Verwaltervertrag Zwischen der Objekt WEG (Straße, Hausnummer) in (Ort) - nachstehend Gemeinschaft genannt und der Andreas Reupke Verwaltungen, Papenreye 51, unit 8 in 22453 Hamburg - nachstehend Verwalter genannt 1 Bestellung und Vertragsdauer 1. Die Verwalterbestellung erfolgt durch Vertragsabschluss und ist zeitlich begrenzt auf den (Datum). 2. Der Verwalter erhält zusätzlich zu dem Vertrag eine Bevollmächtigung die als Anlage dem Vertrag beigefügt ist um sich bei Vertragspartnern und Behörden auszuweisen und zu legitimieren 3. Der Verwaltervertrag beginnt und endet mit der Laufzeit der Bestellung. Eine vorzeitige Beendigung kann ohne Angabe von Gründen durch rechtsgültigen Mehrheitsbeschluss mit einer Frist von 3 Monaten zum Jahresende oder durch Kündigung ( Rücktritt ) der Verwaltung mit gleicher Frist erfolgen. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes ist die Abberufung durch eine Gemeinschaft oder der Rücktritt der Verwaltung jederzeit ohne Einhaltung einer Frist möglich. Die Kündigung kann von Seiten der Verwaltung auch gegenüber dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates oder seinem Stellvertreter ausgesprochen werden. 2 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters 1. Die Aufgaben und Befugnisse der Verwaltung ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetzt und der höchstrichterlichen Rechtsprechung hierzu sowie der Teilungserklärung und diesem Vertrag. 2. Im Rahmen Ihrer Tätigkeit hat die Verwaltung nach ihrem pflichtgemäßen Ermessen und nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit, mit der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns, alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentum erforderlich ist.
Seite 2 3. Die Verwaltung ist berechtigt, die Besorgung einzelner Verwaltungsangelegenheiten auf Dritte zu übertragen. Kosten dürfen der Gemeinschaft dadurch nicht entstehen. Übertragung kann von der Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss widerrufen werden unter Einhaltung von Kündigungsfristen. 4. Die Verwaltung ist berechtigt kostenpflichtige Verträge mit Unternehmen abzuschließen wenn diese für die ordnungsgemäße Nutzung des Objektes unumgänglich sind (Hausmeisterservice, Winterdienste, Wartungsverträge, Versicherungen etc.). Diese können von der Gemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss gekündigt werden unter Einhaltung der Kündigungsfristen. Die Laufzeit der Verträge können unbegrenzt beauftragt werden. Es soll aber angestrebt werden die Verträge nie länger als 1 bis 3 Jahre abzuschließen. Ausgenommen von der Rücktrittregelung sind Verträge mit Unternehmen, die Messgeräte für die Ermittlung der Heiz- und Warmwasserkosten installiert haben. 5. Die Verwaltung ist verpflichtet, die Gelder der Gemeinschaft von Ihrem Vermögen gesondert zu halten. Es kann jeweils ein laufendes Giro- und ein Rücklagenkonto auf dem Namen der Verwaltung, jedoch mit Kennzeichnung als Treuhandkonto für die Gemeinschaft, eröffnet werden. Soweit Gelder der Instandhaltungsrücklage nicht für durchzuführende Maßnahmen der Instandhaltung zur Verfügung stehen müssen, sind diese auf Festgeldkonten einzuzahlen. Fehlbeträge aus der laufenden Verwaltung oder aus gerichtlichen Verfahren können vorübergehend mit Geldern der Instandhaltungsrücklage gedeckt werden. Zinserträge und evtl. andre Erträge sind der Instandhaltungsrücklage zuzuordnen. 6. Der Verwaltungsbeirat ist berechtigt, von der Verwaltung Auskunft über Angelegenheiten der Gemeinschaft zu verlangen und Unterlagen der Verwaltung einzusehen und zu prüfen. Darüber hinaus können die Rechte der Gemeinschaft gegenüber der Verwaltung nur von der Gemeinschaft ausgeübt werden. Einzelne Wohnungseigentümer oder der Verwaltungsbeirat sind der Verwaltung gegenüber nicht weisungsbefugt. Die Verwaltung ist jedoch verpflichtet, berechtigte Einwände zu berücksichtigen, soweit diese im Rahmen der bestehenden Regelungen liegen. 7. Die Verwaltung hat die Einstellung, Überwachung, Entlassung von Dienstkräften der Gemeinschaft (z.b. Hausmeister) vorzunehmen. Im Rahmen der bestehenden Regelungen obliegen die Festlegung der Aufgabenbereiche und die Weisungsbefugnis ausschließlich der Verwaltung. Die Beauftragung einer Hausmeisterfirma einschließlich der Übertragung der Verkehrssicherungspflichten (Reinigung und Streupflicht). 8. Der Verwalter ist bevollmächtigt, Ansprüche der Eigentümergemeinschaft im Namen der Gemeinschaft oder auch im eigenen Namen als Prozessstandschaft gerichtlich geltend zu machen. Auch bei gerichtlichen Verfahren gegen die Gemeinschaft ist die Verwaltung bevollmächtigt, aber nicht verpflichtet, die Interessen der beteiligten Eigentümer vor Gericht wahrzunehmen, soweit Eigentümer Ihre Interessen nicht selbst vertreten. Die Verwaltung ist außerdem berechtigt, bei gerichtlichen Verfahren einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Die Einleitung von gerichtlichen Verfahren bedarf außer der Geltendmachung von Zahlungsrückständen gegenüber Eigentümern der mehrheitlichen Zustimmung des Verwaltungsbeirates.
