Anlagestrategie Jeder muss eine Immobilie kaufen Autor: Datum: Jens Hagen 18.02.2015 12:12 Uhr Die Immobilienpreise brechen alle Rekorde. Der Banker Mario Caroli erklärt, warum Interessenten den Kauf trotzdem nicht auf die lange Bank schieben sollten, wo Fallen lauern und worauf Vermögende bei Immobilien achten. Ein Häuschen im Einkaufswagen Die Kaufpreise für Immobilien steigen noch, aber langsamer. (Foto: Getty Images) Mario Caroli kennt sein Geschäft aus dem Effeff. Nach ersten Erfahrungen in der Sparkasse Ulm kann er als Banker mehr als 30 Jahre Erfahrung im Bereich Immobilien vorweisen. Als persönlich haftender Gesellschafter des Stuttgarter Bankhauses Ellwanger & Geiger hat er einen unabhängigen Blick auf den Immobilienmarkt. Es gebe nicht den besten Zeitpunkt zum Immobilienkauf, erklärt Caroli im Interview mit Handelsblatt Online. Interessenten sollten sich von den hohen Preisen nicht schrecken lassen.
Mario Caroli, Gesellschafter bei Ellwanger & Geiger. Herr Caroli, wer kauft eigentlich jetzt noch Wohnimmobilien? Das ist eine seltsame Frage. Es gibt einen Immobilienboom in Deutschland. Niedrige Kreditzinsen und ein Mangel an sicheren Anlagealternativen nähren ihn. Laut Statistik der Pfandbriefbanken haben sich Wohnimmobilien 2014 so stark verteuert wie seit mindestens zehn Jahren nicht mehr. Deutschlandweit ging es fünf Prozent rauf, seit 2003 um fast 25 Prozent. In den Metropolen sehen Marktbeobachter jährliche Preissteigerungen im zweistelligen Prozentbereich. Oder kurz gesagt: Immobilien sind derzeit ganz schön teuer. Ja, die Preise steigen. Genau deshalb muss ja jeder Mieter, der es sich leisten kann, eine eigengenutzte Immobilie kaufen. Nur so bleibt das Wohnen im Alter auch bezahlbar - zumindest in den Regionen, in denen die Bevölkerung weiter wächst. Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Kauf eines Eigenheims? Die Preisrally geht ins sechste Jahr. Für einen Eigennutzer ist der Zeitpunkt eines Kaufes immer zugleich richtig wie auch falsch. Vielleicht könnte der Interessent in einigen Jahren ein besseres Objekt finden. Aber dafür gibt es keine Garantie, ebenso wie für zukünftig fallende Preise oder ein jahrelanges historisches Zinstief. Wer eine Immobilie braucht und das passende Objekt in der passenden Region findet, sollte den Kauf deshalb nicht um Jahre verschieben. Letztlich ist es wie bei einem Auto. Man kann immer noch auf ein neueres Modell warten. Irgendwann muss man aber zuschlagen, wenn man fahren möchte. Herr Caroli, Sie betreuen viele wohlhabende Kunden. Wie sehen die den Markt? Das ist natürlich immer sehr individuell. Die Menschen kennen sich aber in der Welt aus. Sie wissen: Die Preise in London oder Paris liegen aktuell um ein Vielfaches höher als in den deutschen Metropolen. Das spricht auch in den weniger begehrten deutschen Metropolen zumindest für stabile Preise. Und in den letzten Krisenjahren 2003 oder 2009 waren die Preisausschläge in Deutschland eher marginal. Sind Immobilien in Deutschland noch zu günstig? Schauen Sie sich doch einmal die realen Kosten an. Die Gehälter sind gestiegen und die Lebenshaltungskosten im Vergleich dazu für viele historisch niedrig. Die finanziellen Puffer der neuen Käufergeneration sind größer, auch wegen der Erbschaften. Die niedrigen Zinsen lassen sich für höhere Tilgungen verwenden. Dass die Preise in diesem Szenario weiter sinken, ist aus meiner Sicht eher unwahrscheinlich, zumindest in Regionen mit steigenden Bevölkerungszahlen.
