Immobilienwertgutachten Dieses Immobilienwertgutachten (Kurzgutachten) soll der Auftraggeberin als Grundlage für einen marktgerechten Verkaufspreis dienen. Die Immobilie ist der Auftraggeberin bekannt. In diesem Kurzgutachten wird deshalb u.a. auf eine ausführliche Darstellung der Makro- und Mikrolage, der Baubeschreibung, der Beifügung von Bodenrichtwertkarte, Lageplan, Grundrissen, etc. verzichtet. Das Grundbuch wurde auftragsgemäß nicht eingesehen. Recherchen insb. zu Baurecht, Altlasten, Baulasten, etc. wurden auftragsgemäß nicht vorgenommen. Ein Energieausweis ist vorhanden. Die Ertragswertberechnung wurde unter Berücksichtigung der Wertermittlungsrichtlinien und der Immobilienwertermittlungsverordnung erstellt. Ein Gutachten in Kurzform gilt aber grundsätzlich nicht als Gerichtskonform. Der Marktwert der Immobilie Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden wird mit ca. 120.500 Euro geschätzt. Dieser Wert entspricht der Lage und dem Zustand des Bewertungsobjektes. Bewertungsobjekt Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden 1
1 ALLGEMEINE ANGABEN... 3 2 BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE... 4 3 AUSWAHL DES WERTERMITTLUNGSVERFAHRENS... 4 4 ERTRAGSWERTBERECHNUNG... 5 5 ERLÄUTERUNG FACHBEGRIFFE... 6 6 RANDBEDINGUNGEN IM ERTRAGSWERTVERFAHREN... 7 7 BODENWERT...10 8 MARKTWERT (VERKEHRSWERT)...11 Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden 2
1 Allgemeine Angaben Art des Bewertungsobjektes Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten aus dem Jahr 1920. Das Mehrfamilienhaus ist vollständig unterkellert. Mit Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Objektadresse Allersheimer Straße 4 37603 Holzminden Zudem befinden sich auf dem Bewertungsgrundstück eine ca. 1966 errichtete Gewerbeimmobilie sowie wie ein Garagengebäude. Wohneinheiten Gewerbeeinheit 5 Wohneinheiten 1 Gewerbeeinheit Grundstücksgröße 571 m² Bodenrichtwert Gemeinde Gemarkung 74 Euro/m² lt. Auskunft Katasteramt Holzminden Holzminden Holzminden Flur 17 Flurstück 105 Auftraggeberin Eigentümerin des Grundstücks Frau Lieselotte Just Schulstraße 5 37647 Polle Frau Lieselotte Just Schulstraße 5 37647 Polle Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden 3
2 Bewertungsgrundsätze Im Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme. Im Sachwertverfahren wird auf der Grundlage von Grundstückswert zuzüglich Gebäudeherstellungskosten der Verkehrswert der Immobilie geschätzt. Grundlage für die Schätzung der Gebäudeherstellungskosten sind die Normalherstellungskosten (NHK) 2010. Bei den NHK 2010 handelt es sich um standardisierte Herstellungskosten, um Bundesmittelwerte für bestimmte Gebäudetypen. Die NHK 2010 unterscheiden zudem bei den einzelnen Gebäudearten zwischen verschiedenen Standardstufen. Das Ertragswertverfahren orientiert sich an den zukünftig aus der Immobilie zu erwirtschaftenden Erträgen. Der Ertragswert setzt sich i.d.r aus dem Bodenwert und dem Ertragswert der baulichen Anlagen zusammen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenden Anteils) ermittelt. 3 Auswahl des Wertermittlungsverfahrens Vergleichswertverfahren Für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens stehen nicht genügend Kaufpreise von Objekten zur Verfügung, die mit dem Bewertungsobjekt hinreichend genau vergleichbar sind. Das Vergleichswertverfahren scheidet deshalb aus. Sachwertverfahren Das Sachwertverfahren ist i.d.r. bei Immobilien anzuwenden, bei denen es für die Werteinschätzung nicht in erster Linie auf den Ertrag ankommt sondern die Herstellungskosten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr wertbestimmend sind. Dies gilt