Seite 3 9. Einladungen und Niederschriften der Versammlungen geltend als ordnungsgemäß zugestellt, wenn die Zustellung an die zuletzt bekannt gegebene Anschrift erfolgt. Steht ein Sondereigentum einer Mehrheit von Eigentümern zu, so haben diese auf Verlangen der Verwaltung einen Zustellungsbevollmächtigten zu benennen. 10. Die Verwaltung hat jährlich eine Eigentümerversammlung innerhalb der ersten 7 Monate des Wirtschaftjahres abzuhalten, soweit keine zwingenden Gründe entgegenstehen. Jede weitere Eigentümerversammlung ist nach Aufwand zu vergüten. Sachbezogene Kosten wie z.b. Saalmiete gehen zu Lasten der Eigentümergemeinschaft. Den Vorsitz bei Versammlungen führt ein Vertreter der Verwaltung. 11. Die Einladung zur Versammlung soll möglichst 2 Wochen vor dem Versammlungstermin zugestellt werden. Sollte die Einberufung der Versammlung in der TE geregelt sein und hiervon abweichen, so gilt die aus der Teilungserklärung. Den Eigentümern ist eine Kopie oder Abschrift der Niederschrift zuzustellen. 12. Der Verwalter hat alle für das Gemeinschaftseigentum erforderlichen Versicherungen (Sach- und Haftpflichtversicherungen) abzuschließen und für ununterbrochenen Versicherungsschutz zu sorgen. Er ist berechtigt und verpflichtet, Versicherungsverträge zu kündigen und neue entsprechende Verträge bei einem anderen Versicherer abzuschließen, wenn dieser das zu versichernde Risiko zu gleichen oder günstigeren Bedingungen anbietet. 3 Instandhaltung und Instandsetzung 1. Bei dringenden Maßnahmen (z.b. Rohrbrüche, Heizungsausfälle, behördliche Anordnungen) ist die Verwaltung verpflichtet, unverzüglich tätig zu werden und die erforderlichen Aufträge auch ohne Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat zu erteilen. Als dringend gelten insbesondere die Maßnahmen, die notwendig sind, um die Verkehrssicherheit, die ordnungsgemäße Nutzung sowie die Ver- und Entsorgung aufrecht zu erhalten oder wiederherzustellen. In Notfällen, z.b. bei Rohrbrüchen, ist die Verwaltung berechtigt, auch im Bereich des Sondereigentums Aufträge zu erteilen, die zur Schadensminderung erforderlich sind. Die daraus resultierenden Kosten können vorübergehend vom Konto der Gemeinschaft verauslagt werden. Die Verwaltung hat die Rückführung der Gelder Sorge zu tragen. 2. Soweit die Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss einen Verfügungsrahmen für laufende Instandhaltungsaufwendungen beschließt, kann die Verwaltung in diesem Rahmen verfügen. Eine mehrheitliche Zustimmung des Verwaltungsbeirats ist erforderlich, wenn die zu erwartenden Kosten je Einzelmaßnahme mehr als 750,00 betragen oder wenn hinsichtlich, der Notwendigkeit Zweifel bestehen. Ein Beschluss der Gemeinschaft ist erforderlich, wenn die zu erwartenden Kosten mehr als 1.000,00 je Wohneinheit betragen und es sich nicht um eine notwendige Instandsetzung sondern eher um eine Renovierungs-oder Verbesserungsmaßnahme handelt. 3. Bei der Vergabe von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten ist die Verwaltung verpflichtet, durch Preisvergleiche eine Kostengünstige Lösung zu suchen. Soll der Auftrag nicht an den günstigsten Bieter erteilt werden, ist die mehrheitliche Zustimmung
