Geschäftsbericht 2015

Geschäftsbericht 2015

Lübeck-St. Jürgen, Robert-Koch-Straße Unsere Mitglieder sind der Mittelpunkt unserer Arbeit. Deshalb suchen wir den regelmäßigen Austausch, beraten persönlich, haben für Probleme stets ein offenes Ohr und bieten individuelle Lösungen. Wir investieren den Großteil unserer Erlöse im Interesse unserer Mitglieder in Werterhaltung und -steigerung unseres Immobilienbestands. Mehr als sparen: Unseren Mitgliedern bieten wir ausgewählte Sparprodukte und sichere Geldanlagen, hinter denen unser solider Wohnungsbestand steht einfach, transparent und besonders attraktiv verzinst. Genossenschaften sind nicht auf Profit ausgerichtet, sondern wollen ihren Mitgliedern beste Wohnbedingungen bieten. Dazu gehören auch Mieten, die nicht mit möglichst großem Gewinn kalkuliert sind, sondern immer angemessen und fair. Eigenbedarf? Nicht bei uns. Jedes unserer Mitglieder genießt lebenslanges Wohnrecht in den eigenen vier Wänden. Und wer irgendwann doch mal umziehen will, hat bei uns gute Chancen, auch seine nächste Wohnung zu finden. Geschäftsentwicklung im Jahresvergleich 2012 2015 Genossenschaft heißt auch gelebte Nachbarschaft. Die fördern wir durch ein regelmäßiges und umfangreiches Angebot an Veran staltungen, Festen und gemeinschaftlichen Erlebnissen natürlich immer auf freiwilliger Basis. Als Mitglied einer Genossen schaft sind Sie nicht allein, sondern mit Ihren Geschäftsanteilen einer von vielen Gesellschaftern. Damit haben Sie u. a. die Möglichkeit der aktiven Mitbestimmung und lebenslanges Wohnrecht. Unser Ausweis für mehr Transparenz: Sämtliche unserer Immobilien verfügen über einen Energieausweis, damit unsere Mitglieder auch beim Thema Energieeffizienz den Durchblick haben und vergleichen können. Ihr Besuch hat Besseres verdient als die Klappcouch. Für Freunde oder Verwandte können unsere Mitglieder modern eingerichtete und komplett ausgestattete Gästewohnungen zu güns tigen Tarifen buchen. Wir sind da, wenn unsere Mit glieder uns brauchen. Läuft im Leben mal nicht alles glatt, bieten wir individuelle Betreuung und professionelle Hilfe egal, ob bei Mietschulden, Wohnungswechsel oder Beeinträchtigungen durch umfassende Modernisierungsmaßnahmen. Mehr als Einkaufen: Mit der Vorteilskarte Ihrer Genossenschaft können Sie von den Leistungen unserer ausgewählten Partner profitieren zum Beispiel durch regelmäßige Rabatt-Aktionen oder exklusive Sonderangebote. Egal, ob der Wasserhahn tropft oder mal wieder Laub geharkt werden muss: Unser Team erledigt Kleinreparaturen sowie die Pflege und Reinigung der Gemeinschaftsflächen schnell und zuverlässig. Wir sind rund um die Uhr für Sie da. Ausgesperrt? Wasserrohrbruch? Stromausfall? Kein Problem: In größeren und kleineren Notfällen können Sie uns zu jeder Tages- und Nachtzeit telefonisch erreichen. 2015 2014 2013 2012 Bilanzsumme (Mio. ) 316,1 280,3 283,7 293,7 Umsatzerlöse (Mio. ) 33,4 32,3 34,0 33,9 Anlagevermögen (Mio. ) 300,7 263,6 268,7 277,3 Eigenkapital (Mio. ) 48,6 46,2 44,6 40,8 Eigenkapitalquote (%) 15,4 16,5 15,7 13,9 Jahresüberschuss (Mio. ) 2,3 1,8 1,8 1,8 Cashflow (Mio. ) 9,3 8,9 10,4 9,5 Eigenkapitalrentabilität (%) 7,1 5,2 5,2 5,1 Gesamtkapitalrentabilität (%) 3,2 3,0 3,1 3,1 Dynamischer Verschuldungsgrad (Jahre) 23 24 22 25 Instandhaltung (Mio. ) 4,7 5,0 4,3 3,8 Bauinvestitionen (Mio. ) 10,4 2,5 0,1 2,0 Mitglieder 9.037 8.519 8.436 7.904 Wohnungsbestand 5.471 5.216 5.269 5.280 davon: gefördert 2.643 2.261 2.470 2.470 davon: frei finanziert 2.828 2.955 2.799 2.810 Ø Nettokaltmiete /m 2 5,67 5,50 5,41 5,36 Spareinlagen und Sparbriefe (Mio. ) 50,0 44,3 38,3 26,3 Mitarbeiter 59 66 64 66 LÜBECKER BAUVEREIN eingetragene Genossenschaft Gründung: 31. März 1892 Sitz der Genossenschaft: Lübeck Eintragung: Amtsgericht Lübeck, Genossenschaftsregister-Nr. 205 Geschäftsbericht 2015 2 3 Geschäftsbericht 2015

Lübeck-St. Jürgen, Friedrichstraße Tradition trifft Moderne Inhaltsverzeichnis Vorwort des Vorstandes 7 Bericht des Aufsichtsrates 8 9 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 10 13 Bestandsmanagement 15 Wohnungs- und Eigentumsverwaltung 17 Investitionen 19 23 Spareinrichtung 25 Mitglieder 26 27 Soziales Engagement 28 35 Lagebericht 36 41 Jahresabschluss 2015 Bilanz 44 45 Gewinn- und Verlustrechnung 46 Anhang 47 52 Organe 53 55 Geschäftsbericht 2015 4 5 Geschäftsbericht 2015

Lübeck-St. Lorenz Nord, Ludwigstraße Vorwort des Vorstandes Sehr geehrte Damen und Herren, liebe Mitglieder, sehr geehrte Geschäftspartner, wir konnten auch in 2015 ein gutes wirtschaftliches Geschäftsergebnis erzielen. Als genossenschaftliches Wohnungsunternehmen bieten wir unseren Mitgliedern gutes, sicheres und bezahlbares Wohnen. Mit sozialer, ökonomischer und ökologischer Verantwortung werden wir den Interessen unserer Mitglieder gerecht. Unser Ziel ist es, den genossenschaftlichen Wohnungsbestand ständig weiterzuentwickeln. So haben wir Anfang letzten Jahres 391 Wohnungen, davon 382 öffentlich gefördert, inmitten eigener Wohnquartiere im Lübecker Stadtteil St. Lorenz-Nord erworben. Mit diesem Ankauf, der gleichzeitig der drittgrößte Ankauf von Wohnungen in der Bauvereins-Geschichte war, hat sich die eigene Quote an geförderten Wohnungen um 17 Prozent erhöht. Mit über 2.600 öffentlich geförderten Wohnungen ist der Lübecker Bauverein in der Hansestadt Lübeck der größte Anbieter von sozialem Wohnraum. Auch mit unserer aktuellen Neubautätigkeit leisten wir einen wichtigen Beitrag zur sozialen Wohnraumversorgung. In unseren aktuellen Neubauprojekten Wohnquartier für Jung und Alt in Lübeck-St. Jürgen, Wohnen in Karlshof in Lübeck-St. Gertrud und Wohnen mit Anschluss in Lübeck-St. Lorenz schaffen wir in den nächsten Jahren insgesamt 340 neue Wohneinheiten, davon einen Großteil öffentlich gefördert. Wir realisieren hier ein zeitgemäßes und vielfältiges Angebot für unterschiedliche Altersgruppen und mit unterschiedlichen Wohnformen für alle Generationen. Das Flüchtlingsthema hat sich in 2015 um ein Vielfaches verschärft. Der hohe Anstieg der Flüchtlingszahlen fordert das Land, die Städte, Kreise und Kommunen und nicht zuletzt uns, als Wohnungsversorger, sich der sozialen Verantwortung zu stellen und unseren angemessenen Beitrag zu leisten. So haben wir bereits Ende letzten Jahres über 170 Asylbewerber in diversen Bestandswohnungen und Gemeinschaftsunterkünften mit Wohnraum versorgen können. Nach fünfjährigem Bestehen unserer Spareinrichtung beläuft sich das Sparvolumen auf rund 50 Millionen Euro. Unsere Spareinrichtung hat sich über die Jahre zum festen Bestandteil unserer Unternehmensfinanzierung entwickelt. Die Spargelder werden ausschließlich für die Finanzierung unseres Wohnungsbestandes verwendet. Wir haben eine Strategie, einen Plan und setzen auf einen guten Teamgeist, um unsere Ziele im Interesse unserer Genossenschaft zu erreichen. Unser Selbstverständnis und unsere Grundprinzipien sind in unserem Leitbild formuliert. Unser diesjähriges Leitthema Genossenschaft aus Tradition und Tradition trifft Moderne zeigt Ihnen, wie vielfältig der Lübecker Bauverein ist, wie zielgerichtet der Lübecker Bauverein seine Vorhaben realisiert und nicht zuletzt wie der Lübecker Bauverein sich entwickelt hat. Detlef Aue Vorstand Stefan Probst Vorstand Vorwort des Vorstandes 6 7 Vorwort des Vorstandes

Bericht des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat hat auch im seine ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben, Rechte und Pflichten in vollem Umfang wahrgenommen. Er hat dabei den Vorstand in seiner Geschäftsführung überwacht und beratend begleitet. Die Mitglieder des Aufsichtsrates haben kontinuierlich an den Sitzungen teilgenommen. Die ausführlichen schriftlichen und mündlichen Berichte des Vorstandes über die allgemeine Geschäftsentwicklung, die wirtschaftliche Lage, die Planung von Neubauvorhaben, die Maßnahmen zur Erhaltung und Modernisierung des eigenen Wohnungsbestandes sowie die Entwicklung der Spareinrichtung wurden in gemeinsamen Sitzungen eingehend erörtert und die erforderlichen Beschlüsse einvernehmlich gefasst. Schwerpunkte der Beratungen im Aufsichtsrat In fünf Sitzungen hat sich das Gremium davon überzeugt, dass die Geschäfte der Genossenschaft ordnungsgemäß vom Vorstand geführt worden sind. Ergänzend wurden in den Sitzungen des Finanzausschusses, des Bauausschusses und des Sozialausschusses wichtige Schwerpunktthemen erörtert und für die gemeinsamen Aufsichtsratssitzungen vorbereitet. Auch außerhalb der Aufsichtsratssitzungen stand der Vorsitzende des Aufsichtsrates in regelmäßigem Kontakt mit dem Vorstand und informierte sich über wesentliche Geschäftsentwicklungen und anstehende Entscheidungen. Die Investitionen in den eigenen Wohnungsbestand wurden auch im Berichtsjahr auf hohem Niveau weitergeführt. Derzeit werden in der Ratzeburger Allee und in der Luisenstraße Neubauvorhaben mit insgesamt 74 öffentlich geförderten Wohnungen errichtet. Weitere Neubauten sind in der Vorbereitung. Damit engagiert sich die Genossenschaft weiterhin in großem Umfang bei der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für Menschen mit geringen und mittleren Einkommen. Die soziale Verantwortung des Lübecker Bauvereins wurde auch durch den Erwerb von 391 Wohnungen, davon 382 öffentlich gefördert, in Lübeck-Vorwerk deutlich. Mit dem Ankauf konnte der Bestand an öffentlich gefördertem Wohnraum der Genossenschaft um 17 Prozent erhöht werden. Es handelt sich bei dem Erwerb um einen der größten Zukäufe von bestehenden Gebäuden in der Geschichte der Genossenschaft. Eine neue Herausforderung besteht in der Unterbringung von Asylbewerbern im genossenschaftlichen Wohnungsbestand. Der Aufsichtsrat unterstützt den Vorstand bei der Bewältigung dieser gesamtgesellschaftlichen Aufgabe und begrüßt eine offene und auf Integration ausgerichtete Vorgehensweise bei gleichzeitiger Berücksichtigung unserer genossenschaftlichen Ziele. Die wirtschaftliche Lage unserer Genossenschaft stellt sich auch für das als zufriedenstellend dar. So sind auch für das Berichtsjahr eine 4-prozentige Dividendenausschüttung und eine Aufstockung unserer gesetzlichen und freien Rücklagen möglich. Die genossenschaftliche Spareinrichtung hat auch im unsere Erwartungen erfüllt. Den kontinuierlichen Anstieg der Spareinlagen werten wir als einen großen Vertrauensbeweis der Mitglieder in unsere Genossenschaft. Aktiv beteiligt war der Aufsichtsrat bei der Vertreterwahl unserer Genossenschaft, die vom 8. bis 29. April 2015 stattfand. Mit Dorle Petzinna gehörte ein Mitglied des Aufsichtsrates dem Wahlvorstand an. Zum Stichtag waren 8.313 Mitglieder wahlberechtigt. 2.344 gaben ihre Stimme ab. Die erste Zusammenkunft der 64 gewählten Vertreter fand am 26. September 2015 statt. Jahresabschluss 2015 Die gesetzliche Prüfung nach 53 GenG in Verbindung mit der Prüfung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2015 und des Lageberichtes erfolgte durch den Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V., Hamburg. Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss 2015 mit Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang, der Vorschlag zur Verteilung des Bilanzgewinnes und der Lagebericht des Vorstandes wurden vom Aufsichtsrat geprüft und in gemeinsamer Sitzung umfassend beraten. Der Aufsichtsrat stellt fest, dass der Vorstand die Geschäfte ordnungsgemäß geführt hat. Der Aufsichtsrat ist damit seinen gesetzlichen und satzungsgemäßen Aufgaben und Pflichten in vollem Umfang nachgekommen. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung daher, den Jahresabschluss für das Jahr 2015 in der vorliegenden Fassung festzustellen, dem Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinnes für das Geschäftsjahr 2015 zuzustimmen und dem Vorstand für das Entlastung zu erteilen. Personalien Die Amtszeit des Aufsichtsratsmitglieds Dirk Stojan endete turnusgemäß am 1. Juni 2015. Er wurde von der Vertreterversammlung für drei weitere Jahre wiedergewählt. Dank Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die geleistete Arbeit und das persönliche Engagement. Außerdem bedankt sich der Aufsichtsrat bei den Mitgliedern der Vertreterversammlung für das Erfüllen ihrer verantwortungsvollen Aufgaben und das entgegengebrachte Vertrauen. Lübeck, 12. April 2016 Dirk Stojan Vorsitzender des Aufsichtsrates Bericht des Aufsichtsrates 8 9 Bericht des Aufsichtsrates