überwiegend bei individuell gestaltenden Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken, besonders dann wenn sie eigengenutzt sind. Ertragswertverfahren Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, z.b. bei Miet- und Geschäftsgrundstücken und gemischtgenutzten Grundstücken. Mietwohngrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % berechnet nach der Jahresrohmiete, Wohnzwecken dienen (Mehrfamilien-Wohnhaus). Geschäftsgrundstücke sind Grundstücke, die zu mehr als 80 % berechnet nach der Jahresrohmiete, eigenen oder fremden gewerbliche, freiberuflichen oder öffentlichen Zwecken dienen (Verwaltungsgebäude, Industriegebäude). Bei Ein- und Zweifamilienwohnhäusern steht nicht die Renditeerzielung im Vordergrund. Das Ertragswertverfahren wird deshalb in diesen Bewertungsfällen überwiegend nicht angewandt. Entsprechend der für das Vergleichsverfahren, dem Sachwertverfahren und dem Ertragswertverfahren vorstehenden Ausführungen, wird im vorliegenden Bewertungsfall das Ertragswertverfahren für die zu bewertende Immobilie Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden angewandt. Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden 4
4 Ertragswertberechnung Allersheimer Str. 4, Holzminden Rohertrag (marktüblich erzielbare Erträge) m² WoFlV Euro Euro / Monat Euro / Jahr 5 Wohneinheiten 305,10 1.270,00 15.240,00 Gewerbe (Allianz Versicherung) 96,00 300,00 3.600,00 Garagen, Carport, Stellplätze Einheit 1 30,00 360,00 Rohertrag (marktüblich erzielbar) 19.200,00 Bewirtschaftungskosten (nicht umlagefähig) Verwaltungskosten WE Euro Euro/Jahr Wohneinheiten + Gewerbe 6 279,35 1.676,10 Garage, Carport, Stellplatz 1 36,43 36,43 Instandhaltungskosten Bewertungsobjekt, Bezugsfertigkeit liegt mindestens 32 Jahre zurück (MFH) Bewertungsobjekt, Bezugsfertigkeit liegt mindestens 32 Jahre zurück (Gewerbe Allianz) m² WoFl Euro 305,10 13,97 4.262,25 96,00 13,97 1.341,12 Anzahl Garage, Carport, Stellplatz 1 82,60 82,60 Zu- und Abschläge Euro m² NGF Euro/m² Eigenständige gewerbliche Leistung von Wärme 401,10 0,24 Abschlag 0,00 Mieter tragen Kosten der kleinen Instandhaltung 401,10 1,28 Abschlag 513,41 Vermieter trägt Kosten der Schönheitsreparaturen 401,10 10,32 Zuschlag 4.139,35 Mietausfallwagnis in Prozent der Nettokaltmiete (Rohertrag) % 4,00% 768,00 768,00 Bewirtschaftungskosten gesamt 11.792,44 = Reinertrag des Grundstücks (Rohertrag minus Bewirtschaftungskosten/Jahr) - Bodenwertverzinsungsbetrag m² Euro/m² Euro Bodenwert Flurstück 105 571,00 74 42.254,00 7.407,56 Liegenschaftszins 5,50% 2.323,97 = Reinertrag der baulichen Anlage 5.083,59 Restnutzungsdauer Jahre 35 Liegenschaftszins % 5,50% x Barwertfaktor der Kapitalisierung Wert 15,39 Euro = Ertragswert der baulichen Anlage 78.236,45 +/- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 0,00 + Bodenwert Flurstück 105 42.254,00 + Bodenwert abtrennbare Grundstücksfläche 0,00 = Ertragswert des Grundstücks 120.490,45 +/- Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt Beim Ansatz der Nettokaltmiete und des Liegenschaftszinssatzes berücksichtigt. = Verkehrswert 120.490,45 Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden 5
