Das Mietrechtsänderungsgesetz von RA Michael Tyroller Im Deutschen Bundestag wurde am 13.12.2012 das Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (Mietrechtsänderungsgesetz; kurz: MietRÄndG) verabschiedet. Da der Bundesrat am 01.02.2013 keine Einwendungen gegen den Gesetzesbeschluss des Bundestages erhoben hat, ist das Mietrechtsänderungsgesetz mit Ausnahme des 556c BGB n.f. 1 am 01.05.2013 in Kraft getreten. Den Schwerpunkt der Reform bilden die Regelungen zur Duldungspflicht des Mieters bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters. Wichtig für die Praxis ist auch die Neuregelung zur vereinfachten Durchsetzung von Räumungsansprüchen im Rahmen der Zwangsvollstreckung. Für die Praxis bedeutsam ist die Schaffung eines einheitlichen Rechtsrahmens für die Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung durch Dritte (sog. Contracting ). In der nun folgenden Synopse werden die wichtigsten Änderungen des BGB und der ZPO kurz dargestellt und erläutert. Die Neuerungen sind im Fettdruck hervorgehoben. Neuregelung Kurzkommentar Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch 536 Absatz 1a BGB n.f.: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln (1) unverändert (1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach 555b Nummer 1 dient. 551 BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten (2). 3 Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den weiteren Mietzahlungen fällig. Bei Durchführung einer energetischen Modernisierung i.s.d. 555b Nr. 1 BGB n.f. ist gemäß 536 Ia BGB n.f. eine Mietminderung durch den Mieter für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen, wenn die Tauglichkeit nach 536 I S. 2 BGB gemindert ist. Wird die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nach 536 I S. 2 BGB völlig aufgehoben, weil die Wohnung während der Baumaßnahme unbewohnbar ist, so ist der Mieter nach wie vor von der Zahlung der Miete befreit. Ziel ist die Erleichterung energetischer Modernisierungen. Durch die Befristung des Minderungsausschlusses auf drei Monate soll der Vermieter angehalten werden, die Baumaßnahme zügig abzuwickeln. Schadensersatz- oder Aufwendungsersatzansprüche des Mieters bleiben von der Regelung unberührt. Hinweis: Treffen energetische Modernisierungen mit anderen Instandsetzungsmaßnahmen zusammen, so ist das Minderungsrecht nicht ausgeschlossen. Eine Aufteilung dürfte in der Praxis schwierig werden, da Baulärm/- staub nicht eindeutig einer bestimmten Baumaßnahme zugewiesen werden können. Gerichte werden daher nach 287 ZPO schätzen müssen, inwieweit die Gebrauchstauglichkeit nur durch die energetische Modernisierung gemindert ist. Nach 551 II S. 1 BGB kann der Mieter die Kaution, die maximal drei Kaltmieten betragen darf, in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen erbringen. Wegen des neuen Kündigungsgrundes nach 569 IIa BGB n.f. (Kündigung wegen des Verzugs mit Kautionszahlungen) war eine eindeutige Fälligkeitsregelung bzgl. der Mietkautionszahlungen erforderlich. Der neue Satz 3 stellt nun klar, dass die weiteren Raten mit den weiteren Mietzahlungen fällig werden. 1 556c BGB tritt erst zum 01.07.2013 in Kraft, da zunächst noch die Mietwohnraum-WärmelieferungsVO erlassen werden muss.
554 BGB a.f. - wurde aufgehoben - 555a BGB Erhaltungsmaßnahmen (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen). (2) Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie sind nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich. (3) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten. (4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt, 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach 555a sind, oder 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird. 554 BGB wurde gestrichen, weil die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in einem neuen Kapitel 1a ( 555a bis 555f BGB n.f.) geregelt wurde. Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen), hat der Mieter zu dulden. Voraussetzung der Duldungspflicht ist grundsätzlich die rechtzeitige Ankündigung der Erhaltungsmaßnahmen. Anders als bei der Modernisierung (vgl. hierfür 555c BGB n.f.) bedarf die Ankündigung keiner besonderen Form. Auch die Dauer der Ankündigungsfrist hat der Gesetzgeber nicht geregelt, sodass diese im Einzelfall nach der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahmen bestimmt werden muss. Notmaßnahmen, deren sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist (z.b. dringende Reparaturen nach Rohrbrüchen), können auch ohne vorhergehende Ankündigung durchgeführt werden. Die wichtigste Änderung ist die Einführung des Tatbestandes der energetischen Modernisierung in 555b Nr. 1 BGB n.f. Eine energetische Modernisierung liegt vor, wenn durch bauliche Veränderungen in Bezug auf die Mietsache (z. B. Wärmedämmung des Gebäudes, Einbau einer effizienten Heizungsanlage) Endenergie nachhaltig eingespart wird ( 555b Nr. 1 BGB n.f.). Endenergie meint die an der Gebäudegrenze übergebene Energiemenge. Nachhaltig ist die Energieeinsparung, wenn sie dauerhaft ist. Ein bestimmter Einsparumfang ist damit nicht gemeint und somit nicht Voraussetzung für die Erfüllung des Kriteriums der Nachhaltigkeit. Durch die Formulierung in Bezug auf die Mietsache wird klargestellt, dass die Einsparung beim Mieter ankommen muss. Nr. 2 erfasst hingegen Maßnahmen, die der Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie dienen, bei denen die Einsparung aber nicht in Bezug auf die Mietsache erfolgt. Nr. 1 und Nr. 2 schließen sich also gegenseitig aus. Bei Nr. 1 kommt die Einsparung also beim Mieter an, bei Nr. 2 hingegen nicht. Beispiel: V lässt auf dem Dach eines Mietshauses eine Photovoltaikanlage montieren. Der erzeugte Strom dient nicht der Versorgung der Mietsache, sondern wird von V gegen Vergütung in das allgemeine Stromnetz eingespeist. Der Begriff der Primärenergie ist eine Rechengröße, bei welcher der gemessene Verbrauch nochmals nach ökologischen Gesichtspunkten gewichtet wird. Der Primärenergieverbrauch sinkt also durch Maßnahmen, infolge derer weniger Öl oder Kohle verbraucht wird, selbst wenn beim Mieter die gleich Zahl an Kilowattstunden abzulesen ist. Bei der Primärenergie wird weiter unterschieden zwischen erneuerbaren und nicht erneuerbaren Primärenergien. Erneuerbar sind Energieträger, die nach derzeitigem Erkenntnisstand unerschöpflich sind, z.b. Sonne und Wind. Erneuerbar sind ferner Energieträger, die reproduziert werden können, z.b. Biomasse und Holz. Nicht erneuerbare Energieträger sind dagegen in ihrem Vorkommen begrenzt und nicht reproduzierbar, wie Kohle, Erdöl, Erdgas.
Nr. 3 bis Nr. 7 entsprechen im Wesentlichen dem bisherigen 559 I BGB. Hinweis: In diesen Fällen bleibt das Minderungsrecht erhalten; 536 Ia BGB n.f. gilt nur im Fall des 555b Nr. 1 BGB n.f. 555c BGB Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über: 1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, 2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, 3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. (2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen. (3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach 555b Nr.1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen. (4) Die Absätze 1 und 2 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. (5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 555d BGB Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist (1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden. (2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach 559 IV und V bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen wird durch 555c BGB n.f. vereinfacht. Die Modernisierungsankündigung muss dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahmen in Textform ( 126b BGB) mitgeteilt werden und die Angaben nach Absatz 1 Nr. 1 bis 3 enthalten. Gem. 555c II BGB n.f. besteht die Obliegenheit des Vermieters, den Mieter auf Form und Frist eines ihm möglichen Härteeinwands hinzuweisen. Unterlässt der Vermieter diesen Hinweis, gilt das Form- und Fristerfordernis des 555d BGB n.f. für den Härteeinwand des Mieters nicht, vgl. 555d V BGB n.f. Der Vermieter kann bei einer energetischen Modernisierung i.s.d. 555b Nr. 1 BGB n.f. auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen, um die voraussichtliche Einsparung von Energie darzulegen. Er muss also nicht mehr - wie es teilweise von der Rechtsprechung gefordert wurde - die Energieeinsparung im konkreten Fall darlegen. Praxis-Tipp: Solche Pauschalwerte enthält z.b. die Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung vom 30.07.2009. Die Neuregelung gilt für alle Modernisierungsmaßnahmen, weil ein Sonderregime nur für energetische Modernisierungen nicht praktikabel wäre. Die Duldungspflicht des Mieters wird erweitert. Satz 2 bestimmt - in Abweichung zu 554 II S. 3 BGB a.f. -, dass aus der angekündigten Mieterhöhung resultierende finanzielle Härten nicht mehr bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht berücksichtigungsfähig sind, sondern erst im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens zum Tragen kommen. Dies führt zu einer Zweiteilung der Härtefallprüfung: Wirtschaftlichen Härten wird erst bei der Mieterhöhung Rechnung getragen, während bei der Duldung der Maßnahme die sonstigen, eher personalen Härtegründe zu berücksichtigen sind. Damit erlangt der Vermieter insbesondere bei den besonders wichtigen energetischen Modernisierungen weitgehende Baufreiheit und Planungssicherheit, während zugleich die wirtschaftlichen Interessen des Mieters vollumfänglich gewahrt bleiben.
