Inhaltsverzeichnis 1. Einführung...6 2. Zusammenfassung...7 3. Der Wohnimmobilienmarkt der Bundesrepublik Deutschland 2011 / 2012...9 3.1. Ökonomische Rahmenbedingungen...10 3.1.1. VPI und BIP...10 3.1.2. Erwerbstätigkeit und Arbeitslosigkeit...10 3.1.3. Kaufkraft...12 3.2. Bevölkerung und Haushalte...16 3.2.1. Bevölkerungsentwicklung...16 3.2.2. Bevölkerungsstruktur...16 3.2.3. Haushalte...17 3.3. Wohnraumentwicklung...20 3.3.1. Wohnungsbestand...20 3.3.2. Wohnraumstruktur...20 3.3.3. Leerstand...22 3.3.4. Wohnungsbaufertigstellungen...24 3.3.5. Wohnflächennachfrage...24 3.4. Anbieterstruktur auf dem deutschen Wohnungsmarkt...28 3.4.1. Aufteilung des Wohnungsbestands...28 3.4.2. Deutschland ein Mietermarkt...29 3.5. Mieten und Preise...30 3.5.1. Gesamtdeutscher Überblick...30 3.5.2. Miet- und Preisentwicklung in Deutschlands Metropolen...31 3.6. Transaktionsmarkt für Wohnportfolien...35 3.6.1. Marktgeschehen...35 3.6.2. Räumliche Verteilung...35 3.6.3. Investorenherkunft...36 3.6.4. Private vs. instutionelle Investoren...36 4. Städte-Attraktivitäts-Ranking StAR...39 4.1. Überblick...40 4.2. Methodik...40 4.3. Status Quo...40 4.4. Marktentwicklung...42 4.5. Imageaufschlag...43 4.6. Gesamtranking...43 5. Deutsche Metropolen im Überblick...45 5.1. Berlin...46 5.2. Dortmund...56 5.3. Dresden...64 5.4. Düsseldorf...72 5.5. Essen...80 5.6. Frankfurt am Main...88 5.7. Hamburg...96 5.8. Köln...104 5.9. Leipzig...112 5.10. München...120 5.11. Stuttgart...128 6. Nachfrage- und Angebotssituation in den deutschen Stadt- und Landkreisen...137 7. Bundesländer im Überblick...147 Seite5
Seite6 1. Einführung Die Immobilienwirtschaft ist einer der wichtigsten Wirtschaftszweige der Bundesrepublik Deutschland. Deren Bruttowertschöpfung, worunter die Planung, Erstellung, Finanzierung und Bewirtschaftung von Immobilien fällt, betrug nach Angaben des Statistischen Bundesamtes zuletzt rund 425 Mrd. Euro. Dies sind 19,1 % der Wertschöpfung der gesamten deutschen Wirtschaft (2007: 18,8 %). Andere Wirtschaftsbereiche, wie Maschinenbau (87 Mrd. ; 3,9 %) oder Fahrzeugbau (77 Mrd. ; 3,5 %) fallen in ihrer Bedeutung im Vergleich dazu deutlich ab und unterstreichen somit die herausragende Stellung der Immobilienwirtschaft. Der Teilmarkt "Wohnen" steht im Fokus des vorliegenden Berichtes Wohnmarktbericht Deutschland 2011/2012. Mit der zweiten Auflage führt die apollo group den im letzten Jahr begonnenen Weg der breiten Veröffentlichung eines umfassenden Überblicks der deutschen Wohnimmobilienwirtschaft weiter fort. Das Ergebnis zeigt sämtliche Aspekte auf, die für die aktuelle Situation, die vergangenen Entwicklungen sowie die zukünftigen Erwartungen des Wohnimmobilienmarktes bedeutend erscheinen. Beginnend mit angebots- und nachfragerelevanten Faktoren werden die zentralen Einflussgrößen, die den Wohnimmobilienmarkt kennzeichnen, erläutert. Unterschieden zwischen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der deutschen Bevölkerungsentwicklung sowie der für die Wohnungsbedarfsermittlung entscheidenden Haushaltsstruktur steht zunächst die Nachfrageseite im Mittelpunkt. Darauf folgend wird mit der Charakterisierung des Wohnungsbestands in Deutschland die