Teil I... 2 1. Liegenschaften und Grundstücke: Einleitende Worte... 2 2. Immobilien... 2 2.1. Konten... 2 2.1.1. Konto: Immobilien... 2 2.1.2. Konto: Hypotheken... 2 2.1.3. Konto: Immobilienerfolg... 3 Teil II... 3 3. Ein Verbuchungsbeispiel... 3 4. Rendite Berechnung... 5 4.1. Bruttorendite... 5 4.2. Nettorendite... 5 4.3. Rendite des investierten Eigenkapitals... 6 Teil III... 7 5. Zusammenfassung... 7 5.1. Immobilienkonto... 7 5.2. Hypothekenkonto... 7 5.3. Immobilienerfolgkonto... 7 5.4. Renditen... 8 5.4.1. Bruttorendite... 8 5.4.2. Nettorendite... 8 5.4.3. Rendite des investierten Kapitals... 8
Teil I 1. Liegenschaften und Grundstücke: Einleitende Worte Das Gebiet der Immobilienbuchhaltung ist ein ganz besonderes Gebiet. Wer nämlich nach dem kaufmännischen Lehrabschluss das Treuhandzertifikat ins Auge fasst, kann sich für das Treuhandwesen spezialisieren. Wir werden hier deshalb nur das diskutieren was so an den allgemeinen Prüfungen auf KV - Niveau gefragt wird. Es wird daher ein sehr schmales Skript werden. 2. Immobilien Zu den Immobilien gehören die Grundstücke, wie auch die Liegenschaften selbst. Damit der Kaufvertrag zustande kommen kann, bedarf es einer Grundbucheintragung. Dieser Grundbucheintrag entspricht etwa dem Handelsregistereintrag. Erst mit dieser Eintragung ist das Geschäft rechtskräftig. 2.1. Konten Wie bei Debitoren und Mobilien, wird ein Immobilienkonto im Aktivum der Bilanz geführt. Die Abschreibung auf Immobilien kann direkt oder indirekt erfolgen. In Schulen und an Prüfungen wird die direkte Methode angewendet. Auf der Passivseite des Bilanz wird das Hypothekarzins - Konto geführt. Immobilien - Aufwand muss obligatorisch bei Kapitalgesellschaften geführt werden. In Schulen wird das Immobilien - Ertragskonto verwendet und die Aufwände werden dann auf diesem Konto im Soll verbucht. Wir werden hier auch diese Form wählen. 2.1.1. Konto: Immobilien Auf der Sollseite werden Grundstück- und Liegenschaftenkäufe, auf der Habenseite Grundstück- und Liegenschaftenverkäufe verbucht. Die Inventarisierung am Jahresende führen wir direkt. So werden diese wie bei der direkten Abschreibung auf der Habenseite verbucht. 2.1.2. Konto: Hypotheken Hypotheken sind sehr langfristige Kredite und stehen deshalb unten als langfristiges Fremdkapital auf der Passivseite der Bilanz. Neuaufnahmen und Erhöhungen werden auf der Habenseite, Hypothekrückzahlungen auf der Sollseite erscheinen. Die auflaufenden Hypothekarzinsen werden nicht auf diesem Konto, sondern auf dem Immobilienerfolgskonto im Soll - als Aufwand - verbucht.
2.1.3. Konto: Immobilienerfolg Immobilienerfolg Soll Haben Hypozins Mieterträge Heizöl, Strom, Hauswartung Eigenmiete Versicherung Geschäftsmiete Abschreibung Verkaufsgewinne Unterhalt, Reparaturen Verkaufsverluste übrige Aufwendungen Teil II 3. Ein Verbuchungsbeispiel KAUF EINER LIEGENSCHAFT a) Verkehrswert (Kaufwert) SFr. 4'225'000.00 b) Hypothek 65% zu 4.25% SFr. 2'746'250.00 c) Eigenfinanzierung 35% SFr. 1'478'750.00 Buchungssätze a) Immobilien an Bank SFr. 1'478'750.00 b) Immobilien an Hypotheken SFr. 2'746'250.00 zu a): Der Wert der Liegenschaft beträgt 4'225'000.-- zu b): Die Bank gibt uns einen Kredit (Hypothek) von 65%. Die Liegenschaft wird also zu 65% fremd finanziert, 2'746'250.--. zu c): Die Eigenfinanzierung (aus Eigenkapital) beträgt demnach noch 35% 1'478'750.--. Buchungssätze: zu a): Das Immobilienkonto muss auf jeden Fall den Verkehrswert ausweisen. Aus eigenen Mitteln zahlen wir über die Bank 1'478'750.--. zu b): Das Geld für die Hypothek (Restbetrag für den Kauf) schreiben wir nicht auf dem Bankkonto gut, sondern errichten dafür das Passivkonto Hypotheken. Dort wird es dem Konto im Haben belastet, als Gegenkonto erfolgt die Buchung im Soll Immobilien. Somit weist das Immobilienkonto den Verkehrswert aus. Wir wollen uns auf dieses eine Beispiel vom Erwerb von Liegenschaften beschränken. Wie ein Verkauf vor sich geht, mit Einbezug der Abschreibungen können sie nach dem Schema vom Mobilien nachvollziehen.
