information seite 1 von 5 Beendigung des Mietvertragsverhältnisses Der Gesetzgeber gestattet dem Vermieter von Wohnraum die Beendigung (Kündigung) des Mietvertragsverhältnisses nur dann, wenn der Vermieter hieran ein berechtigtes Interesse hat ( 573 BGB). Diejenigen Gründe, die vom Gesetzgeber als ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses anerkannt werden, sind im BGB beispielhaft aufgeführt. Einer dieser Gründe für den Ausspruch einer Kündigung ist die Nichterfüllung der dem Mieter obliegenden Hauptleistungsverpflichtung aus dem Mietvertrag, die nicht rechtzeitige Zahlung der vereinbarten monatlichen Miete, die sich aus 535 Abs.2 BGB i.v. mit dem Mietvertrag oder 556b Abs.1 BGB ergibt. In diesem Fall gestattet der Gesetzgeber dem Vermieter den Ausspruch der fristlosen und auch fristgemäßen Kündigung. Da die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses das schärfste dem Vermieter zur Verfügung stehende Schwert im Mietrecht ist und eine schwerwiegende Folge für den Mieter (Verlust des Wohnraums) darstellt, werden von der Rechtsprechung an den Ausspruch der fristlosen Kündigung und auch der fristgemäßen Kündigung hohe Anforderungen gestellt. Begründung der Kündigungserklärung Die ausgesprochene Kündigung muss begründet werden. Hierbei ist es nicht erforderlich, dass dem Mieter die der Kündigung zugrunde liegende Rechtsvorschrift genannt wird. Vielmehr wird verlangt, dass der Vermieter dem Mieter diejenigen tatsächlichen Umstände mitteilt, die zum gesetzlichen Kündigungstatbestand gehören. Da dem Mieter gegenüber eine Rechtsfolge aufgrund seines vertragswidrigen Verhaltens ausgesprochen wird, ist es erforderlich, dem Mieter dieses Verhalten genau mitzuteilen. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass nur diejenigen Kündigungsgründe in einem etwaig nachfolgenden Prozess anerkannt werden, die ordnungsgemäß in die Kündigung aufgenommen worden sind. Demnach ist es erforderlich, das der Kündigung zugrunde liegende vertragswidrige Verhalten genau zu bezeichnen, damit der Mieter genau prüfen kann, ob die Angaben des Vermieters betreffend das ihm vorgeworfene Verhalten zutreffend sind. Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete ständig unpünktlich, berechtigt das den Vermieter, das Mietverhältnis zu kündigen. Die Mietvertragspartner können eine Vereinbarung treffen, wann der Mieter die Miete an den Vermieter zu zahlen hat. Die meisten Mietvertragsformulare sehen eine entsprechende Formulierung vor. Hier heißt es z. B.: Die Miete ist monatlich im Voraus, spätestens bis zum 3. Werktag des Monats porto- und spesenfrei an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigte Person oder Stelle zu zahlen. Haben die Mietvertragspartner keine entsprechende Vereinbarung getroffen, findet 556b Abs.1 BGB Anwendung. Hier ist bestimmt: Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. Werktage im Sinne der Mietzahlung sind grundsätzlich nur die Wochentage Montag bis Freitag, wenn diese keine Feiertage sind. Der Sonnabend und der Sonntag sind keine Werktage bei der Mietzahlung (anders im Kündigungsrecht, wo der Sonnabend grundsätzlich als Werktag zu berücksichtigen ist, es sei denn, der 3. Werktag fällt gerade auf den Sonnabend - BGH Urteil vom 27.4.2005 VIII ZR 206/04 NJW 2005, 2154ff). Voraussetzungen für eine