(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des 555c entspricht. (4) Nach Ablauf der Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden. (5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen ( 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entsprechend. (6) 555a Absatz 3 gilt entsprechend. (7) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Praxistipp: Damit der Mieter nach Durchführung der Baumaßnahme auch eine Mieterhöhung durchführen kann, kann es sich im Vorfeld anbieten, dass der Vermieter mittels einer Feststellungsklage klären lässt, dass nach Ausführung der Modernisierungsmaßnahme die angekündigte Mieterhöhung gem. 559 BGB n.f. auch zulässig ist. 555d III, IV BGB n.f. regeln Fristen, innerhalb derer der Mieter die Härtegründe dem Vermieter mitteilen muss. Versäumt der Mieter diese Frist, ist er mit einem Härtefalleinwand präkludiert, es sei denn, ihn trifft an der Fristversäumung kein Verschulden. Hat es der Vermieter versäumt, den Mieter auf Form und Frist des 555d III, IV BGB n.f. hinzuweisen (vgl. dazu die Obliegenheit des Vermieters in 555c II BGB n.f.), so gilt wegen 555d V BGB n.f. das Form- und Fristerfordernis des 555d BGB für Mieter nicht. Eine Präklusion des Mieters setzt daher die ordnungsgemäße Ankündigung und die richtige Belehrung durch den Vermieter voraus. Sound: Die wesentliche Neuregelung besteht in der Zweiteilung der Härtefallabwägung. Finanzielle Härten durch eine geplante Mieterhöhung sind erst im Rahmen des Mieterhöhungsverfahrens zu berücksichtigen. An der Duldungspflicht der Modernisierungsmaßnahme ändert dies nichts. 555e BGB Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen (1) Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. (2) 555c Absatz 4 gilt entsprechend. (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Diese Neuregelung entspricht weitgehend dem bisher in 554 III S. 2 BGB a.f. geregelten außerordentlichen Kündigungsrecht des Mieters wegen einer bevorstehenden Modernisierungsmaßnahme. 555f BGB Vereinbarungen über Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Die Vertragsparteien können nach Abschluss des Mietvertrags aus Anlass von Erhaltungsoder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen, insbesondere über die 1. zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, 2. Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters, 3. künftige Höhe der Miete. Die Vorschrift gibt die Möglichkeit, nach Abschluss des Mietvertrages Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen im Einzelfall einvernehmlich zu regeln: Vermieter und Mieter können sich aus Anlass einer bestimmten Maßnahme über die durchzuführenden Arbeiten, den Ablauf des Bauvorhabens und die anschließend zu zahlende Miete verständigen und damit Konflikte vermeiden. Aufgrund der Privatautonomie besteht im Schuldrecht die Dispositionsbefugnis der Mietvertragsparteien. Angesichts der zahlreichen zwingenden Vorschriften bei Durchführung des offiziellen Modernisierungsverfahrens (vgl. 555a IV, 555c V, 555d VII, 555e III, 559 VI BGB) ist diese Regelung aber sinnvoll. Durch 555f BGB n.f. wird nun klargestellt, dass die Unwirksamkeit von Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters vom Gesetz abweichen, nur Vereinbarungen in Mietverträgen betrifft, nicht aber Vereinbarungen, die nach Vertragsabschluss anlassbezogen getroffen werden, z.b. über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen.
556c BGB Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten, Verordnungsermächtigung (1) 1 Hat der Mieter die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen und stellt der Vermieter die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) um, so hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn 1. die Wärme mit verbesserter Effizienz entweder aus einer vom Wärmelieferanten errichteten neuen Anlage oder aus einem Wärmenetz geliefert wird und 2. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen. 2 Beträgt der Jahresnutzungsgrad der bestehenden Anlage vor der Umstellung mindestens 80 Prozent, kann sich der Wärmelieferant anstelle der Maßnahmen nach Nummer 1 auf die Verbesserung der Betriebsführung der Anlage beschränken. (2) Der Vermieter hat die Umstellung spätestens drei Monate zuvor in Textform anzukündigen (Umstellungsankündigung). (3) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften für Wärmelieferverträge, die bei einer Umstellung nach Absatz 1 geschlossen werden, sowie für die Anforderungen nach den Absätzen 1 und 2 zu erlassen. Hierbei sind die Belange von Vermietern, Mietern und Wärmelieferanten angemessen zu berücksichtigen. (4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Der neu eingefügte 556c BGB regelt die Voraussetzungen für eine Umlage von Kosten der gewerblichen Wärmelieferung (Contracting) als Betriebskosten in einem bestehenden Mietverhältnis. Voraussetzung für die Zulässigkeit der Umstellung ist die Verbesserung der Effizienz im Verhältnis zur alten Heizungsanlage 556c I S. 1 Nr. 1 BGB n.f.). Ferner dürfen gem. 556c I S. 1 Nr. 2 BGB n.f. die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen (Gebot der Kostenneutralität). Die Vorgaben für die zur Umstellung erforderliche Vergleichsrechnung werden in der nach 556c III BGB n.f. zu erlassenden Wärmelieferungsverordnung geregelt. 