Bauen in der Stadt Barsinghausen Informationsbroschüre für Bauwillige
Vorwort Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, wer träumt nicht davon in seinem eigenen Haus zu wohnen, das individuell ganz nach den persönlichen Vorstellungen und Wünschen gebaut wurde. Von der Planung bis zum Einzug sind jedoch eine Vielzahl wichtiger Entscheidungen zu treffen. Damit Ihnen dieses gut gelingt, möchte die Stadt Barsinghausen Ihnen mit dieser Broschüre einen Leitfaden anbieten. Neben unserer Internetpräsenz www.barsinghausen.de, die eine virtuelle Bauberatung anbietet, finden Sie auf den nächsten Seiten Informationen rund ums Bauen, angefangen beim Grundstückskauf über das Baugenehmigungsverfahren, bis hin zu hilfreichen Tipps und Ansprechpartnern. Selbstverständlich kann diese Broschüre keine individuelle Bauberatung ersetzen. Wir möchten Sie daher ausdrücklich ermutigen, möglichst frühzeitig mit den zuständigen Fachdiensten Kontakt aufzunehmen, wenn Sie Fragen zum Baurecht haben oder Unterstützung benötigen. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Fachbereiches Bau werden Ihnen bei der Verwirklichung Ihrer individuellen Bauwünsche gerne zur Seite stehen und mit Ihnen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten nach Lösungen suchen. Da sich die Stadt Barsinghausen als modernes Dienstleistungsunternehmen versteht, sind wir bemüht, Sie davon profitieren zu lassen. Schnelle Bearbeitungszeiten, rechtlich einwandfreie Genehmigungen, vereinfachte Verfahren, eine wirtschaftliche Aufgabenerfüllung und nicht zuletzt die persönlich Betreuung durch unsere Fachdienste sind Ziele, die wir uns gesetzt haben. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg für Ihr Bauvorhaben und vor allem, dass Sie sich bald in Ihrem eigenen Heim sehr wohl in unserer schönen Stadt fühlen. 1 Carsten Hettwer (Stadtbaudirektor)
Branchenverzeichnis / Impressum Branchen Seite 2 Architekten..................................... 19 Bauelemente................................ 13, 24 Baustoffe/Beton................................. 24 Einbauküchen.................................. 16 Elektronik...................................... 12 Erbbaurechtsgrundstücke........................ 10 Garten- und Landschaftsbau...................... 12 Ingenieure.................................. 14, 19 Massivhäuser.................................. 19 Maurer........................................ 24 Metallbau/Maschinenbau......................... 16 Mineralöl...................................... 16 Natursteine.................................... 24 Rechtsanwälte/Notare............................ 14 Sparkasse.................................. U3, U4 Tief-, Straßen- u. Rohrleitungsbau................. U2 Tischler........................................ 16 Umzugsunternehmen......................... 12, 16 Versicherungen................................. 22 U = Umschlagseite Impressum 2005 ancos Verlag GmbH, 1. Auflage ancos Verlag GmbH Schloßwall 28 49080 Osnabrück Fon: 05 41/9 98 79-0 Fax: 05 41/9 98 79-11 E-Mail: info@ancos-verlag.de Internet:www.ancos-verlag.de Herausgegeben in Zusammenarbeit mit der Stadt Barsinghausen. Fotos: Stadt Barsinghausen Gedruckt auf chlorfrei gebleichtem Papier. Nachdruck oder Reproduktionen, auch auszugsweise, nicht gestattet. Bei der Erstellung der Broschüre wurde sorgfältig recherchiert. Dennoch kann für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben keine Gewähr übernommen werden. Haftungsansprüche sind ausgeschlossen. Änderungswünsche, Anregungen und Ergänzungen für die nächste Auflage richten Sie bitte an die Stadtverwaltung oder den Verlag. In unserem Verlag erscheinen: Publikationen zur Bürgerinformation, Wirtschaftsförderung, Freizeitgestaltung, Einweihungs- und Jubiläumsbroschüren, Patientenbroschüren, Bauherrenwegweiser, Seniorenratgeber sowie Ortspläne.
