Steuerberaterin in Graz, Vortragende, Fachautorin

Transkript

1

2 Konzept und Inhalt stammen von: Gerhard Gaedke, Prof., KR, StB Steuerberater in Graz, Vorsitzender des Kontaktkomitees der KWT mit dem BMF, stellvertretender Leiter der Arbeitsgruppe Umsatzsteuer des Fachsenats für Steuerrecht der Kammer der Wirtschaftstreuhänder, Vortragender, Buchautor Walter Stingl, Prof. Ing., Mag., StB Steuerberater und Immobilientreuhänder in Wien; Leiter der Arbeitsgruppe Vermietung und Verpachtung, Immobilien des Fachsenats für Steuerrecht der Kammer für Wirtschaftstreuhänder, Universitätslektor, Vortragender, Buchautor Edith Huber-Wurzinger, Mag. (FH) Steuerberaterin in Graz, Vortragende, Fachautorin 4. Auflage, Februar 2017 ISBN ISBN (E-Book) Copyright 2017 by dbv-verlag Fachverlag für Steuer- und Wirtschaftsrecht Darstellung der Beispiele: Copyright by dbv-verlag Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung und Verbreitung sind vorbehalten. Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert oder unter Verwendung elektronischer Systeme gespeichert, verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden. Alle Angaben und externen Verlinkungen in diesem Buch erfolgen ohne Gewähr, eine Haftung der Autoren und des Verlages ist ausgeschlossen. Stand der externen Verlinkungen: Aus Gründen der einfacheren Lesbarkeit wird auf die geschlechtsspezifische Differenzierung, wie zb Künstler/In, verzichtet. Entsprechende Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für beide Geschlechter. Herstellung: dbv-druck-, Beratungs- und Verlagsgesellschaft mbh, 8010 Graz, Geidorfgürtel 24, Tel (0316) , Fax (0316) Wien, Faradaygasse 6, Tel (01) , Fax (01) Internet:

3 Vorwort Das Umsatzsteuerrecht ist mit seinen vielen Rechtsbegriffen wie umsatzsteuerbar, umsatzsteuerfrei, Übergang der Steuerschuld, Option zur Steuerpflicht uvm selbst für den Fachmann eine recht schwierige Materie. Einfache Fragen zum Umsatzsteuerrecht erweisen sich bei näherer Betrachtung oft als knifflige Aufgaben. Dazu kommt im Bereich der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung das Zivilrecht, das den betroffenen Vermieter oder Mieter vielfach überfordert. Die Verfasser des vorliegenden Folders haben daher aus ihrer täglichen Arbeit die typischen, sich teilweise immer wiederholenden Fehler in der Umsatzsteuer gesammelt und geben dem Leser Hinweise zu ihrer Vermeidung. Außer Zweifel steht, dass im Rahmen einer Kurzdarstellung von Problemen und Lösungen nicht alle Einzelheiten besprochen werden können. Der Folder kann und will die Beratung durch den Umsatzsteuerexperten jedenfalls nicht ersetzen. Seit der letzten Auflage aus dem Jahre 2013 hat es seitens der Autoren Bemühungen zur Vereinfachung bzw Klarstellung gegeben. Teilweise konnte dies durch Gesetzesänderungen auch erreicht werden. Insbesondere die neue Steuerpflicht bei der kurzfristigen Vermietung stellt künftig eine Vereinfachung für Betroffene dar. Zudem konnte durch die Änderung bei den Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug beim Istbesteuerer die lang diskutierte Forderung zur Reparatur der Überrechnung umgesetzt werden. Im Hinblick auf die Verkomplizierung, die das 1. Stabilitätsgesetz 2012 Immobilienbesitzern gebracht hat, erscheinen diese Verbesserungen dennoch nur kleine Schritte zu sein. 3

4 Die in den nachfolgenden Seiten wiedergegebenen Rechtsansichten des Bundesministeriums für Finanzen werden von den Autoren in manchen Fällen nicht geteilt. Der Umfang dieses Heftchens erlaubt jedoch keine umfangreiche Kritik. Auf die entsprechende Literatur wird daher verwiesen, Klarstellungen durch die Höchstgerichte sind gefordert. Die Autoren Februar

5 Inhaltsverzeichnis Vorwort... 3 Kap 1 Kurze Einführung in die Umsatzsteuer... 7 Kap 2 Der Vermieter als Unternehmer im Umsatzsteuerrecht 2.1 Wer ist Unternehmer? Liebhaberei Echte und unechte Steuerbefreiung Kleinunternehmer Ausländer Kap 3 Die laufende Vermietung 3.1 Mietverträge Steuersätze und Steuerbefreiungen Option zur Steuerpflicht Soll/Istbesteuerung Bemessungsgrundlage Vorsteuerabzug Vorsteuerberichtigung Kap 4 Kauf und Verkauf eines Mietobjektes Kap 5 Schenkung und Erbschaft eines Mietobjektes Kap 6 Die ordnungsgemäße Rechnung 6.1 Die Rechnung im Bereich Vermietung und Verpachtung Rechnungsmerkmale Kleinbetragsrechnungen Dauerrechnungen Anzahlungs- und Endrechnungen

6 Kap 7 Erklärung und Entrichtung 7.1 Umsatzsteuervoranmeldung Entrichtung der Umsatzsteuer Überrechnung der Umsatzsteuer Jahreserklärung Kap 8 Sonstige Pflichten 8.1 Aufbewahrung Meldepflicht Kap 9 Das Finanzamt prüft Kap 10 Eigentümergemeinschaft Kap 11 Sonstige Fragen 11.1 Bauleistungen und Reinigungsleistungen Bauherrenmodelle Vorsorgewohnungen Mietenpool Kap 12 Anhang 12.1 Formular Umsatzsteuerverrechnung bei Verkauf einer Immobilie Formular Umsatzsteuerverrechnung bei Schenkung einer Immobilie Muster Dauerrechnung Rechnungsmuster 1) Antrag Sollversteuerung 1)2) Bauleistungen Übergang der Steuerschuld Formulare Finanzamt Mögliche 6 Abs 2 UStG-Klausel in einem nach dem abzuschließenden Mietvertrag mit einem vorsteuerabzugsberechtigten Mieter Zusätzlich stehen Ihnen Downloads, die mit diesem Symbol gekennzeichnet sind, unter im Menüpunkt Ergänzungen zu dbv-werken zur Verfügung. Passwort:

7 Kap 1 Kurze Einführung in die Umsatzsteuer Mit dem Thema der Umsatzsteuer haben sich grundsätzlich alle Vermieter und Mieter auseinanderzusetzten. Wo Immobilien nicht rein zu privaten Zwecken genutzt oder übertragen werden, betrifft sie auch Wohnungseigentümer, Immobilienkäufer und -verkäufer und letztlich auch Geschenkgeber und -nehmer bzw Erben von Liegenschaften. Das System der Umsatzbesteuerung wird in Österreich durch das Umsatzsteuergesetz 1994 (in der Folge kurz UStG) geregelt, das wiederum auf der Richtlinie 2006/112/EG des Rates über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem (MwStSystRL) basiert. Ein wichtiger Auslegungsbehelf sind die so genannten Umsatzsteuerrichtlinien 2000, die laufend ergänzt und überarbeitet werden. 7