Newsletter Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht 23. Dezember 2008 Liebe Leserin, lieber Leser, herzlich Willkommen zu unserem heutigen Newsletter für Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Ja, er kommt einen Tag zu spät. Wir könnten es jetzt einfach auf technisches Versagen schieben. Das war es aber nicht. Es hat gestern einfach niemand auf Senden geklickt. Die Tage vor Weihnachten waren mal wieder schuld. Noch vieles Unaufschiebbare musste erledigt werden. Mietrecht: Darf der Vermieter einen Schlüssel zur Mietsache zurückbehalten? Immobilienrecht: Haftung für Glatteis vor dem Haus Immobilienrecht: Muss der Eigentümer zahlen, wenn der Versorger bereits einen stillschweigenden Vertrag mit dem Mieter geschlossen hat? Immobilienrecht: Preisanpassungsklausel beim Gasversorgungs- Sondervertrag Immobilienrecht: Spekulativ überhöhter Einheitspreis im Bauvertrag Mietrecht: Darf der Vermieter einen Schlüssel zur Mietsache zurückbehalten? Vom Grundsatz her: klar nein. Der Mieter soll der eigene Herr in seinen vier Wänden sein. Der Vermieter darf keinen Schlüssel zurückbehalten und schon gar nicht, die Mietsache ohne Einwilligung des Mieters (eigenmächtig) betreten. Dringt der Vermieter unbefugt in die Wohnung ein, begeht er Hausfriedensbruch und der Mieter kann außerordentlich kündigen. Einer vorherigen Abmahnung bedarf es nicht, weil jedenfalls ein grober Vertragsverstoß des Vermieters vorliegt (so jedenfalls das OLG Celle, Urteil vom 5.10.2006, 13 U 182/06). Es gehört schließlich zur Hauptpflicht des Vermieters dem Mieter die Mieträumlichkeiten zur
alleinigen Nutzung zu überlassen. Braucht der Vermieter dennoch einen Schlüssel (beispielsweise, weil im Keller des vermieteten Gewerbeobjekts auch die Heizung für die Wohnungen steht), sollte dies klar im Mietvertrag vereinbart werden. Der Mieter muss aufgeklärt und damit einverstanden sein. Immobilienrecht: Haftung für Glatteis vor dem Haus LG Coburg, Urteil vom 12.3.2008, 21 O 645/07 Die Entscheidung passt zur Witterung: Ein Patient wollte zu seinem Arzt. Die Praxis war nur über eine Holzbrücke zu erreichen, die über einen Teich führt. Auf der Brücke hatte der Arzt eine rutschfeste Matte ausgelegt. Der Patient verlor dennoch den Halt und rutschte samt Matte weg und fiel hin. Er verletzte sich schwer, u.a. waren ein Rückenwirbel und das rechte Handgelenk gebrochen. Das Landgericht Coburg verurteilte den Arzt zum Schadensersatz und sah einen Verstoß gegen seine Verkehrssicherungspflicht. Die Richter am Coburger Landgericht unterstellten, dass allgemein bekannt sei, dass sich auf Brücken durch aufsteigende Feuchtigkeit Glätte bilden kann. Der Arzt hätte sich deshalb nicht auf die Rutschfestigkeit der Gummimatte verlassen dürfen, sondern die Matte durch geeignete Maßnahmen vor dem Wegrutschen sichern müssen. Der Patient musste sich nur einen kleinen Abzug als Mitverschulden gefallen lassen, weil er sich nicht am Brückengeländer festgehalten hatte. Das Problem ist übrigens nicht mit einer Vermietung und Abwälzung der Räum- und Streupflicht auf den Mieter gelöst. Auch in diesem Fall muss der Vermieter den Mieter ab und an insoweit überprüfen, ansonsten haftet er letzten Endes selbst. Immobilienrecht: Muss der Eigentümer zahlen, wenn der Versorger bereits einen stillschweigenden Vertrag mit dem Mieter geschlossen hat? BGH, Urteil vom 10.12.2008, VIII