ag Erwerbstätigen- und Wohnungsmarktprognose für die Region München Harald Simons Starnberg, 20. Juni 2006 1.600.000 Erwerbstätige in der Region München Arbeitsortsprinzip 1976-2004 1,52 Mio. 1.400.000 1,42 Mio. 1.200.000 1,07 Mio. 1.000.000 Anzahl 800.000 600.000 400.000 200.000 Erwerbstätige am Arbeitsort Erwerbstätige am Wohnort SV-Beschäftigte am Arbeitsort 0 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Jahr Quelle: Erwerbstätigenrechnung des Bundes und der Länder, SV-Beschäftigtenstatistik 2 1
Vergleich mit anderen Metropolen (1980-2002) München: + 31% Franfurt/Main: + 25% Stuttgart: + 19% Hamburg: +18% Köln : +16% Bremen: +12% Düsseldorf: +10% Ruhrgebiet: +3% 3 Beschäftigte je 1000 Einwohner 2003 > 402 3 72<4 0 2 3 42<3 7 2 3 12<3 4 2 3 12 2 82<3 1 2 2 52<2 8 2 2 22<2 5 2 je 1.00 0 Einw o hner 4 2
Exportbasis, lokale Wirtschaft und sonstige Wirtschaftszweige 800.000 700.000 Exportbasis Lokal Wirtschaft Sonstige Wirtschaft 600.000 Anzahl SV-Beschäftigte 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 1980 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Jahr Quelle: Erwerbstätigenrechnung des Bundes und der Länder, SV-Beschäftigtenstatistik 5 Exportbasis 6 3
Shift-Share Analyse der Exportbasis Vergleich verschiedener Metropolregionen SV- Beschäftigte 1980-2003 je 1.000 Einwohner (2003) SV- Beschäftigte 1980-2003 je 1.000 Einwohner (2003) Region München Region Stuttgart Entwicklung 110.641 48,1 Entwicklung 8.031 3,4 Wachstumskomponente 1.085 0,5 Wachstumskomponente 1.339 0,6 Strukturkomponente 118.060 51,3 Strukturkomponente 26.609 11,2 Standortkomponente -8.503-3,7 Standortkomponente -19.917-8,4 Region Hamburg Region Köln-Bonn Entwicklung 3.805 1,3 Entwicklung 23.154 8,3 Wachstumskomponente 1.279 0,4 Wachstumskomponente 1.132 0,4 Strukturkomponente 128.465 43,5 Strukturkomponente 67.417 24,2 Standortkomponente -125.940-42,7 Standortkomponente -45.395-16,3 Rhein-Main Ruhrgebiet Entwicklung 63.450 25,4 Entwicklung -293.042-48,2 Wachstumskomponente 1.289 0,5 Wachstumskomponente 2.367 0,4 Strukturkomponente 122.994 49,3 Strukturkomponente -138.526-22,8 Standortkomponente -60.833-24,4 Standortkomponente -156.883-25,8 Quelle: SV-Beschäftigtenstatistik 7 Sektorale SV-Beschäftigtenentwicklung der Exportbasis in ausgewählten Metropolregionen (1980 bis 2003) Region München Region Hamburg Rhein-Main-Gebiet Region Stuttgart Köln-Bonn Ruhrgebiet ABL ohne Berlin Techn. Beratung 17,7 Re.-,Wirt.Berat. 9,7 Re.-,Wirt.Berat. 20,5 Re.-,Wirt.Berat. 15,0 Re.-,Wirt.Berat. 8,6 Re.-,Wirt.Berat. 4,7 Re.-,Wirt.Berat. 6,2 Re.-,Wirt.Berat. 11,2 Übr.Untern.Di. 6,3 Kreditinstitute 14,5 Übr.Untern.Di. 5,7 Übr.Untern.Di. 7,9 Übr.Untern.Di. 4,1 Übr.Untern.Di. 5,0 Großhandel 6,2 Luftfahrzeugbau 4,1 Übr.Untern.Di. 9,9 Priv.Org.o.Erw. 4,4 Großhandel 7,7 Priv.Org.o.Erw. 3,6 Gesundheitswesen 3,8 Übr.Untern.Di. 6,0 Grundstückswesen 9,6 Straßenfahrzeug. 4,2 Priv.Org.o.Erw. 5,3 Priv.Org.o.Erw. 3,5 Priv.Org.o.Erw. 5,8 Übriger Verkehr 9,2 Techn. Beratung 3,9 Gastgewerbe 3,9 Übriger Verkehr 4,8 Priv.Org.o.Erw. 4,7 Medien 3,8 Kreditinstitute 4,4 Grundstückswesen 3,6 Grundstückswesen 4,3 Techn. Beratung 3,3 Gastgewerbe 4,2 Versicherungen 3,2 Gesundheitswesen 4,2 Übriger Verkehr 3,0 Medien 3,7 EDV, Büromasch. 