1. Kaminabend der FP Finanzpartner AG: Die Denkmalschutzimmobilie im Steuerrecht Regensburg, den 11. Februar 2009
Ihr Referent Vorstellung Diplom-Finanzwirt Matthias Winkler Steuerberater (Sprachen: Deutsch, Englisch) Anfang der 1990er Jahre Ausbildung für den gehobenen Dienst der Finanzverwaltung und Studium an der Bayerischen Beamtenfachhochschule Im Anschluss an die Ausbildung mehrjährig Betriebsprüfer an den Finanzämtern Garmisch-Partenkirchen und München I Danach fünf Jahre Steuerberater bei der KPMG-Gruppe ( Big Four ) Seit Ende 2004 Steuerberater und Geschäftsführer bei SH+C in Regensburg 2
Inhaltsübersicht Die Steuervorteile einer Denkmalschutzimmobilie Normal- und Sonderabschreibungen für Vermietungsobjekte Begünstigte Objekte und Voraussetzungen für die Sonder-AfA Abzugsfähige Schuldzinsen und Werbungskosten Musterberechnung zu den Steuervorteilen einer Denkmalimmobilie 3
Überblick: Aktuelle Abschreibungssätze für private Vermietungsobjekte Normalabschreibungen und Sonderabschreibungen Normalabschreibung (Fertigstellung nach dem 31.12.1924) Normalabschreibung (Fertigstellung vor dem 31.12.1925) 50 Jahre jeweils 2 % 40 Jahre jeweils 2,5 % Sonderabschreibung für Gebäude in Entwicklungs-/Sanierungsgebieten (nur für begünstigten Investitionsanteil) Sonderabschreibung für Baudenkmäler (nur für begünstigten Investitionsanteil) in den ersten 8 Jahren in den letzten 4 Jahren in den ersten 8 Jahren in den letzten 4 Jahren jeweils 9 % jeweils 7 % jeweils 9 % jeweils 7 % Hinweis: Auch Privatnutzer können begünstigte Investitionen bei Denkmalschutzimmobilien steuerlich geltend machen ( 10f EStG). 4
Welche Objekte und Maßnahmen sind steuerlich begünstigt? Umfang der Begünstigung prüfen / Bescheinigung der Behörde erforderlich Zunächst klären, ob das Objekt insgesamt oder nur teilweise begünstigt ist Sanierungsgebiet, Baudenkmal, Ensembleschutz, Fassade etc. Die Maßnahmen müssen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt sein / Nur wenn eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde vorliegt, können die Sonderabschreibungen geltend gemacht werden Begünstigt sind alle Maßnahmen, die für eine sinnvolle Gebäudenutzung erforderlich sind (z. B. Einbau von Bad und Toiletten, Heizung) Nicht begünstigt sind die Anschaffungskosten für die Altbausubstanz (wird mit der Normalabschreibung von 2 % bzw. 2,5 % abgesetzt) sowie Außenanlagen 5
Was ist bezüglich der Sonderabschreibungen noch zu beachten? Nur wer selbst saniert, kann die Denkmalschutzabschreibung geltend machen Erst kaufen, dann sanieren! Nur wer selbst saniert, kann die Modernisierungsaufwendungen anhand der erhöhten Denkmalschutzabschreibungen geltend machen Wer ein begünstigtes Objekt nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen erwirbt, kann die Denkmalschutzabschreibungen nicht mehr geltend machen Wer ein begünstigtes Objekt während der Sanierungsphase erwirbt, kann nur für die Modernisierungsaufwendungen ab dem Erwerb die Denkmalschutzabschreibungen geltend machen Vorsicht beim Erwerb vom Bauträger: Die Baumaßnahmen dürfen erst nach Abschluss des Kaufvertrags erfolgen, um so die Sonderabschreibungen zu sichern 6
Welche Kosten können steuerlich geltend gemacht werden? Schuldzinsen, Werbungskosten etc. Die Schuldzinsen für die Fremdfinanzierung der Immobilie können steuerlich geltend gemacht werden Zusätzlicher Steuervorteil bei Vereinbarung eines Disagios (bis zu 5 %) Tilgungen sind als Kapitalrückzahlung steuerlich nicht abzugsfähig Als Werbungskosten können alle weiteren Kosten geltend gemacht werden, die mit der Immobilie zusammenhängen und der Einkunftserzielung dienen - Grundsteuer, Kommunalgebühren, Verwalterentgelte - Rechtsanwalts- und Steuerberatungskosten - Instandhaltungen und Reparaturen - Kosten für Hausreinigung, Gartenpflege etc. 7
Kontaktdaten SH+C in Regensburg und München www.shc.de Kontaktadresse Regensburg: SH+C Wagner Bumes Winkler GmbH Steuerberatungsgesellschaft Im Gewerbepark D75, 93059 Regensburg Tel. 0941/58613-0, Fax. 0941/58613-199 E-Mail: regensburg@shc.de Kontaktadresse München: SH+C Schwarz Hempe & Collegen GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Linprunstraße 49, 80335 München Tel. 089/547090-0, Fax. 089/547090-299 E-Mail: muenchen@shc.de 8