ZR 293/07 Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob zwischen einem Versorgungsunternehmen und einem Grundstückseigentümer allein schon durch die Belieferung des Grundstücks mit Wasser und die Entsorgung des Abwassers ein Vertragsverhältnis zustande kommt, wenn es zwischen dem Mieter und dem Versorgungsunternehmen an einem ausdrücklichen Vertragsschluss fehlt. Die Beklagte ist Eigentümerin eines Grundstücks in Berlin. Mieterin dieses Grundstücks war die C. GmbH. Die Klägerin, die Berliner Wasserbetriebe, versorgte das Grundstück mit Trinkwasser und entsorgte das auf dem Grundstück anfallende Schmutz- und Niederschlagswasser. Das Entgelt stellte sie der inzwischen insolventen C. GmbH in Rechnung. Diese hat die Rechnungen bis auf die eingeklagten Beträge auch bezahlt. Für die offenen Entgelte in Höhe von rund
81.000 nimmt der Versorger jetzt die Eigentümerin in Anspruch. Das Landgericht und das Oberlandesgericht hatten der Klage noch stattgegeben. Der BGH hat entschieden, dass ein Anspruch des Versorgers nicht besteht. Zwar kommt in 2 Abs. 2 AVBWasserV der Rechtsgrundsatz zum Ausdruck, dass in dem Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens ein Vertragsangebot liegt, das durch die Entnahme aus dem Leitungsnetz angenommen wird. Dieses Vertragsangebot richtet sich dabei typischerweise an den Grundstückseigentümer. Ein Anspruch gegen ihn ist jedoch ausgeschlossen, wenn bereits ein Vertragsverhältnis zwischen dem Versorgungsunternehmen und einem zur Nutzung des Grundstücks berechtigten Dritten besteht. Zur Vermeidung unterschiedlicher Versorgungsverträge für das gleiche Versorgungsverhältnis kommt diesem Vertrag der Vorrang zu. Dafür ist es nicht erforderlich, dass zwischen dem Versorgungsunternehmen und dem Dritten ein Vertragsverhältnis aufgrund ausdrücklicher Vereinbarung besteht; es genügt bereits, dass sich ein solcher Vertragsschluss aus den Umständen entnehmen lässt. Das war hier der Fall. Schließlich hat der Versorger seine Leistungen über die gesamte Zeit ausschließlich gegenüber der C. GmbH abgerechnet und diese hierbei auch sonst immer als Kundin behandelt hatte. Immobilienrecht: Preisanpassungsklausel beim Gasversorgungs-Sondervertrag BGH, Urteil vom 17.12.2008, VIII ZR 274/06 Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die in einem Gasversorgungs-Sondervertrag enthaltene Preisanpassungsklausel "Der vorstehende Gaspreis ändert sich, wenn eine Änderung der allgemeinen Tarifpreise eintritt" nicht klar und verständlich und deshalb unwirksam ist. In dem Verfahren streiten die Parteien um die Wirksamkeit von einseitig vorgenommenen Gaspreiserhöhungen. Die Beklagte ist ein regionales Gasversorgungsunternehmen; die Kläger sind Eigentümer eines Hausgrundstücks. Sie schlossen mit der Beklagten im Mai 2003 einen "Gasversorgungs-Sondervertrag" zur Versorgung ihres Wohnhauses mit Erdgas ab. In dem von der Beklagten vorformulierten Vertrag ist eine Preisanpassungsklausel enthalten. Nachdem der Arbeitspreis zunächst zum 1. Januar 2004 gesenkt worden war, erhöhte ihn die Beklagte zum 1. Januar 2005 um 0,5 Cent/kWh, zum 1. Oktober 2005 um 0,4 Cent/kWh und zum 1. Januar 2006 um 0,46 Cent/kWh auf zuletzt 4,51 Cent/kWh (jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer). Mit ihrer Klage wollten die Eigentümer festgestellt wissen, dass die vom Versorger vorgenommenen