Inhaltsverzeichnis Vorwort........................................ 1 Branchenverzeichnis.............................. 2 Impressum...................................... 2 1. Informationen für BauherrInnen zu Sprechzeiten................................ 5 Bezirksschornsteinfeger....................... 6 2. Öffentliches Baurecht Was wo gebaut werden darf 2.1 Bauplanungsrecht der Kommune........... 7 2.2 Flächennutzungsplan..................... 8 2.3 Bebauungsplan.......................... 8 2.4 Bauordnungsrecht........................ 9 3. Das Baugrundstück Grundsätze für Erwerb und Bebauung 3.1 Grundstücksmarkt für Wohnbauten........ 11 3.2 Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit..... 11 3.3 Grundstückskauf Vorüberlegungen....... 13 3.4 Vermessung, Grundstücksteilung.......... 15 3.5 Nebenkosten........................... 15 3.6 Bodenrichtwerte........................ 17 4. Baugenehmigungsverfahren Möglichkeiten zur Umsetzung Ihrer Bauwünsche 4.1 Genehmigungspflicht und alternative Antragsverfahren....................... 18 4.2 Entwurfsverfasser....................... 18 4.3 Bauvoranfrage.......................... 20 4.4 Baugenehmigung nach 75 a NBauO...... 21 4.5 Baugebühren........................... 22 4.6 Genehmigungsfreies Bauen für Wohngebäude.......................... 23 4.7 Entwässerungsantrag.................... 23 5. Bauausführung Praktische Tipps rund ums Bauen 5.1 Pflichten des Bauherrn................... 25 5.2 Preiswert bauen........................ 25 5.3 Selbsthilfe spart Geld Schwarzarbeit gefährdet Arbeitsplätze...... 26 5.4 Baubiologisch bauen.................... 26 5.5 Energie sparen......................... 28 5.6 Barrierefrei leben....................... 29 5.7 Sicherheitsvorkehrungen................. 30 6. Natur und Städtebau ein Gegensatz? 6.1 Was Städtebau mit Natur zu tun hat........ 31 6.2 Bauleitpläne Naturschutz und Landschaftspflege....................... 31 6.3 Anpflanzung und Erhalt von standortheimischen Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen............. 32 6.4 Rückhaltung von gefasstem Niederschlagswasser (Regenwassersammlung).......... 33 6.5 Fassaden- und Dachbegrünungen.......... 33 6.6 Schaffung und Erhalt von Grünflächen..... 34 6.7 Begrenzung der Versiegelung innerhalb von Baugebieten........................ 34 7. Finanzierung Möglichkeiten der Wohnungsbauförderung 7.1 Wohnungsbauförderung................. 35 8. Denkmalpflege Schützenswertes bewahren und mit neuem Leben füllen 8.1 Was ist ein Denkmal?.................... 36 8.2 Was bedeutet Denkmalschutz für den Hauseigentümer?....................... 36 9. Baumängel................................. 38 10. Und schließlich: Hausnummern nicht vergessen!............... 39 11. Neue Wohnbaugebiete / Baugrundstücke....... 40 12. Planen von A bis Z Ausgewählte Fachbegriffe.................... 45 13. Raum für Ihre Notizen....................... 48 3
Bezirksschornsteinfegermeister Stadt Barsinghausen Die Kehrbezirke der Bezirksschornsteinfegermeister können Sie der untenstehenden Übersicht entnehmen. Da die Aufteilung leider nicht identisch mit den Ortsteilen erfolgt ist, wurden in der oberen Tabelle den einzelnen Ortsteilen jeweils die entsprechende(n) Kehrbezirks-Nr(n). zugeordnet. Stadtteil Kehrbezirk Bantorf............................. 214 Holtensen........................... 216 Barrigsen........................... 246 Kirchdorf........................... 207 Barsinghausen....................... 207 und 214 Landringhausen..................... 246 Eckerde............................. 214 Langreder........................... 206 Egestorf............................ 208, teilw. 207 Nordgoltern......................... 246 Göxe............................... 246 Ostermunzel........................ 246 Großgoltern......................... 214 und 246 Stemmen........................... 246 Groß Munzel........................ 216 und 246 Wichtringhausen..................... 214 Hohenbostel........................ 214 Winninghausen...................... 214 6 Name Anschrift Telefon / Fax Kehrbezirk Michael Luckner.............. An der Junkernwiese 38....... 05137 821297.................. 206 30926 Seelze 0172 5136557 Jens Lindemann.............. Im Felde 17.................. 05021 912686.................. 207 31582 Nienburg Dieter Thamm................ Silberfeld 4.................. 05105 2319.................... 208 30890 Barsinghausen Fax 05105 2850 Dieter Stolte................. Traubenweg 10............... 05105 9925.................... 214 30890 Barsinghausen 0174 7753369 Fax 05105 9902 Ernst Kastenschmidt.......... Bei den langen Birken 14...... 05036 92278................... 216 31535 Neustadt 0171 3047996 Fax 05036 92279 Michael Weber............... Turmstr. 11.................. 05044 98081................... 246 31832 Springe 0171 2890923 Fax 05044 98083
