Auswertung der Mietwerterhebung, die die Grundlage für die derzeitig gültigen Angemessenheitswerte der Bruttokaltmieten für Hartz IV- Empfänger des Vogtlandkreises ist und als Pilotprojekt für Sachsen dienen soll September 2011 Arbeitskreis KdU des LAG Hartz IV Sachsen
Themen: 1. Ausgangssituation 2. Gesetzliche Grundlagen 3. Übersicht der KdU im Freistaat Sachsen 4. Beauftragung zur Mietwerterhebung im Vogtlandkreis 5. Clusteranalyse 6. Datenerhebung 7. Ergebnisse 8. Kritikpunkte der vogtländischen Wohnungsgenossenschaften und kommunalen Wohnungsunternehmen 9. Diskussion 2
1. Ausgangsituation KdU Spannungsfeld zwischen Wohnungsmarkt (Mieter- und Vermietermarkt) Sozialer Verantwortung/sozialer Frieden (Grundsicherung, KdU u.a.) Stadt- und Regionalentwicklung Individualität/Persönlichkeit (Alter, Bildung Anspruchsdenken, Migrationshinterungsgrund u. a.) Entwicklung der Gesellschaft Haushalt/Finanzsituation der Kommunen/Landkreise Durchschnittliches Mietniveau der kommunalen Unternehmen in Sachsen 2010: NKM = 4,48 / m² KBK = 1,08 / m² WBK = 1,07 / m² Leerstand = 15 % Abriss = 2.730 WE 3
1. Ausgangsituation Produkttheorie (max. Wfl. x KdU-Oberwert) Festlegung von Toleranzen Angemessenheit der Heizkosten werden durch: Energetischen Zustand des Gebäudes Lage der WE im Gebäude (HKVO) Energiepreisänderungen Verbrauchsverhalten / Witterung individuell / einzelfallbezogen bewertet Verfügbarkeit angemessener Wohnraum Soziale Durchmischung und soziale Betreuung als Unternehmensaufgabe (Segregation) der kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungswirtschaft 4
1. Ausgangsituation Definition einfacher Wohnungsmarkt in Abhängigkeit von der regionalen Situation und Veränderung durch bauliche Modernisierungen schwierig zu definieren Vermeidung unerwünschter Wohnungsmarkteffekte bei Neufestlegung KdU (2 Jahre Prüfzyklus) auf andere Bevölkerungsgruppen 5
1. Ausgangsituation Notwendigkeit der Überarbeitung der Angemessenheitsrichtwerte KdU durch den Vogtlandkreis: Datengrundlage der bisherigen KdU basiert auf den Durchschnittsmieten aller kommunalen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften Beachtung der Privatvermieter Unterscheidung zwischen unterschiedlichen Wohnungsmarkttypen im Vogtland (alt: KdU einheitlich für gesamten Vogtlandkreis) Aktualisierung der Daten und Ermittlung regionalisierter Mietpreisobergrenzen bestmöglicher Mitteleinsatz des Vogtlandkreises (HH) 6
2. Gesetzliche Grundlagen Sozialgesetzbuch (SGB) Zweites Buch (II) - Grundsicherung für Arbeitsuchende - (Artikel 1 des Gesetzes vom 24. Dezember 2003, BGBl. I S. 2954) SGB 2 Ausfertigungsdatum: 24.12.2003 Vollzitat: "Zweites Buch Sozialgesetzbuch - Grundsicherung für Arbeitsuchende - (Artikel 1 des Gesetzes vom 24. Dezember 2003, BGBl. I S. 2954) in der Fassung der Bekanntmachung vom 13. Mai 2011 (BGBl. I S. 850), das durch Artikel 3a des Gesetzes vom 20. Juni 2011 (BGBl. I S. 1114) geändert worden ist Stand: Neugefasst durch Bek. v. 13.5.2011 I 850; geändert durch Art. 3a G v. 20.6.2011 I 1114 Fußnote (+++ Textnachweis ab: 1.1.2005 +++) Das G wurde als Artikel 1 d. G v. 24.12.2003 I 2954 (ArbMDienstLG 4) vom Bundestag mit Zustimmung des Bundesrates beschlossen. Es tritt gem. Art. 61 Abs. 1 dieses G am 1.1.2005 in Kraft. Die 6, 6a, 13, 18 Abs. 4, 27, 36, 44b, 45 Abs. 3, 46 Abs. 1, 65 und 66 treten gem. Art. 61 Abs. 2 idf d. Art. 14 Nr. 4 Buchst. a G v. 30.7.2004 I 2014 am 1.1.2004 in Kraft. 7