3,3 Versicherungen 3,2 Sonstige positive Wirtschaftzweige 5,3 21,2 13,4 18,1 8,5 13,2 19,4 Summe positive Wirtschaftszweige 84,1 41,3 81,9 51,3 58,7 25,6 37,8 Elektrotechnik -9,5 Schiffahrt -6,3 Chemie -12,7 Elektrotechnik -8,5 Chemie -13,7 Kohlenbergbau -18,0 Textil -3,9 Kleidung -3,8 Schiffbau -3,8 Maschinenbau -8,6 Textil -6,4 Maschinenbau -7,1 Eisen, Stahl -16,8 Kleidung -3,6 Ernährung -3,7 Elektrotechnik -8,0 Maschinenbau -4,6 Straßenfahrzeug. -6,7 Maschinenbau -7,4 Eisen, Stahl -3,0 Lederverarbeit. -3,8 EBM-Waren -3,2 Chemie -3,5 Druckerei -3,2 Sonstige negative Wirtschaftzweige -22,7-26,2-23,6-25,2-22,9-28,2-26,8 Summe negative Wirtschaftszweige -36,0-40,0-59,9-47,9-50,4-73,8-37,4 Gesamt 48,1 1,3 22,0 3,4 8,3-48,2 0,4 8 4
Beschäftigtenprognose 800.000 700.000 + 0,9% p.a. Exportbasis + 0,5% p.a. 600.000 Anzhal SVP-Beschäftigte 500.000 400.000 300.000 + 1,5% p.a. Lokale Wirtschaft + 0,75% p.a. 200.000-1,1% p.a. - 1% p.a. 100.000 Sonstige Wirtschaftszweige 0 1980 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Jahr 9 der Zahl der Beschäftigten in der Exportbasis, 2003-2015 > 1 6<24 8 <16 0 <8-8<0-24 16<-8-24<-1 6 d esja h res2 0 03 je 100 0 Einw o hner 10 5
Lokale Wirtschaft 11 Beschäftigtenbesatz im lokalen Sektor 120 100 Beschäftigte je 1000 Einwohner 80 60 40 Ostdeutsche Regionen 20 0 1980 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Jahr 12 6
Beschäftigtenprognose 800.000 700.000 + 0,9% p.a. Exportbasis + 0,5% p.a. 600.000 Anzhal SVP-Beschäftigte 500.000 400.000 300.000 + 1,5% p.a. Lokale Wirtschaft + 0,75% p.a. 200.000-1,1% p.a. - 1% p.a. 100.000 Sonstige Wirtschaftszweige 0 1980 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Jahr 13 der Zahl der Beschäftigten 2003-2015 > 24 1 6<24 8 <16 0 <8-8 <0-1 6<-8-2 4<-16-3 2<-24-4 0<-32 d esjah re s20 0 3 je 10 0 Einw o hner 14 7
Sektorale Prognoseergebnisse Erwerbstätige in der Region 14 Wirtschaftszweig 2003* 2005 2010 2015 2003-2015 Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Land, Forst Fischerei 20.717 20.077 18.910 17.617-15% Produzierendes Gewerbe 312.973 298.904 274.004 252.056-19% Bergbau, Steine und Erden, Energie und Wasser 9.473 9.105 8.329 7.547-20% Verarbeitendes Gewerbe 245.233 233.366 213.039 197.031-20% Baugewerbe 58.267 56.433 52.635 47.478-19% Dienstleistungen 1.148.068 1.184.875 1.239.199 1.292.337 13% Handel, Gastgewerbe 289.078 299.915 307.658 314.327 9% Verkehr und Nachrichten 73.825 75.513 77.296 79.231 7% Kredit- und Versicherungswesen 100.025 102.735 109.055 115.501 15% Unternehmensorientierte Dienstleistungen 261.943 279.364 305.545 330.909 26% Öffentliche und private Dienstleistungen 423.198 427.348 439.644 452.369 7% Summe 1.481.758 1.503.857 1.532.113 1.562.009 5% Quelle: SV-Beschäftigtenstatistik 15 Beschäftigtenentwicklung in den Landkreisen der Region 14 240 Ror93 9162 München, St. 9174 Dachau 220 9175 Ebersberg 9177 Erding 9178 Freising 9179 Fürstenfb. 9181 Landserg 9184 München, Kr. 200 9188 Starnberg Index 1980=100 180 160 140 120 100 80 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Jahr Quelle: SV-Beschäftigtenstatistik 16 8
Erwerbstätigenprognose für die Landkreise 2003 2005 2010 2015 2003-2015 Landeshauptstadt München 902.973 911.511 915.448 920.877 2,0% Landkreis Dachau 44.872 45.910 47.699 49.480 10,3% Landkreis Ebersberg 43.826 45.032 47.269 49.488 12,9% Landkreis Erding 42.392 42.628 42.520 42.480 0,2% Landkreis Freising 91.026 93.879 99.912 105.841 16,3% Landkreis Fürstenfeldbruck 60.857 61.525 61.950 62.490 2,7% Landkreis Landsberg 43.851 44.823 46.464 48.092 9,7% Landkreis München 201.043 206.378 216.587 226.899 12,9% Landkreis Starnberg 51.205 52.462 54.557 56.654 10,6% 17 Anteil der Landeshauptstadt München an der Region 14, 1976-2003 und Projektion bis 2015 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Anteil LMH / Region 14 2014 2015 Jahr 18 9
