Eigentumswohnung oder Immobilienaktie? Vor- und Nachteile eines direkten oder indirekten Immobilieninvestments Webinar Wien, 14.10.2013 Ernst Vejdovszky Wien 14.10.2013 Mag. Ernst Vejdovszky
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Direkt-Investment in Immobilien Vorteile Sachwert Wertentwicklung ist nur in geringerem Maß von aktuellen Trends und Wirtschaftsentwicklungen abhängig. Vor allem in Zeiten unsicherer Finanzmärkte attraktiv Möglichkeit der Eigennutzung Investition zum Anfassen Nachteile Kaum oder keine kurzfristigen Renditen / generell niedrigere Renditen Viel Arbeit An- und Verkauf ist aufwändig. Verkauf ist nicht zu jeder Zeit zu realistischen Werten möglich. Leerstandsrisiko Risiko unseriöser Mieter Standortrisiko Erhaltungs- und Instandhaltungskosten 3
Immobilienaktien-Investment Vorteile Auch geringere Investitionssummen möglich Aufwand des Immobilien- und Mietermanagements liegt bei Gesellschaft. Breite Streuung möglich (höhere Unabhängigkeit von Marktzyklen) An- und Verkauf sehr unkompliziert möglich Portfoliopflege und Sicherung der Qualitätsstandards erfolgt durch Gesellschaft Nachteile Schwankungen an der Börse Abhängigkeit von gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen Unternehmensrisiko Keine Eigennutzung möglich 4
Worauf man bei einem Immobilienkauf achten sollte Objekt-Details Lage der Immobilie Beschaffenheit des Objekts (Bausubstanz, Sanierungsbedarf etc.) Mieterstruktur Eigentümer-Struktur Rendite-Erwartung 5
Worauf man bei einem Immobilienkauf achten sollte Rechtliche Rahmenbedingungen Mietrecht Mietpreisbindung Politische Faktoren Finanzierung 6
Worauf man bei einem Immobilienkauf achten sollte Steuerliche Rahmenbedingungen Unterschiedliche Regelungen bei unternehmerischer Nutzung oder Eigenbedarf Einkommenssteuer bei Vermietung Immobilienertragssteuer bei Verkauf Umsatzsteuer Grunderwerbsteuer 7
Worauf man bei einer Investition in Immobilienaktien achten sollte Gesellschaft Historie / Track Record / Reputation Veranlagungschwerpunkt der Immobiliengesellschaft Eigentümer-Verhältnisse Kennzahlen (Ergebnis, Cashflow, Funds From Operations) Finanzierungsstruktur Management Corporate Governance 8
Worauf man bei einer Investition in Immobilienaktien achten sollte Aktie Analysten-Einschätzungen Dividendenrendite / Dividenden-Strategie Kursentwicklung Innerer Wert im Vergleich zu Aktienpreis Ergebnis je Aktie Liquidität der Aktie 9
Wichtige Kennzahlen einer Immobiliengesellschaft FFO (Funds From Operations) FFO ist der Maßstab für die Fähigkeit eines Unternehmens, im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit cashwirksame Erträge zu erwirtschaften. Zur Berechnung des FFO wird das Konzernergebnis um alle nicht cashwirksamen Erträge und Aufwendungen bereinigt. Cashflow Der Cashflow beschreibt die Veränderung der liquiden Mittel während eines bestimmten Zeitraums. Er ist ein Maßstab für die Fähigkeit des Unternehmens, liquide Mittel (Bargeld, kurzfristige Veranlagungen usw.) zu erwirtschaften und eine Messgröße für die Innenfinanzierungsfähigkeit. Innerer Wert je Aktie Der innere Wert einer Aktie ergibt sich auf Grund objektiver Bewertungsmaßstäbe und einer systematischen Berechnung. Im Gegensatz dazu ergibt sich der Börsekurs aus Angebot und Nachfrage. Für Immobilienaktien ist der Net Asset Value (NAV) ein Maßstab für deren inneren Wert. Ergebnis je Aktie Konzernjahresüberschuss dividiert durch die Anzahl von Aktien 10
Worauf man bei einer Investition in Immobilienaktien achten sollte Portfolio Lagen (Primär- vs. Sekundärstädte, Lagen innerhalb der Stadt, EU / Nicht-EU) Nutzungsmix Vermietungsgrad Rendite 11
Renditen im Vergleich Durchschnittliche Dividenden-Rendite bei österreichischen Immobilienaktien Durchschnittliche Renditen-Erwartung bei einer Eigentumswohnung in Wiener Top-Lage mit geringem Risiko 3 4 % Durchschnittliche Rendite bei einem Sparbuch 0 % 1,5 2,5 % Rendite auf eine 5-jährige österreichische Staatsanleihe 1,2 % Quellen: wienerboerse.at, presse.com, derstandard.at 12
Immobilienzyklen Wohnen AT Büro Berlin Wohnen DE Büro SEE 13
Kontakt S IMMO AG / Investor Relations Andreas Feuerstein (Österreichische Investoren) Tel.: +43 (0)50 100-27556 Mail: andreas.feuerstein@simmoag.at Sylwia Milke (Internationale Investoren) Tel.: +43 (0)50 100-27402 Mail: sylwia.milke@simmoag.at Kostenlose Aktionärshotline: 0800 501045 14
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