2. Gesetzliche Grundlagen 22 Bedarfe für Unterkunft und Heizung (1) Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind. Erhöhen sich nach einem nicht erforderlichen Umzug die angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung, wird nur der bisherige Bedarf anerkannt. Soweit die Aufwendungen für die Unterkunft und Heizung den der Besonderheit des Einzelfalles angemessenen Umfang übersteigen, sind sie als Bedarf so lange anzuerkennen, wie es der oder dem alleinstehenden Leistungsberechtigten oder der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Wohnungswechsel, durch Vermieten oder auf andere Weise die Aufwendungen zu senken, in der Regel jedoch längstens für sechs Monate. Eine Absenkung der nach Satz 1 unangemessenen Aufwendungen muss nicht gefordert werden, wenn diese unter Berücksichtigung der bei einem Wohnungswechsel zu erbringenden Leistungen unwirtschaftlich wäre. 8
2. Gesetzliche Grundlagen 22a Satzungsermächtigung (1) Die Länder können die Kreise und kreisfreien Städte durch Gesetz ermächtigen oder verpflichten, durch Satzung zu bestimmen, in welcher Höhe Aufwendungen für Unterkunft und Heizung in ihrem Gebiet angemessen sind. Eine solche Satzung bedarf der vorherigen Zustimmung der obersten Landesbehörde oder einer von ihr bestimmten Stelle, wenn dies durch Landesgesetz vorgesehen ist. Die Länder Berlin und Hamburg bestimmen, welche Form der Rechtsetzung an die Stelle einer nach Satz 1 vorgesehenen Satzung tritt. Das Land Bremen kann eine Bestimmung nach Satz 3 treffen. (2) Die Länder können die Kreise und kreisfreien Städte auch ermächtigen, abweichend von 22 Absatz 1 Satz 1 die Bedarfe für Unterkunft und Heizung in ihrem Gebiet durch eine monatliche Pauschale zu berücksichtigen, wenn auf dem örtlichen Wohnungsmarkt ausreichend freier Wohnraum verfügbar ist und dies dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entspricht. In der Satzung sind Regelungen für den Fall vorzusehen, dass die Pauschalierung im Einzelfall zu unzumutbaren Ergebnissen führt. Absatz 1 Satz 2 bis 4 gilt entsprechend. 9
2. Gesetzliche Grundlagen 22a Satzungsermächtigung (3) Die Bestimmung der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung soll die Verhältnisse des einfachen Standards auf dem örtlichen Wohnungsmarkt abbilden. Sie soll die Auswirkungen auf den örtlichen Wohnungsmarkt berücksichtigen hinsichtlich: 1. der Vermeidung von Mietpreis erhöhenden Wirkungen, 2. der Verfügbarkeit von Wohnraum des einfachen Standards, 3. aller verschiedenen Anbietergruppen und 4. der Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Bewohnerstrukturen. 10
2. Gesetzliche Grundlagen 22b Inhalt der Satzung (1) In der Satzung ist zu bestimmen, 1. welche Wohnfläche entsprechend der Struktur des örtlichen Wohnungsmarktes als angemessen anerkannt wird und 2. in welcher Höhe Aufwendungen für die Unterkunft als angemessen anerkannt werden. In der Satzung kann auch die Höhe des als angemessen anerkannten Verbrauchswertes oder der als angemessen anerkannten Aufwendungen für die Heizung bestimmt werden. Bei einer Bestimmung nach Satz 2 kann sowohl eine Quadratmeterhöchstmiete als auch eine Gesamtangemessenheitsgrenze unter Berücksichtigung der in den Sätzen 1 und 2 genannten Werte gebildet werden. Um die Verhältnisse des einfachen Standards auf dem örtlichen Wohnungsmarkt realitätsgerecht abzubilden, können die Kreise und kreisfreien Städte ihr Gebiet in mehrere Vergleichsräume unterteilen, für die sie jeweils eigene Angemessenheitswerte bestimmen. 11
2. Gesetzliche Grundlagen 22b Inhalt der Satzung (2) Der Satzung ist eine Begründung beizufügen. Darin ist darzulegen, wie die Angemessenheit der Aufwendungen für Unterkunft und Heizung ermittelt wird. Die Satzung ist mit ihrer Begründung ortsüblich bekannt zu machen. (3) In der Satzung soll für Personen mit einem besonderen Bedarf für Unterkunft und Heizung eine Sonderregelung getroffen werden. Dies gilt insbesondere für Personen, die einen erhöhten Raumbedarf haben wegen 1. einer Behinderung oder 2. der Ausübung ihres Umgangsrechts. 12