Angebotsseite beleuchtet. Darüber hinaus werden die Aktivitäten auf dem Wohninvestmentmarkt beschrieben. Hierzu werden die letztjährigen Entwicklungen der Assetklasse Wohnimmobilien geschildert und Prognosen für das Jahr 2012 erarbeitet. Eine Neuerung erfährt der Wohnmarktbericht Deutschland 2011/2012 mit einem neuen Städteranking aller kreisfreien Städte Deutschlands, dem Städte-Attraktivitäts-Ranking StAR. Neben wirtschaftlichen und demographischen Kriterien - bekannt aus anderen Städtevergleichen - werden auch wohnwirtschaftliche Faktoren sowie Fragen des Stadtimages einbezogen. Das Ziel ist, Investoren, Bestandshaltern und auch Eigennutzern einen aktuellen und verlässlichen Ratgeber für die Erstbewertung eines Immobilienstandortes sowie dessen Zukunftspotenzials zu bieten. Eine Erweiterung stellt sich bei der Angebots- und Nachfrageuntersuchung der Wohnungsmärkte in den deutschen Metropolen dar. So wurden neben den sechs bereits aus dem letzten Jahr bekannten Großstädten weitere 5 Städte einer detaillierten Analyse unterzogen. Der Wohnmarktbericht Deutschland 2011/2012 endet mit aktuellen Nachfrage- und Angebotssituationsbeschreibungen der deutschen Land- und Stadtkreise sowie Bundeslandprofilen, wodurch erneut ein umfassender Gesamtüberblick der regionalen Wohnungsmärkte zur Verfügung gestellt wird.
Neubaubedarf an Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern Quellen: BBSR-Wohnmarktprognose 2025 (untere Variante) BBSR Kartenbasis: GfK GeoMarketing GmbH 2012 Seite27
5.2. Dortmund 5.2.1. Bevölkerung und Haushalte Nach aktuellen Zahlen des Bundesamtes für Statistik (2010) leben in der kreisfreien Stadt Dortmund 580.444 Menschen. Diese verteilen sich auf 299.407 Haushalte. Demnach zählt jeder Haushalt in der Stadt Dortmund aktuell im Durchschnitt 1,9 Personen (Nordrhein-Westfalen: 2,1 / BRD: 2,1 Personen). Im Zweijahresvergleich (2008-2010) hat sich die Bevölkerungszahl mit -0,7 % entsprechend dem bundesdeutschen Trend (BRD: -0,3 %) negativ entwickelt (Nordrhein- Westfalen: -0,5 %). Die Entwicklung der Haushalte zeigt im gleichen Zeitraum mit +1,0 % eine gegensätzliche Tendenz (Nordrhein-Westfalen: +0,1 % / BRD: +0,2 %). Dabei hat die durchschnittliche Zahl der Personen, die in einem Haushalt leben, um -0,03(-Menschen) abgenommen. Dies entspricht dem in der gesamten Bundesrepublik zu beobachtenden Trend zur Haushaltsverkleinerung. Hinsichtlich der zukünftigen Bevölkerungsentwicklung geht das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) für Dortmund von einem Rückgang von -5,7 % bis zum Jahr 2025 (Basisjahr: 2010) aus (Nordrhein-Westfalen: -4,2 % / BRD: -4,5 %). Für die Zahl der Haushalte wird für den gleichen Zeitraum eine Entwicklung von -1,8 % prognostiziert (Nordrhein-Westfalen: +0,5 % / BRD: -0,1 %). 5.2.2. Wirtschaft Die Wirtschaft in der Stadt Dortmund wird vom Tertiären Sektor geprägt. 