Vorwort und Leseprobe aus "Die Umsatzsteuer in Vermietung und Verpachtung" 3. Auflage Juli 2013

Transkript

1 Vorwort Das Umsatzsteuerrecht ist mit seinen vielen Rechtsbegriffen wie umsatzsteuerbar, umsatzsteuerfrei, Übergang der Steuerschuld, Option zur Steuerpflicht uvm selbst für den Fachmann eine recht schwierige Materie. Einfache Fragen zum Umsatzsteuerrecht erweisen sich bei näherer Betrachtung oft als knifflige Aufgaben. Dazu kommt im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung das Zivilrecht, das den betroffenen Vermieter oder Mieter vielfach überfordert. Die Verfasser des vorliegenden Folders haben daher aus ihrer täglichen Arbeit die typischen, sich teilweise immer wiederholenden Fehler in der Umsatzsteuer gesammelt und geben dem Leser Hinweise zu ihrer Vermeidung. Außer Zweifel steht, dass im Rahmen einer Kurzdarstellung von Problemen und Lösungen nicht alle Einzelheiten besprochen werden können. Der Folder kann und will die Beratung durch den Umsatzsteuerexperten jedenfalls nicht ersetzen. Seit der Auflage aus dem Jahre 2011 hat es seitens der beiden Autoren Bemühungen zur Vereinfachung bzw Klarstellung gegeben. Leider konnte dies weder durch Gesetzesänderungen noch durch Richtlinienbestimmungen erreicht werden. Im Gegenteil: durch die im 1. Stabilitätsgesetz 2012 vorgenommenen gesetzlichen Änderungen ist eine zusätzliche, oftmals nicht verständliche Verkomplizierung der Materie gegeben. Die in den nachfolgenden Seiten wiedergegebenen Rechtsansichten des Bundesministeriums für Finanzen werden von den Autoren in manchen Fällen nicht geteilt. Der Umfang dieses Heftchens erlaubt jedoch keine umfangreiche Kritik davon. Auf die entsprechende Literatur wird daher verwiesen, Klarstellungen durch die Höchstgerichte sind gefordert. Die Autoren Juli

2 Kap 1 Kurze Einführung in die Umsatzsteuer Mit dem Thema der Umsatzsteuer haben sich grundsätzlich alle Vermieter und Mieter auseinanderzusetzten. Wo Immobilien nicht rein zu privaten Zwecken genutzt oder übertragen werden, betrifft sie auch Wohnungseigentümer, Immobilienkäufer und -verkäufer und letztlich auch Geschenkgeber und -nehmer bzw Erben von Liegenschaften. Das System der Umsatzbesteuerung wird in Österreich durch das Umsatzsteuergesetz 1994 (in der Folge kurz UStG) geregelt, das wiederum auf der Richtlinie 2006/112/EG des Rates über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem (MwStSystRL) basiert. Ein wichtiger Auslegungsbehelf sind die so genannten Umsatzsteuerrichtlinien 2000, die erst kürzlich vom BMF, bedingt durch die gesetzlichen Änderungen, umfangreich ergänzt und überarbeitet worden sind. Kap 2 Der Vermieter als Unternehmer im Umsatzsteuerrecht 2.1 Wer ist Unternehmer? Vermieter sind Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes, die grundsätzlich Umsatzsteuer zu verrechnen und an das Finanzamt abzuführen haben und in der Regel auch zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. Dabei kann es sich um Einzelpersonen, Grundstücksgemeinschaften oder Wohnungseigentumsgemeinschaften handeln. Die Nutzung einer Wohnung für eigene Zwecke stellt keine unternehmerische Tätigkeit dar. Ebenso führt die Veräußerung einer einzigen privaten Immobilie in der Regel noch zu keiner Unternehmereigenschaft. 7