2. Gesetzliche Grundlagen 22c Datenerhebung, -auswertung und -überprüfung (1) Zur Bestimmung der angemessenen Aufwendungen für Unterkunft und Heizung sollen die Kreise und kreisfreien Städte insbesondere 1. Mietspiegel, qualifizierte Mietspiegel und Mietdatenbanken und 2. geeignete eigene statistische Datenerhebungen und -auswertungen oder Erhebungen Dritter einzeln oder kombiniert berücksichtigen. Hilfsweise können auch die monatlichen Höchstbeträge nach 12 Absatz 1 des Wohngeldgesetzes berücksichtigt werden. In die Auswertung sollen sowohl Neuvertrags- als auch Bestandsmieten einfließen. Die Methodik der Datenerhebung und - auswertung ist in der Begründung der Satzung darzulegen. (2) Die Kreise und kreisfreien Städte müssen die durch Satzung bestimmten Werte für die Unterkunft mindestens alle zwei Jahre und die durch Satzung bestimmten Werte für die Heizung mindestens jährlich überprüfen und gegebenenfalls neu festsetzen. 13
3. VdW-Bericht Übersicht der von den (neuen) Landkreisen beschlossenen KdU (Stand 1. Januar 2010 / Stand: 22. Juni 2011) Bautzen (Landkreis) ab Januar 2009 unverändert Personenzahl Wohnflächenhöchstgrenze in m² Bruttokaltmiete Kalte Betriebskosten Heizkosten (Verbrauchsmenge/m²) 1 2 45 60 vorrangig gelten vorhandene qualifizierte Mietspiegel 3 75 4 90 5 105 jede weitere Person +15 Städte Kamenz und Radeberg: 5,45 Euro/m² -> 1 PPH: 245,25 2 PPH: 327,00 sonstige kreisangehörige Städte/Gemeinden: 5,20 Euro/m² Die kalten Betriebskosten (in der Brutto-kaltmiete links ent-halten!) werden im Einzelfall bei Abwei-chungen unter 0,80 Euro/m² und über 1,00 Euro/m² geprüft. Brikett, feste Brennst. 27 kg Ölheizung 15 Liter Flüssiggas 21 Liter Gasheizung 17 m³ Elektroheizung 150 kwh Brennholz 36 kg Bei anderen Heizungsarten gilt ein Richtwert von 1,00 Euro/m². Quelle: Unterkunfts- und Heizkostenrichtlinie des Landkreises Bautzen vom 19. Dezember 2008 14
3. VdW-Bericht Übersicht der von den (neuen) Landkreisen beschlossenen KdU (Stand 1. Januar 2010 / Stand: 22. Juni 2011) Erzgebirgskreis ab Januar 2009 Personenzahl unverändert Wohnflächenhöchstgrenze in m² Bruttokaltmiete in Euro Heizkosten 1 235,00 2 keine Festlegungen 315,00 3 365,00 4 415,00 jede weitere Person +50,00 in tatsächlicher Höhe Leipzig (Landkreis) ab Januar 2009 unverändert Personenzahl Wohnflächenhöchstgrenze in m² Bruttokaltmiete in Euro Heizkosten in Euro Bruttowarmmiete in Euro 1 50 280,00 57,50 337,50 2 60 345,00 69,00 414,00 3 75 410,00 86,25 496,25 4 90 475,00 103,50 578,50 5 105 545,00 120,75 665,75 jede weitere Person +15 +65,00 +17,25 +82,25 Quelle: Beschluss des Landkreises Leipzig vom 10. Dezember 2008 15
3. VdW-Bericht Übersicht der von den (neuen) Landkreisen beschlossenen KdU (Stand 1. Januar 2010 / Stand: 22. Juni 2011) Görlitz (Landkreis) ab April 2009 unverändert Seite 1 Gebiet Personenzahl Wohnflächenhöchstgrenze in m² Grundmiete in Euro/m² Kalte Betriebskosten in Euro/m² Bruttokaltmiete in Euro Görlitz 1 45 213,75 2 60 285,00 3 75 3,82 0,93 356,25 4 85 403,75 5 95 451,25 Weißwasser 1 45 229,05 2 60 305,40 3 75 3,91 1,18 381,75 4 85 432,65 5 95 483,55 Bad Muskau 1 45 228,60 2 60 304,80 3 75 3,95 1,13 381,00 4 85 431,80 5 95 482,60 Niesky 1 45 231,75 2 60 309,00 3 75 3,95 1,20 386,25 4 85 437,75 5 95 489,25 Quelle: Verwaltungsvorschrift der Landkreises Görlitz, April 2009 16
