I N F O F Ü R I M M O B I L I E N

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1 I N F O F Ü R I M M O B I L I E N S T I N G L - T O P A U D I T Wien, Dezember 2008 INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGE IM ZIVIL- UND STEUER- RECHT Detailinfo über Dieser Newsletter ist ein kostenloses Service unserer Kanzlei. Telefon: + 43 (1) Sie erhalten diesen Newsletter weil Sie dem Stingl Top Audit Fax: + 43 (1) Newsletterversand zugestimmt haben. Sollten Sie dieses Service office@stingl-topaudit.at nicht mehr in Anspruch nehmen wollen, genügt ein an uns. Im Gegensatz zur Hauptmietzinsreservenverrechnung, welche eine reine rechnerische Größe und kein Sondervermögen darstellt, ist die Rücklage im Sinne des 31 WEG als Sondervermögen zu qualifizieren. Es handelt sich um tatsächlich eingezahltes Geld und um einen Haftungsfonds, welcher fruchtbringend angelegt und gesondert verwahrt werden muss. Der Instandhaltungsfonds oder auch die Reparaturrücklage, wie die Instandhaltungsrücklage auch genannt wird, muss für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus verwendet werden. Entsprechende Informationen sind der beiliegenden Übersicht von Kollegen Jäger aus Graz zu entnehmen, welcher diese dankenswerterweise zur Verfügung gestellt hat. Im Steuerrecht ist die Instandhaltungsrücklage nicht nur einkommensteuerrechtlich. vielmehr auch umsatzsteuerrechtlich Diskussionsthema. Im Umsatzsteuerrecht ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Unternehmer zu qualifizieren. Das heißt im selben Zeitpunkt, in dem die Leistungen und Lieferungen an die Gemeinschaft erbracht werden, werden diese an die Mitglieder der Gemeinschaft weiterverteilt. Demnach ist der Nettoaufwand als Basis für die Umsatzsteuer heranzuziehen. Details können dem nachstehenden Merkblatt entnommen werden, welches die Rechtsmeinung des Finanzministeriums wiedergibt. Ob diese auch richtig ist, ist im Einzelfall auch von Finanzbeamten bestritten, so unter anderem die Umsatzsteuerpflicht von Zinsenaufwendungen für Gemeinschaftsdarlehen, welche für die Sanierung einer Wohnhausanlage aufgenommen worden sind. Aus dem Gesetz ist dies nicht direkt ableitbar und, da Zinsenaufwendungen grundsätzlich unecht steuerbefreit sind auch anzweifelbar. Die Finanz meint jedoch, dass generell jeder Aufwand, der der Gemeinschaft gegenüber erbracht wird, einer Umsatzsteuerpflicht unterworfen werden muss. Demgegenüber sind die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage umsatzsteuerrechtlich als nicht steuerbar angesehen. Ob auch diese Rechtsmeinung stimmt, kann ebenso angezweifelt werden und wird von manchen Hausverwaltungen auch negiert. Das heißt, dass bereits das Einzahlen in den Instandhaltungsfonds als steuerbar und umsatzsteuerpflichtiger Vorgang angesehen wird, wogegen die Finanz grundsätzlich nichts einzuwenden hätte, da sie früher Umsatzsteuer erhält, als erst bei der Bezahlung eines Aufwandes aus dem Instandhaltungsfonds heraus. Ing. Mag. Walter Stingl, Wien ( ) X:\INFO\Info für Immobilien\Instandhaltungsrücklage im Zivil- und Steuerrecht.doc 1

2 S T I N G L - T O P A U D I T Wenn ein Leistungsaustausch zwischen der Gemeinschaft und dem Wohnungseigentümer bereits bei der Einzahlung in den Instandhaltungsfonds angesehen wird, müsste dem gegenüber auch ertragsteuerrechtlich ein Mittelabfluss unterstellt werden können, was die Finanzverwaltung jedoch nicht unterstellt. Das heißt, dass die Beiträge zum Instandhaltungsfonds einkommensteuerrechtlich nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten absetzbar sind, vielmehr ausschließlich jener Betrag, der im Zuge der Abrechnung des Hauses unter den Aufwendungen in der Instandhaltungsrücklagenabrechnung aufscheint. Detailinfo über Dieser Newsletter ist ein kostenloses Service unserer Kanzlei. Telefon: + 43 (1) Sie erhalten diesen Newsletter weil Sie dem Stingl Top Audit Fax: + 43 (1) Newsletterversand zugestimmt haben. Sollten Sie dieses Service office@stingl-topaudit.at nicht mehr in Anspruch nehmen wollen, genügt ein an uns. Dass dem gegenüber umsatzsteuerrechtlich die Betriebskostenakonti als Anzahlungsanforderungen zu qualifizieren sind, das heißt einen Umsatzsteuerausweis ermöglichen und den Vorsteuerabzug für den Empfänger bei Zahlung der Betriebskostenakonti ergeben, erschwert die Abrechnung von Wohnungseigentumsobjekten ungemein. Tipp: Auch die ab 1. April 2008 neu erschienene ÖNORM A4000, welche die Abrechnungen vereinheitlichen soll, hat zwar umsatzsteuerrechtlich einige Zweifelsfragen beantwortet,- leichter ist die Abrechnung dessen ungeachtet nicht geworden. Für den Endverbraucher oder aber auch für den Wohnungseigentums-Unternehmer sind nunmehr entsprechende Detailinformation vom Hausverwalter auszuweisen. Übersichten nachstehend Ing. Mag. Walter Stingl, Wien ( ) X:\INFO\Info für Immobilien\Instandhaltungsrücklage im Zivil- und Steuerrecht.doc 2