Überschrift 3. Das Baugrundstück Grundsätze für Erwerb und Bebauung 3.1 Grundstücksmarkt Wer bauen möchte, sucht in der Regel ein geeignetes Grundstück auf dem freien Markt über Zeitungsannoncen, oder durch Einschaltung eines Immobilienmaklers. Falls Sie ein städtisches Grundstück erwerben möchten, wenden Sie sich bitte an den Fachdienst Technik und Erschließung, Rathaus I, Bergamtstr. 5, 30890 Barsinghausen, Herr Krückeberg Zi. 210 Tel.: 05105 774-298 Frau Schaper Zi. 210 Tel.: 05105 774-300 Auch die städtische Entwicklungsgesellschaft SGB verfügt über Wohnbaugrundstücke. Stadtentwicklungsgesellschaft Barsinghausen, Deisterstr. 10, 30890 Barsinghausen, Herr Drebes Tel.: 05105 51 66 96 Bei beiden Adressen erhalten Sie detaillierte Informationen zu Vergaben und Verkaufsbedingungen. In dieser Broschüre können Sie dem Punkt 11 nähere Informationen entnehmen. Die Stadt Barsinghausen und die SGB verfügen zudem über gut erschlossene Gewerbegebiete. Auch für detaillierte Auskünfte und Beratung zu den Gewerbegebieten wenden Sie sich bitte an die an die o.g. Ansprechpartner. 3.2 Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit Grundstücksbesitzer und -käufer sollten sich zunächst einmal beim Fachdienst Planen und Bauen Barsinghausen erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Eigenschaften und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden kann. Ein Grundstück ist bebaubar, bzw. auf dem Grundstück ist die Erstellung einer baulichen Anlage zulässig, wenn es im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt ( 30 BauGB), das Vorhaben im Einklang mit diesen Festsetzungen steht und die Erschließung gesichert ist, oder: das Grundstück zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ( 34 BauGB) und die bauliche Anlage sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und das Ortsbild nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist, oder: das Grundstück im Außenbereich ( 35 BauGB), d. h. außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes und außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt und einem sog. privilegierten Vorhaben (z. B. einem landwirtschaftlichen Betrieb) dient und die Erschließung gesichert ist. 11
32 6.3 Anpflanzung und Erhalt von standortheimischen Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Bäume, Sträucher und sonstige Bepflanzungen prägen seit langer Zeit kulturgeschichtlich den Siedlungsraum des Menschen. Angesichts immer stärker zurückgehender Freiräume stellen sie in besonderem Maße das Grün in der Stadt dar. In der nachfolgenden Liste sind empfehlenswerte Bäume und Sträucher zur Anpflanzung in Hausgärten aufgeführt: Liste standortheimischer Gehölze Laubbäume: Acer campestre Acer platanoides Acer pseudoplatanus Alnus glutinosa Betula pendula Carpinus betulus Fagus sylvatica Fagus sylvatica Atropurpurea Fraxinus exelsior Malus sylvestris Feldahorn Spitzahorn Bergahorn Schwarzerle Sandbirke Hainbuche Rotbuche Blutbuche Gemeine Esche Wildapfel Prunus avium Quercus robur Quercus pedunculata Sorbus aucuparia Sorbus aria Tilia cordata Tilia platyphyllos Ulmus laevis Sträucher: Cornus mas Cornus sanguinea Corylus avellana Crataegus monogyna Euonymus europaea Ilex aquifolium Ligustrum vulgare Prunus padus Prunus spinosa Rosa canina Salix alba Salix aurita Salix caprea Salix cinerea Sambucus nigra Taxus baccata Viburnum lantana Viburnum opulus Wildkirsche/Vogelkirsche Stieleiche Traubeneiche Eberesche/Vogelbeere schwedische Mehlbeere Winterlinde Sommerlinde Flatterulme Kornelkirsche Roter Hartriegel Haselnuß/Waldhasel Eingriffeliger Weißdorn Europäisches Pfaffenhütchen Stechpalme/Hülse Gemeiner Liguster Traubenkirsche Schlehe Heckenrose Silber-Weide Ohr-Weide Sal-Weide Grau-Weide Schwarzer Holunder Eibe Wolliger Schneeball Gemeiner Schneeball Sandbirke Rotbuche Wildapfel Heckenrose Sal-Weide