Kündigung sind, dass - der Mieter den vereinbarten Zahlungstermin nachhaltig, d. h. fortlaufend bzw. über einen längeren Zeitraum hinweg, überschreitet, - der Mieter aus diesem Grunde abgemahnt wird, 543 Abs. 3 BGB, - dem Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses angedroht wurde, - der Mieter nach der Abmahnung erneut unpünktlich zahlt und - das Vertrauen des Vermieters in die Wiederherstellung einer pünktlichen Zahlungsweise... angesichts des vorausgegangenen Geschehens sofort wieder enttäuscht worden ist und deshalb nachhaltig erschüttert war. Abmahnung Die dem Mieter auszusprechende Abmahnung muss den Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Miete und den Zeitpunkt des Eingangs der Zahlung auf dem Vermieterkonto sowie den Umstand, dass die Zahlung zu spät erfolgte, deutlich benennen. Nach zwei Abmahnungen ist der Ausspruch der Kündigung möglich. Ständigen unpünktlich ist eine Mietzahlung, wenn sie übereinen längeren Zeitraum hinweg zu spät erfolgt. In dem vom Bundesgerichtshof am 1.6.2011 entschiedenen Sachverhalt hatte der Mieter die Miete seit Mitte 2007 jeweils erst zur Monatsmitte oder noch später gezahlt. Der Vermieter sprach mit Schreiben im Oktober 2007 und Dezember 2007 Abmahnungen aus und erklärte im Januar 2008 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (BGH Urteil vom 1.6.2011 VIII ZR 91/10). Zahlungen durch das Jobcenter/Arbeitsamt: An dem vertragswidrigen Verhalten des Mieters muss diesen ein Verschulden treffen, um die oben dargestellten Rechtsfolgen auch auszulösen. Bringt der Mieter die Miete nicht selbst auf, sondern werden ihm diese finanziellen Mittel von staatlichen Stellen zur Verfügung gestellt, sind dem Mieter Versäumnisse im Behördenablauf nicht zwingend zuzurechnen. So hat der BGH entschieden, dass Mietzahlungen durch das Jobcenter - wenn diese verspätet sind - kein Kündigungsrecht des Vermieters auslösen sollen. Dies soll insbesondere dann gelten, wenn dem Vermieter die Mietzahlungen durch das Jobcenter bekannt sind. Mehrere Kündigungsgründe Stehen dem Vermieter mehrere Kündigungsgründe zur Verfügung, so sollte der Vermieter auch alle Gründe bei der Kündigung angeben. Setzt der Mieter das Verhalten fort, das zur Kündigung geführt hat, obgleich bereits eine Kündigung ausgesprochen worden ist, sollte in jedem Falle einer weiteren unpünktlichen Mietzahlung beziehungsweise Zahlung des Nutzungsentgelts eine weitere Kündigung gegenüber dem Mieter ausgesprochen werden. Hierdurch erhält das in einem Räumungsrechtsstreit angerufene Gericht die Möglichkeit, den Räumungsanspruch nicht nur anhand einer einzigen Kündigung, sondern anhand mehrerer Kündigungen zu prüfen. Das Gericht wird sich dann auf diejenige Kündigung beziehen, die das Mietverhältnis wirksam beendet hat. Schriftform der Kündigung Die Schriftform ist einzuhalten ( 568 Absatz 1 BGB), wonach die Kündigung eigenhändig vom Kündigenden unterschrieben sein muss. Die Einhaltung der Schriftform ist Wirksamkeitsvoraussetzung, so dass eine Kündigung per E-Mail oder Telefax nicht wirksam ist. Weiter nächste Seite