3 INSTANDHALTUNGSRÜCKLAGE IM WOHNUNGSEIGENTUM 1) 31 (1) WEG die Rücklage dient für künftige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten; die Angemessenheit der Rücklagenbildung ergibt sich aus den voraussichtlichen Kosten der absehbaren Arbeiten und aus der wirtschaftlichen Lage der Miteigentümer 31 (2) WEG die Rücklage ist gebundenes Vermögen, gesondert zu verwahren und fruchtbringend anzulegen; sie darf nur für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten sowie für entsprechende Darlehen verwendet werden; Exekutionsführung wäre nur für diese Arbeit zulässig 31 (3) WEG bei Verwaltungsbeendigung hat der Verwalter ohne Verzug den Miteigentümern Rechnung zu legen und den Überschuss an den neuen Verwalter herauszugeben Bildung gebunden gesondert fruchtbringend Ansparung Die Bildung einer Rücklage gehört zur ordentlichen Verwaltung, sie ist zwingend vorgeschrieben und auch auf Antrag nur eines Miteigentümers möglich nur für die in 31 (1) erwähnten Arbeiten, daher nicht für Zahlungsausfälle oder anderes; die Rücklage bleibt immer Sondervermögen der Gemeinschaft; eine Verfügung eines einzelnen Miteigentümers darüber ist nicht möglich; beim Wohnungsverkauf wird die Rücklage immer mitverkauft auf Sparbuch, Separatkonto oä anzulegen (nicht auf Sammelkonto ), lautend auf die Gemeinschaft und für jeden Wohnungseigentümer einsehbar die Rücklage muss nicht in Aktien, Wertpapieren usf angelegt werden, aber mindestens über Inflationsrate; die Verzinsung sollte bestmöglich sein monatlich oder auch andere Zahlungsweise, die Beiträge zur Rücklage sind kein Leistungsaustausch im Sinne des Umsatzsteuergesetzes Aufrechnung nicht möglich, da die Rücklage als gebundenes Vermögen gilt; bei Verwaltungsbeendigung darf der Verwalter nicht mit anderen Forderungen kompensieren Verjährung mehrere Mischhaus Höhe Aufteilung Zugriff unabhängig von der Kontenführung verjähren die Beiträge in dreißig Jahren obwohl im Gesetz nicht angeführt, lässt sich ableiten, dass die Bildung mehrerer Rücklagen möglich sein müsste; für die allgemeine Rücklage gelten die Aufteilungsgrundsätze des 32 WEG, eine Liftrücklage nur für die Liftbenützer wäre mit entsprechender Vereinbarung möglich eine Rücklage isd 31 WEG ist erst nach Einverleibung eines WE-Anteils möglich Mehrheitsbeschluss Einstimmigkeit; eine Vereinbarung zur Rücklagenspeisung zb im jeweils gültigen Kategoriensatz ist einstimmig zu treffen, da die unterschiedliche Höhe der Kategoriebeträge ausschlaggebend ist die Rücklage ist Sondervermögen der Miteigentümergemeinschaft. Es bestehen keinerlei Zugriffsmöglichkeiten für (Alt- oder Neu-) Mieter 1) aus Vortragsunterlage H. Jäger x:\übersichten\wohnrecht\ Instandhaltungsrücklage im Wohnungseigentum, Copyright by H. Jäger, Graz

