Im Europäischen Bildungszentrum Prof. Dr. Volker Eichener Fachhochschule Düsseldorf EBZ Business School i.g. InWIS Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung an der Ruhr-Universität Bochum Wohnen, Arbeiten und Leben ziehen alle an einem Strang? LEG-Symposium Angebote für die Renaissance der Stadt Duisburg, 27. August 2008
Arbeiten und Wohnen im Jahr 1559 (Pieter Brueghel der Ältere )
Arbeiten und Wohnen in der Gründerzeit
ein Horror für f r den modernen Städtebau!
1933 kam das Leitbild der Funktionstrennung Arbeiten Wohnen Erholen Bewegen
Das Leitbild Wohnmaschine
Ästhetik durch Monotonie (erschließt t sich aber nur aus der Luft)
immer noch beliebt.
Die extremste Form der Trennung der städtebaulichen Funktionen ist die Suburbanisierung.
Durchlauferhitzer Großstadt: Twens kommen, Familien ziehen fort 65% arbeitsplatzbedingt
Bodenpreisniveau (Beispiel Köln) K
15 10 5 0-5 -10 Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungsentwicklung und Bodenpreise Bodenpreise 350 300 250 200 150 100 50 0 Duisburg Essen Gelsenkirchen Kreis Wesel Kreis Recklinghausen Dortmund Kreis Unna Bochum Bevölkerungsentwicklung in % Bodenpreise in EUR
Die Folgen
Wohnstandortpräferenzen von Haushalten mit Umzugsabsicht 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% Die meisten würden 0,00% in der Kernstadt bleiben, wenn es Kernstadt dort ein konkurrenzfähiges Wohnungsangebot gäbe Umland sonstige Orte Miete Eigentum Quelle: InWIS-Haushaltsbefragung Schwerin
Wohnstandortpräferenzen nach Haushaltstyp 100,00% Die meisten Familien würden lieber 90,00% in der Stadt wohnen 80,00% 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% Die einzige Gruppe mit einer echten Präferenz für das Umland Familien kinderlos e ältere Paare Alleinerzi ehende Wohnge meinscha ften kinderlos e jüngere Paare jüngere Singles ältere Singles Kernstadt Umland Quelle: InWIS-Haushaltsbefragung Schwerin
Der Vorteil urbanen Wohnens Quelle: TU München: UrbanDelight 2006
Trendscouting: Was jungen Akademikern beim Wohnumfeld wichtig ist vorne Friedrichstraße, hinten Ostsee Quelle: Schellenberg 2004
Wohnzufriedenheit der Deutschen: An Freizeit und Gastronomie hapert es am ehesten 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Wohnung insgesamt Wohnumfeld Nachbarschaft Lärm durch Nachbarn Lärm durch Verkehr Sicherheit Einkaufsmöglichkeiten ärztliche Versorgung soziale Infrastruktur Verkehrsanbindung Prestige der Wohngegend Angebot an Gastronomie Freizeit-, Sportmöglichkeiten Sauberkeit der Wohngegend sehr zufrieden zufrieden teils/teils unzufrieden sehr unzufrieden
Freizeitaktivitäten ten (oft oder sehr oft): Große e Bedeutung urbaner Infrastruktur 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Einkaufen, Schaufensterbummel Sport treiben im Verein individuell Sport treiben Konzert, Theater, kult. Veranstaltungen Gastronomiebesuch in's Grüne fahren, spazierengehen Wellness, Sauna, Dampfbad Zeit mit der Familie verbringen im Internet surfen ehrenamtliches Engagement
Das Arbeitszimmer wird zum Standard 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% Techn. Lösungen für hausinterne Sicherheit Technische Energiesparlösungen Arbeitszimmer mit Möglichkeit zur Telearbeit junge Leute: 80% Techn. Lösungen für Sicherheit im Wohnumfeld Komfortlösungen
Die Veränderungen der Arbeitswelt: Der Abschied vom Normalarbeitsverhältnis ltnis Befristete Arbeitsverhältnisse. Teilzeitbeschäftigung. Geringfügige Beschäftigungsverhältnisse. (Schein-) Selbständigkeit. (Semi-) ehrenamtliche Arbeit. Multiple Erwerbstätigkeit. Nur noch die Hälfte der deutschen Erwerbstätigen arbeitet im Normalarbeitsverhältnis.