2 Die Umstellung muss nach Absatz 2 zuvor rechtzeitig angekündigt werden, damit der betroffene Mieter prüfen kann, ob die Voraussetzungen für eine spätere Umlage der Wärmelieferkosten als Betriebskosten tatsächlich vorliegen. Eine etwaige Duldungspflicht des Mieters wegen baulicher Maßnahmen hingegen ist nicht Gegenstand der Regelung, eine solche richtet sich allein nach den allgemeinen Vorschriften für Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. I.d.R. wird es sich bei der Umstellung der Versorgung um Bagatellmaßnahmen handeln, die nicht angekündigt werden müssen (vgl. 555c IV BGB n.f.) und nur mit unerheblicher Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind (z.b. kurze Arbeiten an der Heizungsanlage im Keller). Hinweis: Die Neuregelung verschlechtert durch das Erfordernis der Kostenneutralität die Rechtsstellung des Vermieters. Enthielt der Mietvertrag bislang einen Hinweis auf die Betriebskostenverordnung, so war nach der Rechtsprechung des BGH der Vermieter bisher berechtigt, durch einseitige Erklärung auf Contracting umzustellen und den Mieter an den Anschaffungs- und Instandhaltungskosten zu beteiligen. Noch können Vermieter die Zeit bis 01.07.2013 für eine geplante Umstellung nutzen. 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (1) unverändert (2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. (3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Die energetische Ausstattung wurde in 558 II BGB n.f. als ergänzendes Wohnwertmerkmal für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete aufgenommen. Hintergrund der Regelung ist folgender: Werden Mieten aufgrund einer Modernisierung nach 559 BGB erhöht, so prägt dies die ortsübliche Miete. Damit würden auch Vermieter, die keinerlei Modernisierungsmaßnahmen getroffen haben, vom Ansteigen der ortsüblichen Miete profitieren. Eine weitere wichtige Änderung ist die Möglichkeit, die Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % zu reduzieren. Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnung bestimmen, dass innerhalb von drei Jahren die Miete um maximal 15 % erhöht werden darf. Am schnellsten reagiert wurde in Bayern bezogen auf die Landeshauptstadt München. Dort ist eine Erhöhung der Miete auf maximal 15 % innerhalb von drei Jahren begrenzt. 2 Da die Wärmelieferungsverordnung nach 556c III BGB n.f. erst noch erlassen werden muss, wird 556c BGB n.f. erst am 01.07.2013 in Kraft treten (vgl. auch Fn. 1).
Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde o- der einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. 559 BGB Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um elf Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. (2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. (3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. (4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn 1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder 2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. (5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als zehn Prozent übersteigt. (6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Beibehalten wurde die Regelung, wonach der Vermieter jährlich 11 % der Kosten für eine Modernisierungsmaßnahme auf die Mieter umlegen kann. Wichtig: Nicht möglich sind Mieterhöhungen für energetische Sanierungen, die keinen Bezug zur Mietsache haben, bei denen also die Einsparung nicht beim Mieter ankommt. Dies folgt aus der Nichtnennung des 555b Nr. 2 BGB n.f. in Absatz 1. Fallen Erhaltungsmaßnahmen ( 555a BGB n.f.) und Modernisierungsmaßnahmen ( 555b BGB n.f.) zusammen (wie so häufig), so sind die Modernisierungsanteile zu ermitteln, da nur diese auf den Mieter umgelegt werden dürfen ( 559 II BGB n.f.). Notfalls erfolgt die Ermittlung durch richterliche Schätzung gem. 287 ZPO. Die Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen ist vereinfacht worden. Bei der Härteabwägung gem. 559 IV BGB n.f. müssen nämlich nur noch die Interessen des Mieters und nicht mehr - wie bisher - die Interessen der weiteren Bewohner berücksichtigt werden. Ein Härteeinwand des Mieters ist nach 559 IV S. 2 BGB n.f. ausgeschlossen, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist oder die Modernisierungsmaßnahme aufgrund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte (z.b. wenn der Vermieter durch Änderung gesetzlicher Vorschriften zur Durchführung von bestimmten Maßnahmen verpflichtet wird). Die zum Duldungsanspruch dargestellte Präklusion gem. 555d III bis V BGB n.f. gilt auch hier, vgl. 559 V BGB n.f. Härtegründe werden demnach nur berücksichtigt, wenn der Mieter sie schon binnen der Ausschlussfrist nach Ankündigung der Arbeiten geltend gemacht hatte. Die Präklusion knüpft also an die Ankündigung der Arbeiten an und nicht an das Mieterhöhungsschreiben. Wenn die tatsächliche Mieterhöhung die im Ankündigungsschreiben angekündigte Mieterhöhung um mehr als 10 % übersteigt, tritt keine Präklusion ein. Der Mieter kann gegen die Mieterhöhung in diesem Fall auch noch verspätet Härtegründe einwenden. Änderungen in 559a BGB [vom Abdruck wurde abgesehen] Es wurde lediglich sprachlich in den Absätzen 2 und 3 das Wort Maßnahmen durch das Wort Modernisierungsmaßnahmen ersetzt.