Wenn die Zinsen wieder steigen, dann könnte sich die Lage ändern. Ist eine Zinswende denn wirklich realistisch? Nicht nur in Europa brauchen die Staaten Inflation und niedrige Zinsen, um ihren Kapitaldienst zu leisten. Führen die niedrigen Zinsen nicht zu einer Blasenbildung auf dem Markt? Die Banken agieren sehr zurückhaltend bei der Kreditvergabe. Gerade bei der Höhe der Beleihung agieren die Institute sehr diszipliniert. Es fließt übrigens gar nicht so viel mehr Geld in den Markt als noch vor einigen Jahren. Sie dürfen nicht vergessen, dass geschlossene und offene Fonds derzeit eher weniger gefragt sind. Dieses Geld fließt vielfach direkt ins Objekt. Einige Vermögensverwalter raten reichen Kunden derzeit zu einer höheren Beleihung ihrer Immobilien, weil die Rendite auf den Aktienmärkten die Zinsen für Baugeld deutlich übertroffen haben. Das kann ich bestätigen, ist aber nicht unser Geschäftsmodell. Vermögensverwaltung benötigt einen langen Atem. Die kurzfristige Performance sollte nicht im Vordergrund stehen. Es geht um langfristigen Werterhalt. Anleger sollten derzeit wissen: Jedes Prozent mehr Rendite bedeutet derzeit einen Risikozuwachs. Deshalb sind Immobilien vor allem im Vergleich zu Anleihen derzeit so attraktiv. Was kaufen Vermögende? Ein Teil des Wohnimmobilien-Portfolios dient als langfristige Absicherung. Reiche Familien denken oftmals generationenübergreifend. Sie besitzen etwa Renditeobjekte in sehr guten Lagen in den großen Städten. Die bieten aktuell keinen unglaublichen, kurzfristigen Wertzuwachs mehr, sind aber eine sichere Anlage und federn volatile Investments wie etwa in Aktien ab. Was ist mit dem anderen Teil des Immobilienbesitzes? Hier stehen die Renditechancen im Vordergrund. Bei Wohnimmobilien sind das etwa Objekte in B- oder sogar C-Städten oder in den schlechteren Lagen der Großstädte. Diese Anlage ist spekulativer. Es hängt aber sehr von den individuellen Vorstellungen der Investoren ab. Grundsätzlich sollten die Anleger immer das Wesen eines Immobilieninvestments verstehen. Was machen Immobilien als Geldanlage so besonders? Der Kauf eines Hauses ist eine echte Managementaufgabe. Man muss mit Bankern verhandeln, Mieter suchen und auf den Zustand des Objekts achten. Nicht zuletzt sollten Inhaber die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt aufmerksam verfolgen. Nur so lässt sich ein guter Zeitpunkt für einen möglichen Verkauf finden oder angemessene Mieten erzielen. Wie steht es mit dem Bauchgefühl? Das ist vielen Käufern sehr wichtig. Ich kenne keinen privaten Investor, dem sein Renditeobjekt nicht auch wenigstens ein wenig gefallen würde. Was sind die größten Risiken für solche immobilienbegeisterten Käufer? Ich sehe drei Risiken. Erstens: Das fehlende Fachwissen. Immobilien sind hoch komplexe Gewerke. Wer von Bau und Substanz keinerlei Ahnung hat, kann böse Überraschungen erleben. Zweitens die mangelnde Lagekenntnis. Bei der Preisbildung zählt vor allem die Lage. Im schlimmsten Falle ist das Objekt so weit von Wachstumsregionen entfernt, dass sich kein auskömmlicher Preis mehr erzielen lässt.
Und drittens? Die Finanzierung. Wer jetzt schon an seine Grenze geht und nicht ausreichend tilgt, den können bei steigenden Zinsen in zehn oder zwanzig Jahren die Raten überfordern. Das kann zu einer Zwangsversteigerung führen. Herr Caroli, Sie arbeiten in Stuttgart. Wie beurteilen Sie ihren heimischen Markt? In Stuttgart habe ich es tatsächlich noch nie erlebt, dass die Preise gefallen sind. Das liegt auch an der geographischen Lage. Im Kessel selber gibt es einfach keine Flächen für Neubauten mehr. Jetzt schauen alle auf die Umsetzung von Stuttgart 21, die Raum für Neubau schaffen könnte. Die Region Stuttgart steht aber vielleicht auch für die Zukunft vieler anderer deutscher Städte. Inwiefern? In Stuttgart gibt es zahlreiche Mega-Arbeitgeber wie Daimler, Porsche oder Stihl, die sowohl von der aktuellen Konjunkturpflege der Notenbanken wie auch von der Globalisierung und dem niedrigen Ölpreis profitieren. Das sorgt für Zuzug, steigende Mieten und Kaufpreise. Die Unternehmen müssen sich allmählich etwas einfallen lassen. Denn gute Arbeitnehmer möchten angemessen unterkommen. Was meinen Sie konkret? Vielleicht erleben wir eine Renaissance der Werksimmobilien, wie es sie früher zum Beispiel früher einmal an den Stahlstandorten im Ruhrgebiet gab. Keine kleinen Reihenhäuser mehr, sondern modernen, großzügigen Wohnraum, der bei der Abwerbung als Argument zählt. Der Kauf eines Hauses ist eine echte Managementaufgabe Wenn die Zinsen wieder steigen, dann könnte sich die Lage ändern. Ist eine Zinswende denn wirklich realistisch? Nicht nur in Europa brauchen die Staaten Inflation und niedrige Zinsen, um ihren Kapitaldienst zu leisten. Führen die niedrigen Zinsen nicht zu einer Blasenbildung auf dem Markt? Die Banken agieren sehr zurückhaltend bei der Kreditvergabe. Gerade bei der Höhe der Beleihung agieren die Institute sehr diszipliniert. Es fließt übrigens gar nicht so viel mehr Geld in den Markt als noch vor einigen Jahren. Sie dürfen nicht vergessen, dass geschlossene und offene Fonds derzeit eher weniger gefragt sind. Dieses Geld fließt vielfach direkt ins Objekt. Einige Vermögensverwalter raten reichen Kunden derzeit zu einer höheren Beleihung ihrer Immobilien, weil die Rendite auf den Aktienmärkten die Zinsen für Baugeld deutlich übertroffen haben. Das kann ich bestätigen, ist aber nicht unser Geschäftsmodell. Vermögensverwaltung benötigt einen langen Atem. Die kurzfristige Performance sollte nicht im Vordergrund stehen. Es geht um langfristigen Werterhalt. Anleger sollten derzeit wissen: Jedes Prozent mehr Rendite bedeutet derzeit einen Risikozuwachs. Deshalb sind Immobilien vor allem im Vergleich zu Anleihen derzeit so attraktiv.
