Inhalt 1. Der Paderborner Wohnungsmarkt 2009 2 2. Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt 5 3. Die Nachfrageentwicklung 7 4. Das Investitionsklima 8 5. Leerstand und Fluktuation 9 6. Zusammenfassung 10 Impressum Herausgeber: Stadt Paderborn Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen 33095 Paderborn Redaktion und Gestaltung: Vera Liebelt Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen Tel. 05251/88-1657 Fax 05251/88-2064 E-Mail: v.liebelt@paderborn.de Auflage: 200 November 2009-1 -
Die befragten Akteure am Wohnungsmarkt agieren auf unterschiedlichen regionalen Wohnungsmärkten. Sie haben ihre Einschätzungen für bestimmte Regionen geben. 32 Akteure beziehen ihre Antworten auf Paderborn, davon 6 zusätzlich auf die Region Ostwestfalen. 2 Akteure beziehen Ihre Einschätzungen nur auf die Region Ostwestfalen. Die Experten sollten die Lage am Wohnungsmarkt getrennt nach den Marktsegmenten Eigenheime und Mietwohnungen beurteilen. Bei den Mietwohnungen wurde zwischen dem oberen, mittleren, unteren Preissegment und preisgebundenen bzw. mit öffentlichen Mitteln gefördertem Segment unterschieden. Die Einschätzung der jeweiligen Marktsituation sollte aus Sicht der Mieter bzw. Nutzer erfolgen. Dabei bedeuten entspannte bis sehr entspannte Marktlage: Es besteht gegenüber der Nachfrage ein unterschiedlich hohes Überangebot an Objekten (Angebot > Nachfrage). ausgewogene Marktlage: Angebot und Nachfrage sind etwa gleich groß (Angebot = Nachfrage). angespannte bis sehr angespannte Marktlage: Die Nachfrage übersteigt in unterschiedlicher Intensität das jeweilige Angebot (Angebot < Nachfrage). Für die graphische Darstellung wurden die Einstufungen von 1 (sehr entspannt) bis 5 (sehr angespannt) durchnummeriert. Aus der Gesamtzahl der Nennungen wurde jeweils ein Durchschnittswert ermittelt. Ferner wurde die Bandbreite der Nennungen dargestellt, um die Vielfältigkeit der Einschätzungen zu zeigen. Abb. 2: Beurteilung der aktuellen Wohnungsmarktlage 1 = sehr entspannt, 2 = entspannt, 3 = ausgewogen, 4 = angespannt, 5 = sehr angespannt 5 4 3 2,7 2,6 2,7 3,1 3,1 2 1 Eigenheime Mietwohnungen Mietwohnungen Mietwohnungen Mietwohnungen oberes Preissegment mittleres Preissegment unteres Preissegment preisgebundenes Segment - 3 -
Die vorstehende Abbildung zeigt, dass die Wohnungsmarktlage von den Experten in allen Segmenten als ausgewogen bis entspannt beurteilt wird. Gleichwohl macht die große Spannweite der Nennungen deutlich, dass die Akteure bestimmte Teilmärkte durchaus unterschiedlich einschätzen. Die Situation des oberen Mietpreissegmentes wird von den Akteuren am entspanntesten gesehen. Es folgt der Bereich der Eigenheime und Mietwohnungen im mittleren Preissegment. Deutlich angespannter, aber im Durchschnitt noch ausgewogen, wird die Lage bei den Mietwohnungen im unteren und preisgebundenen Segment beurteilt. Im Vergleich zu der Befragung von 2006 wurde in keinem Segment eine weitere Entspannung gesehen. Die Situation wurde gleich oder angespannter eingeschätzt. Die Akteure wurden auch befragt, wie sie die Marktlage in den vorgenannten Segmenten kurzfristig (in ca. zwei Jahren) und mittelfristig (in drei bis fünf Jahren) einschätzen. 