Nachbarschaftstreff Lübeck-Kücknitz/Herrenwyk, Silberstraße Wirtschaftliche Rahmenbedingungen Konjunkturelle Entwicklung 2015 Deutsche Wirtschaft im Jahr 2015 weiter im Aufschwung Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2015 gekennzeichnet durch ein solides und stetiges Wirtschaftswachstum. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt war um 1,7 Prozent höher als im Vorjahr. Im Jahr 2014 war das Bruttoinlandsprodukt mit plus 1,6 Prozent in ähnlicher Größenordnung gewachsen, 2013 lediglich um plus 0,3 Prozent. Eine längerfristige Betrachtung zeigt, dass das Wirtschaftswachstum in 2015 wieder über dem Durchschnittswert der letzten 10 Jahre von 1,3 Prozent lag. Im Jahresdurchschnitt 2015 erhöhten sich die Verbraucherpreise in Deutschland gegenüber 2014 um 0,3 Prozent. Damit ist die Jahresteuerungsrate seit 2011 rückläufig. Zuletzt hatte es 2009 eine Teuerung von plus 0,3 Prozent gegeben. Der Arbeitsmarkt hat sich 2015 günstig entwickelt: Die Zahl der arbeitslosen Menschen ist weiter gesunken, Erwerbstätigkeit und sozialversicherungspflichtige Beschäftigung sind dynamisch gewachsen, die Einstellungsbereitschaft der Betriebe war das gesamte Jahr über sehr hoch. Im Jahresdurchschnitt 2015 waren in Deutschland 2,79 Millionen Menschen arbeitslos gemeldet. Im Vergleich zum Vorjahr waren das 104.000 Menschen weniger. Damit ist die Arbeitslosenquote gegenüber dem Vorjahr um 0,3 Prozent auf 6,4 Prozent gefallen. Die Erwerbstätigkeit ist auf 43,03 Millionen Menschen weiter gestiegen. Das waren 329.000 Personen oder 0,8 Prozent mehr als im Vorjahr. Damit erreicht die Erwerbstätigkeit ihren höchsten Stand seit der Wiedervereinigung. Bruttowertschöpfung der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft auf hohem Niveau Die Immobilienwirtschaft ist eine der wichtigsten Branchen der deutschen Wirtschaft. Ihr Kernbereich, welche die Vermieter, Verwalter und Vermittler von Immobilien sowie den Immobilienhandel durch Bauträger umfasst, erzielt eine Bruttowertschöpfung von rund 290 Milliarden Euro. Dies entspricht einem Bruttowertschöpfungsanteil von rund 11,1 Prozent. Das ist weit mehr als der Maschinenbau (Anteil 3,6 Prozent), die Automobilindustrie (4,5 Prozent) oder der gesamte Handel (8,9 Prozent). Diese Branchen sind die Wirtschaftsleistung betrachtet deutlich kleiner als die Immobilienwirtschaft. Flüchtlingszahlen steigen Deutschland hat in 2015 mehr als eine Million Flüchtlinge aufgenommen. Für 2016 geht die Bundesregierung von ähnlichen Zahlen aus. Im vergangenen Jahr wurden 392.028 Asyl-Erstanträge vom Bundesamt für Migration und Flüchtlinge entgegengenommen. Die meisten Erstanträge wurden aus den folgenden drei Ländern erfasst: Syrien 132.564 (33,8 Prozent aller Erstanträge) Albanien 51.945 (13,3 Prozent aller Erstanträge) Kossovo 32.997 (8,4 Prozent aller Erstanträge) In 2014 wurden 155.427 Erstanträge entgegengenommen; dies bedeutet einen Anstieg um 152,2 Prozent. Branchenentwicklung in Schleswig-Holstein Stabile Wohnungsmärkte auch in 2015 regional begrenzt steigende Mieten Auch 2015 war die Entwicklung der Wohnungsmärkte in Schleswig-Holstein in der jeweiligen Regionalität stabil. Dank kontinuierlich hoher Investitionen in Instandhaltung und Modernisierung konnten die Mitgliedsunternehmen den Leerstand auf niedrigem Niveau halten bzw. weiter abbauen (teilweise deutlich). Der Durchschnitt der VNW SH-Mitgliedsunternehmen lag zuletzt bei insgesamt 2,6 Prozent. Mit 10,9 Prozent weitgehend unverändert blieb die Fluktuation. Das Niveau der Nettokaltmieten im Bestand ist weitgehend stabil geblieben. Die Durchschnittsmieten der Mitgliedsunternehmen haben sich vor allem investitionsbedingt nur leicht erhöht. Der Mietdurchschnitt lag zuletzt im Bestand bei 5,24 Euro (zuvor 5,10 Euro). Mit Blick auf die Kappungsgrenze und die Ende 2015 eingeführte Mietpreisbremse haben einzelne Marktteilnehmer auch deutlichere Mieterhöhungen durchgeführt. Auf der Angebotsseite hat die Marktbeobachtung des Landes einen Mietdurchschnitt von 6,61 Euro netto/kalt ermittelt (+ 3,3 Prozent zum Vorjahr) bei erheblichen regionalen Unterschieden (5 bis 16 Euro und Steigerungen bis 6,1 Prozent). Vor allem in einigen Kommunen des Hamburger Umlands, vereinzelt auch in anderen Wohnungsteilmärkten, ist mit weiter steigenden Angebotsmieten zu rechnen. Dort wirken sich die Zunahme älterer Haushalte, das wachsende Interesse am urbanen Wohnen sowie die gegenwärtig hohen Studierendenzahlen aus. Auch die gerade in den Städten zahlreichen SGB-II-Haushalte fragen vor allem kleine und günstige Wohnungen nach, was die Konkurrenz in diesem Marktsegment verschärft. Allein nachfragegerechter Neubau kann hier für Entlastung sorgen. Die Wohnraumnachfrage wird zunehmend auch durch den stark wachsenden Zustrom Asylsuchender bestimmt. 2015 wurden bundesweit 441.899 Asyl-Erstanträge gezählt ein Anstieg um 61 Pro- Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 10 11 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

zent im Vergleich zum Vorjahr. Allerdings kamen insgesamt über 1 Mio. Flüchtlinge, von denen ein großer Teil noch keinen Asylantrag stellen konnte. Nach Schleswig-Holstein kamen 2015 ca. 55.000 Asylsuchende (Vorjahr: ca. 7.000). Hauptherkunftsländer sind Syrien, Afghanistan, Irak, Albanien, Eritrea, Iran. Durch die geopolitische Lage wird für das laufende Jahr weiter mit hohen Zahlen gerechnet. Bis Februar 2016 kamen mit 3.400 neuen Flüchtlingen fast so viele wie im Gesamtjahr 2013. Durchschnittlich werden rund 50 Prozent der Asylsuchenden längerfristig in ihrem Aufnahmeland heimisch. Mit Blick auf die daraus erwachsenden großen Herausforderungen hat am 6. Mai 2015 eine erste Flüchtlingskonferenz unter Federführung des Landes stattgefunden. Ein Flüchtlingspakt mit Kammern, Verbänden und Institutionen wurde geschlossen. Unter anderem wurden die zentralen Erstaufnahmekapazitäten massiv ausgebaut. Zusätzlich zur laufenden sozialen Wohnraumförderung (380 Mio. Euro 2015/2018) steht 2016 ein Sonderprogramm Erleichtertes Bauen mit zunächst 400 Mio. Euro zur Verfügung. In den kommenden 5 Jahren strebt das Land den Neubau von 20.000 Wohnungen für Menschen mit geringem Einkommen an. Steigende Wohnkostenbelastung durch steigende Nebenkosten Grundsätzlich verteuern steigende Nebenkosten, insbesondere für Energie, das Wohnen seit Jahren. Laut Statistischem Bundesamt sind allein die Kosten für Haushaltsenergie (ohne Strom) zwischen 2000 und 2014 um 109 Prozent gestiegen. Das Plus beim Strom lag bei 103 Prozent. Die kalten Betriebskosten haben sich nach den Berechnungen um 21 Prozent erhöht. In letzter Konsequenz beschneidet das auch die Spielräume zur Entwicklung der Nettokaltmieten. Seit 2011 beobachtet das Statistische Bundesamt eine insgesamt rückläufige Teuerungsrate. Rückgänge gab es 2015 hauptsächlich bei den Energiepreisen. So sanken die Kosten für Haushaltsenergie im Vorjahresvergleich um 5,6 Prozent, was sich jedoch jederzeit wieder ändern kann. Die Nettokaltmieten stiegen im selben Zeitraum um 1,2 Prozent (bei einer Inflation von insgesamt 0,3 Prozent). Offensive für bezahlbares Wohnen Wohnungsbau ist der beste Mieterschutz: Mit diesem Ansatz hat das Land Schleswig-Holstein gemeinsam mit den Verbänden der Wohnungswirtschaft 2013 die Offensive für bezahlbares Wohnen erfolgreich gestartet, um der regional steigenden Wohnungsnachfrage mit verstärkten Neubauinvestitionen zu begegnen. Bestandteil der Offensive sind verbesserte Förderrahmenbedingungen, die spürbare Anreize für zusätzliche Investitionen in den preiswerten Neubau geben sollen. Bis 2015 wurden gut 2.600 Wohnungen aus Mitteln der Wohnraumförderung finanziert. Wohnungsbauförderung zieht an Der Bestand an Sozialwohnungen in Schleswig-Holstein ist infolge der Bindungsverkürzung durch das SHWoFG auf 50.148 Einheiten gesunken. Der Bindungsabbau wird teilweise durch den Aufbau neuer Bindungen kompensiert. Hauptsächlich Wohnungsbaugenossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen engagieren sich in der sozialen Wohnraumförderung. Mit dem laufenden Förderprogramm 2015 2018 setzt das Land auf Kontinuität in der Förderung. Insgesamt stehen 380 Mio. Euro zur Verfügung. Dank der an die Marktrealitäten angepassten Neubau-/Modernisierungsförderung (Teil der Offensive für bezahlbares Wohnen) ist eine deutliche Belebung der Förderantragszahlen festzustellen. Investitionen der Wohnungsunternehmen weiter auf hohem Niveau Die schleswig-holsteinischen Mitgliedsunternehmen investieren im Interesse nachhaltig marktfähiger Bestände kontinuierlich und auf hohem Niveau. Nach vorläufigen Hochrechnungen wurden auch 2015 rund 300 Millionen Euro in die Modernisierung, die Instandsetzung, aber auch den Neubau und in Wohnumfeldmaßnahmen investiert. Überwiegend werden die entsprechenden Aufträge an regionale Bau- und Handwerksbetriebe vergeben. Auch das macht Wohnungsunternehmen zu einer wichtigen Säule für den Wirtschaftsstandort Schleswig-Holstein. Anspruchsvolles Investitionsumfeld Auch auf der Investitionsseite sind die Kosten für den Wohnungsbau deutlich gestiegen. Kostentreiber waren vor allem schärfere ordnungsrechtliche Vorgaben und dadurch steigende Preise, vor allem auf der Materialseite und in den Ausbaugewerken. Die Gestehungskosten im Wohnungsbau sind zwischen 2000 und 2014 um 40 Prozent gestiegen. Infolge der gerade eingeführten EnEV-2016 wird mit weiteren Kostensteigerungen um rund 7 Prozent gerechnet. Folge immer komplexerer Anforderungen sind zudem steigende Planungskosten. Deutlich steigen seit Jahren auch die Bodenpreise. Auch zahlreiche kommunale Auflagen im Rahmen des Baunebenrechts treiben die Kosten in die Höhe. Angesichts einer beschränkten (Wohn-)Kaufkraft stellt die Entwicklung Wohnungsunternehmen und Mieter vor wachsende Probleme und damit Investitionen in Frage. Da gesetzliche Standards weiterhin nicht förderfähig sind, können Wirtschaftlichkeitslücken darüber nicht geschlossen werden. Zusätzlich wird das Investitionsklima durch politische Bestrebungen zur weiteren Verschärfung des Mietrechts belastet. Nach Umsetzung des I. Mietrechtspaketes (Kappungsgrenze/Mietpreisbremse) liegen die Grundzüge eines II. Mietrechtspaketes auf dem Tisch. Nach derzeitigem Stand sollen künftig maximal 8 Prozent gesetzlich zulässiger Modernisierungsaufwendungen jährlich zur Refinanzierung auf die Wohnungsnutzer umgelegt werden können. Bisher sind es 11 Prozent der anrechenbaren Kosten. Eine zusätzliche Kappungsgrenze soll sicherstellen, dass Mieten nach der Modernisierung binnen 8 Jahren um nicht mehr als 50 Prozent, maximal aber 4 /m² steigen. Gleichzeitig soll der Bezugszeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von 4 auf 10 Jahre verlängert werden. Eine neue Härtefallregelung führt zu deutlich mehr Planungsunsicherheit. Die Gefahr ist groß, dass Investitionen in den notwendigen Neubau, den Klimaschutz oder die Anpassung der Bestände an die demografische Entwicklung aus wirtschaftlichen Gründen stark zurückgefahren werden müssen. Letztlich stellt das die Erreichbarkeit wirtschafts-, sozial- und klimapolitischer Ziele in Frage. Statt einer ordnungsrechtlichen Neuaufteilung real anfallender Wohnungsbaukosten müssen die Ergebnisse der Baukostensenkungskommission des Bundes dringend zu praktischen Konsequenzen führen. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 12 13 Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Lübeck-St. Jürgen: Wohnquartier für Jung und Alt, Ratzeburger Allee Bestandsmanagement Unsere Genossenschaft zählt zu den führenden Wohnungsanbietern am Lübecker Markt. In Zeiten steigender Preise und sich verändernder gesellschaftlicher Rahmenbedingungen sorgt unsere Genossenschaft mit Investitionen in die Erhaltung des Wohnungsbestandes und zukunftsweisenden Neubaumaßnahmen dafür, dass ihre heutigen und zukünftigen Mitglieder einen qualitativ hochwertigen und bezahlbaren Wohnraum erhalten. Wir sehen uns als fairen Vermieter, der seine Wohnungen zu angemessenen Preisen anbietet, die im Durchschnitt leicht unter den im Lübecker Mietspiegel (Stand 2014) ausgewiesenen Mieten liegen. Damit ermöglichen wir auch den einkommensschwächeren Menschen ein lebenslanges Wohnen beim Lübecker Bauverein und leisten durch eine gezielte Wohnungsbelegung einen wichtigen Beitrag zur sozialen Durchmischung der Quartiere. Die in der Hansestadt Lübeck seit vielen Jahren bestehende hohe Wohnungsnachfrage hat auch im letzten Jahr erneut zu einem sehr guten Vermietungsergebnis geführt. Dies ist sicherlich auch darin begründet, dass unsere Wohnungen nahezu alle modernisiert sind und über einen hohen Qualitätsstandard verfügen. Mit unserer kunden- und serviceorientierten Betreuung tragen wir zudem zu einer hohen Mitgliederzufriedenheit bei. Auch in 2015 haben wir eine erfreulich geringe Fluktuation zu verzeichnen. Nur 496 Nutzer (Vorjahr: 466 Nutzer) haben im Berichtsjahr ihre Wohnung gekündigt. Dies entspricht einer Fluktuationsrate von 8,96 Prozent (Vorjahr: 9,01 Prozent). Davon blieben 63 Nutzer (ca. 13 Prozent) dem Lübecker Bauverein treu und zogen innerhalb der Genossenschaft um. Die Leerstandsquote mit jahresdurchschnittlich 0,42 Prozent ist nur geringfügig gestiegen (Vorjahr: 0,38 Prozent). Mit beiden Kennzahlen liegen wir seit vielen Jahren deutlich unter dem Landesdurchschnitt in Schleswig-Holstein. Mit dem Start unserer beiden Neubauprojekte Wohnquartier für Jung und Alt in Lübeck-St. Jürgen und Wohnen in Karlshof in Lübeck-St. Gertrud haben wir ein Team gebildet, das unseren Mitgliedern in allen Fragen und Anliegen persönlich zur Verfügung steht. Das bewährte Team hat auch in 2015 viele ältere Mitglieder bei ihren Umzügen aus der Ratzeburger Allee unterstützt. Am 31. Dezember 2015 bewirtschaftete unsere Genossenschaft insgesamt 5.471 Wohneinheiten und 64 Gewerbeeinheiten. Die durchschnittliche Nettonutzungsgebühr betrug 5,67 /m 2 (Vorjahr: 5,50 /m 2 ). Auf die unverändert hohe Nachfrage der Interessenten werden wir in den kommenden Jahren mit unserer aktuellen aktiven Neubautätigkeit reagieren. Entwicklung der jährlichen Fluktuationsrate 2012 2015 (%) 2012 2013 2014 2015 8,5 % Entwicklung des jahresdurchschnittlichen Wohnungsleerstandes 2012 2015 (%) 2012 0,33 2013 0,38 2014 0,38 2015 0,42 0,3 % 0,4 % 0,5 % Entwicklung der rückständigen Nutzungsgebühren 2012 2015 (%) 2012 2013 2014 2015 0,2 % 9,0 % 9,5 % 0,3 % 0,4 % 9,28 9,07 9,01 8,96 0,28 0,32 0,38 0,27 14 15