559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung [vom Abdruck wurde abgesehen] 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (1) unverändert (2) unverändert (2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden. 577a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung (1) unverändert (1a) Die Kündigungsbeschränkung nach Absatz 1 gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter 1. an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder 2. zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. (2) Die Frist nach Absatz 1 oder nach Absatz 1a beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung [.]. (2a) Wird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, so beginnt die Frist, innerhalb der eine Kündigung nach 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 ausgeschlossen ist, bereits mit der Veräußerung oder Belastung nach Absatz 1a. Der Mieter schuldet nach 559b II S. 1 BGB die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Diese Regelung gilt weiterhin. Wenn der Vermieter dem Mieter die Modernisierungsmaßnahme aber nicht nach den Vorschriften des 555c I und III bis V BGB angekündigt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt, so verlängert sich nach dem neu eingeführten 559b II S. 2 BGB n.f. diese Frist um sechs Monate. 569 IIa BGB n.f. regelt die Voraussetzungen einer Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution für den Bereich der Wohnraummiete. Er gibt dem Vermieter von Wohnraum das Recht zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung (vgl. Satz 3), wenn der Mieter mit einem Betrag der Sicherheitsleistung in Verzug kommt, der zwei Kaltmieten erreicht. Zur Klarstellung wurde daher in 551 II S. 3 BGB n.f. ausdrücklich die Fälligkeit der Kautionsteilzahlungen geregelt. Damit erhält der Vermieter eine bessere Handhabe gegen einen Vertragspartner, der sich bereits zu Beginn des Mietverhältnisses seinen vertraglichen Zahlungsverpflichtungen entzieht. Satz 4 ordnet die sinngemäße Anwendung des 569 III Nr. 2 S. 1 BGB an und stellt somit sicher, dass die Kündigung unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichtet. Nach bisheriger Rechtsprechung des BGH konnte eine GbR ein vermietetes Mehrfamilienhaus erwerben, anschließend Eigenbedarf für jeden ihrer Gesellschafter geltend machen und die Mietverträge nach 573 II Nr. 2 BGB kündigen (sog. Münchener Modell ). Eine analoge Anwendung des 577a I BGB lehnte der BGH ab (BGH, NJW 2007, 2845 ff.). Durch die Neuregelung wird diese Gesetzeslücke nun geschlossen und damit das Münchener Modell unterbunden. Neben der gesetzlichen Kündigungsfrist soll der Vermieter z.b. bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs künftig eine zusätzliche Kündigungssperrfrist (drei bis zehn Jahre) nicht nur dann einhalten müssen, wenn die Kündigung nach Aufteilung des Anwesens in Wohnungseigentum (Umwandlung) erfolgt, sondern auch dann, wenn eine Personenmehrheit (wie eben z.b. eine GbR), die das Anwesen erworben hat, wegen Eigenbedarfs eines Miteigentümers kündigt. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum bereits begründet war ( 577a Ia S. 2 BGB n.f.). Absatz 2a regelt den Fristenlauf, wenn nach einem Erwerb gemäß Absatz 1a das Objekt in Wohneigentum umgewandelt wird. Betreiben die Erwerber die Umwandlung in Wohneigentum, soll keine neue Sperrfrist zu laufen beginnen, da ein zweifacher Fristlauf nicht angemessen wäre.
