5500 Mieten und Pachten für Grundstücke und Gebäude Definition des Sachgebiets Fachliche Bestellungsvoraussetzungen Stand: 06/2015 Revisionsnummer: 3 Erste Fassung: 1981
I. Allgemeine Gliederung 1. Sachgebiet 2. Vorbildung Studium und praktische Tätigkeit Abgeschlossenes Studium an einer staatlich anerkannten Hochschule oder Fachhochschule einer einschlägigen Fachrichtung, z. B. der Architektur, des Bauingenieurwesens, der Geodäsie, der Geographie, der Wirtschaftswissenschaften, der Rechtswissenschaften oder einer anderen für dieses Sachgebiet geeigneten Fachrichtung entsprechend der Richtlinie 89/48/EWG über eine allgemeine Regelung zur Anerkennung der Hochschuldiplome und eine mindestens fünfjährige immobilienbezogene praktische Tätigkeit, davon drei Jahre in der Bewertung sowie Mieten/Pachten innerhalb der letzten acht Jahre vor Antragstellung. oder Berufsausbildung und praktische Tätigkeit Eine sachgebietsbezogene abgeschlossene Berufsausbildung mit Bezug zur Immobilienwirtschaft Als Ausbildungsbereiche für eine sachgebietsbezogene abgeschlossene Berufsausbildung kommen insbesondere in Betracht: - Architektur-, Bau-, Vermessungs- und Liegenschaftswesen - Immobilien- und Betriebswirtschaft - Kredit- und Versicherungswirtschaft - kaufmännische Ausbildungen Von der Ausbildungszeit einer abgeschlossenen Berufsausbildung in einem der o. g. Ausbildungsbereiche kann bis zu einem Jahr auf die praktische, immobilienbezogene Tätigkeit angerechnet werden. und eine mindestens achtjährige immobilienbezogene praktische Tätigkeit, davon 5 Jahre in der Bewertung sowie Mieten/Pachten innerhalb der letzten zehn Jahre vor Antragstellung. Ein Bewerber ohne Hochschul- oder Fachhochschulabschluss, wenn er Erfahrung, Aus- und Fortbildung sowie regelmäßig eine 10-jährige praktische Tätigkeit nachweist, die ihrer Art nach geeignet war, die erforderlichen dargestellten fachlichen Kenntnisse zu vermitteln. 3. Kenntnisse 3.1 Theoretische Kenntnisse Vertiefte Kenntnis der Bewertungsmethoden und ihrer Anwendung - Vergleichswertverfahren Deutscher Industrie- und Handelskammertag e. V. Seite 2 von 6
- weitere Bewertungsmethoden - Untersuchungen der Mietwertabhängigkeiten - Anwendungen Gutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete Gutachten zur Ermittlung der marktüblichen Miete (Wohnraum/Gewerbe) Schiedsgutachten Erstellung von Gutachten zur Nutzungsentschädigung bzw. zum Wohnwert Gutachten zur Angebotssituation gemäß 5 Wirtschaftsstrafgesetz Erstellung vom Mietminderungsgutachten (Grundkenntnisse ausreichend) Kostenmiete im öffentlich geförderten Wohnungsbau bzw. der Wirtschaftlichkeitsberechnung (Grundkenntnisse ausreichend) 3.2 Technische Kenntnisse - Baukonstruktionen - Baukonzeptionen und Grundrissbeurteilung - Einschlägige Schutzmaßnahmen (Wärme- und Schallschutz) - Grundkenntnisse über Feuchtigkeit an den Innenseiten von Außenwänden - Baustoffe und Bauteile, insbesondere im Ausbaubereich - Haustechnik (Sanitär, Elektro, Heizung) - Grundkenntnisse der DIN 277, DIN 18025 und der Landesbauordnung - Wohn- und Nutzflächenberechnungen nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), DIN 283 und den Berechnungsverordnungen (auch alte Fassung) - Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G), für Wohnraum (MF/W) und für Verkaufsflächen (MF/V) 3.3 Wirtschaftliche Kenntnisse Der Antragsteller muss über besondere Kenntnisse des orts- und artenspezifischen Mietmarktes verfügen. - Wohn- und Gewerberaummieten, auch aus früheren Jahren, insbesondere für: Wohnungen (Alt- und Neubau, betreutes Wohnen) Büros Läden Industrie- und Lagerhallen unbebaute Grundstücke, sonstige Freiflächen sonstige Gewerberäume - Nutzungsentschädigungen, für Nutzungsverhältnisse ohne Mietvertrag - Indexreihen z.b. für Mietpreise und Lebenshaltungskosten - Bewirtschaftungskosten einschließlich Betriebskosten - Mietspiegel: Mietspiegel über verschiedene Teilmärkte und aus verschiedenen Quellen Dokumentationen Fortschreibungen Sachverständige Auseinandersetzung (Vorteile, Kritik, Fehler, Nutzen, Schaden, Anwendbarkeit ) - Mietdatenbanken - Standortkriterien und Beurteilung örtlicher Verhältnisse Deutscher Industrie- und Handelskammertag e. V. Seite 3 von 6
- Der Antragsteller muss die Entwicklung und den neuesten Stand des Grundstücks-, Miet- und Pachtmarktes kennen und insbesondere die örtliche Angebots- und Nachfragesituation beurteilen können. - Grundkenntnisse auf dem Gebiet der Statistik 4. Vergleichsmaterial zur Feststellung von Mieten, Nachweis zur Verfügung stehender Unterlagen zur Feststellung von Mieten und Pachtzinsen(Mietpreissammlung). Regelwerke 5. Allgemeine Rechtskenntnisse Sachverständigentätigkeit Die Allgemeinen Rechtskenntnisse Sachverständigentätigkeit sind Bestandteil dieser Bestellungsvoraussetzungen. 6. Sachgebietsspezifische Rechtskenntnisse Darüber hinaus sind folgende zusätzliche rechtliche Kenntnisse erforderlich: - Einschlägige Kenntnisse des Miet- und Mietpreisrechts und der hierzu ergangenen Rechtsprechung, wie insbesondere 535-580 Bürgerliches Gesetzbuch 2. Wohnraum-Kündigungs-Schutzgesetz Gesetz zur Regelung der Miethöhe Wohnungs-Bindungsgesetz Wohnungsbaugesetz Berechnungsverordnungen Neubaumieten-Verordnungen Bundesmietengesetz, Altbaumieten-Verordnungen Mietrechtsnovellierungsgesetz (insb. Mietpreisbremse) einschlägige Teile der Zivil-Prozessordnung 5 Wirtschaftsstrafgesetz - Einschlägige Kenntnisse der Baunutzungsverordnung und der Bauordnungen der Länder, in denen der Sachverständige Gutachten erstattet. - einschlägige Rechtsprechung über Inhalt von Sachverständigengutachten Begriffsdefinitionen wie - ortsübliche Vergleichsmiete nach dem BGB ortsübliche Miete Marktmiete branchenübliche Miete platzübliche Miete Kostenmiete Nutzwert Wohnwert Pacht Wohnung, Aufenthaltsraum, Abgeschlossenheit Flächen-und Raumdefinitionen in Gebäuden energetische Sanierung barrierefreies Wohnen Deutscher Industrie- und Handelskammertag e. V. Seite 4 von 6
- Miet-/Pachtbegriffe (z.b. Brutto-, Netto-, Grundmiete, Triple-Net-Miete) 7. Vorzulegende Arbeitsproben Besondere Kenntnisse über Aufbau und Abfassung von Gutachten II. Erläuterungen 1. Vorbildung des Sachverständigen (siehe 2.) Zu diesem Sachbereich gibt es noch keine Ausbildungsordnung für eine berufliche oder gewerbliche Tätigkeit, die sich ausschließlich mit der Bewertung von Mieten befasst. Darüber hinaus fehlt ein einschlägiges Berufsbild mit entsprechender Aus- und Vorbildung. Die Feststellung der besonderen Sachkunde im Sinne des 36 Gewerbeordnung kann daher nicht bei einem bestimmten Beruf ansetzen, sondern muss an gewerbliche oder berufliche Tätigkeiten anknüpfen, die ihrer Art nach geeignet sind, zumindest einige der unter 3. - 6. der Bestellungsvoraussetzungen geforderten Kenntnisse zu vermitteln. Hierfür kommt in erster Linie eine langjährige praktische Tätigkeit in der Grundstücksund Wohnungswirtschaft in Betracht. Aus diesem Grunde wird unter 2. eine zehnjährige praktische Tätigkeit auf diesen Gebieten vorgeschrieben. Für Antragsteller, die