80 % verwalteter eigener Wohnungsbestand 2015 5.471 Wohneinheiten Erfahrung ist die Fähigkeit, Zukunft zu gestalten 15 % verwalteter Wohnungseigentumsbestand 2015 1.012 Wohneinheiten 5 % verwalteter Wohnungsbestand Dritter 2015 348 Wohneinheiten Wohnungs- und Eigentumsverwaltung Die umfassende Betreuung der Eigentümergemeinschaften und Immobilien anderer Eigentümer steht seit Jahrzehnten im Fokus unserer Wohnungs- und Eigentumsverwaltung. Unsere fundierte Beratung und qualitativ gute Abwicklung bilden die Grundlage für unsere langjährig bestehenden guten Kundenbeziehungen in diesem Geschäftsfeld. Zum Jahresende haben wir für 24 Eigentümergemeinschaften (Vorjahr: 29) in den Regionen Lübeck, Lübecker Bucht und Nordwestmecklenburg insgesamt 1.012 Eigentumswohnungen, 14 Gewerbeeinheiten, 359 Garagen und Stellplätze verwaltet. Bereits in 2012 haben wir jedoch entschieden, uns aus diesem Marktsegment zurückzuziehen. In 2016 werden weitere Verwalterverträge planmäßig auslaufen. Bis Ende 2017 werden wir dieses Geschäftsfeld abgewickelt haben. Im Rahmen unserer Mietverwaltung betreuen wir umfänglich Immobilien im Eigentümerauftrag. Dabei übernimmt unsere Genossenschaft sämtliche wohnungswirtschaftlichen Dienstleistungen in kaufmännischer und technischer Hinsicht nach den individuellen Wünschen des Eigentümers. Im Geschäftsjahr 2015 bewirtschaftete der Lübecker Bauverein Immobilien für 9 Eigentümer. Dabei handelte es sich insgesamt um 348 Mietwohnungen, 17 Gewerbeeinheiten sowie 47 Garagen und Stellplätze. Die Wohnungsverwaltung für Dritte werden wir auch zukünftig für Eigentümer anbieten. Dies ist darin begründet, dass die Verwaltungsleistungen für traditionsreiche Wohnstifte als auch für andere gemeinnützige Institutionen hervorragend zum genossenschaftlichen sozialverantwortlichen Geschäftszweck passen. 16 17

Lübeck-Innenstadt: Wohnen am Malerwinkel, Wallstraße Investitionen Unsere Genossenschaft schafft durch werterhaltende Maßnahmen mit Investitionen in den Neubau, die Modernisierung und Instandhaltung nicht nur zukunftsfähigen Wohnraum, sondern sichert auch ihre betriebswirtschaftliche Zukunft. Durch die Auftragsvergabe leisten wir zudem einen Beitrag zur Stärkung der regionalen Handwerksbetriebe. Neubautätigkeit Die Neubautätigkeit in altstadtnahen Quartieren setzt Maßstäbe für mehr Lebensqualität der Mitglieder und ist für die Zukunftsfähigkeit unserer Genossenschaft von strategischer Bedeutung. Seit Ende 2014 hat unsere Genossenschaft ihre Neubautätigkeit wieder aktiv aufgenommen, und auch in den kommenden Jahren werden wir für die Menschen der Hansestadt Lübeck neuen Wohnraum schaffen. Neubauprojekt Wohnquartier für Jung und Alt Ende November 2014 war der offizielle Baubeginn für unsere bis zum Jahr 2022 andauernde Großbaumaßnahme in Lübeck-St. Jürgen in der Ratzeburger Allee. In diesem Bauprojekt entsteht eine attraktive Vielfalt urbaner Wohnformen. Diesem Projekt war ein städtebaulicher Ideenwettbewerb vorgeschaltet, den ein Kopenhagener Architekturbüro gewann. Auf dem insgesamt ca. 20.000 m 2 großen Grundstück wird in den nächsten Jahren ein vielfältiges Angebot mit differenziertem Wohnungsmix für alle Generationen realisiert: Familienwohnungen, altengerechte Wohnungen, Single- und Studentenwohnungen. Die Umsetzung der Großbaumaßnahme ist in sechs Bauabschnitten geplant; insgesamt werden ca. 220 Genossenschaftswohnungen gebaut. Zum März 2016 wurde der 1. Bauabschnitt fertig gestellt. In den vier neuen Wohngebäuden entstanden 36 Genossenschaftswohnungen, davon 32 im Rahmen der vereinbarten Förderung mit Landesmitteln. Die 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen haben Wohnflächen zwischen 50 m 2 und 83 m 2 und sind barrierefrei bzw. barrierearm gestaltet, sodass ein Leben in diesen Wohnungen bis ins hohe Alter gesichert ist. Individuelle Küchen, Duschbäder bzw. Vollbäder, Boden- 18 19

beläge, Loggien bzw. Terrassen, Gründächer, Fahrrad- und Wäscheräume und eine Tiefgarage gehören zur Gesamtausstattung des Neubaus. Attraktiv gestaltete Außenanlagen mit einem Bouleplatz runden das neue Wohnquartier ab. Im aktuellen 2. Bauabschnitt entstehen weitere 55 Genossenschaftswohnungen in zweireihiger Bebauung. Die 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen sind 50 m 2 bis 96 m 2 groß, von diesen werden 6 Wohnungen als Maisonette-Variante gestaltet. Ein Penthouse mit ca. 113 m 2 Wohnfläche und großzügiger Dachterrasse ergänzt das Wohnungsangebot. Mit dem 3. Bauabschnitt wurde im Mai 2016 begonnen. Hier entstehen weitere 13 Wohneinheiten, davon 11 Wohnungen mit insgesamt 44 Zimmern für das studentische Wohnen mit öffentlichen Fördermitteln. Neubauprojekt Wohnen in Karlshof Das Neubauprojekt in der Luisenstraße 2 36 umfasst den viergeschossigen Ersatzneubau von drei Wohngebäuden mit insgesamt 67 Wohneinheiten, 1 Mehrfunktionsraum und 49 Stellplätzen. Die Umsetzung des Projektes ist in zwei Abschnitten geplant. Es entstehen 2- und 3-Zimmer-Wohnungen, die zwischen 50 m 2 und 83 m 2 groß sind. Der 1. Bauabschnitt Entwicklung des Investitionsvolumens 2012 2015 (T ) Neubau 2012 2013 2014 2015 0 Modernisierung 2012 2013 2014 2015 0 Instandhaltung 2012 2013 2014 2015 3.000 6.000 12.000 1.100 2.200 4.000 5.000 0 0 1.883 10.396 2.009 112 630 124 3.828 4.316 4.956 4.722 umfasst den Neubau von 49 Genossenschaftswohnungen, davon 31 geförderte und 18 frei finanzierte Wohneinheiten. Die Fertigstellung dieses Bauabschnittes ist für das 4. Quartal 2016 vorgesehen. Auch in diesem Projekt realisieren wir einen vielfältigen Wohnungsmix, der sich für unterschiedliche Wohnformen aller Generationen eignet. Hier entstehen altengerechte, überwiegend barrierefreie Wohnungen, Single- und Familienwohnungen. Individuelle offene Einbauküchen, Duschbäder mit Waschmaschinenanschluss, hochwertige Bodenbeläge und Wandfarben, Balkone bzw. Terrassen, Keller- und Fahrradräume sowie Aufzüge, Außenstellplätze und attraktiv angelegte Außenanlagen mit Schall- und Sichtschutzanlagen komplettieren die Gesamtausstattung. Bis zum 2. Quartal 2018 soll die Gesamtmaßnahme abgeschlossen sein, die mehreren Generationen ein Zuhause bieten wird. Insgesamt investiert die Genossenschaft in den Ersatzneubau ca. 12,4 Millionen Euro. Die Wohnanlage eignet sich besonders für die Bildung einer Nachbarschaftsgruppe, da im mittleren Gebäude ein Mehrfunktionsraum (Haus 2) integriert wird. Nachbarschaft plus ist das neue Konzept unserer Genossenschaft und wird erstmals bei diesem Projekt umgesetzt. Gegenseitiger Respekt, Toleranz und der Wunsch nach einem guten Miteinander in der Nachbarschaft sind die Leitgedanken bei dieser Art des Zusammenlebens. Die Bewohner können sich schon vor Bezug der Wohnungen aktiv bei der Entwicklung von Nachbarschaften einbringen. Zusätzliche Gemeinschaftsflächen wie der Mehrfunktionsraum mit großzügiger Terrasse und Hochbeete zum Selbstgestalten runden hier das gemeinschaftliche Wohnen ab. Neubauprojekt Wohnen mit Anschluss Unsere Genossenschaft hat im letzten Jahr von der Hansestadt Lübeck ein Grundstück in zentraler Lage in der Nähe des Hauptbahnhofes in Lübeck-St. Lorenz erworben. Pläne zur zukünftigen Bebauung und ein rechtskräftiger Bebauungsplan lagen bereits vor. Modernes Wohnen für die Altersgruppe 20 plus, Junges Wohnen für die Altersgruppe 40 plus sowie Urbanes Wohnen für die Altersgruppe 60 plus sollen auf dem ca. 3.600 m 2 großen Grundstück in der Schützenstraße realisiert werden. Die Neubaumaßnahme wird in einem Bauabschnitt umgesetzt. Der Baubeginn ist für Herbst 2016 geplant. Insgesamt entstehen hier 77 Genossenschaftswohnungen. Die 1 1/2- bis 5-Zimmer-Wohnungen haben Wohnflächen zwischen 50 m 2 und 150 m 2 und sind in zwei Gebäudebereichen überwiegend barrierefrei. Individuelle Küchen, Duschbäder bzw. Vollbäder, Bodenbeläge, Loggien bzw. Terrassen, Gründächer, Tiefgarage und anspruchsvoll angelegte Außenanlagen mit Innenhofcharakter gehören zum Gesamtkonzept des Neubaus. Neubauprojekt Wohnen am Falkendamm Das Bauträgergeschäft als gute Ergänzung zu unseren geschäftlichen Aktivitäten haben wir in den letzten Jahren fortgeführt. Der Lübecker Bauverein und die Baugesellschaft Friedrich Schütt + Sohn haben als Investorengruppe Wohnen am Falkendamm GmbH & Co. KG die Grundstücke Falkenstraße 51 57 gemeinsam erworben. In dieser exklusiven Lage soll eine hochwertige Wohnbebauung mit 68 Eigentumswohnungen entstehen. 20 21