Preiserhöhungen unwirksam sind. Vor dem Amts- und Landgericht sind die Eigentümer noch gescheitert. Der BGH hat ihnen jetzt Recht gegeben. Ein Recht zur einseitigen Änderung des Gaspreises steht dem Versorger nicht zu, weil die Preisanpassungsklausel unwirksam ist. Sie ist nicht hinreichend klar und verständlich und benachteiligt die Kunden unangemessen. Die Klausel regelt zwar die Voraussetzung für eine Preisänderung. Nicht hinreichend klar geregelt ist aber, wie sich die Gaspreise bei Vorliegen der Voraussetzung ändern sollen. Unklar ist insbesondere, ob die Änderung in einem bestimmten Verhältnis zur
Änderung der allgemeinen Tarifpreise erfolgen und welches Verhältnis dies gegebenenfalls sein soll. Die Bestimmung ist in diesem Punkt objektiv mehrdeutig. Immobilienrecht: Spekulativ überhöhter Einheitspreis im Bauvertrag Urteil vom 18. Dezember 2008 VII ZR 201/06 Welche Auswirkungen hat es, wenn bei der Vereinbarung eines spekulativ überhöhten Einheitspreises sich gerade in dieser Position Mengenmehrungen ergeben. Das klagende Bauunternehmen verlangt vom Auftraggeber Mehrvergütung wegen Mengenüberschreitungen in zwei Positionen des Leistungsverzeichnisses, die die Lieferung von Betonstahl und Betonstahlmatten betreffen. Die Mehrmengen von insgesamt ca. 1.400 kg hatten sich herausgestellt, nachdem der Auftraggeber für einen bestimmten Baubereich eine bislang fehlende Statik nachgeliefert hatte. Das Bauunternehmen berechnet seine Mehrvergütung nach 2 Nr. 3 bzw. 5 VOB/B unter Heranziehung des von ihm im Leistungsverzeichnis eingesetzten Einheitspreises mit 2.045,14 DM/kg. Dieser Preis liegt um mehr als das 800fache über dem allgemein üblichen Durchschnittspreis von 2,47 DM/kg. Der BGH vermutet, dass diese Preisgestaltung sittenwidrig sein dürfte ist. Eine Vereinbarung zwischen Bauvertragsparteien, nach der dem Auftragnehmer für diejenigen Mengen einer Position, die über die im Leistungsverzeichnis geschätzten Mengen hinausgehen, ein Einheitspreis gezahlt wird, der den üblichen Preis um mehr als das Achthundertfache übersteigt, verstößt gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden, wenn der Preisbildung ein sittlich verwerfliches Gewinnstreben zugrunde liegt. Dafür besteht bei einem derart auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung eine Vermutung, die der Auftragnehmer widerlegen kann. Sie wird allerdings nicht allein dadurch ausgeräumt, dass im Baugewerbe üblicherweise so genannte Spekulationspreise eingesetzt werden, wenn für den Auftragnehmer die Erwartung besteht, dass die in der Ausschreibung geschätzten Mengen in Wahrheit deutlich höher sind. Da dem Bauunternehmen Gelegenheit gegeben werden muss, die Vermutung seiner verwerflichen Gesinnung zu widerlegen, hat der BGH die Sache an das Oberlandesgericht zurückverwiesen.
Für dieses Jahr war es das mit Immobilien-, Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Ihnen allen an dieser Stelle nicht nur eine gute Woche, sondern natürlich auch ein frohes Weihnachtsfest und ein besonders erfolgreiches neues Jahr. Bis dorthin. In 2009 haben wir noch viel vor. Ihr Alexander Fuß --- Kanzlei Fuß Rechtsanwälte Alexander Fuß, Rechtsanwalt Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Waaghausstraße 5-7, 78532 Tuttlingen Telefon 07461/77330, Fax 77488 Abbestellungen sind über unsere Internetseite www.newsletter.anwalt-fuss.de möglich.