Steuerfragen bei Liegenschaften in der Erbschaft Dr. Conrad M. Walther, Rechtsanwalt, 5001 Aarau HEV Lenzburg-Seetal, Lenzburg 6. April 2016 Seite 1
Steuern bei Liegenschaften im Erbgang Fokus: Privatvermögen (andere Regeln bei Geschäftsvermögen, werden nicht behandelt) Wann sind Steuern relevant? Erwerb (Optik Erwerber) und Besitz Veräusserung (Optik Verkäufer) Erbgang (Optik Erblasser / Erben) Schärer Rechtsanwälte Lenzburg 6 April 2016 Seite 2
Welche Steuern kommen zum Zuge? Einkommenssteuer / Vermögenssteuer Grundstückgewinnsteuer Erbschafts- und Schenkungssteuer Ev. Grundbuchabgaben (Handänderung) Seite 3
Erwerb / Besitz: Einkommens- und Vermögenssteuer Einkünfte: Miete, Pacht, Nutzniessung, Wohnrecht, Eigenmietwert (Schätzung) Abzüge: Hypothekarzinsen (beso: Baukreditzinsen dbst) Liegenschaftsunterhalt, nicht : Wertvermehrungen / Umbauten / wirtschaftlicher Neubau Unternutzung (nur DBG) Vermögen zum Vermögenssteuerwert (i.d.r. tiefer als Verkehrswert) / abzüglich Schulden, auch Wohnrecht und NN Seite 4
Erwerb / Besitz: Grundstückgewinnsteuer / Erbschaftsund Schenkungssteuer Keine direkten Grundstückgewinnssteuerfolgen, aber Beweissicherung der Anlagekosten für Zukunft! Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung: Ehegatten und Nachkommen/Eltern: keine Steuer übrige (nach Klassen 1 bis 3: Geschwister, Nichtverwandte) mit steigenden Sätzen, steuerpflichtig ist der Empfänger Recht am Ort der gelegenen Sache Grundbuchabgabe (Kauf 0.4% vom Kaufpreis, tiefer bei Erbschaft und Schenkung) Seite 5
Erwerb / Besitz: steuerliche Sonderfragen Kauf einer Immobilien AG keine öff. Beurkundung; Miete mit Steuerbehörde festlegen, steuerlich heute Alternative zum Direktbesitz! Bei GStG: wirtschaftliche Handänderung bei Mehrheitsverkauf Finanzierung durch Pensionskassengeld Vor 50 J. 100% Altersguthaben, nach 50 J. 50%, steuerbar zu Vorsorgetarif (30% Kt. und 20% dbst) Eigentumsform: Alleineigentum, Miteigentum, Gesamteigentum (nur einstimmiges Handeln) Seite 6
Verkauf: Einkommens- und Vermögenssteuer Einkommenssteuer: Keine Folgen aus dem Verkauf bei Privatvermögen (auch keine Verlustverrechnung) Wegfall der Einkünfte und Abzüge ab öff. Beurkundung Vermögenssteuer: Wegfall Vermögen und Abzüge / Steuerbar der Erlös / massgebend 31.12. des Verkaufsjahrs Seite 7
Verkauf: Grundstückgewinnsteuer Grundstückgewinn steuerbar Veräusserungserlös./. Anlagekosten (effektiv oder nach über 10 Jahren Besitzesdauer pauschal) Ausnahmen: Steueraufschub (Erbschaft, Umlegungen usw.) Ersatzbeschaffung bei selbstbewohntem Eigenheim (2 J. vorher und 3 J. nachher), System: absolute Methode = Reinvestition kleiner als frei verfügbarer Gewinn = volle Besteuerung des Restes! Tarif: von 40% 1. Jahr bis 5% nach 25 Jahren Seite 8
Verkauf: Grundstückgewinnsteuer Grundstückgewinn steuerbar Verkauf Immobilien AG wirtschaftliche Handänderung Gewinn./. nichtliegenschaftliche Aktiven Anlagekosten bei Einbringung eig. Liegenschaft in Immobilien AG Unterbruch der Besitzesdauer? Seite 9
Erbgang / Erbschafts- und Schenkungssteuer Bei Schenker/Erblasser: keine Steuern Bei Erben/Beschenkten: In gerader Linie auf und ab (Kt. AG): keine Steuer Andere: je nach Nähe, 2-32 % Erbschafts-oder Schenkungssteuer auf dem Vermögenssteuerwert Immobilien AG (Aktien schenken, ev. tieferer Vermögenssteuerwert) Schenkungen an Nachkommen / Eltern / Erbteilung (Aufschub / Besitzesdauerunterbruch bei Grundstückgewinnsteuer?) Seite 10
Erbgang /Schenkung / Ergänzungsleistungen AHV Bei Schenker/Erblasser: Anrechnung Schenkungen /Vorempfänge Bei Erben/Beschenkten: Unterstützung der Eltern? Wann? Seite 11
Fragen? Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Seite 12