3. VdW-Bericht Übersicht der von den (neuen) Landkreisen beschlossenen KdU (Stand 1. Januar 2010 / Stand: 22. Juni 2011) Görlitz (Landkreis) ab April 2009 unverändert Seite 2 Gebiet Personenzahl Wohnflächenhöchstgrenze in m² Grundmiete in Euro/m² Kalte Betriebskosten in Euro/m² Bruttokaltmiete in Euro Übrige Städte und 1 45 211,05 Gemeinden im Altkreis 2 60 281,40 NOL 3 75 3,69 1,00 351,75 4 85 398,65 5 95 445,55 Löbau und Zittau 1 45 226,35 2 60 301,80 3 75 4,05 0,98 377,25 4 85 427,55 5 95 477,85 Übrige Städte und 1 45 217,80 Gemeinden im Altkreis 2 60 290,40 Löbau-Zittau 3 75 3,86 0,98 363,00 4 85 411,40 5 95 459,80 Heizkosten: Bei Einhaltung der nachfolgenden Richtwerte wird aus verwaltungsökonomischen Gründen die Angemessenheit der Aufwendungen für Heizung unterstellt. Bei Überschreitung erfolgt eine Überprüfung im Einzelfall. Brikett, feste Brennstoffe 35 kg Fernheizung 125 kwh Heizöl 21 l Gasheizung 21 m³ Elektroheizung 161 kwh Trockenholz 45 kg Quelle: Verwaltungsvorschrift der Landkreises Görlitz, April 2009 17
3. VdW-Bericht Übersicht der von den (neuen) Landkreisen beschlossenen KdU (Stand 1. Januar 2010 / Stand: 22. Juni 2011) Meißen (Landkreis ) ab Januar 2009 Personenzahl Wohnflächenhöchstgrenze in m² (Richtwerte!) unverändert, VwV wird z.z. überarbeitet Radebeul, Radeburg, Weinböhla Bruttokaltmiete in Euro Coswig, Meißen, Moritzburg, Niederau, Riesa alle übrigen Städte und Gemeinden darin enthaltene kalte Betriebskosten in Euro 1 45 261,00 258,00 236,00 45,00 2 60 336,00 324,00 306,00 60,00 3 75 413,00 393,00 375,00 75,00 4 85 468,00 432,00 417,00 85,00 jede weitere Person +10 +55,00 +50,00 +49,00 +10,00 Heizkosten: Bei Einhaltung der nachfolgenden Richtwerte wird aus verwaltungsökonomischen Gründen die Angemessenheit der Aufwendungen für Heizung unterstellt. Bei Überschreitung erfolgt eine Überprüfung im Einzelfall. Brikett, feste Brennstoffe 0,7 Zentner Fernheizung 108,73 kwh Heizöl 152,16 kwh Heizgas 146,21 kwh Elektroheizung/Strom 137,30 kwh Quelle: VwV-KdU in der Fassung vom 1.1.2009 18
3. VdW-Bericht Übersicht der von den (neuen) Landkreisen beschlossenen KdU (Stand 1. Januar 2010 / Stand: 22. Juni 2011) Mittelsachsen (Landkreis) ab Januar 2010 unverändert Seite 1 Gebiet Personenzahl Wohnflächenhöchstgrenze in m² Preiskategorie A Übrige Städte und Gemeinden im Landkreis Bruttokaltmiete in Euro 1 50 240,00 2 60 313,00 3 75 348,00 4 90 464,00 jede weitere Person +15 +60,00 Preiskategorie B Augustusburg, Lunzenau, Geringswalde, Frauenstein, Lichtenau 1 50 265,00 2 60 331,00 3 75 354,00 4 90 345,00 jede weitere Person +15 +60,00 Preiskategorie C Penig, Hainichen, Waldheim, Hartha, Oederan, Roßwein, Rochlitz, Großschirma, Leisnig 1 50 245,00 2 60 307,00 3 75 354,00 4 90 414,00 jede weitere Person +15 +60,00 Quelle: Richtlinie des Landkreises Mittelsachsen vom 10. Dezember 2009 19
3. VdW-Bericht Übersicht der von den (neuen) Landkreisen beschlossenen KdU (Stand 1. Januar 2010 / Stand: 22. Juni 2011) Mittelsachsen (Landkreis) ab Januar 2010 unverändert Seite 2 Gebiet Personenzahl Wohnflächenhöchstgrenze in m² Bruttokaltmiete in Euro Preiskategorie D Döbeln, Frankenberg/Sa., Mittweida, Burgstädt, Brand- Erbisdorf, Flöha 1 50 244,00 2 60 305,00 3 75 368,00 4 90 385,00 jede weitere Person +15 60,00 Preiskategorie E Freiberg neuer Mietspiegel in Arbeit (voraussichtlich zum 1. Juli 2011) 1 50 231,00 2 60 288,00 3 75 335,00 4 90 410,00 jede weitere Person +15 +60,00 Anmerkung: qualifizierter Mietspiegel geht o. g. Werten vor Heizkosten: Brikett, feste Brennstoffe Fernheizung Heizöl Gasheizung Elektroheizung Flüssiggas 35 kg oder 283,5 kwh 125 kwh oder 125,0 kwh 21 l oder 211,7 kwh 21 m³ oder 226,8 kwh 161 kwh oder 161,0 kwh 11 kg oder 140,8 kwh Quelle: Richtlinie des Landkreises Mittelsachsen vom 10. Dezember 2009 20