Architektur ist das Gesicht der Stadt In Zusammenarbeit mit der Hansestadt Lübeck wurde in 2013 mit acht Architekturbüros aus Lübeck und Hamburg ein Realisierungswettbewerb zum Neubauprojekt durchgeführt. Den ersten Preis gewann das in Lübeck ansässige Architekturbüro kfs, krause feyerabend sippel partnerschaft. Ende April 2016 wurde der Satzungsbeschluss für den Bebauungsplan durch die Lübecker Bürgerschaft gefasst. Auf dem ca. 6.400 m² großen Grundstück entstehen 68 hochwertige Eigentumswohnungen mit Wohnungsgrößen von 65 m² bis 150 m². Sie werden über größere Geschosshöhen, großzügige Raumaufteilungen, geräumige Balkone oder (Dach-) Terrassen und teilweise Kaminanschluss verfügen. Alle Wohnungen sind zudem von der Tiefgarage aus über Aufzüge barrierefrei erreichbar. Die Gesamtinvestition beträgt ca. 25 Millionen Euro. Instandhaltung/Modernisierung Unsere laufenden Instandhaltungsmaßnahmen haben wir planmäßig fortgeführt, um die angestrebten Qualitätsziele zu erreichen. Die Aufwendungen für die Instandhaltung des eigenen Wohnungsbestandes betrugen 4,7 Millionen Euro. Dies entspricht einem durchschnittlichen Instandhaltungsaufwand von 12,91 /m 2 Wohnfläche (Vorjahr: 14,27 /m 2 ). Insgesamt haben wir 35 Instandhaltungsmaßnahmen umgesetzt. Die Fenster der Wohnanlage in der Hugo-Distler- Straße 12 12 a in Lübeck-Dornbreite wurden durch neue Kunststofffenster ersetzt. Diverse Wohnanlagen in Lübeck-Herrenwyk, Lübeck-Marli, Lübeck-Buntekuh und in Stockelsdorf haben neue Treppenhausanstriche erhalten. In der Tiefgarage in der Marli-/Bergstraße erfolgte eine Betonsanierung. Neue Fassadenanstriche erhielten Wohnanlagen in der Lindenstraße in Schönberg, in der Dr.-Leber-Straße 14 17 in Selmsdorf sowie in der Silberstraße 2 4 in Lübeck-Kücknitz/Herrenwyk. Auf Grundlage der DIN 1986 Teil 30 (Ausgabe Februar 2003) wurden in diversen Wohnanlagen Dichtheitsprüfungen der Schmutzwasser-Sielleitungen durchgeführt. In die daraus resultierende Sanierung investierten wir ca. 120.000 Euro. Einen großen Schwerpunkt bilden zunehmend Maßnahmen zur Wohnraumanpassung für unsere älteren Mitglieder. Wir haben im letzten Jahr für Anpassungsmaßnahmen insgesamt 79.000 Euro für 15 Wohneinheiten aufgewendet. Das Abstellen von Fahrrädern vor dem Haus oder im Keller hat für die Bewohner in der Dänemarkstraße und im Nordlandring bald ein Ende. Auf dem Grundstück der Dänemarkstraße werden in 2015 und 2016 insgesamt sechs Fahrradhäuser in einer stabilen Metallkonstruktion aufgestellt. Im Nordlandring 7 und 9 und in der Dänemarkstraße 1 5 werden fünf Fahrradtrommeln in Betrieb genommen. Eine weitere Fahrradtrommel wurde für die Wohnanlage in der Ernst-Thälmann-Straße 19 a 19 c in Rehna aufgestellt. Unsere Genossenschaft trägt mit der Errichtung von Fahrradhäusern dem Wunsch vieler Mitglieder Rechnung. Des Weiteren führten wir die Einzelmodernisierungen von Wohnungen bei Nutzerwechsel in der neungeschossigen Wohnanlage Fregattenstraße 30 34 in Lübeck-Buntekuh fort. Neben der Erneuerung der Elektroanlagen, der Innentüren und Fußböden werden die Küchen und Bäder modernisiert und zeitgemäß ausgestattet. Heute sind bereits 113 Wohnungen (70 Prozent) der insgesamt 162 Wohnungen komplett modernisiert. Wir haben der Hansestadt Lübeck unsere Unterstützung bei der Unterbringung von Asylbewerbern zugesichert. So haben wir in der Hansestraße in Lübeck-St. Lorenz eine 200 m 2 große Gewerbefläche im Erdgeschoss zu drei Wohnungen umgebaut. Die neu entstandenen 2-Zimmer-Wohnungen verfügen über Terrassen sowie Küchen und Bäder mit zeitgemäßer Ausstattung. Die Gemeindediakonie Lübeck e. V. hat in diesen Räumlichkeiten zum 1. April 2016 Asylbewerber mit Wohnraum versorgt, die von ausgebildeten Sozialmitarbeitern der Diakonie betreut werden. In den Umbau investierten wir ca. 210.000 Euro. Zur wirtschaftlichen Sicherung unserer Genossenschaft und zum Wohle unserer Mitglieder setzen wir in diesem Jahr unsere Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen fort; hierfür sind rund 4,7 Millionen Euro geplant. 22 23

Lübeck-St. Gertrud: Wohnen am Stadtpark, Erika-Gerstung-Straße Spareinrichtung Unsere Spareinrichtung ist weiter auf Wachstumskurs. Auch nach über fünf Jahren Sparbetrieb hält der Erfolg uneingeschränkt an: Über 2.200 Sparer zählen wir zu unseren Kunden. Das Geschäftsfeld Sparen ist heute zu einem festen Bestandteil unserer Unternehmensfinanzierung geworden. Auch im letzten Jahr verzeichneten wir einen moderaten Anstieg der Spargelder. In 2015 nahmen wir weitere 5,7 Millionen Euro Spargelder entgegen. Zum Jahresende konnten wir ein Sparvolumen von 50,0 Millionen Euro aufweisen, über 4.000 Sparverträge wurden seit 2011 abgeschlossen. Das ist ein Vertrauensbeweis dafür, dass sich die Sparer bei unserer Genossenschaft in guten und sicheren Händen wissen. Die Zahlen belegen auch, dass die Anlage der Spargelder in unseren Wohnungsbestand das Interesse vieler Anleger geweckt hat. Vom Modell der genossenschaftlichen Spareinrichtung profitieren Mitglieder und Genossenschaft gleichermaßen: Unsere Sparkunden erhalten über dem allgemeinen Marktniveau liegende Zinsen, und unsere Genossenschaft setzt einen Teil der eingenommenen Sparmittel wiederum für ihre Investitionen ein sei es für Neubau- oder Modernisierungsmaßnahmen. Mit unseren gezielten Investitionen erhöhen wir zudem die Lebensqualität unserer Mitglieder. Mit der Gründung der Spareinrichtung haben wir aber auch wirtschaftlich gehandelt: Die Finanzkraft des Unternehmens wurde mittelfristig gestärkt und damit das unternehmerische Risiko vermindert. Zudem sind wir heute unabhängiger vom Kapitalmarkt. Seit 2011 sind es mittlerweile rund 44 Millionen Euro, die wir zur Optimierung der Wirtschaftlichkeit bei der Finanzierung unserer aktuellen Neubauprojekte und des vorhandenen Bestandes verwendet haben. Viele unserer Sparer werden über Empfehlungen bestehender Kundenbeziehungen, über unser Mitgliedermagazin oder auch unsere Homepage auf uns aufmerksam und kommen größtenteils aus der Region Lübeck. 157 neue Sparer, die zum Zweck des Sparens Genossenschaftsmitglied wurden, haben wir im letzten Jahr gewonnen. Wir freuen uns auch über unsere vielen jungen Sparer. Der Anteil der unter 18-jährigen Sparer beträgt mittlerweile 14,1 Prozent. Ende 2015 zählten 466 Junior-Sparer mit einem Sparvolumen von rund 2,7 Millionen Euro zu unseren Kunden, die vielleicht unsere Nutzer von morgen sind. Nach über fünf Jahren wird die Spareinrichtung die Lübecker Altstadt verlassen und zum 1. Oktober 2016 in unsere Geschäftsstelle nach Lübeck-St. Gertrud ziehen. Diese Entscheidung haben wir unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten getroffen. Damit vereinen wir zukünftig alle Geschäftsfelder und können alle Dienstleistungen unserer Genossenschaft unter einem Dach anbieten. 24 25

Lübeck-St. Jürgen, Friedrichstraße Mitglieder Zum Ende des Geschäftsjahres zählten 9.037 Mitglieder zu unserer Genossenschaft (Vorjahr: 8.519). Der hohe Anstieg der Mitgliederzahl um über 500 resultiert maßgeblich aus dem Ankauf von 391 Wohnungen in der Langeneßallee in Lübeck-St. Lorenz sowie dem Beitritt neuer Sparkunden. Es hat uns sehr gefreut, dass rund 80 Prozent der Mieter aus der Langeneßallee im Laufe des Jahres unserer Genossenschaft beigetreten sind. Mitbestimmung Die Mitbestimmung der Mitglieder stellt ein wesentliches Merkmal des genossenschaftlichen Grundgedankens der Selbstverwaltung dar. Jedes Genossenschaftsmitglied hat gleichberechtigt ein Stimmrecht und kann somit einen Vertreter wählen oder sich selbst als Kandidat für das Vertreteramt aufstellen lassen. Die Vertreter repräsentieren die Mitglieder im jeweiligen Wahlbezirk der Genossenschaft. Sie setzen sich gemeinsam mit Aufsichtsrat und Vorstand für die Belange der Mitglieder ein. Im Mittelpunkt unserer Zusammenarbeit stehen die Vertreterversammlung und die Vertretertreffen in den jeweiligen Wahlbezirken. Unsere Vertreterversammlung setzte sich gemäß Satzung aus 84 gewählten Vertretern der Mitglieder zusammen. In der 28. Ordentlichen Vertreterversammlung am 1. Juni 2015 wurden alle erforderlichen gesetzlichen und satzungsgemäßen Beschlüsse gefasst. Mit dieser Vertreterversammlung endete die Amtsperiode der in 2010 gewählten Vertreter. Der Aufsichtsrat und der Vorstand bedankten sich ausdrücklich bei den Vertretern für die engagierte, aktive Mitwirkung und konstruktive Zusammenarbeit zum Wohle der Genossenschaft sowie ihrer Mitglieder. Im Frühjahr 2015 fand die Wahl für die Vertreterversammlung der Wahlperiode 2015 bis 2020 statt. Die neue Vertreterversammlung setzt sich aus 64 Mitgliedern in insgesamt 13 Wahlbezirken zusammen. Davon wurden 39 Mitglieder erneut gewählt; 25 Mitglieder engagieren sich neu in diesem Amt. Die Wahlbeteiligung lag bei 28,20 Prozent. Die neu gewählten Vertreter kamen anlässlich einer Besichtigungsrundfahrt am 26. September 2015 erstmalig zusammen. Im Frühjahr Entwicklung der Wohneinheiten und Mitglieder 2012 2015 Wohneinheiten 2012 2013 2014 2015 dieses Jahres vertieften wir den Dialog mit den Vertretern und führten in allen Wahlbezirken regionale Vertretertreffen durch. In den Gesprächen erhielten wir sowohl wichtige Anregungen als auch konstruktive Kritik. Diese Impulse ermöglichen uns eine weitere Verbesserung unseres Dienstleistungsangebotes. Besondere Ehrungen 5.280 5.269 5.216 5.471 Traditionell ehren wir die Mitglieder, die unserer Genossenschaft über 50 oder sogar 60 Jahre ihre Treue gehalten haben. Am 25. August 2015 würdigte unser Vorstand neun Jubilare, alle aus dem Stadtteil St. Jürgen, in einer Feierstunde im Lübecker Ruder- Mitglieder 2012 2013 2014 2015 5.000 5.250 5.500 6.000 Klub. Zur Mitgliederförderung zählen wir auch die persönlichen Besuche bei unseren Mitgliedern. So haben wir 18 Mitgliedern persönlich aus besonderen Anlässen gratuliert. Mitgliedermagazin 8.000 10.000 7.904 8.436 8.519 9.037 Unser Mitgliedermagazin WIR! hat uns im letzten Jahr mit drei Ausgaben begleitet und informiert alle Mitglieder, Kunden und Geschäftspartner über aktuelle Themen rund um unsere Genossenschaft. Die fest etablierten Rubriken Titelthema, Sparen, Mitglieder, Nachrichten, Wohnen & Leben und Unterhaltung haben einen hohen Informationsgehalt. 26 27

Lübeck-St. Gertrud: Geschäftsstelle, Otto-Passarge-Straße Soziales Engagement Der Lübecker Bauverein engagiert sich getreu der genossenschaftlichen Idee in vielfältigen gesellschaftlichen und sozialen Bereichen zum Wohle der Mitglieder. Um dem demografischen Wandel Rechnung zu tragen, ist die Entwicklung und Umsetzung von Konzepten für ein selbstbestimmtes Wohnen der Mitglieder bis ins hohe Alter von zentraler Bedeutung. Darüber hinaus ist es unser Ziel, das verantwortliche Mit- und Füreinander in der Nachbarschaft zu fördern und zu stärken. Bestandsentwicklung Bei der Modernisierung unserer Wohnungen wird der Aspekt einer seniorengerechten Ausstattung immer bedeutsamer. So besteht bei vielen Nutzern der Wunsch nach einer Wohnraumanpassung, um möglichst lange in den eigenen vier Wänden leben zu können. Wohnberatungsstelle Wohnen im Alter : Weiterführung der Kooperation Seit dem 01.01.2014 wird die Wohnberatung durch die Wohnungsunternehmen Grundstücks-Gesellschaft TRAVE mbh, LÜBECKER BAUVEREIN eg und NEUE LÜBECKER Norddeutsche Baugenossenschaft eg fortgeführt und weiterentwickelt. Als Kooperationspartner stehen der Fachbereich Wirtschaft und Soziales, Bereich Soziale Sicherung, der Mieterverein Lübeck e. V. und der Haus- und Grundbesitzerverein Lübeck e. V. den Wohnungsunternehmen zur Seite. Am 6. November 2015 wurde die Kooperation für zwei weitere Jahre verlängert. Aus dem Gesamtkonzept hat sich ein Netzwerkgedanke entwickelt, der von dem zentralen Thema Wohnen ausgeht: Das Thema Wohnen muss zwingend in ein Netz unterschiedlichster und aufeinander abgestimmter Infrastruktur-, Beratungs-, Unterstützungs-, Kommunikations- und Präventionsangebote eingebunden sein, um so die Voraussetzungen für einen möglichst langen Verbleib älterer Menschen in der eigenen Wohnung im vertrauten Wohnquartier zu schaffen. Die Wohnberatung ist ein kostenfreies Angebot und nicht mit einem Verkaufsinteresse bestimmter Produkte oder Dienstleistungen verbunden. Damit unsere Mitglieder und deren Angehörige fundiert und kompetent beraten werden, haben wir vier Mitarbeiter zu zertifizierten Wohnberatern ausbilden lassen. Wohnservice Wir wollen unser vielfältiges Angebot an wohnbegleitenden Dienstleistungen für die älteren Mitglieder weiter ausbauen. So haben wir Ende 2015 erste Gespräche mit Dienstleistern im Bereich der technischen Notruf- und Überwachungsdienste aufgenommen. Unser Ziel ist es, den Hausnotruf für unsere älteren Mitglieder durch einen Kooperationspartner zu vergünstigten Konditionen anbieten zu lassen. Damit bieten wir unseren Mitgliedern einen weiteren Mehrwert. Seit 2014 gibt es das durch uns bezuschusste wöchentliche Mittagessen im Hansa-Hof in Lübeck- St. Jürgen, an dem im letzten Jahr 800 Besucher teilnahmen. Einen weiteren Baustein im Quartier St. Jürgen bildet zukünftig das Unterstützungs- und Betreuungsangebot des ambulanten Pflegedienstes Rotkreuzschwestern ambulant. Unsere Genossenschaft hat im Januar 2016 eine Kooperation mit der DRK- Schwesternschaft geschlossen. In unserem Nachbarschaftstreff St. Jürgen wurde ein Büro für diesen neuen Bereich geschaffen. Auch mit der Hansestadt Lübeck stehen wir im ständigen Dialog. Wir beteiligen uns aktiv am Projekt Leben und Wohnen im Alter, das sich ebenfalls mit den Schwerpunkten wie Fördermöglichkeiten des seniorengerechten Wohnens, altengerechte Gestaltung des Wohnumfeldes sowie lokale Versorgungsinfrastruktur in den Quartieren beschäftigt. Sozial- und Beschwerdemanagement Seit vielen Jahren haben wir ein professionelles Sozial- und Beschwerdemanagement, um eine hohe Wohn- und Mitgliederzufriedenheit zu erreichen. Damit stellen wir eine ausgewogene Sozialstruktur und Konfliktbewältigung in den einzelnen Wohnungsbeständen sicher. Quartiersentwicklung Die Erhaltung und Schaffung von lebendiger Nachbarschaft ist für uns von besonderer Bedeutung. Unsere Mitglieder sollen sich in ihrer Wohnumgebung wohlfühlen können. Wir wollen die Lebensqualität in den Wohnquartieren weiter verbessern und die Entfaltung von Nachbarschaften unterstützen. 28 29