4,0 Abb. 3: Beurteilung der Wohnungsmarktlage (inkl. Einschätzung der künftigen Marktentwicklung) 1 = sehr entspannt, 2 = entspannt, 3 = ausgewogen, 4 = angespannt, 5 = sehr angespannt 3,0 2,0 2006 2009 in 2 Jahren in 3-5 Jahren Eigenheime oberes Mietpreissegment mittleres Mietpreissegment unteres Mietpreissegment preisgebundenes Segment Für die Zukunft sehen die Akteure für alle Teilmärkte eher geringfügige Anspannungen. Es wird jedoch weiterhin von einer eher ausgewogenen Wohnungsmarktlage ausgegangen. Dabei wird die Situation für das untere und preisgebundenes Segment am angespanntesten beurteilt. Am größten wird die Anspannungsentwicklung im mittleren Mietpreissegment gesehen. Dieser Teilmarkt wird kurz- bzw. mittelfristig wie das untere Mietpreissegment beurteilt. Bei der Umfrage 2006 wurde er noch am entspanntesten wie das obere Mietpreissegment eingestuft. Auch bei der Umfrage in 2006 wurde um eine Einschätzung der künftigen Wohnungsmarktlage gebeten. Ein Vergleich mit der aktuellen Einschätzung für 2009 zeigt jedoch, dass die dort erwartete Ausdifferenzierung des Marktes mit weiterer Entspannung bei den Eigenheimen bzw. im oberen Mietpreissegment und größerer Anspannung im unteren Mietpreissegment so nicht eingetreten ist. Die Durchschnittswerte lagen 2006 bei der mittelfristigen Einschätzung zwischen 2,3 und 3,6. Aktuell wird die Marktlage mit Werten von 2,6 bis 3,1 beurteilt. - 4 -
2. Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt Die Akteure am Wohnungsmarkt wurden auch nach Problemen auf dem Mietwohnungsmarkt befragt. Aus einer Liste von Möglichkeiten konnten bis zu 5 Antworten angekreuzt werden. Ferner konnten in der Auflistung nicht aufgeführte Probleme ergänzend genannt werden. Nachfolgende Tabelle zeigt, wo die 34 befragten Experten die größten Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt sehen. Wie bei der Umfrage 2006 sehen die meisten Befragten die Entwicklung der Nebenkosten und die Einkommenssituation der Wohnungssuchenden als die größten Probleme an. Der Anteil derjenigen, die das Thema immer mehr schwierige Mieter als Problem sehen, ist von 32% auf 44% gestiegen. Mit fast 40% wird auf das Problem zu wenig kleine Wohnungen/Appartements hingewiesen. Dies spielte bei der Befragung 2006 mit nur 4 Nennungen noch keine Rolle und scheint auf einen größer werden Bedarf aufmerksam zu machen. Bestätigt werden kann dies auch durch die immer größer werdende Zahl der gemeldeten wohnungssuchenden Ein- Personenhaushalte. Dass die Wohnungsbestände nicht den aktuellen Anforderungen der Nachfrager entsprechen sehen fast 30% als Problem, dies waren 2006 nur 17%. So hat sich auch der Anteil derjenigen die Leerstand als Problem sehen verdoppelt, auch wenn dies mit nun 17% Prozent nur eine untergeordnete Rolle spielt. Als von Leerstand betroffene Wohnungstypen werden u.a. große (ab 70qm) Zwei-Zimmerwohnungen, nicht renovierte Drei- Zimmerwohnungen, große Wohnungen im oberen Preissegment und allgemein der Geschosswohnungsbau in peripheren städtischen Lagen genannt. Die geringe Bautätigkeit wird in gleichem Umfang wie 2006 genannt. Das Problem der Verfügbarkeit von zu wenig oder zu wenig geeignetem Bauland führen nur noch 29% der Akteure als Problem an, 2006 wurde dieser Punkt noch von der Hälfte genannt. Entweder das Problem wird momentan mangels Investitionswunsch nicht mehr in diesem Umfang beurteilt oder es machen sich ggf. auch sinkende Grundstückspreise bemerkbar. Sonstige Problemen, die von den Akteuren selbst genannt wurden, sind u.a.: Wegfall der Afa, mangelnde Energieeffizienz (Investor-Nutzer-Dilemma), schlechter Zustand der Wohnungen (Feuchtigkeit/Schimmel), zu wenig Mieteigenheime im gehobenen Segment und zu wenig Häuser für große Familien. - 5 -