Empfehlenswerte Obstbäume für den Hausgarten (Hochstämme, Kronenansatz ca. 1, 80 Meter) Juglans regia Walnuss Malus sylvestris Apfel Schöner aus Boskoop Ontario / Geheimrat Oldenburg Klarafel, Gravensteiner Prunus avium L./ Oktavia, Hedelfinger Kirsche Prunus domestica Pflaume Hauszwetsche Pyrus communis/ Birne Neue Poiteau / Gellerts Butterbirne Die Anpflanzung von alten Obstgehölzen in Hausgärten ist aufgrund des ökologischen und des hohen Erlebniswertes von besonderer Bedeutung. Außerdem sind diese besonders widerstandsfähig und wohlschmeckend. 6.4 Rückhaltung von gefasstem Niederschlagswasser (Regenwassersammlung) Jede Bautätigkeit ist mit der Befestigung und Versiegelung von Flächen verbunden. Hierdurch wird die Versickerung und Speicherung von Niederschlagswasser am Ort des Auftretens weitgehend verhindert. Ziel ist es jedoch, den Niederschlag möglichst nah an seinem Entstehungsort zu speichern, zu gebrauchen oder zu versickern. Dies geschieht durch großflächige Regenrückhaltebecken, durch Teiche auf den einzelnen Grundstücken und durch Regenwassernutzungsanlagen. Zum Umgang mit Regenwasser vergleiche Abschnitt 4.7 6.5 Fassaden- und Dachbegrünungen Unter Fassadenbegrünung ist die vollständige oder teilweise Bedeckung überwiegend senkrechter Wandflächen mit ausdauernden Kletterpflanzen zu verstehen. Eine Dachbegrünung ist ebenfalls an Gebäude und deren Dachebenen gebunden. Es sind die vorgegebenen bauund vegetationstechnischen Begrünungsvorschriften sowie Sicherheitsvorschriften zu beachten. Bei der Auswahl von geeigneten Fassadenbegrünungen sind die Sonneneinstrahlung, die Oberflächenbeschaffenheit der Wand sowie die kleinräumigen Klimaverhältnisse für die Wuchsleistungen maßgebend. In der Praxis haben sich folgende Begrünungsformen bewährt: Südwände mit blattwerfendem, sommergrünem Bewuchs (sommerlicher Schattenwurf und hohe Einstrahlgewinne im Restjahr), Westwände und Nordwände mit immergrünem Bewuchs (Wetterschutz, Wärmepolster), Ostwände je nach örtlicher Situation (immergrün in ungeschützter Lage oder sommergrün für Wärme- und Einstrahlgewinne). Die Herstellungskosten sind, sofern keine aufwendigen Stützhilfen erstellt werden müssen, vergleichsweise gering. 33
34 In der nachfolgenden Liste sind exemplarisch einige bewährte und ausdauernde Pflanzen zur Fassadenbegründung aufgeführt. Kletterpflanzen für die Fassadenbegrünung Deutscher Name Botanischer Name Waldrebe Clematis hybriden Wilder Hopfen Humulus lupulus Efeu Hedera helix Knöterich Polygonum aubertii Kletter-Hortensie Hydrangea petiolaris Winter-Jasmin Jasminum nudiflorum Jelängerjelieber, Lonicera caprifolium Geißblatt Echter Wein Vitis-Hybriden Wilder Wein Parthenocissus quinquefolia Dreifinger-Wein Parthenocissus tricus Veitchii Wilde Rebe Vitis coignetiae Blauregen, Glyzine Wisteria sinensis Kletterrosen Efeu Winter- Jasmin 6.6 Schaffung und Erhalt von Grünflächen Unter Grünflächen versteht man baulich nicht genutzte Bereiche innerhalb geschlossener Siedlungsflächen, die bepflanzt oder begrast sind. Hierunter werden Parkanlagen, Grünzüge, Kleingärten, Sport-, Spielplätze, Friedhöfe usw. gefasst. Hierbei handelt es sich überwiegend um Flächen, die durch die Kommune angelegt und gepflegt werden. Diese Flächen erhalten aufgrund ihrer Größe, Stabilität und Vernetzung eine besondere stadtökologische Bedeutung. Zusätzlich dienen Grünzüge der Luftreinhaltung, dem Klima- und Lärmschutz. 6.7 Begrenzung der Versiegelung innerhalb von Baugebieten Unter Bodenversiegelung wird die Verdichtung eines offenen, natürlichen Bodens einschließlich seiner Überdeckung mit undurchlässigen Materialien verstanden. Vor allem in städtischen Verdichtungsgebieten führt dies zu einem Verlust an Grün- und Freiflächen und zu einer Verschlechterung des Wasserhaushaltes, des Stadtklimas, der Pflanzen- und Tierwelt. Insgesamt führt eine übermäßige Bodenversiegelung zu einem erheblichen Verlust an Umweltqualität. Hier kann durch die Begrenzung der Bodenversiegelung auf privaten Grundstücken viel für die Umwelt erreicht werden. Blauregen Jelängerjelieber, Geißblatt Mögliche weitere Maßnahmen wären: Verwendung von wasserdurchlässigen Wegematerialien, Verzicht auf unnötig versiegelte Flächen im Hausgarten (Wege und Plätze).
48 Notizen