5 Erläuterung Fachbegriffe Das Ertragswertverfahren ist in den 17-20 ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Bodenwert und dem Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenden Anteils) ermittelt. Die zur Ertragswertermittlung führenden Daten sind nachfolgend erläutert. Ertragsverhältnisse Bei der Ermittlung des Ertragswertes ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten ( 17 Abs. 1 ImmoWertV). Rohertrag Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten. Der Ermittlung des Rohertrages sind nicht die tatsächlichen Mieten, sondern die ortsüblichen Mieten zugrunde zu legen ( 18 Abs. 2 ImmoWertV). Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten sind Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Sie umfassen die Abschreibung, die nicht umlagefähigen Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis ( 19 ImmoWertV). Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den Barwertfaktor der Kapitalisierung (vormals Vervielfältiger) berücksichtigt. Soweit sich die Bewirtschaftungskosten nicht ermitteln lassen, ist von Erfahrungssätzen auszugehen. Liegenschaftszins Der Liegenschaftszins ist eine Reihengröße im Ertragswertverfahren. Er wird regelmäßig aus Marktdaten (Kaufpreis und der ihnen zugeordneten Reinerträge) abgeleitet. Welcher Zinssatz (Liegenschaftszinssatz) der Verzinsung zugrunde zu legen ist, richtet sich nach der Art des Objektes und den zum Wertermittlungsstichtag auf dem örtlichen Grundstücksmarkt herrschenden Verhältnissen ( 14 Abs. 3 ImmoWertV). Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können ( 6 Abs. 6 Satz 1 ImmoWertV). Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjektes (z.b. eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete sowie ein erhebliches Abweichen der tatsächlichen von der maßgeblichen Nutzung aber auch wohnungs- und mietrechtliche Bindungen werden in geeigneter Weise durch einen marktgerechten Abschlag/Zuschlag berücksichtigt ( 8 Abs. 3 ImmoWertV). Barwertfaktor der Kapitalisierung Der Kapitalisierung und Abzinsung sind Barwertfaktoren zugrunde zu legen. Der jeweilige Barwertfaktor ist unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer ( 6 Absatz 6 Satz 1) und des jeweiligen Liegenschaftszinssatzes ( 14 Absatz 3) der Anlage 1 oder der Anlage 2 zu entnehmen oder nach der dort angegebenen Berechnungsvorschrift zu bestimmen. Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden 6
6 Randbedingungen im Ertragswertverfahren Entsprechend der Lage des Bewertungsobjektes im Landkreis Holzminden wird für die Ertragswertberechnung des Bewertungsobjektes der Grundstücksmarktbericht 2014 des Gutachterausschusses für die Landkreise Hameln-Pyrmont, Hildesheim, Holzminden und Schaumburg angewandt. Liegenschaftszinssatz Der Liegenschaftszins soll unter Berücksichtigung geeigneter Kaufpreise und anderer Faktoren von den Gutachterausschüssen regelmäßig ermittelt und veröffentlicht werden. Die Veröffentlichung kann aber nur erfolgen wenn eine Ermittlung durch die Gutachterausschüsse stattgefunden hat. In der Praxis zur Bewertung von Liegenschaften fehlen oftmals gerade für bestimmte Objektgruppen geeignete Liegenschaftszinssätze, so dass dieselben vom Wertermittler selbst zu ergründen sind. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes ist abhängig von der regionalen Grundstücksmarktlage, von der allgemeinen wirtschaftlichen Situation und der Lage am Kapitalmarkt. Der Liegenschaftszinssatz ist aber nicht mit dem Kapitalzinssatz identisch sondern wirkt sich reziprok auf den Ertragswert aus. Das bedeutet: Je höher der Liegenschaftszinssatz, desto geringer der Ertragswert der Immobilie. Je geringer der Liegenschaftszinssatz, desto höher der Ertragswert der Immobilie. Bei Ansatz des Liegenschaftszinssatzes gilt z.b. in Abhängigkeit von Lage und Marktsituation: Schlechte Lage und das Angebot an Immobilien ist größer als die Nachfrage nach Immobilien = höherer Liegenschaftszinssatz Gute Lage und die Nachfrage nach Immobilien ist größer als das Angebot von Immobilien = niedriger Liegenschaftszinssatz Der Analyse zur Ermittlung eines Liegenschaftszinssatzes für den Bereich der