Änderungen des Einführungsgesetzes zum BGB (EGBGB) Artikel 229 29 EGBGB Übergangsvorschriften zum Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 (1) Auf ein bis zum 1. Mai 2013 entstandenes Mietverhältnis sind die 536, 554, 559 bis 559b, 578 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung weiter anzuwenden, wenn 1. bei Modernisierungsmaßnahmen die Mitteilung nach 554 Absatz 3 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs dem Mieter vor dem 1. Mai 2013 zugegangen ist oder 2. bei Modernisierungsmaßnahmen, auf die 554 Absatz 3 Satz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung anzuwenden ist, der Vermieter mit der Ausführung der Maßnahme vor dem 1. Mai 2013 begonnen hat. (2) 569 Absatz 2a des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist auf ein vor dem 1. Mai 2013 entstandenes Mietverhältnis nicht anzuwenden. Grundsätzlich gilt, dass bei Dauerschuldverhältnissen wie dem der Miete nach Inkrafttreten einer Rechtsänderung das neue Recht auch auf bestehende Schuldverhältnisse anzuwenden ist. Übergangsvorschriften sind also nur insoweit erforderlich, als von diesem Grundsatz abgewichen werden soll. Insoweit besteht Regelungsbedarf für die geänderten Bestimmungen zur Duldung und Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen sowie zum neu geschaffenen Kündigungsrecht wegen Verzugs mit der Leistung der Mietsicherheit. Eine Übergangsvorschrift für Erhaltungsmaßnahmen ( 554 Absatz 1 BGB a.f. bzw. 555a BGB) ist nicht erforderlich, weil die Reform hier keine materielle Rechtsänderung mit sich bringt, sondern nur die Auslegung des bislang geltenden Rechts ausdrücklich regelt. Absatz 1 regelt, ob auf Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen von Mietverhältnissen, die bis zum Inkrafttreten der Reform entstanden sind, das bislang geltende oder das reformierte Recht anzuwenden ist. Absatz 2 bestimmt, dass das neue Kündigungsrecht nach 569 IIa BGB n.f. wegen Rückstands mit der Kaution auf Mietverhältnisse, die bis zum Inkrafttreten des Gesetzes entstanden sind, nicht anzuwenden ist. Änderungen der Zivilprozessordnung 272 ZPO Bestimmung der Verfahrensweise (1) bis (3) unverändert (4) Räumungssachen sind vorrangig und beschleunigt durchzuführen. Damit Vermieter effektiv gegen Mietnomaden vorgehen können, wurde in 272 IV ZPO n.f. ein Beschleunigungsgebot für Räumungssachen eingefügt. 283a Sicherungsanordnung (1) Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit 1. die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und 2. die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der abzuwägenden Interessen genügt deren Glaubhaftmachung. Streiten die Parteien um das Recht des Klägers, die Geldforderung zu erhöhen, erfasst die Sicherungsanordnung den Erhöhungsbetrag nicht. Gegen die Entscheidung über die Sicherungsanordnung findet die sofortige Beschwerde statt. (2) Der Beklagte hat die Sicherheitsleistung binnen einer vom Gericht zu bestimmenden Frist nachzuweisen. Befindet sich der Schuldner von Zahlungsleistungen in Verzug, sieht sich der Gläubiger der Gefahr ausgesetzt, dass er durch die Dauer des Hauptsacheverfahrens einen wirtschaftlichen Schaden erleidet, wenn der Schuldner am Ende des Prozesses nicht mehr zahlungsfähig ist. Dieses Risiko erhöht sich für Gläubiger wiederkehrender Leistungen, deren Außenstände sich durch Forderungen, die erst nach Rechtshängigkeit der Klage fällig werden, im Verlauf des Prozesses weiter erhöhen. Das neue Instrument der Sicherungsanordnung soll den Wert des Titels über die nach Rechtshängigkeit fällig werdenden und bis zum Urteil auflaufenden Forderungen nach deren Fälligkeit sichern. Auf Antrag des Vermieters soll das zuständige Gericht dem Mieter für Geldforderungen des Vermieters, die nach Rechtshängigkeit der Klage und vor Erlass der Sicherungsanordnung fällig geworden sind, eine angemessene Frist zur Erbringung einer Sicherheitsleistung bestimmen können ( 283a I ZPO n.f.). Befolgt der Mieter eine zu diesem Mietverhältnis erlassene Sicherungsanordnung nicht, kann das Gericht gem. 940a III ZPO n.f. auf Antrag eine einstweilige Verfügung (Räumungsverfügung) gegen den Mieter erlassen. Auch damit wird das Risiko des Vermieters verringert werden, dass sich infolge einer evtl. langen Dauer des Räumungs-
