigen Frist ist jeweils auf den Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld abzustellen. Folie 20

21 G R U N D E R W E R B S T E U E R - R E C H T S L A G E A B I N K R A F T T R E T E N D E R S T E U E R R E F O R M Neudefinition der Entgeltlichkeit Der entgeltliche Teil einer Übertragung unterliegt dem regulären Steuersatz von 3,5 %. - unentgeltlich, wenn Gegenleistung nicht mehr als 30 % - teilunentgeltlich, wenn Gegenleistung mehr als 30 %, aber nicht mehr als 70 % - entgeltlich, wenn Gegenleistung mehr als 70 % beträgt Übernahme von Verbindlichkeiten (z.b. Pfandlasten) gilt als Entgelt Betriebsübertragungen Bei unentgeltlichen bzw. teilunentgeltlichen Betriebsübertragungen wird der Betriebsfreibetrag auf EUR angehoben. Ausnahme vom Staffeltarif: Es soll die Grunderwerbsteuer für den unentgeltlichen Teil mit 0,5 % des Grundstückswertes begrenzt werden. Im Bereich der Land- und Forstwirtschaft beträgt der Freibetrag EUR , die Begrenzung des Steuertarifes beträgt hier 2 % (wie bisher). Folie 21

22 G R U N D E R W E R B S T E U E R - R E C H T S L A G E A B I N K R A F T T R E T E N D E R S T E U E R R E F O R M Zahlungserleichterungen: Für unentgeltliche Erwerbe kommt eine Verteilung der Grunderwerbsteuer auf zwei bis fünf Jahre in Betracht. Conclusio für Übertragungen innerhalb der Familie: Geplante bzw. notwendige Übertragungen innerhalb der Familie sollten bis spätestens durchgeführt werden. Umgekehrt sollen wegen der sonstigen Seitenwirkungen (vgl. ImmoESt, etwa Verlust von Hauptwohnsitzbefreiungen) keine Übertragungen nur zwecks Ausnützen des geringeren GrESt-Tarifs der geltenden Rechtslage vorgenommen werden Folie 22

23 G R U N D E R W E R B S T E U E R - R E C H T S L A G E A B I N K R A F T T R E T E N D E R S T E U E R R E F O R M Weitere Neuerungen im GrESt Recht Abschied vom Zwerganteil: Der Grunderwerbsteuer unterliegen künftig auch Übertragungen von Grundstücksgesellschaften, wenn mindestens 95 % der Anteile an der Gesellschaft in der Hand des Erwerbers vereinigt werden. Bei Anteilsübertragungen an grundstücksbesitzenden Personengesellschaften wird eine Anteilsvereinigung dann bewirkt, wenn innerhalb von fünf Jahren mindestens 95 % der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen. Kein Staffeltarif: In Fällen einer Anteilsvereinigung beträgt der anzuwendende Steuersatz einheitlich 0,5 %. Umgründungen Vom Umgründungssteuergesetz (UmgrStG) erfasste Umgründungen werden nunmehr vom Wert der Gegenleistung, mindestens aber von einem vom gemeinen Wert abgeleiteten Grundstückswert, bemessen. Kein Staffeltarif: Der anzuwendende Steuersatz beträgt 0,5 %. Folie 23

24 G R U N D E R W E R B S T E U E R - R E C H T S L A G E A B I N K R A F T T R E T E N D E R S T E U E R R E F O R M Ehegattenwohnungen werden weitergehend begünstigt: Wohnungen mit Wohnfläche bis zu 150 m² bleiben bei Erwerb unter Lebenden bzw. dem Erwerb von Todes wegen durch den Partner/Ehegatten steuerfrei. NEU: Bislang stand die Befreiung nur zu, wenn die Wohnungsgröße insgesamt nicht überschritten wurde. Künftig soll nur der überschreitende Teil (d.h. jener, welcher über 150 m² liegt) der Grunderwerbsteuer unterliegen. Keine Änderung bei Stiftungen Abschaffung der Treuhandschaft Zurechnung beim Treugeber Folie 24

25 III. VERTRAGLICHE INSTRUMENTE DER IMMOBILIENWEITERGABE IN DER FAMILIE H O T T O P I C S D E R S T E U E R R E F O R M Folie 25

26 ZIVILRECHTLICHE GESTALTUNGSOPTIONEN DER WEITERGABE Unter Lebenden Schenkungsvertrag Schenkungsvertrag auf den Todesfall Stiftung Von Todes wegen Gesetzliche Erbfolge Testament Legat Stiftung Folie 26