Landkreise Hameln-Pyrmont, Holzminden und Schaumburg liegen Kauffälle aus den Jahren 2008 bis 2013 mit folgenden Kennzahlen zugrunde. Landkreise Hameln-Pyrmont, Holzminden und Schaumburg Quelle: Grundstücksmarktbericht 2014 für die Landkreise Hameln-Pyrmont, Hildesheim, Holzminden und Schaumburg Der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz bezieht sich auf Objekte mit den oben angegebenen durchschnittlichen Eigenschaften. Die Kaufpreisanalyse ergibt für das Jahr 2013 für den Bereich der Landkreise Hameln-Pyrmont, Holzminden und Schaumburg einen durchschnittlichen Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser von 6,0 %. Im Gegensatz zum Kapitalzinssatz (je höher desto besser verzinst sich das angelegte Kapital) ist es beim Liegenschaftszinssatz genau umgekehrt. Ein niedriger Liegenschaftszinssatz ist für die Höhe des Verkehrswertes vorteilhafter als ein höherer Liegenschaftszinssatz. Je niedriger der Liegenschaftszinssatz, desto geringer wird das Risiko des in die Immobilie eingesetzten Kapitals angesehen. Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden 7
Abweichende Merkmale des Bewertungsobjektes vom Normobjekt führen zu Veränderungen des Liegenschaftszinssatzes. Unter Berücksichtigung der Gegebenheiten des Bewertungsobjektes Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden wird ein Liegenschaftszinssatz von 5,5 % als angemessen angesehen. Der Liegenschaftszinssatz beeinflusst, neben der Restnutzungsdauer und der marktüblich erzielbaren Miete (Rohertrag), maßgeblich den Ertragswert einer Renditeimmobilie. Restnutzungsdauer Für das Mehrfamilienhaus Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden wird im Ertragswertverfahren eine Restnutzungsdauer von 35 Jahren angesetzt. Diese Restnutzungsdauer wird auch für die auf dem Bewertungsgrundstück stehende Gewerbeimmobilie und für die Garage in der Ertragswertberechnung angesetzt Marktüblich erzielbare Miete IST-Miete Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden WoFl Netto kalt Netto kalt m² monatlich jährlich Mehrfamilienhaus EG links 54,00 245,00 2.940,00 EG rechts 56,00 225,00 2.700,00 OG links 36,90 200,00 2.400,00 OG rechts 56,99 240,00 2.880,00 DG 101,21 360,00 4.320,00 15.240,00 Gewerbeimmobilie NF ca. 96 m² 300,00 3.600,00 Garage 30,00 360,00 Mieteinnahmen (Nettokaltmiete) pro Jahr 19.200,00 Anzusetzen sind im Ertragswertverfahren die marktüblich zu erzielenden Mieten. Beim Ansatz der marktüblich zu erzielenden Miete ist eine Schätzung der ortsüblichen Miete unter Berücksichtigung des Mietspiegels der Kommune, Daten von Maklerverbänden, der Erfahrung des Sachverständigen und sonstigen Quellen vorzunehmen. Danach erfolgt die Berücksichtigung von Entwicklungstendenzen (wirtschaftlich, politisch, lokal, regional). Das Ergebnis dieser Überlegungen ist die marktüblich erzielbare Miete für das Bewertungsobjekt. Kurzfristig zu niedrige Mieten, kurzfristig zu hohe Mieten oder zum Zeitpunkt der Wertermittlung kurzfristig leer stehende Wohnungen bleiben unberücksichtigt. Für den Bereich der Stadt Holzminden, des Landkreises Holzminden insgesamt, existiert kein qualifizierter Mietspiegel. Die angesetzten Wohnflächen, entsprechend den Unterlagen der Bau- und Siedlungsgesellschaft Holzminden. Die IST-Mieten, entsprechend den Unterlagen der Bau- und Siedlungsgesellschaft Holzminden, werden als weiterhin Marktüblich erzielbar angesehen und so in der Ertragswertberechnung berücksichtigt. Verwaltungskosten Die Verwaltungskosten werden entsprechend 26 Abs. 2 und 3 sowie 41 Abs. 2 II. Berechnungsverordnung (II. BV) in Höhe von 279,35 jährlich je Wohnung und 36,43 Euro je Garage oder Einstellplatz angesetzt. Für den Gewerberaum wird ebenfalls eine Verwaltungskostenpauschale von 279,35 Euro jährlich in der Ertragswertberechnung angesetzt. Die Verwaltungskosten für eine Garage/einen Kfz-Einstellplatz bis 36,43 Euro jährlich. Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden 8