Postmodernes Kleingewerbe Schmuckwerkstatt Partnerschaftsberatung Ayurvedapraxis Ton- und Videostudio Übersetzungsbüro Kosmetikstudio Naturkostversand Webdesign Eventagentur Nachhilfeunterricht Intercultural Communication Esoterik-Buchladen Lichtdesign Gothic-Import
Zürich: Wohnanlage mit Mini- Gewerberäumen
Die Veränderungen der Arbeitswelt: Schöne neue Arbeitswelt. Nicht mehr die Anwesenheit wird bezahlt, sondern das Arbeitsergebnis (Zielvereinbarungen, Provisionen, Werkleistungen). Flexibilisierung der Arbeitszeit: Individuelle Gestaltbarkeit und Terminzwänge (das meeting am Abend, Nachtschichten ). Die Grenzen von Arbeitszeit / Freizeit verschwimmen am Morgen, am Abend, in der Nacht, am Wochenende, im Urlaub ( permanent online sein ). Generelle Verschiebung des Arbeitstages nach hinten. Generelle Ausweitung der tatsächlichen Arbeitszeit. Neue Arbeits- und Leistungsethik. Heimarbeit ist längst Routine. Immer weniger Erwerbstätige versorgen immer mehr Nichterwerbstätige, indem sie immer intensiver arbeiten.
Typischer Tageslauf eines neuen Urbaniten 7:00 Aufstehen, bei einer Tasse Kaffee e-mails checken 7:45 Jogging, anschließend Duschen 9:00 Im Büro die Lage checken 10:00 Außentermin wahrnehmen 11:00 einige private Besorgungen erledigen, zwischendurch einen Snack einschieben 12:00 Bürozeit 15:00 Eine Runde Squash mit einem Kollegen 16:00 Bürozeit, zwischendurch ein Fertiggericht 18:00 Meeting 20:30 Arbeitsaufträge im Büro anfangen 21:00 Abendessen im Restaurant mit Freunden, anschließend ein Bier trinken 23:00 zuhause die restlichen Arbeitsaufträge erledigen 24:00 eine Runde im Internet chatten 0:45 schlafen gehen
Die neuen Lebensformen Das Leben als Single wird zur Normalität. Ansonsten dominiert die Teilzeitpartnerschaft living apart together oder die patchwork-familie. Keine festen Zeitrhythmen mehr. Mahlzeiten werden immer seltener selbst zubereitet und gemeinsam eingenommen (dann aber zelebriert). -> Steigende Nachfrage nach Gastronomie. Für soziale Kontakte benötigt man Infrastruktur (Fitness-Studio, Jogging- Treff, Kneipe, Bar, Restaurant, Kino, Lounge, Club ). Polarisierung der Freizeit: Cocooning vs. urbane Szene. Die urbane Infrastruktur gewinnt an Bedeutung im täglichen Leben der postmodernen Lebensformen.
Aus dem Single-Leben 8 goldene Regeln für den One-Night-Stand berlinonline 8 Regeln für den One-Night-Stand womenweb.de Sexualetikette: Regeln des One-Night-Stand Amica 10 Regeln: Die Nacht und der Morgen danach. fitforfun.de
Wohnen, Arbeiten und Leben: Im Prinzip ja, aber Im Prinzip will man kurze Wege zwischen Wohnung, Arbeitsplatz, Freizeitund Gastronomieeinrichtungen. Aber: Chefs und Kollegen sollen keinen Einblick in das Privatleben erhalten. Man will auch Abstand und Ruhe haben. Die Kopplung zwischen Wohnort und Arbeitsort ist nicht zeitstabil. Wie lange bleibe ich in diesem Job? Wie lange bleibt man Arbeitgeber an diesem Standort? Wie lange bleiben meine persönlichen Verhältnisse, wie sie sind? Wie lange bleibe ich in meiner Wohnung? Mischung von Gewerbe und Wohnen ja, aber keine Kopplung von Arbeiten und Wohnen.