Initiativen unternehmen Initiative Brolingplatz Im letzten Jahr sind wir der Initiative Brolingplatz in St. Lorenz Nord beigetreten. In diesem Quartier besitzt unsere Genossenschaft rund 200 Wohnungen. Gemeinsam mit der Kirchengemeinde, der Arbeiterwohlfahrt, Marktleuten und Anwohnern engagieren wir uns hier. Bereits im November 2015 konnte der umgestaltete Brolingplatz festlich eingeweiht werden. Nun ist unser gemeinsames Ziel, den Brolingplatz als attraktive Quartiersmitte für die Anwohner mit Leben zu erfüllen. Nachbarschaftstreffs Unsere beiden Nachbarschaftstreffs sind offen für all unsere Mitglieder, aber auch Nichtmitglieder und andere Interessierte können unsere Angebote nutzen. In 2015 haben unsere Mitglieder 48 Angebote der Treffs genutzt: Mehr als 11.000 Teilnehmer besuchten die Kurse. Wir bieten jedoch auch für Menschen in unterschiedlichen Lebenslagen spezielle Beratungsleistungen wie Arbeitslosen- und Sozialberatung an. Mitgliederförderung funktioniert jedoch nicht ohne Beteiligung. Nur durch die Unterstützung der über 70 Ehrenamtlichen kann das bunte Kursprogramm mit Leben erfüllt werden. Auch in den Gemeinschaftsräumlichkeiten unserer Wohnanlage 60 plus sind mittlerweile Gesundheitskurse, Filmabende und Basare fest etabliert, deren Umsetzung wir bei Bedarf organisatorisch unterstützen. Nachbarschaft plus Im aktuellen Neubauprojekt Wohnen in Karlshof wird im mittleren Gebäude ein Mehrfunktionsraum mit großzügiger Terrasse integriert, sodass sich hier unter dem Konzepttitel Nachbarschaft plus Nachbarschaften entwickeln und entfalten können. Hochbeete zum Selbstgestalten runden hier zukünftig das gemeinschaftliche Wohnen ab. Nachbarschaftsbüros der Hansestadt Lübeck Einen weiteren Baustein bei der Erweiterung der quartiersbezogenen sozialen Arbeit auf die anderen Stadtteile bildet die Zusammenarbeit mit allen in den Stadtteilen tätigen Nachbarschaftsbüros, Kindertagesstätten, Schulen, sozialen Institutionen und anderen Initiativen wie Anwohnervereine. Auch hier fördern wir organisierte Stadtteilfeste oder andere Veranstaltungen mit Sach- und Geldspenden. Im Rahmen der Kooperationsvereinbarung Lübecker Wohnungsunternehmen und der Hansestadt Lübeck unterstützt unsere Genossenschaft die Hansestadt Lübeck bei der Finanzierung ihrer Nachbarschaftsbüros mit einem jährlichen Zuschuss von 10.000 Euro. Mitglieder- und Quartiersfeste Seit vielen Jahren bereichern die vielen Veranstaltungen wie Sommer-, Quartiers-, Straßenfeste und auch Tagesausflüge das Angebot der Treffs und werden von unserem Team Nachbarschaft begleitet. Am 5. Juni 2015 feierten wir mit ca. 350 Bewohnern bei strahlendem Sonnenschein ein gelungenes Nachbarschaftsfest auf der Rasenfläche im Westpreußenring im Quartier Roter Hahn. Wir haben mit großer Unterstützung von Ehrenamtlichen, Kücknitzer Institutionen und Vereinen ein buntes Programm für Jung und Alt auf die Beine gestellt, das von Streichelzoo, einer alkoholfreien Cocktailbar über Geschicklichkeitsspiele bis zum Auftritt des deutsch-türkischen Kelebek-Chors und Videoclip- Dancing reichte. Es bot sich für viele Besucher die Gelegenheit, einander besser kennenzulernen, gute Nachbarschaften weiter zu pflegen und beim Straßenflohmarkt zu stöbern. Der Erlös aus dem Kaffee- und Kuchenverkauf wurde einer sozialen Einrichtung gespendet. Im Juli 2015 haben wir im Nachbarschaftstreff Kücknitz/Herrenwyk eine Sommerferienaktion mit EXEO durchgeführt. Bei schönstem Wetter boten wir den Kindern einen besonderen Event mit der von EXEO gestellten 15 Meter hohen Himmelsleiter. Auch die weiteren, von Ehrenamtlern betreuten Spielstationen kamen bei den Kindern und ihren Angehörigen sehr gut an. Eine Willkommensveranstaltung organisierten wir im September 2015 in unserem neuen Quartier in der Langeneßallee, wo wir zu Beginn des Jahres 391 Wohnungen erworben haben. Gut 250 Besucher kamen zu unserem Grillfest. Anlass für uns, einen Impuls zu geben, was es heißt, bei einer Genossenschaft zu wohnen. Weitere Aktivitäten fanden in der Wohngemeinschaft 60 plus Rabenhorst zum 5-jährigen Jubiläum, in Buntekuh und in St. Jürgen statt, bei denen sich die Mitglieder noch besser kennenlernen oder ihre Freundschaften vertiefen konnten. 30 31

Wenn die Zeit sich ändert, bleiben Werte bestehen Wir freuen uns, wenn sich aus der Mitgliedschaft heraus Initiativen entwickeln, die kleinere Feste selbst organisieren und somit das nachbarschaftliche Miteinander in den Wohnanlagen fördern. Hierzu sichern wir den Mitgliedern unsere Unterstützung zu organisatorisch und auch finanziell. Sponsoring/Spenden nur Vermieter, vielmehr halten wir engen Kontakt zu den verschiedenen Trägerschaften der Kindertagesstätten, anderen Kinder- und Jugendzentren sowie sozialen Einrichtungen. Auch 2015 haben wir an Stadtteilrunden in Kücknitz, Buntekuh, St. Lorenz, Marli und an dem Forum für Migrantinnen und Migranten der Hansestadt Lübeck teilgenommen, um den Austausch auf Stadtteilebene zu gewährleisten. Wir fördern sportliches und gesellschaftliches Engagement in unseren Quartieren durch gezielte Sponsoringmaßnahmen wie zum Beispiel Trikotsponsoring sowie Geld- und Sachspenden. Unser Schwerpunkt liegt hierbei in der Förderung von Kindern und Jugendlichen in Sportvereinen. Aber auch lokale Anwohnervereine unterstützen wir bei der Umsetzung ihrer geplanten Aktivitäten. Kindertagesstätten, Sozialeinrichtungen Für die Kinder- und Erwachsenenbetreuung halten wir in unseren Quartieren mietpreisgünstige Räumlichkeiten vor, die teilweise deutlich unter der marktüblichen Miete liegen. Wir sind hier aber nicht Weiteres Engagement WIR für UNS e. V. Der im Jahre 2002 gegründete Verein WIR für UNS e. V. ist eine wichtige Einrichtung zur Förderung des sozialen Engagements unserer Genossenschaft. Ursprünglicher alleiniger Zweck des Vereins war es, vorrangig Bauvereinsmitglieder, die unverschuldet in Not geraten sind, finanziell zu unterstützen oder diesen durch Sachspenden zu helfen. Im April 2014 wurde der Vereinszweck erweitert, um zeitgemäß quartiersbezogene und präventive Förderungen zu ermöglichen. Der Verein verfolgt nun auch die Förderung der Alten- und Jugendhilfe sowie die Förderung des bürgerlichen Engagements zugunsten gemeinnütziger Zwecke im Rahmen der nachbarschaftlichen Wohnquartiersarbeit. Damit kann auch das Engagement unserer ehrenamtlich tätigen Mitglieder der Nachbarschaftstreffs gestärkt werden. Der Satzungszweck ermöglicht heute eine Förderung von Veranstaltungen, die hauptsächlich ehrenamtlich durchgeführt werden. Damit konnten in den Jahren 2014 und 2015 zwei große Nachbarschaftsfeste vielfältig gestaltet werden. Eine fachliche Qualifizierung der Ehrenamtlichen fand mit Unterstützung des Vereins 2015 bei einer Exkursion zum Spar- und Bauverein Hannover statt, auf der gelungene Beispiele ehrenamtlicher Arbeit vorgestellt wurden. Aber auch die Anschaffung von Yogamatten und Sportgeräten ermöglicht es auch einkommensschwächeren Besuchern, an z. B. Yoga- und Gymnastikkursen der Nachbarschaftstreffs teilzunehmen. Die Unterstützung in Not geratener Mitglieder bleibt ein wichtiger Bestandteil der Vereinsarbeit. So wurde in 2015 beispielsweise in zwei persönlichen Notsituationen geholfen. Die Umgestaltung der Wohnung einer chronisch erkrankten Mieterin sowie die Soforthilfe bei einem Wasserschaden erleichterten den Betroffenen den Umgang mit dem persönlichen Schicksal und ermöglichten deren Verbleiben im gewohnten Umfeld. 32 33

Willkommenskultur Flüchtlinge Die Zahl der Menschen, die vor Krieg, Konflikten und Verfolgung fliehen, war noch nie so hoch wie 2015. Damit hat sich auch die Situation in Deutschland gravierend zugespitzt. Das Land, die Städte, Kreise und Kommunen und nicht zuletzt die Wohnungswirtschaft stehen vor großen Herausforderungen, diese Menschen angemessen mit Wohnraum zu versorgen und in die Gesellschaft zu integrieren. Unsere Genossenschaft hat in 2015 zur Entschärfung der angespannten Situation am Lübecker Wohnungsmarkt entschieden, den Abbruch der Gebäude in der Ratzeburger Allee 47 b 51 c im Neubauprojekt Wohnquartier für Jung und Alt um rund zwei Jahre zu verschieben. Der Abbruch für den 4. bis 6. Bauabschnitt soll nun frühestens 2019 erfolgen. Dieses ermöglicht uns, das Neubauvorhaben in der Schützenstraße mit 77 Wohneinheiten vorzuziehen und bis Ende 2018 fertigzustellen. Damit erreichen wir, dass nutzbarer Wohnraum des Altbestandes zunächst am Markt bestehen bleibt und in der Schützenstraße zusätzlicher Wohnraum schneller realisiert werden kann. In der Ratzeburger Allee wurden im Frühjahr 2016 nach Fertigstellung des 1. Bauabschnittes nahezu zeitgleich 12 Wohnungen im Altbestand frei, die wir komplett für die Unterbringung von Flüchtlingen nutzen konnten. Insgesamt lebten Ende des Jahres 119 Asylsuchende in Wohnungen unserer Genossenschaft. Davon sind 12 Asylsuchende dem Bereich Probewohnen zuzuordnen. 18 Flüchtlinge wohnen in der Braunstraße 21, ein Objekt, welches wir nach Mietvertragsende durch den Bereich Denkmalpflege zu Studentenwohnungen umgenutzt haben. Darüber hinaus wurden für 39 ehemalige Probebewohner bereits direkt Nutzungsverträge mit uns abgeschlossen. Aktuell hat unsere Genossenschaft 201 Asylsuchende in Wohnungen untergebracht. Diese Menschen sind somit auf dem besten Wege zur Integration. Eine ehemalige Gewerbeeinheit in der Hansestraße wurde zu drei Wohneinheiten umgebaut. Die neu entstandenen 2-Zimmer-Wohnungen im Erdgeschoss verfügen über Terrassen sowie Küchen und Bäder mit zeitgemäßer Ausstattung. Diese Wohnungen hat unsere Genossenschaft seit April 2016 an die Gemeindediakonie Lübeck e. V. vermietet. Die Gemeindediakonie hat in diesen Räumlichkeiten ca. 20 Asylbewerber untergebracht, die von ausgebildeten Sozialarbeitern der Diakonie betreut werden. Unsere Genossenschaft hat die Bereitschaft signalisiert, an dem Neubau von Flüchtlingsunterkünften mitzuwirken. Für die Gemeinde Stockelsdorf realisieren wir derzeit genau solch ein Konzept einen Neubau von 6 Reihenhäusern mit einer Wohnfläche von jeweils 115 m 2. Im Sommer 2016 werden die Objekte an die Gemeinde Stockelsdorf übergeben, mit der unsere Genossenschaft einen Generalmietvertrag über einen Zeitraum von fünf Jahren abgeschlossen hat. Hier sollen 50 Menschen vorübergehend ein neues Zuhause finden. 34 35