3 Kap 3 Die laufende Vermietung 3.1 Mietverträge Beim Abschluss von Mietverträgen wird häufig auf Mustervordrucke zurückgegriffen. Diese berücksichtigen oftmals umsatzsteuerliche Details nicht ausreichend. Wie die Mietumsätze im Einzelfall umsatzsteuerlich einzuordnen sind, sollte aber bereits im Mietvertrag festgehalten werden. Es ist auch anzugeben, ob die Mietvorschreibungen Umsatzsteuer enthalten oder nicht. Für jene Fälle, in denen eine Nutzungsänderung durch den Mieter zu einer Änderung in der umsatzsteuerlichen Behandlung der Mietumsätze führen kann, sind entsprechende vertragliche Vorkehrungen zu treffen. Siehe dazu Tz Steuersätze und Steuerbefreiungen Die Steuersätze sind in 10 UStG geregelt. Danach beträgt der Normalsteuersatz 20% und der ermäßigte Satz 10%. Bei der Vermietung kommen beide Steuersätze zur Anwendung. Zudem können unechte und in Ausnahmefällen auch echte Steuerbefreiungen zur Anwendung gelangen. Die umsatzsteuerliche Behandlung von Vermietungsumsätzen richtet sich zum einen nach der Art des Vermietungsobjektes und zum anderen nach der Verwendung des Mietobjektes durch den Mieter. Nebenleistungen sind unter Umständen separat zu beurteilen. Zudem sind persönliche Steuerbefreiungen zu berücksichtigen (zb Kleinunternehmerregelung). Es ist daher genau zu untersuchen um welche Art von Mietobjekt es sich handelt (möblierter oder unmöblierter Wohnraum, Geschäftsräume, Garagen oder sonstige Parkflächen, Werbeflächen, gemischt genutzte Wohnungseinheiten, fest mit dem Grund verbundene Maschinen etc), ob Nebenleistungen (wie zb Heizung) durch den Vermieter erbracht werden, 11

4 ! Tipp Der Vermieter wird bei nicht zu Wohnzwecken genutzten Objekten nach Möglichkeit Umsatzsteuer gegenüber dem Mieter ausweisen, um eine verwaltungsaufwändige Kürzung der Vorsteuern hintanzuhalten. Die Optionsmöglichkeit wurde durch das Stabilitätsgesetz 2012, BGBl I Nr 22/2012, aber insoweit eingeschränkt, als dies nur mehr dann möglich ist, wenn der Leistungsempfänger (Mieter) das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbstständigen Teil des Grundstückes oder Gebäudes beinahe ausschließlich (mindestens 95%) für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Diese Einschränkung gilt aber nur für Mietverhältnisse, die nach dem 31. August 2012 begonnen haben. Hat der Unternehmer das Gebäude selbst errichtet und wurde mit der Errichtung bereits vor dem 1. September 2012 begonnen, kommt die Einschränkung nicht zur Anwendung. Ebenso gibt es keine Einschränkungen bei Umsätzen, die nur aufgrund der Kleinunternehmerregelung steuerbefreit sind. 15

5 3.5 Bemessungsgrundlage Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer ist das Entgelt, darunter versteht man: Hauptmietzins, Pachtzins, Untermietzins, Unterpachtzins, Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, Nutzungsentgelt, 18-MRG-Mietzinserhöhung, Wertsicherung, Baukostenbeitrag, Mietzinsvorauszahlung, Ablöse, Betriebskosten (inklusive Verwaltungsgebühr). Nicht zum Entgelt zählen die Umsatzsteuer selbst, Zuwendungen, die ohne Zusammenhang mit einem Leistungsaustausch gegeben werden und daher kein Leistungsentgelt darstellen, wie zb Schenkungen, Erbschaften, Spenden, Subventionen, echte Schadenersatzleistungen, Vertragsstrafen, durchlaufende Posten. Zu den durchlaufenden Posten gehören ua Investitionsablösen, die der Nachmieter dem Vermieter zur Deckung des dem Vormieter geleisteten Ersatzes von Aufwendungen nach 10 MRG leistet, weiterverrechnete Bestandvertragsgebühren, Kautionen, solange sie nicht für Mietzinsentgänge einbehalten werden, Ortstaxen und Kurtaxen. Eine im Falle der Räumung eines Bestandobjektes vertraglich vereinbarte Entschädigung ist hingegen steuerbar, solange es sich nicht um einen echten Schadenersatz handelt. 3.6 Vorsteuerabzug Erzielt ein Vermieter steuerpflichtige Vermietungsumsätze, so ist er insoweit zum Vorsteuerabzug berechtigt. Bezieht er daher Lieferungen und sonstige Leistungen, die für die Ausführung der steuerpflichtigen Umsätze verwendet werden, kann er die ihm dafür in Rechnung gestellte Umsatzsteuer unter den allgemeinen Voraussetzungen als Vorsteuer abziehen. 21