sachgebietsbezogene Kenntnisse durch den erfolgreichen Abschluss eines einschlägigen Studiums z.b. der Architektur, der Betriebswirtschaft oder eine abgeschlossene Ausbildung als Grundstücks- und Wohnungswirt nachweisen können, vermindert sich die praktische Tätigkeit (siehe 2.) auf fünf Jahre. In allen Fällen ist jedoch eine langjährige Praxis bei der einschlägigen Gutachtenerstattung unabdingbare Voraussetzung für eine qualifizierte Sachverständigentätigkeit. Daher wird in 2. gefordert, dass sich ein Antragsteller unmittelbar vor Antragstellung mindestens drei Jahre lang sachgebietsbezogen intensiv betätigt und Gutachten auf dem Sachgebiet erstattet hat. Es ist erforderlich, dass diese Tätigkeit im Zeitpunkt der Antragstellung noch ausgeübt wird, um die Aktualität des Wissens sicherzustellen. 2. Wirtschaftliche Kenntnisse (siehe 3.3) Neben der langjährigen Praxis sind die wirtschaftlichen Kenntnisse wesentliche Voraussetzung, um ein qualifiziertes Gutachten erstatten zu können. Der Antragsteller muss laufend über die Entwicklung und den neuesten Stand des Immobilien- und Baumarktes unterrichtet sein. Die für die Bewertung anzuwendenden Kosten und Werte, Mieten und Preise muss der Antragsteller ermitteln und richtig in das Gutachten einführen können. Hierzu gehört auch die richtige Anwendung der einschlägigen Indexreihen. 3. Rechtliche Kenntnisse (siehe 5. und 6.) Der Sachverständige muss die genannten Gesetze und Verordnungen sowie die Rechtsprechung, die bei der Erstattung mit Mietgutachten relevant werden können, kennen, um sie entsprechend berücksichtigen zu können. 4. Begriffsdefinitionen (siehe unter 6.) Der Antragsteller muss die genannten Begriffe definieren können und verstehen. 5. Technische Grundkenntnisse (siehe 3.2) Die genannten technischen Kenntnisse sind für die ordnungsgemäße Erstattung von Mietgutachten erforderlich, allerdings ist ein überschlägiges Wissen in Grundzügen ausreichend. Deutscher Industrie- und Handelskammertag e. V. Seite 5 von 6
6. Vertiefte Kenntnis der Bewertungsmethoden und ihrer Anwendung (siehe 3.1) Die vertiefte Kenntnis der Bewertungsmethoden und deren Anwendung ist eine weitere Grundvoraussetzung für die Erstellung von Gutachten auf diesem Sachgebiet. Die Wohnwertbestimmung durch fünf Teilnutzwerte (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) muss der Antragsteller beherrschen. 7. Vergleichsmaterial zur Feststellung von Mieten (siehe 4.) Der Antragsteller muss über eigenes Vergleichsmaterial zur Feststellung von Mieten verfügen, um das Gutachten ausreichend und nachvollziehbar begründen zu können. Fremde Mieterlisten und Mietspiegel reichen hierfür nicht aus. III. Anforderungen an Gutachten bzw. Sachverständigenleistungen Der Antragsteller muss in der Lage sein, sein fachliches Wissen in der einem Gutachten entsprechenden Form darzulegen. Dies bedeutet insbesondere, dass alle für das Gutachten und das Verständnis bedeutsamen Tatsachen, Berechnungen und Überlegungen in geordneter, zum Ergebnis hinführender Weise dargestellt werden. Diese Darstellung muss insbesondere so erfolgen, dass der Fachmann alle Daten und Gedankengänge, auf denen das Gutachten beruht, ohne weiteres nachprüfen und der Laie die gedankliche Ableitung nachvollziehen kann. In diesem Zusammenhang wird auf das Merkblatt der Industrie- und Handelskammer für den gerichtlichen Sachverständigen hingewiesen, das auch bei der Erstellung von Privatgutachten entsprechende Gültigkeit hat. Deutscher Industrie- und Handelskammertag e. V. Seite 6 von 6