Lübeck-Innenstadt: Wohnen am Klughafen, Falkenstraße Die Fluktuationsrate im Berichtsjahr lag bei 9,0 % (Vorjahr: 9,0 %). Die Leerstandsquote betrug durchschnittlich 0,42 % (Vorjahr: 0,38 %). Die von unseren Mitgliedern im zurückliegenden Geschäftsjahr eingezahlten Spareinlagen und Sparbriefe (Saldo) in Höhe von rund 5,7 Mio. wurden zur Optimierung der Wirtschaftlichkeit bei der Finanzierung von Neubauvorhaben und des vorhanden Bestandes verwendet. Im Berichtsjahr wurden für aktivierungsfähige Maß- nahmen zur Wertverbesserung unseres Wohnungsbestandes insgesamt 86 T (Vorjahr: 561 T ) aufgewendet. Die Instandhaltungsaufwendungen betrugen durchschnittlich rund 13 /m 2 (Vorjahr: 15 /m 2 ). Insgesamt beurteilen wir die Entwicklung unserer Genossenschaft positiv. Die stabile Vermietungssituation und das weiterhin bestehende geringe Zinsniveau für Dauerfinanzierungsmittel ermöglichten uns, den Wohnungsbestand auf einem hohen Niveau instand zu halten und in Modernisierungsund Neubaumaßnahmen zu investieren. Lagebericht zum 31. Dezember 2015 2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft Vermögenslage 1. Grundlagen der Genossenschaft und Geschäftsverlauf Der Lübecker Bauverein verfügt über einen eigenen Bestand von insgesamt 5.471 Wohneinheiten mit 351.100 m 2 Wohnfläche (Vorjahr: 5.216), 64 Gewerbeeinheiten mit 13.900 m 2 Nutzfläche (Vorjahr: 64) und 1.629 Garagen (Vorjahr: 1.414). Die Veränderung des Wohnungsbestandes zum Vorjahr resultiert aus dem Ankauf von 391 Einheiten, der Veräußerung von 27 Einheiten und dem Abriss von 109 Einheiten. Unser Kerngeschäft ist die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes. Darüber hinaus wurden Ende 2015 im Rahmen der Wohnungseigentumsverwaltung und der Verwaltung von Hausbesitz Dritter insgesamt 1.377 Wohnungen bzw. gewerbliche Objekte bewirtschaftet. Seit 2011 betreibt der Lübecker Bauverein eine genossenschaftliche Spareinrichtung. Unsere Genossenschaft beschäftigte im Berichtsjahr durchschnittlich 46 Mitarbeiter/-innen in Vollzeit, 11 in Teilzeit, 4 Auszubildende für den Beruf der Immobilienkauffrau bzw. des Immobilienkaufmanns und 8 nebenamtliche Hauswarte. Die wesentlichen Kennzahlen, die für die Entwicklung des Lübecker Bauvereins von Bedeutung sind, fasst folgende Tabelle zusammen:... Plan... Ist...Ist... 2015...2015... 2014...T... T...T Umsatzerlöse aus Mieten... 25.900...25.992... 23.942 Instandhaltungsaufwendungen... 4.100...4.093... 4.380 Zinsaufwendungen... 6.600...6.989... 6.168 Jahresüberschuss... 2.500...2.310... 1.784 Die geplanten Zinsaufwendungen weichen von den tatsächlich angefallenen Aufwendungen in diesem Bereich ab. Dieser zusätzliche Aufwand resultiert aus der erhöhten Aufzinsung der Pensionsrückstellungen. Die Nutzungsgebühren erhöhten sich in 2015 auf durchschnittlich 5,67 /m 2 (Vorjahr: 5,50 /m 2 ). Die Vermögenslage stellt sich zum 31.12.2015 wie folgt dar: 31.12.2015 31.12.2014 Veränderung Aktiva...T...%... T...%...T Anlagevermögen (einschl. Geldbeschaffungskosten)... 300.764,2...95,2...263.730,2... 94,1... 37.034,0 Verkaufsgrundstücke des Umlaufvermögens... 7,3...0,0...283,9... 0,1...-276,6 übriges Umlaufvermögen... 15.279,0...4,8...16.248,8... 5,8...-969,8 Gesamtvermögen...316.050,5...100,0...280.262,9... 100,0...35.787,6 Passiva Eigenkapital (einschl. SoPo für Investitionszulage)... 48.579,3...15,4...46.189,0... 16,5... 2.390,3 langfristige Rückstellungen... 3.414,6...1,1...3.240,4... 1,2... 174,2 langfristige Verbindlichkeiten... 248.773,3...78,7...213.065,0... 76,0... 35.708,3 kurzfristiges Fremdkapital... 15.283,3...4,8...17.768,5... 6,3...-2.485,2...316.050,5...100,0...280.262,9... 100,0...35.787,6 Das Anlagevermögen beträgt 95,2 % der Bilanzsumme. Die Erhöhung des Anlagevermögens resultiert aus dem Ankauf von 391 Wohnungen in der Langeneßallee und aus den Neubaumaßnahmen in der Ratzeburger Allee sowie in der Luisenstraße. Gegenläufig wirkten sich die planmäßigen Abschreibungen und die außerplanmäßige Abschreibung für die Abrissmaßnahme des 2. Bauabschnitts in der Ratzeburger Allee sowie der Verkauf von 27 Wohnungen aus. Lagebericht 2015 36 37 Lagebericht 2015

Die Eigenkapitalquote sank im Vergleich zum Vorjahr von 16,5 % auf 15,4 %. Die Erhöhung des Eigenkapitals um nominal 2.390,3 T resultiert im Wesentlichen aus dem Zuwachs von Geschäftsguthaben unserer Mitglieder in Höhe von 461,3 T und aus dem erwirtschafteten Jahresüberschuss in Höhe von 2.309,5 T. Die Veränderung der langfristigen Verbindlichkeiten ist insbesondere durch den Zugang langfristiger Spareinlagen in Höhe von 4.279,8 T und langfristiger Dar- lehen in Höhe von 34.086,0 T, durch Rückzahlungen von Darlehen in Höhe von 2.232,8 T sowie planmäßige Tilgungen in Höhe von 5.237,9 T beeinflusst. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten haben sich im Wesentlichen durch die Umgliederung von Sparbriefen in die langfristigen Verbindlichkeiten verringert. Unsere Vermögens- und Kapitalstruktur ist geordnet und solide. Finanzlage Die finanzielle Entwicklung unserer Genossenschaft im Berichtsjahr sowie die Veränderungen im Vergleich zum Vorjahr werden durch die Kapitalflussrechnung dargestellt....t Finanzmittelbestand zum 01.01.2015... 8.866,2 Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach planmäßigen Tilgungen*)... 15.952,5 Cashflow aus Investitionstätigkeit...-43.521,9 Cashflow aus Finanzierungstätigkeit... 25.875,4 Cashflow gesamt...-1.694,0 Finanzmittelbestand zum 31.12.2015... 7.172,2 *) darin enthalten: Cashflow nach DVFA/SG... 9.256,2 planmäßige Tilgungen...-5.237,9 DVFA/SG: Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e. V./Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaftslehre e. V. Ertragslage Die aus dem Betrieb der Spareinrichtung resultierenden Erträge und Aufwendungen werden der Hausbewirtschaftung bzw. der sonstigen Geschäftstätigkeit zugeordnet. Das positive Jahresergebnis stellt sich aufgegliedert nach Geschäftsbereichen wie folgt dar:...2015...2014...veränderung...t... T...T Hausbewirtschaftung...3.721,8...3.139,0... 582,8 Verkaufs-/Bauträgertätigkeit... -201,9... -48,1...-153,8 Betreuungstätigkeit... -127,0... -273,1... 146,1 Sonstige Geschäftstätigkeit... -418,0... -272,3...-145,7 Neutrales Ergebnis...492,0... -134,6... 626,6 Steuern... -1.157,4... -626,5...-530,9... 2.309,5... 1.784,4... 525,1 Die Kapitalflussrechnung zeigt auf, dass der Cashflow der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit nach planmäßiger Tilgung nicht nur für die vorgesehene Dividende von 4 % ausreichte, sondern darüber hinaus für Investitionsauszahlungen zur Verfügung stand. Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit ist insbesondere durch Investitionen im Baubereich und durch Verkäufe aus dem Anlagevermögen bestimmt. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ist hauptsächlich durch die Valutierung von Darlehen, die Rückzahlung von langfristigen Verbindlichkeiten und durch die Zunahme der langfristigen Spareinlagen beeinflusst. Unter Berücksichtigung der Erhöhung des Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit sowie der Verringerung des Cashflows aus der Investitionstätigkeit und des Mittelzuflusses in der Finanzierungstätigkeit verringert sich der Finanzmittelbestand zum Ende des Berichtsjahres auf 7.172,2 T. Die Zahlungsfähigkeit des Lübecker Bauvereins war und ist jederzeit gegeben. Für eventuelle Liquiditätsengpässe stehen Kreditlinien ohne grundpfandrechtliche Besicherung in Höhe von rund 5,3 Mio. zur Verfügung, die zum Zeitpunkt der Erstellung des Lageberichtes nicht in Anspruch genommen wurden. Mit einem Jahresüberschuss von 2.309,5 T nach einer Steuerbelastung von 1.157,4 T konnte unsere Genossenschaft auch in diesem Jahr wieder ein sehr gutes Jahresergebnis erreichen. Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung verbesserte sich im Vergleich zum Vorjahr. Maßgeblich hierfür ist die Erhöhung der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung durch den Zukauf der Langeneßallee. Gegenläufig wirkten sich höhere Kapitalkosten und Abschreibungen aus, die im Zusammenhang mit dem o. g. Ankauf stehen. In diesem Spartenergebnis sind die mit Modernisierungsund Großinstandhaltungsmaßnahmen im Zusammenhang stehenden und nicht aktivierungsfähigen Personalkosten in Höhe von 530,0 T (Vorjahr: 493,2 T ) enthalten. Im Bereich der Verkaufs-/Bauträgertätigkeit wurde ein negatives Ergebnis verzeichnet. Dies ist hauptsächlich durch die verrechneten Personalkosten und die nachträglichen Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke begründet. Das neutrale Ergebnis wurde durch Buchgewinne aus Abgängen des Anlagevermögens positiv beeinflusst. Der Abriss der Altgebäude im Zuge unseres Bauvorhabens in der Ratzeburger Allee sowie eine damit verbundene außerplanmäßige Abschreibung belasteten das neutrale Ergebnis. Lagebericht 2015 38 39 Lagebericht 2015

3. Nachtragsbericht Nach Ablauf des Geschäftsjahres 2015 sind keine Ereignisse eingetreten, die für die Genossenschaft von wesentlicher Bedeutung sind und zu einer veränderten Beurteilung der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage des Unternehmens führen. 4. Risiko-, Chancen- und Prognosebericht Durch den Einsatz unseres Risikomanagementsystems, das auf der Grundlage der Vorgaben aus den Mindestanforderungen für das Risikomanagement (MaRisk) der BaFin entwickelt wurde, wird gewährleistet, dass Risiken frühzeitig erkannt werden und Maßnahmen zur Risikominimierung rechtzeitig eingeleitet werden können. Als wesentliche Risiken werden in unserer Genossenschaft das Zinsänderungsrisiko und das Leerstandsrisiko betrachtet. Um die Risiken daraus möglichst zu minimieren, betreiben wir ein aktives Zinsmanagement, optimieren laufend unser Kreditportfolio und erstellen für unseren Wohnungsbestand Portfolioanalysen zur Vorbereitung von strategischen Entscheidungen. Für unsere Genossenschaft bestehen derzeit keine Risiken, die eine Bestandsgefährdung darstellen oder wesentlichen Einfluss auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage haben könnten. Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der Euro-Währung, sodass Währungsrisiken nicht existieren. Derivative Zinssicherungsinstrumente werden nicht in Anspruch genommen. Chancen für unsere Genossenschaft sehen wir auch zukünftig in einem für uns günstigen Marktumfeld. Unsere Ertragslage wird von dem niedrigen Zinsniveau und der guten Vermietungssituation profitieren. Durch unsere aktive Neubau- und Modernisierungstätigkeit wird sich unser Wohnungsportfolio weiterhin werthaltig entwickeln. Aufgrund der aktuellen Lage ist weder mit nennenswerten Leerständen noch mit größeren Mietaus fällen zu rechnen. Bei der Entwicklung der Sollmieten der frei finanzierten Wohnungen wird weiterhin von einem moderaten Anstieg ausgegangen. Die Nutzungsgebühren der geförderten Wohnungen werden auf der Grundlage des Schleswig-Holsteinischen Wohnraumfördergesetzes (SH WoFG) regelmäßig angepasst. Gleichzeitig erhöht sich jedoch auch der Zinsaufwand der geförderten Darlehen entsprechend der rechtlichen Vorgaben. Im Bereich der Neubautätigkeit wurde der 1. Bauabschnitt in der Ratzeburger Allee mit 32 öffentlich geförderten und 4 frei finanzierten Wohnungen weitgehend fertiggestellt. In der Luisenstraße ist der 1. Bauabschnitt mit 49 Wohnungen, davon 31 öffentlich gefördert, im Rohbau fertiggestellt. Der Erstbezug erfolgt Ende 2016. Zum Beginn des Berichtsjahres erfolgte der Erwerb von 382 geförderten und 9 frei finanzierten Wohnungen sowie einem Hauswartbüro und 248 Tiefgaragenstellplätzen in der Langeneßallee in Lübeck. Im Bauträgerbereich befindet sich eine Maßnahme mit 68 Eigentumswohnungen in einem Gemeinschaftsprojekt mit einem örtlichen Bauunternehmen in Vorbereitung. Nach erheblicher Verzögerung im Bebauungsplanverfahren wird mit dem Bau voraussichtlich Ende 2016 begonnen. Für unsere Spareinrichtung planen wir einen Mittelzuwachs in Höhe von 3 Mio., sodass wir Ende 2016 mit einem Sparvolumen von rund 53,0 Mio. rechnen. Für das Geschäftsjahr 2016 erwarten wir Mieterträge in Höhe von 26,6 Mio. und Zinsaufwendungen in Höhe von 6,7 Mio.. Für Instandhaltung und nicht aktivierbare Modernisierungsmaßnahmen werden 5,2 Mio. eingeplant. Unser Jahresüberschuss wird voraussichtlich rund 2,1 Mio. betragen. Die Eigenkapitalquote wird durch die Vielzahl der Neubaumaßnahmen nur leicht, auf rund 15,5 %, steigen. Damit wird die finanzielle Grundlage unserer Genossenschaft für zukünftige Investitionen weiter verbessert. Lübeck, 31. März 2016 LÜBECKER BAUVEREIN eingetragene Genossenschaft Der Vorstand Detlef Aue, Stefan Probst Entwicklung der Bilanzsumme 2012 2015 (T ) 2012 2013 2014 2015 260.000 290.000 320.000 Entwicklung des Eigenkapitals 2012 2015 (T ) 2012 2013 2014 2015 30.000 40.000 50.000 40.765 44.565 46.184 48.574 Entwicklung der Bilanzgewinne und Jahresüberschüsse 2012 2015 (T ) 2012 339 1.769 2013 495 1.829 2014 457 1.784 2015 446 2.310 0 500 1.000 1.500 2.000 2.500 293.673 283.673 280.263 316.050 Lagebericht 2015 40 41 Lagebericht 2015