Abb. 4: Aktuelle Probleme am Mietwohnungsmarkt Anzahl der Antworten 0 5 10 15 20 25 Entwicklung der Nebenkosten geringe Einkommen der Wohnungssuchenden/Mieter (Geringverdiener, Erwerbslose) 20 19 immer mehr "schwierige Mieter" (wegen ihres Verhaltens als Mieter/Mitbewohner) zu wenig kleine Wohnungen/Appartements 13 15 geringe Bautätigkeit 11 sonstige Probleme zu wenig oder zu wenig geeignetes Bauland (Preis, Lage, Baurecht) verfügbar Abschmelzen der Sozialwohnungsbestände (Auslaufen der Bindungen, wenig Neubau) zu wenig große Wohnungen (für große Familien/Wohngemeinschaften) Wohnungsbestände entsprechen nicht den aktuellen Anforderungen der Nachfrager Segregation nimmt zu und verursacht erhebliche wohnungswirtschaftliche Problemen (Vermietung/Instandhaltung) 11 10 10 10 10 9 zu wenig Dialog/Kooperation zwischen Wohnungswirtschaft und Kommunen Leerstände Widerstand von Nachbarn/Kommunalpolitik gegen neue Bauvorhaben Segregation nimmt zu und verursacht vor allem soziale Problemen in der Nachbarschaft besondere Schwierigkeiten von Ausländern u. Aussiedlern bei der Wohnungssuche Verdrängungsprozesse in den Wohnungsbeständen Vermieter haben zu hohe Ansprüche bei der Auswahl der Mieter 7 6 5 5 4 3 2 Ich sehe derzeit keine wirklichen Wohnungsmarktprobleme 0-6 -
3. Die Nachfragesituation Die Nachfrage nach Wohnraum bestimmt letztlich den Bedarf und veranlasst Investoren zu einer Bautätigkeit. Aus diesem Grund wurden die Akteure am Wohnungsmarkt auch danach befragt, wie sie die Nachfrage nach Wohnraum in 3 bis 5 Jahren einstufen. Abb. 5: Beurteilung der Nachfrage nach Wohnraum in 3 bis 5 Jahren 1 = stark zurückgehen, 2 = zurückgehen, 3 = unverändert, 4 = ansteigen, 5 = stark ansteigen 5 4 3,7 3,7 3 3,2 (3,2 in 2006) 2,9 (2,8 in 2006) 3,3 (3,2 in 2006) (4,3 in 2006) (3,9 in 2006) 2 1 Mietwohnungen Mietwohnungen Mietwohnungen Mietwohnungen Eigenheime oberes Preissegment mittleres Preissegment unteres Preissegment preisgebundenes Segment Die Beurteilungen der befragten Akteure streuen sich auch bei dieser Frage über die Bandbreite der Einstufungsmöglichkeiten. Im Vergleich zu der Umfrage von 2006 ergeben sich für die Eigenheime und die Mietwohnungen im oberen und mittleren Preissegment nahezu gleiche Beurteilungen der Nachfrage, die mit eher unverändert eingeschätzt wird. Wobei im oberen Preissegment neben der Einschätzung unverändert, 9 Akteure von einem Anstieg ausgehen und die gleiche Anzahl von einen Rückgang bzw. auch starkem Rückgang. Bei den Mietwohnungen im unteren und preisgebundenen Segment wird dagegen von einer steigenden Nachfrage ausgegangen. Diese wird allerdings nicht mehr als so hoch ein geschätzt wie 2006. Dort ergaben sich Durchschnittswerte von 4,3 und 3,9. - 7 -
4. Das Investitionsklima Die Akteure am Wohnungsmarkt wurden um ihre Einschätzungen zum aktuellen und zukünftigen Investitionsklima gebeten. Die Fragen bezogen sich auf folgende Bereiche: Eigenheime (Neubau), Mietwohnungen (Neubau), Bestandsmaßnahmen (Modernisierung etc., soziale Maßnahmen), Erwerb bestehenden Wohnraums. Abb. 6: Beurteilung des aktuellen Investitionsklimas 1 = sehr gut, 2 = eher gut, 3 = eher schlecht, 4 = sehr schlecht 4 3 2 3,0 (2,6 in 2006) 3,1 (3,0 in 2006) 2,3 (2,3 in 2006) 2,6 (2,4 in 2006) 1 Eigenheime (Neubau) Mietwohnungen (Neubau) Bestandsmaßnahmen Erwerb bestehenden Wohnraums Zwei Drittel der befragten Experten beurteilen das aktuelle Investitionsklima sowohl beim Neubau von Eigenheimen als auch im Mietwohnungsbau als eher schlecht. Die weiteren schätzen das Investitionsklima zu annähernd gleichen Anteilen als sehr schlecht bzw. eher gut und ein Akteur auch als sehr gut ein. Bei Bestandsmaßnahmen werten zwei Drittel der Akteure das Investitionsklima als eher gut und beim Erwerb bestehenden Wohnraums gibt gut die Hälfte diese Beurteilung ab. Im Vergleich zu 2006 hat sich am eindeutigsten bei den Eigenheimen die Beurteilung des Investitionsklimas von 2,6 auf 3,0 verändert. Das Investitionsklima im Mietwohnungsbau wurde auch bei der ersten Befragung schon mit im Durchschnitt 3,0 als eher schlecht eingestuft. - 8 -