80,7 % der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten (am Arbeitsort) entstammen diesem Wirtschaftsbereich (Nordrhein-Westfalen: 69,8 % / BRD: 68,8 %). Die weiteren Erwerbstätigen in Dortmund verteilen sich auf den Sekundären Sektor mit 19,3 % sowie den Primären Sektor mit 0,1 %. Der GfK Kaufkraftindex je Einwohner (2012) beträgt 93,8. Im Vergleich zum Vorjahr hat sich dieser mit -0,8-Punkten kaum verändert. Bei Gegenüberstellung des bundesdeutschen Durchschnitts (100) zeigt sich, dass die Kaufkraft in Dortmund unter diesem liegt (Nordrhein-Westfalen: 100,6 / -0,6-Punkte im Vergleich zum Vorjahr). Bevölkerungsentwicklung kreisfreie Stadt Dortmund Wirtschaft 590.000 588.000 586.000 584.000 582.000 580.000 578.000 576.000 2001 2007 2008 2009 2010 Nordrhein-Westfalen 18.052.092 17.996.621 17.933.064 17.872.763 17.845.154 kreisfreie Stadt Dortmund 589.240 586.909 584.412 581.308 580.444 18.100.000 18.050.000 18.000.000 17.950.000 17.900.000 17.850.000 17.800.000 17.750.000 17.700.000 Quellen: Statistisches Landesamt Nordrhein-Westfalen, Statistisches Bundesamt, apollo residential advisory GmbH Kaufkraftindex 2011 2012 Veränderung (in Punkten) kreisfreie Stadt Dortmund 94,6 93,8-0,8 Nordrhein-Westfalen 101,2 100,6-0,6 Deutschland 100,0 100,0 Arbeitslosigkeit (in %) März 11 März 12 Nordrhein-Westfalen Veränderung (in %-Punkten) kreisfreie Stadt Dortmund 13,2 13,3 +0,1 Nordrhein-Westfalen 8,5 8,2-0,3 Deutschland 7,6 7,2-0,4 Beschäftigtenstruktur kreisfreie Stadt Dortmund 80,7% 0,1% 19,3% Seite56 Hinsichtlich der Beschäftigtenzahlen stellt sich Dortmund mit einer Arbeitslosenquote (bezogen auf alle Erwerbspersonen) von 13,3 % (März 12) schlechter als die Bundesrepublik (7,2 %) dar (Nordrhein-Westfalen: 8,2 %). Seit März 2011 hat die Quote zudem weiter um +0,1 %-Punkte zugenommen. Primärer Sektor SekundärerSektor Tertiärer Sektor Quellen: Statistisches Landesamt Nordrhein-Westfalen, Statistisches Bundesamt, Bundesagentur für Arbeit, GfK GeoMarketing GmbH, apollo residential advisory GmbH
Seite62 Quellen: IDN ImmoDaten GmbH, apollo residential advisory GmbH Kartenbasis: GfK GeoMarketing GmbH RegioGraph RESEARCH
Bundesland Hamburg Hamburg Bundesland Hamburg, Freie und Hansestadt Hamburg kreisfreie Stadt Niedersachsen Niedersachsen Bundesland Braunschweig Niedersachsen kreisfreie Stadt Salzgitter Niedersachsen kreisfreie Stadt Wolfsburg Niedersachsen kreisfreie Stadt Gifhorn Niedersachsen (Land-)Kreis Göttingen Niedersachsen (Land-)Kreis Goslar Niedersachsen (Land-)Kreis Helmstedt Niedersachsen (Land-)Kreis Northeim Niedersachsen (Land-)Kreis Osterode am Harz Niedersachsen (Land-)Kreis Peine Niedersachsen (Land-)Kreis Wolfenbüttel Niedersachsen (Land-)Kreis Region Hannover Niedersachsen Region Diepholz Niedersachsen (Land-)Kreis Hameln-Pyrmont Niedersachsen (Land-)Kreis Hildesheim Niedersachsen (Land-)Kreis Holzminden Niedersachsen (Land-)Kreis Nienburg (Weser) Niedersachsen (Land-)Kreis Schaumburg Niedersachsen (Land-)Kreis Celle Niedersachsen (Land-)Kreis Cuxhaven Niedersachsen (Land-)Kreis Harburg Niedersachsen (Land-)Kreis Lüchow-Dannenberg Niedersachsen (Land-)Kreis Lüneburg Niedersachsen (Land-)Kreis Osterholz Niedersachsen (Land-)Kreis Rotenburg (Wümme) Niedersachsen (Land-)Kreis Soltau-Fallingbostel Niedersachsen (Land-)Kreis Stade Niedersachsen (Land-)Kreis Uelzen Niedersachsen (Land-)Kreis Verden Niedersachsen (Land-)Kreis Delmenhorst Niedersachsen kreisfreie Stadt Emden Niedersachsen kreisfreie Stadt Oldenburg (Oldenburg) Niedersachsen kreisfreie