information seite 2 von 5 Zugang der Kündigungserklärung Das Kündigungsschreiben wird erst dann wirksam, wenn es dem Mieter zugeht. In diesem Zusammenhang ist es nicht zwingend erforderlich, dass der Mieter tatsächlich Kenntnis vom Inhalt des Kündigungsschreibens erlangt. Vielmehr reicht es aus, wenn der Mieter die Möglichkeit der Kenntnisnahme hat. Dies ist dann der Fall, wenn das Kündigungsschreiben in den Machtbereich des Mieters gelangt, z. B. beim Einwurf des Kündigungsschreibens in den Briefkasten. Der Vermieter trägt im Zweifel die Darlegungs- und Beweislast für den Zugang der Kündigung beim Mieter. Das Kündigungsschreiben kann zugestellt werden durch persönliche Übergabe des Schreibens an den Mieter im Beisein eines Zeugen; Einwurf des Kündigungsschreibens in den Hausbriefkasten des Mieters im Beisein eines Zeugen; Übermittlung des Kündigungsschreibens mittels Einwurfeinschreiben; Übermittlung des Kündigungsschreibens mittels Einschreiben mit Rückschein; Zustellung des Kündigungsschreibens per Boten (persönliche Übergabe oder Einwurf in den Hausbriefkasten); Zustellung des Kündigungsschreibens per Gerichtsvollzieher. Im letzten Fall wird der Inhalt des Kündigungsschreibens vom Gerichtsvollzieher bestätigt. Musterformulierungen: Erste Abmahnung... S. 3 Zweite Abmahnung (mit Kündigungsandrohung)... S. 4 Kündigung (nach notwendig vorangegangener Abmahnung)... S. 5 Stehen auf einer Seite des Mietvertragsverhältnisses mehrere Personen (zwei oder mehr Vermieter bzw. zwei oder mehr Mieter) sind sämtliche im Mietvertrag genannten Mietvertragsparteien an der Kündigungserklärung zu beteiligen. Das heißt, dass sämtliche Vermieter die Kündigung aussprechen und das Kündigungsschreiben unterzeichnen müssen bzw. durch eine von Ihnen beauftragte und bevollmächtigte Person hierzu vertreten werden, und dass die Kündigung sämtlichen Mietern gegenüber ausgesprochen wird. Die Kündigung sollte allen Mietern zugestellt werden. Es reicht jedoch aus, wenn einer der Mieter, der empfangsbevollmächtigt ist, die Kündigung der Vermieter erhält. Folgen und weiteres Vorgehen Die fristlose Kündigung des Mietvertragsverhältnisses hat zur Folge, dass der Mietvertrag mit dem Zugang der wirksamen Kündigung beim Mieter sofort endet. Dem Mieter sollte eine kurze Räumungsfrist gesetzt werden, damit er Zeit hat, die Wohnung zu räumen und geräumt an den Vermieter heraus zu geben. Gibt der Mieter die Wohnung nicht an den Vermieter heraus, besteht nach Ablauf der abzuwartenden Ziehfrist (1 Woche) die Möglichkeit, beim örtlich zuständigen Amtsgericht die Räumungsklage gegen den Mieter zu erheben. Das auf diesem Wege zu erreichende Räumungsurteil ist Grundlage für die vom Gerichtsvollzieher durchzuführende Räumungszwangsvollstreckung gegen den Mieter. Sollten Sie Zweifel oder Fragen haben, wenden Sie sich bitte an die Geschäftsstelle von. Wir beraten Sie gern!
muster seite 3 von 5 Erste Abmahnung (Empfänger Mieter/in) Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlungen mit schriftlichem Mietvertrag vom haben Sie eine Wohnung bei mir/uns angemietet. Gemäß diesen Mietvertrag / Gemäß... des Mietvertrages vom Für den Monat... (Monat 1) und den Monat... (Monat 2) haben Sie die Miete nicht pünktlich an mich / uns gezahlt. Die Miete für den Monat... (Monat 1) war fällig am. Die Miete für den Monat... (Monat 2) war fällig am. Da die zu späte Mietzahlung gegen die Vereinbarung im Mietvertrag verstößt, erkläre/n ich / wir Ihnen die Abmahnung und bitten Sie, in Zukunft die monatliche Miete pünktlich an mich / uns zu zahlen.