3. VdW-Bericht Übersicht der von den (neuen) Landkreisen beschlossenen KdU (Stand 1. Januar 2010 / Stand: 22. Juni 2011) Nordsachsen (Landkreis) ab Juli 2009 nahezu unverändert (neu seit 1. Januar 2011) Personenzahl Wohnfläche in m² (Richtwerte) Grundmiete in Euro/m² 4,09 Euro/m² Kalte Betriebskosten in Euro/m² 1,15 Euro/m² Bruttokaltmiete in m² 5,24 Euro/m² Heizkosten in Euro/m² 1,20 Euro/m² 1 45 184,05 51,75 51,85 235,80 235,90 54,00 2 60 245,40 69,00 70,80 314,40 316,20 72,00 3 75 306,75 86,25 77,25 393,00 384,00 90,00 4 85 347,65 97,75 94,05 445,40 441,70 102,00 5 95 388,55 109,25 110,85 497,80 499,40 114,00 6 105 429,45 120,75 127,65 550,20 557,10 126,00 7 115 470,35 132,25 144,45 602,60 614,80 138,00 8 125 511,25 143,75 161,25 655,00 672,50 150,00 9 135 552,15 155,25 707,40 162,00 10 145 593,05 166,75 759,80 174,00 10-prozentige Wohnflächenüberschreitung berührt Angemessenheit nicht. Heizkosten werden in tatsächlicher Höhe übernommen, insofern kein unwirtschaftliches Verhalten vorliegt. Als Richtwert gilt: ca. 1,18 /m². Bei Überschreitung Heizkosten (Spalte 6) Einzelfallprüfung: Brikett, feste Brennstoffe 35 kg oder 283,5 kwh Fernheizung 125 kwh oder 125,0 kwh Heizöl 21 l oder 211,7 kwh Gasheizung 21 m³ oder 226,8 kwh Elektroheizung 161 kwh oder 161,0 kwh Flüssiggas 11 kg oder 140,8 kwh Quelle: Beschluss des Landkreises Nordsachsen vom 17. Juni 2009 21
3. VdW-Bericht Übersicht der von den (neuen) Landkreisen beschlossenen KdU (Stand 1. Januar 2010 / Stand: 22. Juni 2011) Sächsische Schweiz-Osterzgebirge (Landkreis) ab Februar 2009 Personenzahl Wohnflächenhöchstgrenze Grundmiete in Euro unverändert Bruttowarmmiete in Euro Heizkosten 1 45 180,00 238,50 Kosten bis zu einem 2 60 240,00 318,00 Betrag von 1,30 3 75 300,00 397,50 Euro/m² gelten als angemessen, 4 90 360,00 477,00 Einzelfallprüfung bei 5 100 400,00 530,00 Überschreitung der jede weitere Person +10 +40,00 +53,00 Verbrauchsmengen gemäß Tabelle 2 Quelle: Informationsblatt des Landkreises Sächsische Schweiz-Osterzgebirge, Januar 2009 Brennstoffart / Wohnfläche in m² Brikett, feste Brennstoffe in kg 45 60 75 90 100 +10 1.575 2.100 2.625 3.150 3.500 +350 Ölheizung in Liter 945 1.260 1.575 1.890 2.100 +210 Gasheizung in m³ 945 1.260 1.575 1.890 2.100 +210 Elektroheizung in kw 7.245 9.660 12.075 14.490 16.100 +1.610 22
3. VdW-Bericht Übersicht der von den (neuen) Landkreisen beschlossenen KdU (Stand 1. Januar 2010 / Stand: 22. Juni 2011) Zwickau (Landkreis) ab Februar 2009 unverändert Gebiet Personenzah l Wohnflächenhöchstgrenze in m² A 1 45 185,00 2 60 250,00 3 75 290,00 4 85 340,00 5 95 390,00 6 105 440,00 B 1 45 195,00 2 60 264,00 3 75 308,00 4 85 343,00 5 95 376,00 6 105 404,00 C 1 45 180,00 2 60 244,00 3 75 283,00 4 85 314,00 5 95 344,00 6 105 370,00 Grundmiete in Euro Kalte Betriebskosten Richtwert: 1,10 Euro/m² bei Überschreitung ausschließlich Überprüfung der verbrauchsabhängigen Kosten Heizkosten Richtwert für Vorauszahlungen: 1,20 Euro/m² Richtwert für Abrechnung: 194 kwh/m² A Zwickau B Glauchau, Hohenstein-Ernstthal, Limbach-Oberfrohna, Meerane, Wilkau-Haßlau C Bernsdorf, Callenberg, Crimmitschau, Crinitzberg, Dennheritz, Fraureuth, Gersdorf, Hartenstein, Hartmannsdorf, Hirschfeld, Kirchberg, Langenbernsdorf, Langenweißbach, Lichtenstein, Lichtentanne, Neukirchen, Niederfrohna, Oberlungwitz, Reinsdorf, Remse, St. Egidien, Schönberg, Waldenburg, Werdau, Wildenfels Quelle: Verwaltungsvorschrift des Landkreises Zwickau 23
3. VdW-Bericht Übersicht der von den Städten beschlossenen KdU (Stand: 2008 / Stand: 22. Juni 2011) Chemnitz (Kreisfreie Stadt) unverändert seit 2005 unverändert Personenzahl Wohnflächenhöch st-grenze in m² Bruttokaltmiete in Euro Bestehende Mietverhältnisse Neue Mietverhältnisse Heizkosten in Euro 1 45 300,00 247,50 50,70 2 60 365,00 306,00 65,19 3 75 435,00 382,50 80,10 4 85 505,00 433,50 89,48 5 95 580,00 484,50 99,28 jede weitere Person +10 +70,00 +51,00 Entscheidung im Einzelfall Quelle: Richtlinie der Stadt Chemnitz vom 22. September 2004 24