Instandhaltungskosten Die Instandhaltungskosten werden entsprechend 28 Abs. 2 und Abs. 5 II. BV für das Bewertungsobjekt mit 13,97 /m² Wohnfläche je Jahr angesetzt. Berechnungsgrundlage ist die Wohnfläche der Wohnungen entsprechend der Wohnflächenverordnung. Die 13,97 /m² Wohnfläche sind nach II. BV für Wohnungen anzusetzen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurück liegt (Vorderhaus). Die Instandhaltungskosten von 13,97 /m² werden auch für den Gewerberaum verwandt. Die Instandhaltungskosten, einschließlich Schönheitsreparaturen für Garagen oder Kfz- Stellplätze betragen bis 82,60 Euro im Jahr ( 28 Abs. 5 II. BV). Zu und Abschläge Ein Mietvertrag für Wohnraum bzw. Gewerberaum lag nicht vor. Bei den Zu- und Abschlägen hinsichtlich der Bewirtschaftungskosten wird in der Ertragsberechnung folgendes, in den Pauschalmietverträgen üblicherweise so aufgeführt, berücksichtigt: 1. Der Mieter rechnet seine Energiekosten für Heizung und Warmwasser nicht eigenständig ab. 2. Der Mieter trägt die Kosten der kleinen Instandhaltung. 3. Der Mieter trägt die Kosten der Schönheitsreparaturen. Zu 1. Rechnet der Mieter seine Energiekosten für Heizung und Warmwasser eigenständig ab verringern sich die Instandhaltungskosten um 0,24 Euro/m² Wohnung. Berechnungsgrundlage ist die Nettogrundfläche (NGF) der Wohnung. Zu 2. Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgeräten für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen. Übernimmt der Mieter die Kosten der kleinen Instandhaltung verringern sich die Instandhaltungskosten um 1,28 jährlich je m² Wohnung. Berechnungsgrundlage ist die Nettogrundfläche (NGF) der Wohnung. Zu 3. Laut den üblichen Formularmietverträgen hat der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu übernehmen. Schönheitsreparaturen sind Instandsetzungsarbeiten, die ihre Ursache in der Abnutzung aufgrund des bestimmungsgemäßen Gebrauchs (= normales Wohnen) der Mietsache haben. Erforderliche Renovierungsarbeiten aufgrund anderer Ursachen, wie z.b. Bauarbeiten in der Wohnung, gehören nicht in diesen Bereich. Die Durchführung von Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung ist einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter. Nach dem Gesetz ist grundsätzlich der Vermieter verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen. Allerdings gibt es in nahezu allen Formularmietverträgen eine Klausel, nach der es dem Mieter obliegt, diese Arbeiten auszuführen. Unter Berücksichtigung der jüngsten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu diesem Punkt ist fraglich ob die in einem Formularmietvertrag vereinbarte Klausel hinsichtlich der Schönheitsreparaturen wirksam ist. Der BGH (Aktenzeichen VIII ZR 361/03 vom 30.07.2004) hat entschieden, dass Mieter Wohnungen nur dann renovieren müssen, wenn dies auch tatsächlich erforderlich ist. Mietvertragsklauseln, die feste Termine für Schönheitsreparaturen festlegen, sind unwirksam. Auch eine so genannte isolierte Endrenovierungsklausel im Mietvertrag ist unwirksam. Mit Urteil des VIII. Zivilsenats vom 14.5.2003 - VIII ZR 308/02 hat der BGH entschieden, dass Vermieter ihre Mieter nicht gleichzeitig zur regelmäßigen Instandsetzung und zur Endrenovierung beim Auszug verpflichten können. Sind in einem Formularmietvertrag entsprechende Klauseln enthalten, so benachteiligen sie den Mieter unangemessen und Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden 9