Jahresabschluss 2015 Bilanz per 31. Dezember 2015 Gewinn- und Verlustrechnung per 31. Dezember 2015 Anhang

Bilanz per 31. Dezember 2015 Aktiva...... Vorjahr Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände... 49.120,00... 63.059,00 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten... 276.073.329,34... 250.554.659,63 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten... 6.667.429,75... 6.851.071,88 Grundstücke ohne Bauten... 1.149.192,86... 1.028.583,45 Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter... 1.014.054,98... 1.058.730,67 Maschinen... 188.100,00... 8.740,00 Betriebs- und Geschäftsausstattung... 377.877,00... 442.918,00 Anlagen im Bau... 12.782.339,75... 714.961,95 Bauvorbereitungskosten... 1.057.644,26... 1.869.149,16 Geleistete Anzahlungen... 0,00... 299.309.967,94... 459,94 Finanzanlagen Beteiligungen... 1.312.500,00... 1.012.500,00 Sonstige Ausleihungen... 13.182,78... 15.258,99 Andere Finanzanlagen... 11.025,00...1.336.707,78... 11.025,00 Passiva...... Vorjahr Eigenkapital Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder...437.247,00... 439.535,63 der verbleibenden Mitglieder...9.821.284,61... 9.380.834,67 aus gekündigten Geschäftsanteilen...49.550,00... 26.375,00 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 15.690,39 (Vorjahr: 8.365,33 )... 10.308.081,61... Ergebnisrücklagen Sonderrücklage gem. 27 Abs.2 DMBilG...158.456,12... 158.456,12 Gesetzliche Rücklage...4.815.000,00... 4.575.000,00 Andere Ergebnisrücklagen...32.846.543,88... 37.820.000,00... 31.146.543,88 Bilanzgewinn Gewinnvortrag...76.423,99... 152.358,51 Jahresüberschuss...2.309.528,66... 1.784.428,77 Einstellungen in Ergebnisrücklagen... -1.940.000,00...445.952,65...-1.480.000,00 Eigenkapital insgesamt... 48.574.034,26... 46.183.532,58 Anlagevermögen insgesamt... 300.695.795,72... 263.631.117,67 (Angaben in Euro) Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Grundstücke ohne Bauten... 0,00... 245.751,91 Bauvorbereitungskosten... 7.262,47... 38.191,08 Unfertige Leistungen... 7.732.799,62...7.740.062,09... 6.959.700,18 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung... 29.914,85... 19.117,71 Forderungen aus Verkauf von Grundstücken... 0,00... 17.805,00 Forderungen aus Betreuungstätigkeit... 807,89... 2.804,68 Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen... 59.773,57... 56.594,24 Forderungen gegen Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht... 10.086,93... 10.086,93 Sonstige Vermögensgegenstände... 187.013,12...287.596,36... 230.670,75 Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten... 7.172.160,07... 8.866.248,66 Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten... 68.455,37... 99.046,54 Andere Rechnungsabgrenzungsposten... 86.416,63...154.872,00... 85.797,83 Bilanzsumme... 316.050.486,24... 280.262.933,18 Sonderposten für Investitionszulage... 5.225,00... 5.434,00 Rückstellungen Rückstellungen für Pensionen...3.125.106,00... 2.919.100,00 Steuerrückstellungen...504.153,96... 729.270,79 Sonstige Rückstellungen...642.145,88... 4.271.405,84... 651.228,40 Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten...193.697.773,19... 169.240.708,19 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern...9.582.831,18... 7.424.542,87 Spareinlagen...45.013.476,36... 40.258.116,03 Verbindlichkeiten aus Sparbriefen...4.980.602,02... 4.034.333,51 Erhaltene Anzahlungen...8.262.809,28... 7.554.460,00 Verbindlichkeiten aus Vermietung...8.047,37... 6.160,80 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen...1.303.658,85... 917.687,87 Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: 175.723,96 (Vorjahr: 192.627,46 )...234.655,10... 263.083.853,35... 257.589,73 Rechnungsabgrenzungsposten...115.967,79... 80.768,41 Bilanzsumme... 316.050.486,24... 280.262.933,18 (Angaben in Euro) Jahresabschluss 2015 44 45 Jahresabschluss 2015

Gewinn- und Verlustrechnung Anhang des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2015 Zeitraum: 01.01. bis 31.12.2015 A. Allgemeine Angaben...... Vorjahr 1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung... 32.997.112,82... 30.903.767,01 b) aus Verkauf von Grundstücken... 0,00... 985.700,00 c) aus Betreuungstätigkeit... 375.662,15... 415.915,38 d) aus anderen Lieferungen und Leistungen... 1.744,84...33.374.519,81... 0,00 2. Erhöhung/ Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen...780.361,91...-672.238,87 3. Sonstige betriebliche Erträge...1.497.606,51... 1.123.012,41 4. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung... 10.858.043,87... 10.489.898,97 b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke... 123.239,24... 122.480,12 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen... 33.573,19...11.014.856,30... 32.366,09 5. Rohergebnis... 24.637.631,93... 22.111.410,75 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter... 3.062.529,19... 3.253.965,05 b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung, davon für Altersversorgung: -45.275,23 (Vorjahr: 57.309,75 )... 665.246,48...3.727.775,67... 590.126,15 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen...7.543.056,63... 7.092.088,89 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen...1.953.388,71... 1.684.462,33 9. Erträge aus Beteiligungen...0,00... 10.086,93 10. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens...617,39... 734,85 11. Erträge aus anderen Finanzanlagen...321,00... 325,00 12. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge...14.274,52... 46.081,31 13. Zinsen und ähnliche Aufwendungen davon aus Aufzinsung: 338.050,00 (Vorjahr: 223.453,00 )...6.898.072,05... 6.168.073,02 Der Jahresabschluss zum 31.12.2015 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso beachtet wie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 25.05.2009. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem 275 Abs. 2 HGB wiederum nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Die Bewertung der immateriellen Vermögensgegenstände erfolgte zu den Anschaffungskosten unter Berücksichtigung linearer Abschreibungen von 20 100 %. Das Sachanlagevermögen wurde unter Berücksichtigung planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibung zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Bei den im Geschäftsjahr aktivierten Kosten handelt es sich ausschließlich um Fremdkosten. Als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer wurden für Wohngebäude:...40 80 Jahre für Geschäfts- und andere Bauten:...30 70 Jahre für Außenanlagen:...16 Jahre für Garagen:...25 Jahre für Maschinen:... 8 und 10 Jahre und für die Betriebsund Geschäftsausstattung:...3 23 Jahre festgelegt. Die Bilanzierung von Abgängen bebauter und unbebauter Grundstücke erfolgte mit dem Übergang des wirtschaftlichen Eigentums. Finanzanlagen und Beteiligungen wurden zu Anschaffungskosten, die Sonstigen Ausleihungen zum Restbetrag bewertet. Die Unfertigen Leistungen wurden zu Anschaffungskosten bewertet. Die Forderungen sind zum Nennwert abzüglich angemessener Einzelwertberichtigungen angesetzt. Unter den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten als Geldbeschaffungskosten ausgewiesene Unterschiedsbeträge zwischen Auszahlungs- und Erfüllungsbetrag einer Verbindlichkeit werden nach den Zinsbindungsfristen für die entsprechenden Darlehen abgeschrieben. Die Pensionsrückstellungen wurden auf der Grundlage von 253 Absatz 2 HGB nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung ermittelt. Als Bewertungsverfahren wurde das modifizierte Teilwertverfahren gewählt. Die Höhe der Rückstellungen für Pensionen wurde auf der Grundlage der Richttafeln 2005G von Dr. Klaus Heubeck berechnet. Dabei wurden zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages eine Lohn- und Gehaltssteigerung mit 1,5 %, ein Rentenanpassungstrend von 1,5 % sowie der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche Marktzins der vergangenen 7 Jahre für eine Restlaufzeit von 15 Jahren in Höhe von 4,0 % zum 30.11.2015 zugrunde gelegt. (Angaben in Euro) 14. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit... 4.530.551,78... 3.379.923,40 15. Steuern vom Einkommen und Ertrag...1.157.141,97... 626.533,16 16. Sonstige Steuern...1.063.881,15... 968.961,47 17. Jahresüberschuss... 2.309.528,66... 1.784.428,77 18. Gewinnvortrag...76.423,99... 152.358,51 19. Einstellungen in Ergebnisrücklagen...1.940.000,00... 1.480.000,00 20. Bilanzgewinn...445.952,65... 456.787,28 Bewegliche geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten zwischen 150,00 und 1.000,00 wurden in einem Sammelposten erfasst und gemäß 6 Absatz 2a EStG über fünf Jahre mit jeweils 20 % abgeschrieben. Wohngebäude in der Ratzeburger Allee, die im Zuge einer Neubaumaßnahme abgerissen werden, wurden in Anpassung an den Ertragswert außerplanmäßig mit 73 T abgeschrieben. Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des künftigen Erfüllungsbetrages. Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. Jahresabschluss 2015 46 47 Anhang

C. Erläuterungen zur Bilanz Anlagevermögen Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem folgenden Anlagenspiegel: Anschaffungs-/ Zugänge des Abgänge des Umbuchungen Abschreibungen Buchwerte am Abschreibg. des Herstellungskosten Geschäftsjahres Geschäftsjahres ( + / - ) (kumuliert) 31.12.2015 Geschäftsjahres Immaterielle Vermögensgegenstände...382.604,05...46.102,05... -27.452,46...0,00... -352.133,64...49.120,00...60.041,05 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten...373.649.879,70...34.534.675,50... -3.098.253,73... -824.423,83... -128.188.548,30...276.073.329,34...7.170.084,22 mit Geschäfts- und anderen Bauten...9.993.348,20...5.145,99...0,00...0,00... -3.331.064,44...6.667.429,75...188.788,12 Grundstücke ohne Bauten...1.426.524,62...20.155,86... -8.620,51...109.074,06... -397.941,17...1.149.192,86...0,00 Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter...1.058.730,67...0,00... -44.675,69...0,00...0,00...1.014.054,98...0,00 Maschinen...214.055,34...86.756,67... -23.697,20...101.966,17... -190.980,98...188.100,00...9.362,84 Betriebs- und Geschäftsausstattung...1.343.614,35...49.799,40... -103.626,96...0,00... -911.909,79...377.877,00...114.780,40 Anlagen im Bau...714.961,95...10.296.110,99*...0,00...1.771.266,81...0,00...12.782.339,75...0,00 Bauvorbereitungskosten...1.869.149,16...345.918,37...0,00... -1.157.423,27...0,00...1.057.644,26...0,00 Geleistete Anzahlungen...459,94...0,00...0,00... -459,94...0,00...0,00...0,00 Sachanlagen gesamt... 390.270.723,93... 45.338.562,78...-3.278.874,09...0,00... -133.020.444,68... 299.309.967,94...7.483.015,58 Finanzanlagen Beteiligungen...1.012.500,00...300.000,00...0,00...0,00...0,00...1.312.500,00...0,00 Sonstige Ausleihungen...15.258,99...0,00... -2.076,21...0,00...0,00...13.182,78...0,00 Andere Finanzanlagen...11.025,00...0,00...0,00...0,00...0,00...11.025,00...0,00 Finanzanlagen gesamt...1.038.783,99...300.000,00... -2.076,21...0,00...0,00...1.336.707,78...0,00 Anlagevermögen insgesamt... 391.692.111,97... 45.684.664,83...-3.308.402,76...0,00... -133.372.578,32... 300.695.795,72...7.543.056,63 *Enthält 283.942,99 aus Umwidmung aus dem Umlaufvermögen (Angaben in Euro) Die Zugänge bei den Wohngebäuden betreffen den Ankauf von 391 Wohneinheiten und 248 Tiefgaragenstellplätzen in der Langeneßallee, Modernisierungskosten und den Ankauf eines Grundstücks. Bei den Abgängen handelt es sich um den Verkauf von 27 Wohneinheiten und den Abriss von 109 Wohneinheiten in der Ratzeburger Allee und in der Luisenstraße. Den Maschinen ist eine Photovoltaikanlage zugegangen. Die Zugänge bei den Anlagen im Bau entfallen im Wesentlichen auf die Neubaumaßnahmen in der Luisenstraße und in der Ratzeburger Allee. Umlaufvermögen Der Posten Unfertige Leistungen beinhaltet ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten. Die Sonstigen Vermögensgegenstände enthalten Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr von 83 T (Vorjahr: 88 T ). Alle übrigen Forderungen sind kurzfristig. In den Sonstigen Vermögensgegenständen sind keine Posten enthalten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen. Die Flüssigen Mittel wurden zu Nominalwerten aktiviert. Eigenkapital Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich wie folgt entwickelt: Stand 01.01.2015... 9.380.834,67 Zugänge... 944.196,94 Abgänge... 503.747,00 Stand 31.12.2015... 9.821.284,61 Rücklagen Die Rücklagen haben sich wie folgt entwickelt: Entwicklung der Sonderrücklage gem. Gesetzliche Andere Ergebnisrücklagen 27 Abs. 2 DMBilG Rücklage Ergebnisrücklagen Gesamt Stand 01.01.2015...158.456,12... 4.575.000,00... 31.146.543,88... 35.880.000,00 Einstellung aus dem Jahresüberschuss 2015...0,00... 240.000,00... 1.700.000,00... 1.940.000,00 Stand 31.12.2015...158.456,12... 4.815.000,00... 32.846.543,88... 37.820.000,00 Rückstellungen Die Sonstigen Rückstellungen betreffen vor allem Rückstellungen für Schönheitsreparaturen von 289 T, Kosten für die Aufbewahrung von Geschäftsunterlagen, für den Jahresabschluss sowie die Steuerberatungs- und Prüfungskosten von 124 T und für Urlaubsansprüche sowie Berufsgenossenschaftsbeiträge von 53 T. (Angaben in Euro) Anhang 48 49 Anhang