Was immer wieder Unsicherheiten bereitet, ist die Verbuchung der Aufwendungen und verschiedenen Mietzinseinnahmen. Weitere Geschäftsfälle: Geschäftsfälle a) Wir zahlen die Versicherungsprämie über die Bank SFr. 8'000.00 b) Wir verbuchen den Kaminfeger SFr. 23'000.00 c) Für Heizöl und Strom bezahlen wir über die Bank SFr. 70'000.00 d) Wir verbuchen den Hypothekarzins 4.25% SFr. 116'715.65 e) Wir verbuchen die Abschreibungen zu 2% SFr. 84'500.00 f) Für Umgebungsarbeiten (Hauswartung) zahlen wir SFr. 59'450.00 g) An Fremdmieten nehmen wir ein SFr. 425'000.00 h) Eigenmiete des Inhabers SFr. 50'000.00 i) Geschäftsmiete SFr. 188'000.00 j) Abschluss des Immobilienerfolg - Kontos SFr. 309'334.35 Die Buchungssätze lauten: a) Immobilienerfolg an Bank 8'000.-- b) Immobilienerfolg an Kreditoren 23'000.-- c) Immobilienerfolg an Bank 70'000.-- d) Immobilienerfolg an Bank 116'715.65 e) Immobilienerfolg an Immobilien 84'500.-- f) Immobilienerfolg an Bank 59'450.-- g) Bank Liegenschaftenerfolg 425'000.-- h) Privat an Liegenschaftenerfolg 50'000.-- i) Raumaufwand an Liegenschaftenerfolg 188'000.-- j) Abschluss: Immobilienerfolg an Erfolgsrechnung 309'334.35 Erklärungen: zu a): Bei Liegenschaften muss eine Gebäudeversicherung abgeschlossen werden. Die fällige Prämie wird über die Bank bezahlt. zu b): Wir haben die Möglichkeit den Kaminfeger sofort zu bezahlen. Üblich ist jedoch, das er uns Rechnung stellt und uns ein Zahlungsziel vorgibt, was zur Entscheidung... an Kreditoren führte. c): Hier geht klar hervor, dass die Rechnung über die Bank bezahlt wird. d): Eine Hypothekarzinsverbuchung ist immer eine Bankbelastung. Wir schulden der Bank periodisch den Zins auf die Hypothek. Hypothekarzinsen werden nie auf dem Hypothekarkonto verbucht. e): Wir gehen von direkter Abschreibungsmethode aus. f): Wir zahlen per Bank. g): Fremdmieten sind Mietzinseinnahmen von vermieteten Wohnungen und Geschäftsräumen an aussenstehende Personen. Die Mieteingänge werden auf dem Bankkonto gutgeschrieben. h): Hat der Geschäftsinhaber in der Geschäftsliegenschaft eine Mietwohnung, wird dieser Zins ihm auf dem Privatkonto im Soll belastet. i): Das Unternehmen hat gegenüber der Geschäftsliegenschaft ebenfalls einen Mietzins zu bezahlen. Dieser wird auf dem Aufwands - Konto Raumaufwand belastet.
j): Die Summe der Sollseite minus die Summe der Habenseite gibt einen Habenüberschuss. Die Sollseite muss ausgeglichen werden. Dieser Saldo weist somit einen Liegenschaftenertrag aus. 4. Rendite Berechnung Die Rendite ist ausgedrückt: Gewinn pro Jahr, ausgedrückt in % des investierten Kapitals. Um die Renditen zu ermitteln benötigen wir die das Immobilien- und Immobilienerfolgskonto. Ausserdem werden drei verschiedene Renditen unterscheidet. 4.1. Bruttorendite Jahresbetrag in % des Anlagewertes ergibt die Bruttorendite. So wird gerechnet: Summe Immobilienerfo lg kontos * 100 Kaufpreis 663'000. *100 4'225'000. = 15.69% Bruttorendite 4.2. Nettorendite Jahresgewinn in % des Anlagewertes So wird gerechnet: Gewinn Immobilienerfo lg* 100 Kaufpreis 309'334.35*100 4'255'000. = 7.32% Nettorendite
4.3. Rendite des investierten Eigenkapitals Jahresgewinn in % des investierten Eigenkapitals. So wird gerechnet: Gewinn Immobilienerfo lg* 100 investierteseigenkapital 309'334.35*100 1'478'450. = 20.91% Eigenkapital - Rendite. Damit wären wir am Ende. Es wird hier auf einen Übungsteil verzichtet. Vieles können Sie aus dem Skript Mobilien- und Abschreibungen ableiten.
Teil III 5. Zusammenfassung 5.1. Immobilienkonto Immobilien Soll Haben Anfagsbestand Verkauf von Grundstücken Kauf von Grundstücken und und Liegenschaften Liegenschaften Abschreibungen Gewinne aus Veräusserungen Verluste aus Veräusserung 5.2. Hypothekenkonto Hypothekarkonto Soll Haben Rückzahlungen Anfansbestand KEINE HYPOZINSEN HIER Erhöhung von Hypotheken VERBUCHEN 5.3. Immobilienerfolgkonto Immobilienerfolg Soll Haben Hypozins Mieterträge Heizöl, Strom, Hauswartung Eigenmiete Versicherung Geschäftsmiete Abschreibung Verkaufsgewinne Unterhalt, Reparaturen (Handwerksrechnungen) Verkaufsverluste übrige Aufwendungen
5.4. Renditen 5.4.1. Bruttorendite Jahresbetrag in % des Anlagewertes ergibt die Bruttorendite. Summe Immobilienerfo lg kontos * 100 Kaufpreis 5.4.2. Nettorendite Jahresgewinn in % des Anlagewertes Gewinn Immobilienerfo lg* 100 Kaufpreis 5.4.3. Rendite des investierten Kapitals Jahresgewinn in % des investierten Eigenkapitals. Gewinn Immobilienerfo lg* 100 investierteseigenkapital