Stadt Osnabrück Niedersachsen kreisfreie Stadt Wilhelmshaven Niedersachsen kreisfreie Stadt Ammerland Niedersachsen (Land-)Kreis Aurich Niedersachsen (Land-)Kreis Cloppenburg Niedersachsen (Land-)Kreis Emsland Niedersachsen (Land-)Kreis Friesland Niedersachsen (Land-)Kreis Grafschaft Bentheim Niedersachsen (Land-)Kreis Leer Niedersachsen (Land-)Kreis Oldenburg Niedersachsen (Land-)Kreis Osnabrück Niedersachsen (Land-)Kreis Vechta Niedersachsen (Land-)Kreis Wesermarsch Niedersachsen (Land-)Kreis Wittmund Niedersachsen (Land-)Kreis Bremen Bremen Bundesland Bremen Bremen kreisfreie Stadt Bremerhaven Bremen kreisfreie Stadt Nordrhein-Westfalen Nordrhein-Westfalen Bundesland Düsseldorf Nordrhein-Westfalen kreisfreie Stadt Duisburg Nordrhein-Westfalen kreisfreie Stadt Essen Nordrhein-Westfalen kreisfreie Stadt Krefeld Nordrhein-Westfalen kreisfreie Stadt Mönchengladbach Nordrhein-Westfalen kreisfreie Stadt Mülheim an der Ruhr Nordrhein-Westfalen kreisfreie Stadt Oberhausen Nordrhein-Westfalen kreisfreie Stadt Remscheid Nordrhein-Westfalen kreisfreie Stadt Solingen Nordrhein-Westfalen kreisfreie Stadt Wuppertal Nordrhein-Westfalen kreisfreie Stadt Kleve Nordrhein-Westfalen (Land-)Kreis Mettmann Nordrhein-Westfalen (Land-)Kreis Rhein-Kreis Neuss Nordrhein-Westfalen (Land-)Kreis Viersen Nordrhein-Westfalen (Land-)Kreis Wesel Nordrhein-Westfalen (Land-)Kreis Bezeichnung Kaufkraft Arbeitslosigkeit Dienstleistungsbeschäftigte Bevölkerungsentwicklung Haushaltsentwicklung Wohnungen je Haushalt Wohnfläche je Person Wohnungsbaufertigstellungen Wohnungsbaugenehmigungen Leerstand Wohnungen je Wohngebäude Anteil MFH Wohngebäudebestand Seite139
Berlin Bevölkerung (2010): 3.460.725 Wohngebäudebestand (2010): 316.669 Haushalte (2010): 1.981.389 Wohnungsbestand (2010): 1.898.807 Wohnungen je Wohngebäude (2010): 6,00 Personen je Haushalt (2010): 1,75 Wohnungsbestandsentwicklung (1 Jahr in %): 0,22 Bevölkerungsentwicklung (2008-2010 in %): 0,85 Wohnungsbestandsentw. (Ø 5 Jahre in %): 0,18 Bevölkerungsprognose (2010-2025 in %): 0,6 Leerstand (in %): 3,30 Wohnungsbaufertigstellungen (2010): 4.321 Kaufkraft (GfK-Index-2012): 91,0 Wohnungsbaufertigst. (Ø 5 Jahre): 3.763 Anteil Dienstleistungsbeschäftigte (2010 in %): 84,33 Wohnungsbaugenehmigungen (2010): 5.470 Arbeitslosigkeit März 2012 (Quote in %): 13,0 Wohnfläche je Einwohner (2010 in m²): 38,3 Arbeitslosenentwicklung (1 Jahr in %-Punkten): -1,0 Personen je Wohnung (2010): 1,82 2.000.000 3.470.000 1.980.000 1.960.000 1.940.000 1.920.000 1.900.000 1.936.103 1.964.894 1.974.865 1.981.389 3.460.000 3.450.000 3.440.000 3.430.000 3.420.000 1.880.000 1.860.000 1.840.000 1.887.516 1.890.837 1.894.564 1.898.807 2007 2008 2009 2010 3.410.000 3.400.000 3.390.000 Haushalte Wohnungsbestand Bevölkerung Veränderung zum Vorjahr in% 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0-0,2-0,4 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Bevölkerung Berlin Bevölkerung Deutschland Wohnungsbestand Berlin Wohnungsbestand Deutschland Seite150 Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Ämter der Länder, Bundesinstitut für Bau-Stadt- uind Raumforschung, GfK GeoMarketing GmbH, Techem-empirica Leerstandsindex