4 MERKBLATT UMSATZSTEUER BEI WOHNUNGSEIGENTUM 1) 1. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) ist Unternehmer isd Umsatzsteuergesetzes (UStG) 2. Unternehmer sind idr zum Vorsteuerabzug berechtigt, soweit ordnungsgemäße Rechnungen für Lieferungen und Leistungen vorliegen. 3. Bei Umsätzen bis zu ,-- Nto pa (Kleinunternehmer) ist keine Umsatzsteuerpflicht einerseits, aber auch keine Vorsteuerabzugsberechtigung andererseits, gegeben. Ein Regelbesteuerungsantrag kann seitens der WEG gestellt werden, dann USt-Abfuhrverpflichtung einerseits, Vorsteuerabzugsberechtigung andererseits. Tipp: Bei älteren Wohnungseigentumsanlagen und daraus resultierenden Investitionserfordernissen empfiehlt sich auch bei kleinen WE-Anlagen die Antragstellung zur Regelbesteuerung. 4. Basis für die Umsatzsteuerberechnung stellen die an die WEG erbrachten Lieferungen und Leistungen dar. Fiktion, dass im Zeitpunkt der Leistungserbringung an die Gemeinschaft (WEG), diese Leistungen dann an die einzelnen Wohnungseigentümer (WE) weiterleitet. Tipp: Bei Wohnungsnutzung stellt dies idr einen steuerlichen Vorteil für den eigennutzenden WE dar, da für Wohnungsnutzung 10% USt abzuführen, bei vielen Leistungen jedoch 20% USt seitens der WEG vom Finanzamt rückforderbar ist. 5. Jeder Wohnungseigentümer (WE) ist demnach Mitglied einer Unternehmergemeinschaft isd Umsatzsteuergesetzes (UStG). 6. So der einzelne Wohnungseigentümer (WE) selbst steuerrechtlicher Unternehmer ist, kann er die an ihn seitens der WEG fakturierten Leistungen idr steuerrechtlich verwerten: Vorsteuerabzug bei der USt-Veranlagung bzw Betriebsausgaben (Werbungskosten), bei der Einkommensteuerveranlagung. 7. Bei Büro- oder geschäftlicher Nutzung des Objektes hat die WEG 20% Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen. Als Basis für die Umsatzsteuerabfuhr ist der Nettoaufwand (Erhaltung, Betriebskosten, etc) heranzuziehen. 8. So der Wohnungseigentümer (WE) seine Wohnung selbst nutzt, wird er idr mit 10% USt belastet, ausgenommen bei Lieferung von Wärme, Garagen, etc (sh Tabelle). 9. Sollte die Gemeinschaft (WEG) Vermietungserlöse aus allgemeinen Teilen der Liegenschaft erzielen, hat die WEG Umsatzsteuer (USt) an das Finanzamt abzuführen, der einzelne WE muss entsprechend seinen Anteilen am Gesamtobjekt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in seiner Einkommensteuererklärung deklarieren. 1) entnommen dem Handbuch Immobilie & Steuern, Stingl-Nidetzky, Manz 2007, Detailinformationen sind in diesem Praxishandbuch nachzulesen x:/übersichten/umsatzsteuer/merkblatt Umsatzsteuer bei Wohnungseigentum, Copyright by W. Stingl, Wien 1

5 Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) = Unternehmer isd UStG ) WE WE WE WE WE WE WE WE Lieferungen Leistungen an Wohnungseigentümer (WE) + USt Vorsteuer Abzug für WEG Lieferungen Leistungen an WEG + USt 10. Die wichtigsten Umsatzsteuerfälle, welche bei einer Wohnungseigentumsanlage auftreten können: Bemessungsgrundlage USt Anmerkung Beiträge zur Reparatur-Rücklage -,-- sind Ansparungen, sind nicht steuerbar Reparaturen (Erhaltung) 10/20% 1) nicht die Ansparung, nur der Aufwand ist umsatzsteuerbar Verbesserungen (Herstellung) 20% kein begünstigter Steuersatz, auch bei Wohnungsnutzung Betriebskosten 10/20 % 1) Stiegenlicht, Versicherungsprämien usw Warmwasser 10/20 % 1) bei gemeinsamer Heiz- und Warmwasserzentrale Heizkosten 20% auch Hausbesorger-Heizungsbetreuung, etc Aufwandsersatz für Fahrzeug- 20% auch für selbstnutzende Wohnungs- Abstellplatz (Garage) eigentümer Versicherungsvergütung -,-- Schadenersatz nicht steuerbar, mindert vielmehr den Aufwand öffentliche Förderung/Subvention -,-- mindert Bemessungsgrundlage (Annuitäten- oder Einmalzuschuss) (Erhaltung, Verbesserung, Zinsen, etc) Waschmarkenerlöse -,-- sind Ansparungen, sh o, der Aufwand ist USt-pflichtig Kreditzinsen, Bankspesen, etc 10/20 % 1) 2) insoweit mit Darlehensaufnahmen der Gemeinschaft verbunden, abzüglich allfälliger Habenzinsen und öffentlicher Förderung Darlehensrückzahlungen für -,-- sind Kaufpreisraten, Verwalter leitet Errichtung der WE-Objekte bloß an Bank weiter Darlehensrückzahlungen für 10/20 % 1) 2) aus Annuitätenleistungen: WEG-Sanierungs- oder Zinsen abzüglich Subventionen USt-pflichtig, Verbesserungsaufwendungen Kapitalanteil nicht USt-pflichtig, da bereits bei Leistungserbringung USt-pflichtig Tipp: Bei Unklarheiten fragen Sie Ihren Immobilientreuhänder. Ihr Fachmann auf Ihrer Seite! 1) wenn nicht zu Wohnzwecken genutzt 2) soweit nicht Erhaltung, Verwaltung, Betrieb von Gemeinschaftsanlagen, zb aus Kreditaufnahme für nachträglichen Einbau eines Aufzuges x:/übersichten/umsatzsteuer/merkblatt Umsatzsteuer bei Wohnungseigentum, Copyright by W. Stingl, Wien 2