Abb. 7: Entwicklung des Investitionsklimas in den nächsten 1 bis 3 Jahren 1 = sehr gut, 2 = eher gut, 3 = eher schlecht, 4 = sehr schlecht 4 3 3,0 2,7 2,6 2 2,2 1 Eigenheime (Neubau) Mietwohnungen (Neubau) Bestandsmaßnahmen Erwerb bestehenden Wohnraums Keine Veränderungen werden in den Bereichen Mietwohnungsneubau und Erwerb bestehenden Wohnraums erwartet, und auch der Wert im Bereich der Bestandsmaßnahmen ist nahezu unverändert. Den Neubau von Eigenheimen bewerten 35% mit eher gut, so dass hier das Investitionsklima besser als für 2009 eingeschätzt wird. 5. Leerstand und Fluktuation Die Hausverwaltungen, Wohnungsunternehmen und genossenschaft, die in Paderborn am Markt aktiv sind, wurden erstmals zusätzlich zu Leerständen und zur Fluktuation in ihrem Wohnungsbestand befragt. Dabei beläuft sich der Wohnungsbestand auf rund 7.500 Wohneinheiten, von denen fast ein Drittel öffentlichen Bindungen unterliegt. Unter Berücksichtigung des gesamten Wohnungsbestandes für Paderborn und einer geschätzten Eigentumsquote von 40% bieten die Daten Informationen über ca. 18% des Mietwohnungsbestandes. Zum Leerstand wurde gefragt, wie viele Wohnungen länger als 3 Monate nicht vermietet waren. Dabei ergab sich für 2008 im Durchschnitt eine Quote von 1,9%, die niedriger ist als 2,1% für 2007. Im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau wird der Leerstand geringfügig höher (0,3%) als im freifinanzierten angegeben. - 9 -
Im Vergleich dazu wurde von der Wohnungsbauförderungsanstalt bei 200 befragten Unternehmen in NRW eine durchschnittliche Leerstandsquote von 2,2% ermittelt. Für die Stadt Bielefeld wurde im Wohnungsmarktbarometer eine Leerstandsquote von 1,0% angegeben, die bei einer Stromzähleranalyse über das Stadtgebiet mit 1,2% bestätigt wurde. Bei der Umfrage, wie sich die Leerstände verteilen, geben drei von den hiesigen Unternehmen an, dass die Leerstände gleichmäßig im Bestand verteilt sind. Für weitere drei betreffen die Leerstände überwiegend 3- und 4-Zimmerwohnungen und die gleiche Anzahl sieht überwiegend einzelne räumliche Bereiche z.b. den Kaukenberg oder auch größere Baublocks in einzelnen Straßen. Nur vereinzelt wurden genannt: Baualtersklasse 1970 1990 mit Elektroheizungen und Wohnungen ab dem 2. OG ohne Fahrstuhl. Die durchschnittliche Fluktuation im Bestand der befragten Unternehmen liegt mit 10,1% unter dem Landesdurchschnitt von 11,1% (Wfa 2008) bei Wohnungsunternehmen. Im geförderten Wohnungsbau ist die Fluktuation in Paderborn mit 10,7% deutlich höher als im freifinanzierten (9,9%). 2007 ergab sich hier jedoch ein umgekehrtes Ergebnis und insgesamt mit 9,6% eine niedrigere Quote. 6. Zusammenfassung Die aktuelle Wohnungsmarktlage in Paderborn wird in allen Segmenten als entspannt bis ausgewogen beurteilt. Für die Zukunft wird mit leichten Anspannungen gerechnet. Auf dem Mietwohnungsmarkt werden als Hauptprobleme die steigenden Nebenkosten und das geringe Einkommen der Wohnungssuchenden genannt. Fast 40% der befragten Experten weisen auf das Problem zu wenig kleine Wohnungen/Appartements hin, dieses wurde bei der Umfrage 2006 nur von vier Befragten genannt. Die Nachfrage wird nach Einschätzung der Experten in 3 bis 5 Jahren gegenüber heute im Eigenheimbereich und bei Mietwohnungen im oberen und mittleren Preissegment eher unverändert bleiben. Für das untere und preisgebundene Segment zeichnet sich eine steigende Nachfrage ab. Das Investitionsklima wird als eher schlecht eingeschätzt, nur für Bestandsmaßnahmen wird die Lage positiver gesehen. Eine geringfügige Besserung wird für den Neubau von Eigenheimen erwartet. Die in den Wohnungsbeständen der befragten Hausverwaltungen und Wohnungsunternehmen ermittelte Leerstandsquote von 1,9% ist noch als nicht kritisch anzusehen. - 10 -