Bevorzugte Wohnstandorte Aufstiegsorientiertes Milieu Objektive Kennzeichen: Facharbeiter, qualifizierte Angestellte, Selbständige mittleres Bildungsniveau, Berufsausbildung gehobeneres Einkommen Werthaltung / Lebensstil: Lebensziel ist beruflicher und sozialer Aufstieg Man will sich "hocharbeiten Geltungsorientierter Konsum (Auto, Urlaub, Freizeit), Statussymbole werden hochgeschätzt Bedeutung für Eigentumsmaßnahmen: mittel Orientierung an Statussymbolen auch im Wohnbereich typische Wohnform: große repräsentative Mietwohnungen, ETW, Reihenhäuser Standortanforderungen: Prestige, Preisgünstigkeit, Ambiente, Zentralität Preiswertere, periphere Lagen
Bevorzugte Wohnstandorte Konservativ-technokratisches technokratisches Milieu Objektive Kennzeichen: akad. gebildete leit. Angestellte, Beamte u. Selbst. hohes Bildungsniveau hohes bis sehr hohes Einkommen Werthaltung / Lebensstil: konserv. Werte, Orientierung an Leistung/mater. Erfolg Elitebewusstsein distinguierter, eher zurückhaltend luxuriöser Lebensstil Abgrenzung nach "unten intaktes Familienleben Bedeutung für Eigentumsmaßnahmen: sehr hoch typische Wohnform: freistehende EFH Standortanforderungen: hohes Prestige und Ambiente Spitzenlagen rund um die City
Bevorzugte Wohnstandorte Liberal-intellektuelles intellektuelles Milieu Objektive Kennzeichen: qualifizierte und leitende Angestellte, Beamte und Selbständige (auch Studenten) hohes Bildungsniveau gehobenes bis sehr hohes Einkommen Werthaltung / Lebensstil: postmaterielle Werte stehen im Vordergrund (z.b. Selbstverwirklichung, Individualität) Soz. Gerechtigkeit, Umwelt- und Gesundheitsbew. rege Teilnahme am gesellsch./kulturellen Leben überflüssiger Konsum wird abgelehnt, Understatement Bedeutung für Eigentumsmaßnahmen: hoch Selbstverwirklichung auch beim den Wohnformen typische Wohnform: indiv. gest. freist. EFH und DHH (bes. unter ökol. Aspekten), aber Understatement Standortanforderungen: Lifestyle, Zentralität, Ambiente Die City und ihre Randbereich
Wo man wohnen will: urban und trotzdem ruhig - gern am Rand der City Im Grünen 27% sonstiges Innenstadt 2% 8% Innenstadtrand 22% ruhige Stadtteillage 29% Stadtteilzentrum 12% Wunsch nach urbanem Wohnen ist bei Starterhaushalten besonders ausgeprägt sonst wenig Unterschiede zwischen Haushaltstypen.
Alle wollen Urbanität Die Essener lieben an ihrer Stadt besonders die Verbindung von Urbanität und von Grün- und Erholungsflächen. Unser wichtigstes Produkt heißt Urbanität Was ist Urbanität? Für die einen ist es ein prickelndes Gefühl, pulsierendes Leben, die Konfrontation mit interessanten Szenarien und vielfältige Begegnungen jeden Tag erleben zu können. Für die anderen ist es das Zusammentreffen von physischer Nähe und sozialer Distanz am selben Ort. Vorstellung von Urbanität und Moderne Ich denke die Hauptaufgabe, vor der die Städte heute stehen, ist deren Umbau. Wer Städte umbauen will, braucht eine Vorstellung von Urbanität und Moderne. Wer auf Kongressen Arbeitsforen zum Thema Was Stadtmarketing von Coca-Cola lernen kann... bildet, hat vom Thema Stadt ich will nicht sagen nichts, aber doch sehr wenig verstanden. Eine Stadt ist weder ein Unternehmen noch ein Konsumprodukt. Unsere Städte und Dörfer sind mehr als die Summe ihrer Funktionen. Durch die Vielfalt ihrer ökonomischen, sozialen, historischen, architektonischen und kulturellen Eigenarten sind insbesondere die Städte Quellen lokaler Identitäten und Sinnbild bürgerlichen Selbstbewusstseins. (Bauminister Michael Vesper 2002) Essen hatte sich mit der kulturellen Vielfalt des Ruhrgebiets empfohlen. Die Bewerbung war konzentriert auf die Themen Urbanität, Identität und Integration. Der Handel muss dem Menschen folgen. Urbanität lebt davon, dass Menschen in Städten leben, deshalb ist Urbanität ohne gelungenen Wohnraum für Alt und Jung nicht vorstellbar", so Bauminister Oliver Wittke (2006).
Urbanität t ist die uneingeschränkt nkt positive Seite der Stadt. Aber wie stellt man Urbanität t her?
Durch Prachtstraßen und Renommierarchitektur?
Durch Größ öße, Dichte, Kunst im Raum und spektakuläre Architektur?
Durch historische Straßenprofile oder Traufhöhen hen?