3. VdW-Bericht Übersicht der von den Städten beschlossenen KdU (Stand: 2008 / Stand: 22. Juni 2011) Dresden (Kreisfreie Stadt) neu seit 2008 unverändert Personenzahl Bruttokaltmiete in Euro Heizkosten Bestandsfälle Neuvermietun g in Euro neu (alt) 1 252,45 240,75 56,25 (46,80) 45 m² Bruttowarmmiete in Euro Bestandsfäl Neuvermietung le neu (alt) neu (alt) 308,70 297,00 (287,55) (299,25) 2 336,60 321,00 75,00 (62,40) 60 m² 3 420,75 401,25 93,75 (78,00) 75 m² 4 476,85 454,75 106,25 (88,40) 85 m² 5 532,95 508,25 118,75 (98,80) 95 m² 411,60 (399,00) 514,50 (498,75) 583,10 (565,25) 651,70 (631,75 396,00 (383,40) 495,00 (479,25) 561,00 (543,15) 627,00 (607,05) jede weitere Person +56,10 +53,50 +12,50 (+10,40) 10 m² +68,60 (+66,50) +66,00 (+63,90) Quelle: Beschluss des Stadtrates vom 24. Januar 2008 angemessene Wohnfläche für Heizkosten 25
3. VdW-Bericht Übersicht der von den Städten beschlossenen KdU (Stand: 2008 / Stand: 22. Juni 2011) Leipzig (Kreisfreie Stadt) seit 2009 neu seit 7. Juni 2011 Persone Grundmiete nzahl in Euro/m² Wohnfl ächenh öchstgr enze in m² Kalte Betriebskosten in Euro/m² Heizkosten in Euro/m² Bruttowarmm iete in Euro/m² Bruttowarmmiete in Euro 1 45 3,85 4,22 1,20 1,20 1,15 1,15 6,20 6,57 279,00 295,65 2 60 3,85 4,22 1,20 1,20 1,15 1,15 6,20 6,57 372,00 394,20 3 75 3,85 4,22 1,20 1,20 1,15 1,15 6,20 6,57 465,00 492,75 4 85 3,85 4,22 1,20 1,20 1,15 1,15 6,20 6,57 527,00 558,45 Jede weitere Person +10 +4,22 +1,20 +1,15 +6,57 +65,70 Quelle: Stadt Leipzig 26
3. VdW-Bericht Übersicht der von den (neuen) Landkreisen beschlossenen KdU (Stand 1. Januar 2010 / Stand: 22. Juni 2011) Vogtlandkreis neu ab 1. März 2011 Seite 1 Gebiet Personenzahl Wohnflächenhöchstgrenze in m² Nettokaltmiete in Euro Kalte Betriebskosten Bruttokaltmiete in Euro Wohnungsmarkt 1 (Stadt Plauen) Wohnungsmarkt 2 (Neumark, Pöhl, VV Jägerswald, VG Netschkau- Limbach, VG Rosenbach, VG Treuen, VG Weischlitz) 1 45 166,50 47,25 213,75 (213,30) 2 60 244,20 57,00 301,20 3 75 279,00 75,00 354,00 4 85 316,20 85,85 402,05 5 95 315,40 100,70 416,10 jede weitere Person +10 33,20 10,60 43,80 1 45 202,50 34,65 237,25 (236,25) 2 60 254,40 45,60 300,00 3 75 318,00 57,75 375,75 4 85 369,75 65,45 435,20 5 95 399,95 82,65 482,60 jede weitere Person +10 42,10 8,70 50,80 Quelle: Richtwerttabelle Vogtlandkreis vom 24. Februar 2011 27
3. VdW-Bericht Übersicht der von den (neuen) Landkreisen beschlossenen KdU (Stand 1. Januar 2010 / Stand: 22. Juni 2011) Vogtlandkreis neu ab 1. März 2011 Seite 2 Gebiet Personenzahl Wohnflächenhöchstgrenze in m² Nettokaltmiete in Euro Kalte Betriebskosten Bruttokaltmiete in Euro Wohnungsmarkt 3 (Städte Auerbach/Vogtland, Bad Elster, Elsterberg, Mylau, Rodewich, Steinberg, Ellsfeld, VG Falkenstein, VG Klingenthal, VG Markneukirchen, VG Reichenbach) 1 45 172,80 35,55 208,30 (197,55) 2 60 238,20 45,00 283,20 3 75 281,25 56,25 337,50 4 85 292,40 67,15 359,55 5 95 306,85 70,30 377,15 jede weitere Person +10 32,30 7,40 39,70 Wohnungsmarkt 4 (Stadt Adorf/Vogtland, Bad Brambach, Stadt Lengenfeld, Muldenhammer, VG Oelsnitz, Vg Pausa, VG Schöneck/Mühlenthal) 1 45 167,85 36,45 204,30 (203,85) 2 60 237,60 47,40 285,00 3 75 297,75 58,50 356,25 4 85 317,05 64,60 381,65 5 95 357,20 75,05 432,25 jede weitere Person +10 37,60 7,90 45,50 Quelle: Richtwerttabelle Vogtlandkreis vom 24. Februar 2011 28
4. Beauftragung zur Mietwerterhebung im Vogtlandkreis Vogtlandkreis: Einwohner ca. 240.000 Fläche ca. 1.412 km² Bevölkerungsdichte ca. 173 Einwohner / km² Gliederung ca. 42 Gemeinden / Verwaltungsgemeinschaften Verwaltungssitz Plauen Beauftragung: Untersuchungskonzept für eine Mietwerterhebung Firma: Analyse & Konzepte Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien und Tourismus mbh Hamburg 29
4. Beauftragung zur Mietwerterhebung im Vogtlandkreis Ziel: Entwurf des Konzeptes: Januar 2011 Beschlussfassung / Gültigkeit: März 2011 Ergänzung / Änderung: September 2011 Schaffung rechtssicherer Mietpreisobergrenzen durch schlüssiges Konzept (Wohnungsmarktdifferenzierung, Datenbasis-Einbeziehung privater Vermieter, einfacher Wohnstandard u.a.) 30