Verbindlichkeiten Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte oder ähnlichen Rechte stellen sich wie folgt dar: Fristigkeiten der Verbindlichkeiten insgesamt bis zu 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre gesichert Art der Sicherung Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten... 193.697.773,19...6.088.822,20...23.429.862,79... 164.179.088,20...193.270.544,62... Grundpfandrechte Vorjahr... 169.240.708,19...7.948.800,65...17.752.663,53... 143.539.244,01...168.308.892,68... Grundpfandrechte Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern... 9.582.831,18...157.234,40...651.401,53... 8.774.195,25...9.537.543,68... Grundpfandrechte Vorjahr... 7.424.542,87...121.837,13...493.943,96... 6.808.761,78...7.377.593,37... Grundpfandrechte Erhaltene Anzahlungen... 8.262.809,28...8.262.809,28...0,00... 0,00...0,00... Vorjahr... 7.554.460,00...7.554.460,00...0,00... 0,00...0,00... Verbindlichkeiten aus Vermietung... 8.047,37...8.047,37...0,00... 0,00...0,00... Vorjahr... 6.160,80...6.160,80...0,00... 0,00...0,00... Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen... 1.303.658,85...1.300.303,86...3.354,99... 0,00...0,00... Vorjahr... 917.687,87...903.351,57...14.336,30... 0,00...0,00... Sonstige Verbindlichkeiten... 234.655,10...190.348,42...44.306,68... 0,00...0,00... Vorjahr... 257.589,73...210.208,14...47.381,59... 0,00...0,00... Gesamtbetrag...213.089.774,97... 16.007.565,53...24.128.925,99... 172.953.283,45...202.808.088,30... Vorjahr...185.401.149,46... 16.744.818,29...18.308.325,38... 150.348.005,79...175.686.486,05... Die Gliederung der Spareinlagen und der Verbindlichkeiten aus Sparbriefen ergibt sich wie folgt: Spareinlagen 31.12.2015 31.12.2014 a) mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten... 21.370.404,66...17.440.193,19 b) mit vereinbarter Kündigungsfrist von mehr als 3 Monaten... 23.643.071,70...22.817.922,84 45.013.476,36...40.258.116,03 Verbindlichkeiten aus Sparbriefen a) mit Restlaufzeiten von bis zu einem Jahr... 0,00...3.866.833,51 b) mit Restlaufzeiten von mehr als einem Jahr bis zu zehn Jahren... 4.980.602,02...167.500,00 4.980.602,02...4.034.333,51 Gesamtbetrag...49.994.078,38... 44.292.449,54 Es bestehen keine Verbindlichkeiten, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich entstehen. cken des Anlagevermögens sowie 140 T aus Erbbauzinsen. dem Abriss und der späteren Neubaumaßnahme in der Ratzeburger Allee enthalten. Die Zinsen und ähnliche Aufwendungen enthalten 338 T (Vorjahr: 223 T ) aus der Abzinsung der Rückstellungen für Pensionen. Die Steuern vom Einkommen und Ertrag enthalten vor allem die Gewerbesteuer für 2015 sowie die Körperschaftsteuer auf die Ausschüttung 2016. E. Sonstige Angaben Haftungsverhältnisse Beteiligungen Die Genossenschaft ist gemeinsam mit Firma Friedrich Schütt + Sohn Baugesellschaft mbh & Co. KG, Lübeck, seit 13. September 2012 jeweils mit 50 % an 1.der Verwaltungsgesellschaft Falkendamm GmbH, Lübeck (Komplementärin der Wohnen am Falkendamm GmbH & Co. KG, Eigenkapital per 31.12.2015: 26.458,33, Jahresüberschuss 2015: 433,38 ) und 2.der Wohnen am Falkendamm GmbH & Co. KG, Lübeck (Eigenkapital per 31.12.2015: 2.539.132,04, Jahresfehlbetrag 2015: 21.407,24 ) beteiligt. (Angaben in Euro) D. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung In den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung sind neben den Mieterträgen abgerechnete Nebenkosten in Höhe von 7.146 T enthalten. Die Sonstigen betrieblichen Erträge enthalten 816 T für Buchgewinne aus dem Verkauf von Grundstü- Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten 315 T Abrisskosten für den 1. und 2. Bauabschnitt in der Ratzeburger Allee. Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung beinhalten 4.100 T Instandhaltungsaufwendungen. In den Abschreibungen auf Sachanlagen ist auch eine außerplanmäßige Abschreibung von 73 T aus Verbindlichkeit aus Zahlungsversprechen gegenüber dem Selbsthilfefonds zur Sicherung von Spareinlagen in Höhe von 88.510,92. Mit einer Inanspruchnahme aus diesem Garantiebetrag wird nicht gerechnet. In der Bilanz per 31.12.2015 wurden alle finanziellen Verpflichtungen ausgewiesen. Darüber hinaus bestehen keine weiteren finanziellen Verpflichtungen. Mitarbeiter Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug: Vollzeit Teilzeit Kaufmännische Mitarbeiter... 26,50... 10,25 Technische Mitarbeiter... 8,75... 1,00 Hauswarte/Servicebetrieb... 10,75... 0,00 (Angaben in Euro) Anhang 50 51 Anhang

Organe der Genossenschaft Weiterhin wurden durchschnittlich 4,5 Auszubildende sowie 8,25 nebenamtliche Hauswarte bzw. Hausbetreuer beschäftigt. Mitgliederbewegung Stand 01.01.2015...8.519 Mitglieder Zugang...1.125 Mitglieder Abgang...607 Mitglieder Stand 31.12.2015...9.037 Mitglieder Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 440.449,94 erhöht. Zuständiger Prüfungsverband Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e. V. Hamburg Mecklenburg-Vorpommern Schleswig- Holstein, Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg Mitglieder des Vorstandes Detlef Aue Stefan Probst Mitglieder des Aufsichtsrates Dirk Stojan, Vorsitzender Prof. Ulrich Nieschalk, stellv. Vorsitzender Jan Lindenau Dorle Petzinna Birgit Reichel Rainer Steffens Lübeck, den 31. März 2016 LÜBECKER BAUVEREIN eingetragene Genossenschaft Der Vorstand Detlef Aue Stefan Probst Vertreterversammlung Wahlbezirk 1: Lübeck-St. Jürgen 01 Sylvia Böhmke Billrothstaraße 7, 23562 Lübeck 02 Ernst Boysen Billrothstraße 22, 23562 Lübeck 03 Theophiel Coox Friedrichstraße 28, 23562 Lübeck 04 Jürgen Jacobsen Billrothstraße 9, 23562 Lübeck 05 Matthias Kapahnke Krummeck 24, 23562 Lübeck 06 Gabriela Klug Friedrichstraße 55, 23562 Lübeck 07 Karin Oswald Friedrichstraße 53, 23562 Lübeck 08 Marie-Luise Reger Helmholtzstraße 20, 23562 Lübeck 09 Jens Rix Friedrichstraße 53, 23562 Lübeck 10 Noelle Schmelter Friedrichstraße 41, 23562 Lübeck 11 Anna Schwertfeger Robert-Koch-Straße 7, 23562 Lübeck 12 Monika Weißphal Robert-Koch-Straße 20, 23562 Lübeck Wahlbezirk 2: Lübeck-St. Jürgen / Mühlentor 13 Rüdiger Behrmann Kurt-Schumacher-Straße 1, 23560 Lübeck 14 Marion Levin Kurt-Schumacher-Straße 9, 23560 Lübeck 15 Thomas Schwark Theodor-Heuss-Straße 1 a, 23560 Lübeck 16 Richard Tonn Kurt-Schumacher-Straße 14, 23560 Lübeck Wahlbezirk 3: Lübeck-St. Gertrud 17 Horst Altenburg Bergstraße 14, 23566 Lübeck 18 Christa Artes Rabenhorst 8, 23566 Lübeck 19 Inge Burmeister Rabenhorst 10, 23568 Lübeck 20 Hermann Junghans Bergstraße 18, 23566 Lübeck 13 Fördermitglieder 7 5 8 2 6 21 Ulrike Litzenroth Knud-Rasmussen-Straße 31, 23566 Lübeck 22 Jutta Möller Marlistraße 9, 23566 Lübeck 23 Peter Roocks Bergstraße 14, 23566 Lübeck 24 Thomas Schneider Bergstraße 16, 23566 Lübeck Wahlbezirk 4: Lübeck-Innenstadt 25 Corinna Eltermann Hartengrube 3, 23552 Lübeck 26 Torsten Utz Falkenstraße 25, 23564 Lübeck 27 Ursula Vogelsang-Starcke Falkenstraße 19 b, 23564 Lübeck 4 Wahlbezirk 5: Lübeck-St. Lorenz Nord 28 Uwe Davids Kerckringstraße 46 a, 23554 Lübeck 29 Martina Fiehn Schwartauer Landstraße 63, 23554 Lübeck 30 Karl-Heinz Wegener Müritzweg 1, 23554 Lübeck 1 1-11 Lübeck 3 9 10 11 12 Nordwestmecklenburg Anhang 52 53 Organe

Wahlbezirk 6: Lübeck-St. Lorenz Süd 31 Britta Heitmann Kimbernweg 20, 23558 Lübeck 32 Christiane Jörger Schützenstraße 95, 23558 Lübeck 33 Christian Matthaie Hansestraße 148, 23558 Lübeck 34 Rolf Günter Schulz Kimbernweg 14, 23558 Lübeck Wahlbezirk 7: Dornbreite / Stockelsdorf 35 Ola Flathus Auf der Reihe 9 c, 23556 Lübeck 36 Anita Jahn Auf der Reihe 9 b, 23556 Lübeck 37 Joachim Lauenroth Gartenstraße 15, 23617 Stockelsdorf Wahlbezirk 8: Lübeck-Moisling / Buntekuh 38 Gerhard Burmester Korvettenstraße 97, 23558 Lübeck 39 Margrit Czarnecki Fregattenstraße 30, 23558 Lübeck 40 Silke Horstmann Fregattenstraße 30, 23558 Lübeck 41 Heidi Reier Fock Fregattenstraße 34, 23558 Lübeck 42 Anika Seelig Fregattenstraße 32, 23558 Lübeck Wahlbezirk 9: Lübeck-Herrenwyk 43 Silke Jankowsky Kobaltstraße 2, 23569 Lübeck 44 Marco Lünsmann Silberstraße 7, 23569 Lübeck 45 Regina Poppe Friedrich-Ewers-Straße 11, 23569 Lübeck 46 Lothar Sager Silberstraße 7, 23569 Lübeck 47 Wolfgang Schwarz Güldene Straße 11, 23569 Lübeck 48 Sissy Wiedemann Kobaltstraße 9, 23569 Lübeck 49 Gerhard Wyska Brennerstraße 15, 23569 Lübeck Wahlbezirk 10: Lübeck-Kücknitz 50 Stephanie Franz Westpreußenring 65, 23569 Lübeck 51 Hans-Peter Fischer Tannenbergstraße 12, 23569 Lübeck 52 Norbert Marahrens Tannenbergstraße 12, 23569 Lübeck 53 Herbert Röske Gerstenfeld 16, 23569 Lübeck Wahlbezirk 11: Lübeck-Travemünde 54 Martin Radtke Dänemarkstraße 30, 23570 Lübeck 55 Hans-Joachim Richter Dänemarkstraße 28, 23570 Lübeck Wahlbezirk 12: Nordwestmecklenburg 56 Marion Bukatz Holmer Straße 29, 19217 Rehna 57 Rainer Feldberg Holmer Straße 17, 19217 Rehna 58 Lothar Teschner Ernst-Thälmann-Straße 19 b, 19217 Rehna Wahlbezirk 13: Fördermitglieder 59 Jürgen Nehlsen Auguststraße 34 b, 23611 Bad Schwartau 60 Bernard Fibbe Fuchsrute 17, 25474 Ellerbek 61 Lars Raath Lübecker Straße 10 b, 23628 Krummesse 62 Christian Ramm Hauptstraße 49 b, 23627 Groß Grönau 63 Hans-Helfried Schachtzabel Strandpromenade 48, 23946 Boltenhagen 64 Birgit Wille An der Münze 26, 23627 Groß Grönau Stand: 31. März 2016 Aufsichtsrat Dirk Stojan Vorsitzender Präsident des Amtsgerichts Lübeck stellv. Mitglied des Landesverfassungsgerichts Prof. Ulrich Nieschalk stellv. Vorsitzender Professor an der Fachhochschule Lübeck Fachbereich Architektur & Bauingenieurwesen Jan Lindenau Bankkaufmann, Lübeck Dorle Petzinna Steuerberaterin, Lübeck Birgit Reichel Diplom-Sozialpädagogin, Lübeck Abteilungsleiterin Bereich Familienhilfe/ Jugendamt der Hansestadt Lübeck Rainer Steffens Dipl.-Ing. Architekt BDA und Stadtplaner, Lübeck Impressum Lübecker Bauverein eg Otto-Passarge-Straße 2 23564 Lübeck Telefon 0451 61057-0 Telefax 0451 61057-14 E-Mail info@luebecker-bauverein.de www.luebecker-bauverein.de Redaktion: V.i.S.d.P. Heike Heickmann Finanzausschuss des Aufsichtsrates Jan Lindenau Vorsitzender Dorle Petzinna Bauausschuss des Aufsichtsrates Prof. Ulrich Nieschalk Vorsitzender Dirk Stojan Rainer Steffens Sozialausschuss des Aufsichtsrates Birgit Reichel Vorsitzende Dorle Petzinna Vorstand Detlef Aue Diplom-Ingenieur / Architekt Stefan Probst Diplom-Wirtschaftsingenieur Konzept & Design: Bahnhof Creativ Werbeagentur GmbH www.bahnhof-creativ.de Druck: Beisner Druck GmbH & Co. KG Buchholz in der Nordheide Fotos: Lübecker Bauverein eg Organe 54