Was ist Urbanität? t? Eine Beschreibung aus New York I love it here because there are just endless fun things to do. My typical week includes a Yankee or Mets game, a dance lesson, a soccer game (playing not watching), watching some kind of performance, maybe attending a benefit or an opening at an art gallery, and dining out with friends several nights. And lots & lots of walking & exploring on weekends. Home is just a place for sleeping & showering, LOL. I also love the diversity and openmindedness of this city. And that there are so many intelligent, intellectually stimulating and artistic people here. suzanne im Internetforum www.fodors.com
Wie Bewohner und Besucher auf Urbanität t reagieren Ergebnisse einer Befragung in Düsseldorfer Altstadt
Die Atmosphäre macht den Reiz aus
Homogen ist langweilig. Die soziale Vielfalt macht den Reiz aus
Perspektiven für f r die Renaissance urbaner Standortqualität Verbesserungsvorschläge ge der Altstadtbewohner
Was Urbanität t ausmacht: Ein breites Angebot an Freizeitaktivitäten einschließlich hochklassiger Sportveranstaltungen. Ein reichhaltiges kulturelles Angebot einschließlich avantgardistischer Veranstaltungen. Eine vielfältige Gastronomieszene. Ein reichhaltiges Angebot an Sehenswürdigkeiten, Erlebnismöglichkeiten, Attraktionen oder interessanten Punkten in der Region. Zahlreiche Möglichkeiten für Spaziergänge und Erkundungen. Ein hohes Maß an sozio-kultureller Heterogenität, Aufgeschlossenheit und Toleranz in der Bevölkerung und in der städtischen Gesellschaft.
Die urbane Infrastruktur (Bermuda-Dreieck Dreieck, Bochum)
Die neuen Urbaniten: Working, Trendy,, Single, Polysexual
Anforderungen an urbane Mischgebiete Architektonischer Charme (gern auch morbid) keine Monotonie. Ein Thema. Promenaden und Plätze. Aufenthaltsqualität. Optionen für Outdoor-Aktivitäten und Sport (Jogging-Track ). Ungleichzeitigkeit der Nutzungen (Arbeiten, Wohnen, Gastronomie). Kritische Masse bei Gastronomie, Freizeit, Einzelhandel und Kultur. Ökonomische Nischen: Ungleichwertigkeit der Nutzungen.
Urbanität t im subversiven Schatten der Planung Strandcafé Monkey s Island,, DüsseldorfD
Urbanität t im subversiven Schatten der Planung Trödelmarkt, Café und Party im Les Halles, Düsseldorf
Anforderungen an urbane Mischgebiete Architektonischer Charme (gern auch morbid) keine Monotonie. Ein Thema. Promenaden und Plätze. Aufenthaltsqualität. Optionen für Outdoor-Aktivitäten und Sport. Ungleichzeitigkeit der Nutzungen. Kritische Masse bei Gastronomie, Freizeit, Einzelhandel und Kultur. Ökonomische Nischen: Ungleichwertigkeit der Nutzungen. Lösungen für den fließenden und ruhenden Verkehr. Die richtige Balance von Transparenz und Privatheit beim Wohnen.
Balance von Transparenz und Privatheit (zwei Beispiele aus Zürich) Z
Anforderungen an urbane Mischgebiete Architektonischer Charme (gern auch morbid) keine Monotonie. Ein Thema. Promenaden und Plätze. Aufenthaltsqualität. Optionen für Outdoor-Aktivitäten und Sport. Ungleichzeitigkeit der Nutzungen. Kritische Masse bei Gastronomie, Freizeit, Einzelhandel und Kultur. Ökonomische Nischen: Ungleichwertigkeit der Nutzungen. Lösungen für den fließenden und ruhenden Verkehr. Die richtige Balance von Transparenz und Privatheit beim Wohnen. Genügend Grün auch bei hoher Dichte.
Ein vertikaler Park auf teurem Boden (Zürich-Opfikon)
Anforderungen an urbane Mischgebiete Architektonischer Charme (gern auch morbid) keine Monotonie. Ein Thema. Promenaden und Plätze. Aufenthaltsqualität. Optionen für Outdoor-Aktivitäten und Sport. Ungleichzeitigkeit der Nutzungen. Kritische Masse bei Gastronomie, Freizeit, Einzelhandel und Kultur. Ökonomische Nischen: Ungleichwertigkeit der Nutzungen. Lösungen für den fließenden und ruhenden Verkehr. Die richtige Balance von Transparenz und Privatheit beim Wohnen. Genügend Grün auch bei hoher Dichte. Leben statt Sterilität.
Anforderungen an urbanes Wohnen Die Quadratur des Kreises: Zentralität und Ruhe (Hofmodelle) Urbane Infrastruktur und urbane Szene Degression der Grundstückskosten durch hohe GFZ Nutzung der Vertikalen für die Schaffung von Freiflächen Überdimensionierte Balkone/Dachterrassen/Wintergärten Intelligentes Management der kostbaren Freiflächen statt Abstandsgrün: Joggingtrack, Grillplatz, Kräutergarten Wasser statt Landschaft Ambiente: Wohnung, Gebäude, Wohnumfeld Aufzug (ab der 3., spätestens ab der 4. Etage) Privatheit trotz hoher Dichte (optische und akustische Abschirmung, Aufgänge) Sicherheit (Frauen!)