(3) Soweit der Kläger obsiegt, ist in einem Endurteil oder einer anderweitigen den Rechtsstreit beendenden Regelung auszusprechen, dass er berechtigt ist, sich aus der Sicherheit zu befriedigen. (4) Soweit dem Kläger nach dem Endurteil oder nach der anderweitigen Regelung ein Anspruch in Höhe der Sicherheitsleistung nicht zusteht, hat er den Schaden zu ersetzen, der dem Beklagten durch die Sicherheitsleistung entstanden ist. 717 Absatz 2 Satz 2 gilt entsprechend. 885 Herausgabe von Grundstücken (1) unverändert (2) Bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, werden von dem Gerichtsvollzieher weggeschafft und dem Schuldner oder, wenn dieser abwesend ist, einem Bevollmächtigten des Schuldners, einem erwachsenen Familienangehörigen, einer in der Familie beschäftigten Person oder einem erwachsenen ständigen Mitbewohner übergeben oder zur Verfügung gestellt. (3) Ist weder der Schuldner noch eine der bezeichneten Personen anwesend oder wird die Entgegennahme verweigert, hat der Gerichtsvollzieher die in Absatz 2 bezeichneten Sachen auf Kosten des Schuldners in die Pfandkammer zu schaffen oder anderweitig in Verwahrung zu bringen. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, sollen unverzüglich vernichtet werden. (4) Fordert der Schuldner die Sachen nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Räumung ab, veräußert der Gerichtsvollzieher die Sachen und hinterlegt den Erlös. Der Gerichtsvollzieher veräußert die Sachen und hinterlegt den Erlös auch dann, wenn der Schuldner die Sachen binnen einer Frist von einem Monat abfordert, ohne binnen einer Frist von zwei Monaten nach der Räumung die Kosten zu zahlen. Die 806, 814 und 817 sind entsprechend anzuwenden. Sachen, die nicht verwertet werden können, sollen vernichtet werden. (5) Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne weiteres herauszugeben. prozesses erhebliche Zahlungsausfälle summieren, die sich bei Zahlungsunfähigkeit des Mieters letztlich nicht mehr realisieren lassen. Voraussetzung der Sicherungsanordnung ist, dass dem Zahlungsanspruch nach dem bisherigen Sach- und Streitstand mit hoher Wahrscheinlichkeit keine berechtigten Einwendungen oder Einreden entgegenstehen. Unklar ist, inwieweit ein Gericht eine vorweggenommene Beweiswürdigung vornehmen darf, ohne sich dem Vorwurf des beklagten Mieters auszusetzen, dass es befangen ist. Die Sicherheitsleistung darf außerdem nur nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger angeordnet werden. Die besonderen Nachteile, die der klagende Vermieter geltend machen muss, müssen über das bloße Insolvenz- und damit Forderungsausfallrisiko hinausgehen (z.b. eigene drohende wirtschaftliche Schwierigkeiten). Obsiegt der Kläger, kann er sich aus der Sicherheit befriedigen ( 283a III ZPO n.f.). Unterliegt der Kläger, schuldet er ohne Verschulden Ersatz für den Schaden, der dem Mieter aus der Sicherheitsleistung entstanden ist, 283a IV ZPO n.f. 717 II S. 2 ZPO gilt entsprechend. Bei der klassischen Räumung setzt der Gerichtsvollzieher den Schuldner nicht nur aus dem Besitz, sondern entfernt auch die Einrichtung. Nach der Neuregelung kann der Gerichtsvollzieher die Einrichtung jedem erwachsenen Mitbewohner übergeben, der bei der Räumung anwesend ist, 885 II ZPO n.f. Anderenfalls hat der Gerichtsvollzieher die Sachen auf Kosten des Schuldners in die Pfandkammer zu schaffen oder anderweitig in Verwahrung zu bringen, 885 III ZPO n.f. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, sollen unverzüglich vernichtet werden, 885 III S. 2 ZPO n.f. Die Einlagerungsfrist wurde auf einen Monat verkürzt, 885 IV ZPO n.f. Innerhalb dieser Frist muss der Schuldner die Möbel/den Hausrat abfordern. Er hat dann einen weiteren Monat Zeit, die Räumungskosten zu ersetzen. Fordert der Schuldner nicht binnen eines Monats ab oder ersetzt er die Räumungskosten nicht binnen des zweiten Monats, werden die Sachen verkauft. Die 806, 814, 817 ZPO sind entsprechend anzuwenden. Der erzielte Erlös wird vom Gerichtsvollzieher hinterlegt. Unverkäufliche Sachen werden gem. 885 IV S. 4 ZPO n.f. vernichtet. Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne weiteres herauszugeben, 885 V ZPO n.f.
885a Beschränkter Vollstreckungsauftrag (1) Der Vollstreckungsauftrag kann auf die Maßnahmen nach 885 Absatz 1 beschränkt werden. (2) Der Gerichtsvollzieher hat in dem Protokoll ( 762) die frei ersichtlichen beweglichen Sachen zu dokumentieren, die er bei der Vornahme der Vollstreckungshandlung vorfindet. Er kann bei der Dokumentation Bildaufnahmen in elektronischer Form herstellen. (3) Der Gläubiger kann bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, jederzeit wegschaffen und hat sie zu verwahren. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann er jederzeit vernichten. Der Gläubiger hat hinsichtlich der Maßnahmen nach den Sätzen 1 und 2 nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. (4) Fordert der Schuldner die Sachen beim Gläubiger nicht binnen einer Frist von einem Monat nach der Einweisung des Gläubigers in den Besitz ab, kann der Gläubiger die Sachen verwerten. Die 372 bis 380, 382, 383 und 385 des Bürgerlichen Gesetzbuchs sind entsprechend anzuwenden. Eine Androhung der Versteigerung findet nicht statt. Sachen, die nicht verwertet werden können, sollen vernichtet werden. (5) Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners jederzeit ohne weiteres herauszugeben. (6) Mit der Mitteilung des Räumungstermins weist der Gerichtsvollzieher den Gläubiger und den Schuldner auf die Bestimmungen der Absätze 2 bis 5 hin. (7) Die Kosten nach den Absätzen 3 und 4 gelten als Kosten der Zwangsvollstreckung. Der neu eingefügte 885a ZPO enthält Bestimmungen, mit denen die Praxis der sog. Berliner Räumung auf eine gesetzliche Grundlage gestellt werden soll. Bei der Berliner Räumung" beschränkt der Gläubiger seinen Vollstreckungsauftrag auf die bloße Besitzverschaffung an den Räumen und macht im Übrigen an den darin befindlichen beweglichen Gegenständen sein Vermieterpfandrecht geltend. Damit werden die teilweise extrem hohen Transport- und Lagerkosten vermieden und der Kostenvorschuss für die Vollstreckung erheblich reduziert ( 885a I ZPO n.f.). Die Haftung des Vermieters für die vom Mieter zurückgelassenen und vom Vermieter verwahrten Gegenstände wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt, 885a III S. 3 ZPO n.f. Die Verwahrungsfrist beträgt einen Monat. Nach Fristablauf kann der Vermieter die Gegenstände in entsprechender Anwendung der 372 ff. BGB verwerten, 885a IV S. 1 und S. 2 ZPO n.f. Sachen, die nicht verwertet werden können, sollen vernichtet werden, 885a IV S. 4 ZPO n.f. Bewegliche Sachen, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, kann der Vermieter jederzeit vernichten, 885a III S. 2 ZPO n.f. Gemeint sind damit nicht objektiv wertlose Hausrat- und Kleidungsstücke, da diese der Mieter u.u. noch benötigt. Unter 885a III S. 2 ZPO fallen vielmehr Abfälle, verderbliche Lebensmittel o.ä. Unpfändbare Sachen und solche Sachen, bei denen ein Verwertungserlös nicht zu erwarten ist, sind auf Verlangen des Schuldners wie bei der klassischen Räumung nach 885 ZPO jederzeit ohne weiteres herauszugeben, 885a V ZPO n.f. Hinweis: Da der BGH die Berliner Räumung in seiner Rechtsprechung bereits gebilligt hat, 3 besteht die wesentliche Neuerung letztlich darin, dass das Haftungsrisiko des Vermieters auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt wurde und die Verwahrungspflichten des Vermieters nach einem Monat enden. 4 3 4 BGH, NJW 2006, 848 ff.; BGH, NJW 2006, 3273 ff. Vgl. hierzu auch Flatow, Mietrechtsänderungsgesetz 2013, NJW 2013, 1185 (1191).
940a Räumung von Wohnraum (1) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib o- der Leben angeordnet werden. (2) Liegt gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vor, so darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch gegen Personen angeordnet werden, die ohne Kenntnis des Vermieters Besitz an diesen Räumen begründet haben. (3) Ist Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs erhoben, darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch angeordnet werden, wenn der Beklagte einer Sicherungsanordnung ( 283a) im Hauptsacheverfahren nicht Folge leistet. (4) In den Fällen der Absätze 2 und 3 hat das Gericht den Gegner vor Erlass einer Räumungsverfügung anzuhören. Nach dem bisherigen 940a ZPO durfte die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden. Dies ist jetzt in Absatz 1 geregelt. Neu ist 940a III ZPO. Ist wegen des Zahlungsverzugs bereits eine Räumungsklage erhoben und befolgt der Mieter eine zu diesem Mietverhältnis erlassene Sicherungsanordnung nach 283a ZPO (vgl. dazu die diesbezügliche Kommentierung) nicht, kann das Gericht auf Antrag eine einstweilige Verfügung (Räumungsverfügung) gegen den Mieter erlassen ( 940a III ZPO n.f.). Wichtig ist auch die Schaffung des 940a II ZPO n.f.: Mieter zaubern beim Räumungstermin durch einen Gerichtsvollzieher nicht selten einen Dritten, angeblich Besitzberechtigten, aus dem Hut, der weder im Vollstreckungstitel noch in der Vollstreckungsklausel genannt ist. Damit wurde in der Vergangenheit äußert effektiv und häufig rechtsmissbräuchlich die Räumung der Wohnung verhindert, da nach der Rechtsprechung des BGH ein Titel gegen jeden Gewahrsamsinhaber nötig war. Dies hat der BGH selbst im Fall einer missbräuchlichen Weitergabe gefordert. 5 Nach 940a II ZPO n.f. soll die Räumung der Wohnung im einstweiligen Verfahren auch gegen Dritte erfolgen können, wenn der Dritte ohne Kenntnis des Vermieters Besitz an den Räumen begründet und der Vermieter gegen den Mieter einen vollstreckbaren Räumungstitel erwirkt hat. Damit wird den Tricksereien von Mietnomaden bei der Zwangsräumung entgegengewirkt. 5 Vgl. hierzu BGH, NJW 2007, 3287 ff.; BGH, NJW 2008, 1959 ff.