muster seite 4 von 5 Zweite Abmahnung (mit Kündigungsandrohung) (Empfänger Mieter/in) Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlungen mit schriftlichem Mietvertrag vom haben Sie eine Wohnung bei mir/uns angemietet. Gemäß diesen Mietvertrag / Gemäß... des Mietvertrages vom Wiederum für den Monat... (Monat 3) und den Monat... (Monat 4) haben Sie die Miete nicht pünktlich an mich / uns gezahlt, obgleich ich / wir Sie mit Schreiben vom bereits wegen der zu späten Mietzahlungen für die Monate... (Monat 1) und... (Monat 2) abgemahnt hatte/n. Die Miete für den Monat... (Monat 1) war fällig am. Die Miete für den Monat... (Monat 2) war fällig am. Die Miete für den Monat... (Monat 3) war fällig am. Die Miete für den Monat... (Monat 4) war fällig am. Da die zu späte Mietzahlung gegen die Vereinbarung im Mietvertrag verstößt, erkläre/n ich / wir Ihnen die Abmahnung und fordere/fordern Sie auf, die monatliche Miete pünktlich, d.h. bis spätestens zum 3. Werktag des Monats an mich / uns zu zahlen. Ich / Wir weise/n ausdrücklich darauf hin, dass ich/wir im Falle der Fortsetzung des zu späten Zahlens der Miete berechtigt bin/sind, das mit Ihnen geschlossene Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
muster seite 5 von 5 Kündigung (nach notwendig vorangegangener Abmahnung) (Empfänger Mieter/in) Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses über die Wohnung / Räume (Anschrift) Vorderhaus/Seitenflügel/Quergebäude/Hinterhaus,...geschoss, links / Mitte / rechts wegen ich/wir kündige/n Ihnen das am... (Datum) über die Wohnung / Räume in... (Anschrift), Vorderhaus/Seitenflügel/Quergebäude/Hinterhaus,...geschoss, links / Mitte / rechts abgeschlossene Mietverhältnis fristlos wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung hilfsweise fristgemäß zum nächsten Kündigungstermin. Ich fordere / Wir fordern Sie auf, die Wohnung unverzüglich zu räumen und geräumt an mich / uns herauszugeben. Zur Herausgabe der geräumten Wohnung setze/n ich / wir Ihnen eine Frist bis... (Datum),... (Uhrzeit) Begründung: Rechtsgrundlage der fristlosen Kündigung ist 543 Abs.1 Satz 2 BGB. Die hilfsweise fristgemäße Kündigung wird auf 573 Abs.2 Nr.1 BGB gestützt. Zur Zeit ist eine monatliche Miete in Höhe von... (Betrag) Euro vereinbart. Gemäß dem Mietvertrag vom... (Datum) oder Gemäß... des Mietvertrages vom... (Datum) In dem/n vergangenen Monat/en haben Sie die Miete nicht pünktlich an mich/uns gezahlt. Ihre Zahlungen stellen sich vielmehr wie folgt dar: Monat Fällig zum Zahlung eingegangen am... (Monat 1)... (Datum)... (Datum)... (Monat 2)... (Datum)... (Datum) etc. (Alle Monate mit verspäteter Mietzahlung aufführen.) In den Monaten... (hier die zutreffendenden Monate einsetzen) ist die Miete von Ihnen an mich/uns zu spät gezahlt worden. Obwohl ich/wir Sie mit Schreiben vom sowie mit Schreiben vom auf die zu späten Mietzahlungen und die damit gegebene gravierende Pflichtverletzung hingewiesen habe/n, hat sich ihr Zahlungsverhalten nicht verbessert. Die Ihnen durch die Abmahnungen gegebene Gelegenheit, durch pünktliche Mietzahlungen das bei mir gestörte Vertrauen in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen, haben Sie nicht genutzt und mich damit sehr enttäuscht. Die Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund der Pflichtverletzungen habe/n ich/wir Ihnen ausdrücklich angedroht. Da Sie die Miete ständig unpünktlich zahlen, kündige/n ich/wir das Mietverhältnis über die oben angeführte/n Wohnung/Räume fristlos. Vorsorglich weise/n ich/wir Sie darauf hin, dass bei einer verspäteten Rückgabe der Wohnung eine Nutzungsentschädigung zumindest in Höhe der bisherigen Miete, zuzüglich der gesetzlich zulässigen Mieterhöhungen und Umlagenerhöhungen verlangt werden kann. Ferner weise/n ich/wir Sie ausdrücklich darauf hin, dass alle bei Vertragsabschluss überlassenen Schlüssel der Wohnung sowie Haustür-, Briefkasten- und Kellerschlüssel sowie etwaige Ersatzschlüssel, an mich / uns zurückgegeben werden müssen und die Wohnung vollständig von Ihren Einrichtungsgegenständen und Einbauten geräumt zurückgegeben werden muss. Schadensersatzansprüche wegen nicht oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen sowie wegen Beschädigungen der Mietsache behalte/n ich mir / wir uns ausdrücklich vor.