27 SCHENKUNGSVERTRAG MIT FRUCHTGENUSSRECHT UND BELASTUNGS- UND VERÄUSSERUNGSVERBOT Ausgangslage: Die Immobilie soll noch zu Lebzeiten des Eigentümers an die zukünftigen Erben (nächste Generation) übertragen werden; der Eigentümer möchte sich aber das Nutzungsrecht und die Kontrolle bis zu seinem Ableben sichern. Schenkungsvertrag mit vorbehaltenem Fruchtgenussrecht / Wohnrecht und Vereinbarung Belastungs- und Veräußerungsverbot Fruchtgenussrecht / Wohnrecht sind persönliche Dienstbarkeiten. Sie können befristet auf bestimme Zeit oder bis zum Ableben des Berechtigten (aber nicht länger!) vereinbart werden. Es können mehrere Berechtigte vorgesehen werden. Wohnrecht berechtigt nur zur persönlichen Nutzung Fruchtgenussrecht berechtigt zur persönlichen Nutzung und dazu, die Erträgnisse zu ziehen Folie 27

28 SCHENKUNG UNTER FRUCHTGENUSSVORBEHALT Einkunftsquelle verbleibt beim Vorbehaltsfruchtgenuss idr beim Geschenkgeber = Fruchtnießer Steuerpflicht für die Einkünfte liegt beim Geschenkgeber Vermieden werden soll, dass der Fruchtnießer/Geschenkgeber die Einkünfte versteuert, die Abschreibungen ( AfA ) aber beim Fruchtgenussbesteller geltend zu machen sind, wo sie mangels Einkünften verfallen! AfA-Berechtigung richtet sich nach dem wirtschaftlichen Eigentum Maßnahmen, damit der Fruchtnießer die AfA geltend machen kann: AfA-Miete durch Zahlung einer Substanzabgeltung (Rz 112 EStR) Beibehaltung der Stellung als wirtschaftlicher Eigentümer (???) Folie 28

29 SCHENKUNG UNTER FUCHTGENUSSVORBEHALT WIRTSCHAFTLICHER EIGENTÜMER Rz 112 EStR Leistet im Falle des Vorbehaltsfruchtgenusses der Fruchtnießer dem Fruchtgenussbesteller eine Zahlung für Substanzabgeltung in Höhe der bisher geltend gemachten AfA, dann ist diese Zahlung beim Fruchtnießer abzugsfähig. Der Fruchtgenussbesteller wiederum erzielt eine Einnahme in dieser Höhe, der die AfA als Ausgabe gegenübersteht. Diese Zahlung wird als AfA Miete bezeichnet. Abzugsfähigkeit ist nur gegeben, wenn die AfA Miete tatsächlich geleistet wird. die AfA Miete unterliegt der Umsatzsteuer nach allgemeinen Grundsätzen Beibehaltung der Stellung als wirtschaftlicher Eigentümer: Vereinbarung, dass der Fruchtnießer bei Verkauf der Immobilie am Veräußerungserlös beteiligt wird reicht nicht (mehr) aus, um dem Fruchtnießer zweifelsfrei die Stellung des wirtschaftlichen Eigentümers zu verschaffen. Siehe dazu Wartungserlass zu den ESt Richtlinien 2015 in Begutachtung Folie 29

30 C O N T A C T D E T A I L S DANIELA WITT-DÖRRING DR. IUR., MAG.RER.SOC.OEC., MRICS PARTNER T d.witt-doerring@weber.co.at Expertise Universität Wien (Dr. iur. 1981) Wirtschaftsuniv. Wien (Mag.rer.soc.oec. 1984) Rechtsanwalt, Wien (seit 1989) Fachgebiete Immobilienrecht, Immobilientransaktion, Projektentwicklung und Bauträgerrecht, Miet- und Wohnrecht, Bauvertragsrecht, Finanzierungsrecht, Int. Vertragsrecht Varia Lehrbeauftragte Donau-Universität Krems, Departement für Bauen und Umwelt: postgradualer Lehrgang Immobilienmanagement Lehrbeauftragte Fachhochschule Wr. Neustadt, Masterstudium Wirtschaftsberatung und Unternehmensführung, Fachgebiet Immobilienmanagement Initiatorin und Mitglied des Vorstandes des Salon Real, Verein von und für Frauen in der Immobilienwirtschaft Fachautorin im Immobilienrecht Mitglied von RICS, Mitglied von immqu Preisträgerin Cäsar 2014 in der Kategorie Real Estate Consultant (2015) Folie 30