5. Clusteranalyse Indikatorenkatalog: Parameter Einflussgröße Bevölkerungsdichte Einwohner pro Hektar Siedlungs- und Verkehrsfläche 1 Bevölkerungsentwicklung Bevölkerungswachstum auf Gemeindeebene 1 Siedlungsstruktur Anteil der Mehrfamilienhäuser (3 und mehr WE) 1 Einkommenssteuereinnahmen pro Kopf durchschnittliche Einkommenssteuereinnahmen pro Kopf 2004 1 Neubautätigkeit durchschnittliche Baufertigstellung neuer Wohngebäude 1 Zentralität 1 Statistisches Landesamt Freistaat Sachsen Quelle: Mietwerterhebung Vogtlandkreis 2010 durchschnittliche Entfernung zum nächsten Oberzentrum (in Autominuten) Quelle: 31
5. Clusteranalyse Eigenschaften der Wohnungsmärkte 1 Siedlungsstruktur Wohnungsmarkttyp Bevölkerungsdichte Bevölkerungsentwicklung Einkommenssteuer pro Kopf Neubautätigkeit Zentralität 1 + + + - Ø + 2 - + - - + + 3 + - + - - Ø 4 - - - + - - 1 im Vergleich zum Mittelwert Vogtlandkreis; + überdurchschnittlich; Ø durchschnittlich; - unterdurchschnittlich Quelle: Mietwerterhebung Vogtlandkreis 2010 Quelle: 32
5. Clusteranalyse 33
5. Clusteranalyse Vogtlandkreis: Typisierung des Kreisgebietes Wohnungsmarkttyp Gemeinde 1 Plauen, Stadt 2 Neumark Pöhl Jägerswald, Verwaltungsverband Netzschkau-Limbach, Verwaltungsgemeinschaft Rosenbach, Verwaltungsverband Treuen, Verwaltungsgemeinschaft Weischlitz, Verwaltungsgemeinschaft Quelle: Mietwerterhebung Vogtlandkreis 2010 Quelle: 34
5. Clusteranalyse Vogtlandkreis: Typisierung des Kreisgebietes Wohnungsmarkttyp Gemeinde 3 Auerbach/Vogtl., Stadt Bad Elster, Stadt Ellefeld Elsterberg, Stadt Mylau, Stadt Rodewisch, Stadt Steinberg Falkenstein, Verwaltungsgemeinschaft Klingenthal, Verwaltungsgemeinschaft Markneukirchen, Verwaltungsgemeinschaft Reichenbach, Verwaltungsgemeinschaft Quelle: Mietwerterhebung Vogtlandkreis 2010 Quelle: 35
5. Clusteranalyse Vogtlandkreis: Typisierung des Kreisgebietes Wohnungsmarkttyp Gemeinde 4 Adorf/Vogtl., Stadt Bad Brambach Lengenfeld, Stadt Muldenhammer Oelsnitz, Verwaltungsgemeinschaft Pausa, Verwaltungsgemeinschaft Schöneck/Mühlental, Verwaltungsgemeinschaft Quelle: Mietwerterhebung Vogtlandkreis 2010 Quelle: 36
6. Datenerhebung Differenzierung nach Wohnungsmärkten nur Wohnungen mit Sammelheizung und Bad Mindestzahl von 40 Mietwerten/Tabellenfeld Wohnungsgrößenklassen gemäß der Verwaltungsvorschrift des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales und Verbraucherschutz vom 7. Juni 2010 Keine Betrachtung und Differenzierung des Wohnungsmarktes (Leerstand, Abriss, INSEK u.a.) Erfassung: ca. 17.500 Bestandsmieten (Fragebogen, Datenaustausch) ca. 1.530 Angebotsmieten (Internet, Anzeigen) ca. 790 Neuvertragsmieten (Recherche; Abweichung bis 1,50 / m²) Extremwertkappung 37
6. Datenerhebung Mieterfragebogen 38
6. Datenerhebung Keine Differenzierung nach: Baualtersklassen Sanierungszustand Energieverbrauch, CO 2 -Emission Extremfall: niedrige KM / hohe Heizkosten = angemessen hohe KM / niedrige Heizkosten = nicht angemessen Gebäudetyp (Blockbau, Ziegelbauweise, Platte u.a.) Wohnungsanzahl (EFH, MFH) Städtebauliche Situation (Altstadtquartier, DDR-Plattenbaugebiet usw.) Abweichung zu vorhandenen örtlichen qualifizierten/einfachen Mietspiegeln Abweichung zur Wohngeldeinstufung 39
6. Datenerhebung Anzahl der relevanten Mietwerte Wohnungsmarkttyp Wohnungsgröße 1 2 3 4 45 m² 1.302 25 836 316 > 45 bis 60 m² 5.860 228 2.383 895 > 60 bis 75 m² 1.933 124 1.582 460 > 75 bis 85 m² 294 26 568 133 > 85 m² 315 3 113 28 17.424 9.704 406 5.482 1.832 Quelle: Mietwerterhebung Vogtlandkreis 2010 Quelle: Basis: 88 TWE Geschosswohnungsbau im Vogtlandkreis (mind. 40 Mietwerte / Tabellenfeld) 40