Seite 4 des Verwaltungsbeirates erforderlich. Es soll darauf geachtet werden, dass Aufträge nur an Unternehmen erteilt werden, die Gewähr für eine ordnungsgemäße Ausführung bieten. 4. Soweit die Einhaltung von Fachrichtlinien oder sonstigen einschlägigen Vorschriften aus wirtschaftlichen oder technischen Gründen nicht sinnvoll ist, kann die Verwaltung einer Ausführung nach diesen Vorschriften mit mehrheitlicher Zustimmung des Verwaltungsbeirates oder durch Mehrheitsbeschluss der Versammlung freigestellt werden. Maßgebend ist die Funktionsfähigkeit der Leistung. 5. Der Leistungsumfang dieses Vertrages ist auf die kaufmännische Betreuung von Baulichen Maßnahmen (Instandhaltungen / -setzungen, Modernisierungen usw.) begrenzt. Umfangreiche oder komplexe Maßnahmen bedürfen der Beauftragung eines Baufachmannes oder Bauleiters durch die Gemeinschaft, um eine sach- und fachgerechte Ausführung sicherzustellen. Sieht die Gemeinschaft trotz entsprechender Empfehlung der Verwaltung von einer Beauftragung ab und findet deshalb nur eine kaufmännische Betreuung durch die Verwaltung statt, haftet die Verwaltung nicht für eventuell dadurch entstehende Nachteile. 6. Für die kaufmännische Betreuung von baulichen Maßnahmen (z.b. Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung, Erneuerung) bei Brutto-Rechnungssummen über 10.000,00 hat die Verwaltung Anspruch auf Vergütung in Höhe von 2 4 % der Brutto- Rechnungssummen. Diese Vergütung halbiert sich, wenn gemäß Beschlussfassung der Gemeinschaft bzw. gemäß Abstimmung mit dem Beirat ein Baufachmann, Bauleiters mit der gesamten Abwicklung beauftragt wird. 4 Vergütung, Leistungsumfang, Sonderleistungen und Haftung 1. Die regelmäßige Verwaltergebühr gilt als Entgelt für alle Verwaltungsleistungen, die im Sinne dieses Vertrages für die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich sind, sofern nicht für einzelne Leistungen eine gesonderte Vergütung vereinbart worden ist. Sie beträgt monatlich jeweils zuzüglich der gültigen Umsatzsteuer : je Wohn-/Teilgeigentum 23,50 und ist bis zum 10 eines jeden Monats fällig. Soweit nach Abschluss des Vertrages durch gesetzliche Änderungen ein zusätzlicher Aufwand entsteht, ist dieser nach Aufwand zu vergüten. 2. Die Verwaltung ist berechtigt, neben der Verwaltergebühr zusätzlich folgende Leistungen zu berechnen (jeweils zzgl. der gesetzlichen MwSt) : a. Bearbeitung von Eigentümerwechsel mit Information an den Erwerber und Änderung der Stammdaten zu Lasten des Veräußerers 75,00 b. Zustimmung gemäß 12 WEG zu Lasten des Veräußerers 75,00 c. Mahngebühren bei Zahlungsverzug zu Lasten des säumigen Eigentümers pro Mahnung (Erinnerungen sind kostenfrei) 10,00
Seite 5 d. Einleitung rechtlicher Schritte zur Geltungsmachung von Zahlungsrückständen zu Lasten des säumigen Eigentümers 100,00 3. Die Verwaltung kann die Bearbeitung der nachfolgend aufgeführten Leistungen gegen besondere Vergütung nach Aufwand übernehmen, sofern sie mehrheitlich durch den Verwaltungsbeirat oder durch Mehrheitsbeschluss der Versammlung beauftragt worden ist oder sofern im Interesse der Gemeinschaft ein sofortiges Handeln erforderlich ist. a. Bearbeitung von Verwaltungsangelegenheiten, die aus dem vorangegangenen Verwaltungszeitraum resultieren (insbesondere nach Verwalterwechsel). b. Bearbeitung von baulichen Veränderungen im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes. c. Bearbeitung von Mängeln und Ansprüchen aus der Bauerstellung oder der Umwandlung in Wohnungseigentum. d. Bearbeitung von gerichtlichen und außergerichtlichen Auseinandersetzungen. Das gilt auch für die Information eines Rechtsanwaltes über den Sachverhalt der Auseinandersetzung. 