Was kaufen Vermögende? Ein Teil des Wohnimmobilien-Portfolios dient als langfristige Absicherung. Reiche Familien denken oftmals generationenübergreifend. Sie besitzen etwa Renditeobjekte in sehr guten Lagen in den großen Städten. Die bieten aktuell keinen unglaublichen, kurzfristigen Wertzuwachs mehr, sind aber eine sichere Anlage und federn volatile Investments wie etwa in Aktien ab. Was ist mit dem anderen Teil des Immobilienbesitzes? Hier stehen die Renditechancen im Vordergrund. Bei Wohnimmobilien sind das etwa Objekte in B- oder sogar C-Städten oder in den schlechteren Lagen der Großstädte. Diese Anlage ist spekulativer. Es hängt aber sehr von den individuellen Vorstellungen der Investoren ab. Grundsätzlich sollten die Anleger immer das Wesen eines Immobilieninvestments verstehen. Was machen Immobilien als Geldanlage so besonders? Der Kauf eines Hauses ist eine echte Managementaufgabe. Man muss mit Bankern verhandeln, Mieter suchen und auf den Zustand des Objekts achten. Nicht zuletzt sollten Inhaber die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt aufmerksam verfolgen. Nur so lässt sich ein guter Zeitpunkt für einen möglichen Verkauf finden oder angemessene Mieten erzielen. Wie steht es mit dem Bauchgefühl? Das ist vielen Käufern sehr wichtig. Ich kenne keinen privaten Investor, dem sein Renditeobjekt nicht auch wenigstens ein wenig gefallen würde. Was sind die größten Risiken für solche immobilienbegeisterten Käufer? Ich sehe drei Risiken. Erstens: Das fehlende Fachwissen. Immobilien sind hoch komplexe Gewerke. Wer von Bau und Substanz keinerlei Ahnung hat, kann böse Überraschungen erleben. Zweitens die mangelnde Lagekenntnis. Bei der Preisbildung zählt vor allem die Lage. Im schlimmsten Falle ist das Objekt so weit von Wachstumsregionen entfernt, dass sich kein auskömmlicher Preis mehr erzielen lässt. Und drittens? Die Finanzierung. Wer jetzt schon an seine Grenze geht und nicht ausreichend tilgt, den können bei steigenden Zinsen in zehn oder zwanzig Jahren die Raten überfordern. Das kann zu einer Zwangsversteigerung führen. Herr Caroli, Sie arbeiten in Stuttgart. Wie beurteilen Sie ihren heimischen Markt? In Stuttgart habe ich es tatsächlich noch nie erlebt, dass die Preise gefallen sind. Das liegt auch an der geographischen Lage. Im Kessel selber gibt es einfach keine Flächen für Neubauten mehr. Jetzt schauen alle auf die Umsetzung von Stuttgart 21, die Raum für Neubau schaffen könnte. Die Region Stuttgart steht aber vielleicht auch für die Zukunft vieler anderer deutscher Städte. Inwiefern? In Stuttgart gibt es zahlreiche Mega-Arbeitgeber wie Daimler, Porsche oder Stihl, die sowohl von der aktuellen Konjunkturpflege der Notenbanken wie auch von der Globalisierung und dem niedrigen Ölpreis profitieren. Das sorgt für Zuzug, steigende Mieten und Kaufpreise. Die Unternehmen müssen sich allmählich etwas einfallen lassen. Denn gute Arbeitnehmer möchten angemessen unterkommen.
Was meinen Sie konkret? Vielleicht erleben wir eine Renaissance der Werksimmobilien, wie es sie früher zum Beispiel früher einmal an den Stahlstandorten im Ruhrgebiet gab. Keine kleinen Reihenhäuser mehr, sondern modernen, großzügigen Wohnraum, der bei der Abwerbung als Argument zählt. Quelle: Handelsblatt, 18.02.2015, http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/anlagestrategie-jeder-muss-eine-immobiliekaufen/11384498.html