6. Datenerhebung Vergleich Bestands-/Angebots- und Neuvertragsmieten Wohnungsmarkt 1 Bestandsmiete Angebotsmiete Neuvertragsmiete Wohnungsgröße Anz. d. Mieten Netto-KM in /m² 40%- Perzentil Anz. d. Mieten Netto-KM in /m² 40%-Perzentil Anz. d. Mieten Netto-KM in /m² 40%-Perzentil bis 45 m² 1.302 3,71 165 4,11 88 3,70 > 45 bis 60 m² 5.860 4,07 241 3,96 240 3,99 > 60 bis 75 m² 1.933 3,72 238 3,89 78 3,66 > 75 bis 85 m² 294 3,72 119 3,83 11 3,72 > 85 m² 315 3,32 187 3,84 11 3,54 Quelle: Mietwerterhebung Vogtlandkreis 2010 Quelle: 41
6. Datenerhebung Bestimmung des angemessenen Marktsegments Höchste Mieten 40%-Perzentil Angemessenes Segment für KdU-Bezieher Niedrigste Mieten Quelle: 42
7. Ergebnisse Veränderung der Bruttokaltmieten (Bestandsmieten) Bestandsmieten: Vergleich der Veränderungen der maximalen Bruttokaltmieten 40%-Perzentil vs. bisherige Mietobergrenzen Wohnungsmarkttyp 1 2 3 4 bis 45 m² > 45 bis 60 m² > 60 bis 75 m² Neu Alt % Neu Alt % Neu Alt % 213,75-1,9 217,80 213,30-2,1 301,20 299,40 0,6 354,00 354,00 0,0 237,15 8,8 217,80 236,25 8,5 300,00 299,40 0,2 375,75 354,00 6,1 208,35-4,3 217,80 197,55-9,3 283,20 299,40-5,4 337,50 354,00-4,7 204,30-6,2 217,80 203,85-6,4 285,00 299,40-4,8 356,25 354,00 0,6 Quelle: Mietwerterhebung Vogtlandkreis 2010/2011 Quelle: 43
7. Ergebnisse Veränderung der Bruttokaltmieten (Bestandsmieten) Bestandsmieten: Vergleich der Veränderungen der maximalen Bruttokaltmieten 40%-Perzentil vs. bisherige Mietobergrenzen Wohnungsmarkttyp > 75 bis 85 m² > 85 m²* Neu Alt % Neu Alt % 1 402,05 393,55 2,2 416,10 413,25 0,7 2 435,20 393,55 10,6 482,60 413,25 16,8 3 359,55 393,55-8,6 377,15 413,25-8,7 4 381,65 393,55-3,0 432,25 413,25 4,6 * bezogen auf 95 m² (5-Personenhaushalt) Quelle: Mietwerterhebung Vogtlandkreis 2010 Quelle: 44
8. Kritikpunkte der vogtländischen Wohnungsgenossenschaften und kommunalen Wohnungsunternehmen Kritik und Diskussion führte bisher zu toleranterem Umgang in der Einzelfallprüfung durch Job-Center Vorherige Abstimmung und Diskussion zur Methodik der Erstellung eines schlüssigen Konzeptes auf Grundlage der Rechtsprechung (Regionalisierung, Differenzierung) Kein Einfluss/Auswertung der Daten Job-Center Gesamtmiete Ist/Bestandteile Bedarf WE-Größe und Verfügbarkeit Regionales Angebot zu Wohnraum (Verfügbarkeit) Segregation/Häufung von Wohnraum mit ALG II-Empfängern Anzahl ALG II-Empfänger regionale Streuung (Vogtland: ca. 11 %, Plauen: 18 %) usw. 45
8. Kritikpunkte der vogtländischen Wohnungsgenossenschaften und kommunalen Wohnungsunternehmen Prüfung und Mitarbeit zur Plausibilität und Ordnungsmäßigkeit der Datenermittlung, Datenbearbeitung durch Landkreis/Kommune 40 % Perzentil - Festlegung auf Basis statistischer Betrachtungen/ 50 % Perzentil als Forderung (Flächendifferenz/Wohnungsgröße und Angebot) Definition der Teilmärkte (Clusterbildung) nach den tatsächlichen Verhältnissen des Wohnungsmarktes Differenzierung der Richtwerte entsprechend des energetischen Zustandes der Wohnung (Wärmebedarf > < 100 KWh/m²/Jahr, CO 2 - Einsparung, Wärmedämmung) Anerkennung von HK-Einsparungen Auswirkungen auf Stadtentwicklung (Beibehaltung unsanierter Plattenbauten, geringere Investitionen, Stärkung Stadtzentrum ohne ALG II-Mieter), Wanderungsbewegung zwischen Gemeinden 46
8. Kritikpunkte der vogtländischen Wohnungsgenossenschaften und kommunalen Wohnungsunternehmen Klärung der sozialen Ausdifferenzierung zwischen ALG II/Geringverdiener durch Arbeitsmarktmaßnahmen (z. B. Mindestlohn) oder Gesamtbetrachtung (Grundleistung und KdU gemeinsam) u. a. Datenerfassungsschwerpunkt: Angebotsmieten und Bestandsmieten der letzten 4 5 Jahre (Spezifik ostdeutsche Länder) Vermeidung unerwünschter Wohnungsmarkteffekte Fazit Vogtlandkreis: Operation gelungen Patient tot 47