4. Die Vergütung für diese Leistungen ist mit Rechnungsstellung und kann dem Konto der Gemeinschaft entnommen werden. Nach Aufwand zu vergütende Leistungen werden nach den folgenden Sätzen zuzüglich der jeweiligen Umsatzsteuer abgerechnet. Personalkosten Stundensatz qualifiziert Fachkraft ( Geschäftsführer, Objektbetreuer ) 50,00 Stundensatz kaufmännische Hilfskräfte 40,00 Sonstige Kosten einschließlich Lohnkosten Einzelkopien ( bis 10 Stück ) 0,45 Mehrfachkopien 11 99 Stück 0,20 Mehrfachkopien ab 100 Stück 0,10 Pkw je Kilometer und Strecke 0,35 5. Entgelte für besondere Leistungen, zum Beispiel technische Gutachten sowie Architektenund Ingenieurleistungen bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (Ausschreibung, Überwachung und Abnahme der Bauleistung) sind in der Vergütung nicht enthalten. Zu solchen Arbeiten kann die Verwaltung sachkundige Personen (Juristen, Architekten, Ingenieure) nach mehrheitlicher Zustimmung des Verwaltungsbeirates hinzuziehen. Die entstehenden Kosten gehen zu Lasten der Gemeinschaft. Stimmt der Verwaltungsbeirat trotz entsprechender Empfehlung der Verwaltung einer Beauftragung nicht zu, so haftet die Verwaltung nicht für eventuell dadurch entstehende Nachteile. Stehen der Verwaltung entsprechende Fachleute im eigenen Haus zur Verfügung, so können auch diese nach mehrheitlicher Zustimmung des Verwaltungsbeirates auf Kosten der Gemeinschaft beauftragt werden.
Seite 6 6. Die Verwaltung ist berechtigt, einen Dritten mit der Erstellung von verbrauchsabhängigen Abrechnungen auf Kosten der Gemeinschaft zu beauftragen (Beispiel: Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung). Die Lohnbuchhaltung für haupt- und nebenberuflich Beschäftigte der Gemeinschaft mit den damit verbundenen An- und Abmeldungen bei den Sozialversicherungsträgern ist nicht Gegenstand dieses Vertrages. Die Verwaltung ist berechtigt, einen Dritten mit diesen Arbeiten zu einem Pauschalbetrag in Höhe von 50,00 zzgl. MwSt pro Beschäftigten und Jahr durchzuführen. 7. Entgelte für rechtliche Gutachten und Kosten für Maßnahmen der Rechtsverfolgung sowie Kosten, die der Verwaltung dadurch entstehen, dass sie die Gemeinschaft in einem gerichtlichen Verfahren vertritt oder in dem sie als bevollmächtigter im Sinne des 189 (1) ZPO zu handeln hat, sind in der Verwaltervergütung nicht enthalten. Solche in diesem Zusammenhang anfallenden Kosten sind auch Kosten für die Vervielfältigung und Versendung von Schriftsätzen und Entscheidungen in einem Verfahren nach 43 WEG. Für die Höhe gelten die Kostensätze gemäß 4 (4) dieses Vertrages entsprechend. 5 Ergänzende Vereinbarungen 1. Ansprüche aus diesem Vertrag oder aus Zusatzvereinbarungen verjähren in allen Fällen drei Jahre nach dem Ende des Jahres, in dem der haftungsbegründende Tatbestand erfolgt ist. Ersatzansprüche oder andere Rechte der Gemeinschaft aus diesem Vertrag oder den Zusatzvereinbarungen können auf dem Gerichtsweg nur von der Gemeinschaft geltend gemacht werden. Die Abtretung von Ansprüchen oder auch die Abtretung von anteiligen Ansprüchen der Gemeinschaft an einzelne Eigentümer ist ausgeschlossen. 2. Ist ein Teil dieses Vertrages ganz oder teilweise nichtig, so soll der übrige Teil bestehen bleiben. Der nichtige Teil ist durch diejenige Regelung zu ersetzen, die den Zweck des nichtigen Teiles am nächsten kommt. Mündliche Nebenabreden haben keine Gültigkeit. Jegliche Abreden bedürfen zur Gültigkeit der Schriftform. Düsseldorf, den Verwalter Für die Gemeinschaft