Wie bekommt man das hin? (1) Die Kommune: muss Urbanität als Standortfaktor begreifen muss die Zielgruppen politisch akzeptieren muss ökonomische Nischen bereitstellen muss kooperative Planung wollen Die Planer: dürfen nicht ästhetische Prinzipien und Lehrbuchregeln über die Bedürfnisse der Menschen stellen müssen nachfrageorientiert und zielgruppengerecht planen müssen zu interdisziplinärer Projektentwicklung bereit sein
Wie bekommt man das hin? (2) Der Projektentwickler: muss Komplexität und Vielfalt anstreben muss ganzheitlich und konsequent denken muss auf die richtige Reihenfolge achten und die kritischen Massen erzeugen muss Begeisterung für das Projekt wecken Die Investoren: müssen die Synergien zwischen den Nutzungen berücksichtigen dürfen das Projekt nicht kaputtsparen müssen sich für Fisch oder Fleisch entscheiden
Wie bekommt man das hin? (3) Die Bürger: müssen sich mit ihren Ideen aktiv in die Projektentwicklung einbringen müssen die Chancen für den gesamtstädtischen Standort erkennen Die Vermieter: sollen auf den passenden Mix von Nutzungen achten sollten sich im Rahmen des Masterplans untereinander abstimmen sollten die gemeinsame Infrastruktur pflegen ( Center Management ) sollten einen Business Improvement District ( Investitions- und Standortgemeinschaft ) betreiben
Luise Kött-Gärtner: An einem Strang ziehn, Bronzeskulptur auf Steinguß
Die Angebote des EBZ Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Themenkonferenzen zu aktuellen Fragen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Weiterbildungsseminare und Workshops zu vielfältigen Themen Maßgeschneiderte Inhouse-Seminare zu allen wohnungs- und immobilienwirtschaftlichen Themen Kurse zu ausgewählten Themen und für verschiedene Zielgruppen Modular aufgebaute Fortbildungsangebote für alle Qualifikationsebenen (Präsenz- und Fernstudien): Fachwirt, staatlich geprüfter Betriebswirt, Immobilienökonom GdW...) Studium mit Bachelor-Abschluss an der Fachhochschule Gelsenkirchen Ausbildung zu Kaufleuten der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft Maßgeschneiderte Komplettpakete aus Bildung, Forschung und Beratung
Die Angebote des InWIS im EBZ Analysen und Prognosen zur Wohnungsmarktentwicklung, Erstellung von Bevölkerungs- und Haushaltsprognosen Zielgruppenanalysen und -prognosen Kunden- und Interessentenbefragungen Mieterbefragungen, Wohnzufriedenheitsanalysen Erstellung von Mietspiegeln (Tabellen- und Regressionsmietspiegel) Standortanalysen Beratung und Entwicklung von Konzepten für die Produktentwicklung, Modernisierung, Quartiers- und Stadtentwicklung Portfolioanalysen und Portfoliomanagement Erarbeitung von strategischen Entwicklungskonzepten für Wohnungsunternehmen und Kommunen Evaluationsstudien...und vieles mehr
Prof. Dr. Volker Eichener Professor für Politikwissenschaft, Fachhochschule Düsseldorf Leiter Forschung im EBZ Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Wiss. Direktor, InWIS Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung an der Ruhr-Universität Bochum im Europäischen Bildungszentrum Europäisches Bildungszentrum/InWIS Springorumallee 20 44795 Bochum Tel. mobil 0171-6956550 - Sekr. 0234-9447-700 - Fax 0234-9447-777 email: Volker.Eichener@inwis.de www.e-b-z.de www.inwis.de Das EBZ ist das Aus- und Weiterbildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Es bietet ein abgestimmtes Angebot von Ausbildung, Fortbildung, Weiterbildung, Studium, Forschung und Beratung. Das InWIS ist ein gemeinnütziges, interdisziplinäres Forschungsinstitut. Schwerpunkte liegen in wohnungspolitischen Analysen, Evaluationsstudien, Marktanalysen und -prognosen, Standortanalysen sowie in der Erstellung von Mietspiegeln. Zu den Auftraggebern zählen die Bundesregierung, verschiedene Landesregierungen, Kommunen, Wohnungsunternehmen, Stiftungen.