6 Kap 4 Kauf und Verkauf eines Mietobjektes Die Umsätze von Grundstücken im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes sind nach 6 Abs 1 Z 9a UStG unecht steuerbefreit. Auch hier gibt es die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren. Die Vorsteuerabzugsberechtigung des Leistungsempfängers spielt dabei keine Rolle. Bei der Veräußerung eines Mietobjektes gilt es sich daher zwischen einem umsatzsteuerbefreiten oder einem umsatzsteuerpflichtigen Verkauf zu entscheiden. Bei dieser Entscheidung sind die umsatzsteuerlichen Konsequenzen beim Verkäufer einerseits und die Erhöhung der Kosten beim Käufer andererseits zu berücksichtigen und in die Verkaufsverhandlungen miteinzubeziehen. a) Steuerfreier Verkauf Bei einem Kauf ohne Umsatzsteuer ergeben sich für den Käufer keine steuerlichen Nachteile (solange sich dadurch nicht der Nettokaufpreis erhöht). Beim Verkäufer kann es jedoch zu einer Vorsteuerkorrektur kommen, die das Ergebnis aus dem Verkauf entsprechend verschlechtert. b) Steuerpflichtiger Verkauf Für den Verkäufer ergibt sich in diesem Fall keine Umsatzsteuerbelastung in Form einer negativen Vorsteuerberichtigung. Er muss lediglich eine ordnungsgemäße Rechnung ausstellen und die von ihm ausgewiesene Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen. Auf die Immobilienertragsteuer hat die Umsatzsteuer keine Auswirkung. Wird ein Grundstück steuerpflichtig veräußert, wird die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr jedoch vom Bruttobetrag berechnet. Die Abgaben und Gebühren für den Käufer fallen daher auch vom Umsatzsteuerbetrag an. Zudem ist zu prüfen, ob der Käufer hinsichtlich der in Rechnung gestellten Umsatzsteuer zum (vollen) Vorsteuerabzug berechtigt ist. 27

7 6.5 Anzahlungs- und Endrechnungen Insbesondere im Bau- und Baunebengewerbe werden Akontozahlungen vertraglich vereinbart bzw geleistet. Diese sind beim Zahlungseingang vor Ausführung der Leistung auch bei Sollbesteuerung nach dem Ist-Prinzip zu versteuern. Der Zahlende kann die Umsatzsteuer als Vorsteuer im Ausmaß der Zahlung bei Vorliegen einer Anzahlungsrechnung, die alle Rechnungsmerkmale enthält, abziehen. Wesentlich ist die Ausgestaltung der End- oder Schlussrechnung. Wird über die bereits ausgeführte Leistung insgesamt abgerechnet, so sind in ihr die vor Ausführung der Leistung vereinnahmten Teilentgelte und die auf sie entfallenden Steuerbeträge abzusetzen, wenn über die Teilentgelte Anzahlungsrechnungen mit gesondertem Steuerausweis ausgestellt worden sind. Beispiel: Netto USt Brutto Gesamtleistung , , ,-- abzüglich 1. Teilzahlung/ Anzahlungsrechnung , , ,-- 2. Teilzahlung/ Anzahlungsrechnung , , ,-- Summe , , ,-- Werden in der Endrechnung die vereinnahmten Teilentgelte und der darauf entfallende Steuerbetrag nicht offen abgesetzt, schuldet der Unternehmer diese Steuerbeträge aufgrund der Rechnung. Der Leistungsempfänger hat aus der gesamten Endrechnung (sowohl aus den bereits in den Anzahlungsrechnungen ausgewiesenen Steuerbeträgen als auch aus den zusätzlichen Steuerbeträgen) keinen Vorsteuerabzug, da die Rechnung nach Ansicht der Finanzverwaltung offensichtlich unrichtig ist. Die Rechnung kann aber berichtigt werden. 34