sind deshalb unwirksam. Dies gilt auch für eine isolierte Endrenovierungsklausel im Mietvertrag (siehe oben). Entsprechend den gesetzlichen Vorgaben ( 536, 548 BGB) und der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) wird im Ertragswertverfahren für die Immobilie Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden davon ausgegangen, dass der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt. Angesetzt werden 10,32 Euro/m² Nettogrundfläche je Wohnung für Schönheitsreparaturen entsprechend 28 II. Berechnungsverordnung. Dieser Ansatz wird auch für den Gewerberaum übernommen. Mietausfallwagnis Das Mietausfallwagnis wird i.d.r. mit 2 4 % des Rohertrags (Nettokaltmiete) angesetzt. Für das Bewertungsobjekt wird das Mietausfallwagnis mit 4 % in der Ertragswertberechnung berücksichtigt. 7 Bodenwert Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zur Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Umständen wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes von dem Bodenrichtwert. Im vorliegen Fall steht für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens, zur Ermittlung des Bodenwertes, eine ausreichende Anzahl von Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke nicht zur Verfügung. Es wird deshalb zur Bestimmung des Bodenwertes des Grundstücks auf die Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses zurückgegriffen Der Bodenwert wird vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hameln, zuständig für die Landkreise Hameln-Pyrmont, Hildesheim, Holzminden und Schaumburg für den Bereich des Bewertungsgrundstücks mit 74 Euro/m² ebf 1 für M (Mischgebiet) angegeben. Berechnung Bodenwert Bezeichnung m 2 Gemarkung Holzminden, Flur 17, Flurstück 105 EUR / m 2 Bodenwert EUR Gebäude- und Freifläche, Allersheimer Straße 4 571 74 42.254,00 SUMME 42.254,00 Das Grundstück Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden liegt mit einer Größe von 571 m² im ortsüblichen Rahmen. Nachbargrundstücke im unmittelbaren Bereich des Bewertungsobjektes sind sowohl größer, in etwa gleichgroß oder kleiner. Zu- oder Abschläge aufgrund von Größenabweichungen werden nicht vorgenommen. 1 Erschließungs- und Beitragsfrei Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden 10
8 Marktwert (Verkehrswert) Der Verkehrswert für das Bewertungsobjekt Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden wird vom Unterzeichner unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Einflüsse auf 120.500,00 Euro Einhundertzwanzigtausendfünfhundert Euro geschätzt. Holger Heil Kirchbrak, den 20. Februar 2015 Anmerkungen: Alle technischen Angaben wurden durch Inaugenscheinnahme des Objektes ermittelt. Baumängel, Bauschäden und Nachteile der Baugrundbeschaffenheit konnten nur berücksichtigt werden, soweit sie bei der Ortsbesichtigung offensichtlich erkennbar waren. Bei genannten Preisen für den Behebung von Bauschäden/Baumängeln oder Instandsetzungskosten handelt es sich um Mittelpreise. Mittelpreise sind von bis Preise. Je nach Ausführungsart, Region, Auftragsbestand kann es zu geringeren oder höheren Preisen kommen. Konstruktive Holzteile konnten nicht durch in Augenscheinnahme auf pflanzliche und tierische Schädlinge untersucht werden. Eine Haftung für Massungenauigkeiten wird nicht übernommen. Das Gutachten wurde in 3 Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen. Urheberschutz, alle Rechte vorbehalten. Das Gutachten ist nur für die Auftraggeberin und den angegebenen Zweck bestimmt. Eine Vervielfältigung oder Verwertung ist nur mit Genehmigung gestattet. Allersheimer Straße 4, 37603 Holzminden 11