Konjunkturelle Schwankung der Zahl der SV-Beschäftigten in Westdeutschland, 1974-2003 24.000.000 23.000.000 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 22.000.000 21.000.000 20.000.000 Trend Schwankungsbreite: +/- 2,5% Trend Schwankungsbreite:+/- 2,2% 19.000.000 18.000.000 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995* 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 * Ab 1995 ohne Berlin/West Jahr 19 Fazit Erwerbstätigenprognose München ist bereits die wirtschaftsstärkste Region Deutschlands und wird es bleiben. Die Abschwächung des jährlichen Trendwachstums von 0,8% auf 0,5% (1,3% in den letzten 10 Jahren) ist eine Rückkehr zur Normalität. Grund der Abschwächung ist das die Münchner Mischung nicht ewig wirken kann, zukünftig werden Branchen im Strukturwandel auch in München ansässig sein. Die ungewöhnlich breit diversifizierte Wirtschaftsstruktur ist allerdings eine Versicherung gegen im Trend sinkende Erwerbstätigenzahlen. Dank der Stärke der zweiten Reihe größere Chancen als andere Metropolen auch zukünftig stärker zu wachsen. 20 10
Fazit: München ist kurz- und mittelfristig unheilbar gesund aber langfristig zu teuer mit entsprechenden sozialpolitischen und wirtschaftpolitischen Folgen 21 Wohnungsmarktprognose 22 11
der Zahl der Einwohner 2003-2015 München: +2,5%, Mittelfeld der Wachstumsregionen, Westdt.: 0% in % > 4 2 <4 0 <2-4<0-10<-4-18<-1 0 23 der Wohnungsnachfrage 2003-2015 München: +10%, Mittelfeld der Wachstums- Regionen, Westdt.: +5,9% i n% > 12 8 <12 4 <8 0 <4-4<0-10<-4 24 12
Haushaltsstrukturen in Ein- und Zweifamilienhäusern, Westdeutschland 1998 Vierpersonenhaushalte 17% Haushalte mit fünf und mehr Personen 7% Einpersonenhaushalte 22% Dreipersonenhaushalte 17% Zweipersonenhaushalte 37% aus EVS 1998 25 der Zahl der Haushalte in Ein- Zweifamilienhäusern 2003-2015 München: +14%, Fast Spitzenreiter Westdt.: +8,6% in % 1 5<20 1 0<15 5 <10 0 <5 > 20 26 13
700.000 Regional unterschiedliche Rahmenbedingungen für den Eigentumserwerb Reihen- und Doppelhäuser: Neubau Preisniveaus von Einfamilienhäuser (Reihen- und Doppelhäuser): Neubau (Zeitraum 01.01.2004 bis 01.07.2005) 600.000 500.000 Objektpreis in EUR 400.000 300.000 200.000 100.000 0 Aachen Bochum Gelsenkirchen Dortmund Düsseldorf Köln Bonn Hamburg Bremen München Stuttgart Dresden Berlin Leipzig 90% 70% Median 30% 10% Zeitraum 01.01.2004 bis 01.07.2005 -Preisdatenbank (Quelle: IDN Immodaten GmbH) 27 der Zahl der Haushalte in Mehrfamilienhäusern, 2003-2015 München: +8,4%, Mittelfeld der Wachstumsregionen Westdt.: +3,2% in % > 12 6 <12 0 <6-6<0-14<-6-21<-14 28 14
Niedrige Leerstände in München 3,5% Hohe Leerstandsquoten bei kleinen Wohnungen 3,0% 2,5% <60qm Wohnfläche 60-100qm Wohnfläche Leerstandsquote in % 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% München Karlsruhe Hamburg Wiesbaden Köln Frankfurt am Main Düsseldorf Quelle: Techem--Leerstandsindex 2004 29 Angebotspreise für Neubau- Mietwohnungen in München 35 30 1. Quartal 2006 25 1. Quartal 2004 Euro/qm 20 15 10 5 0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Anteil an allen Objekten in % Quelle: Angebotsdatenbank 30 15
Fazit: München steht vor einer neuen Steigerung der Wohnungsmieten 31 16