ifs-workshop Stadtumbau im Land Sachsen-Anhalt am 05.11.2015 in Oschersleben Stadtumbau in Sachsen-Anhalt Perspektiven der Wohnungswirtschaft Jost Riecke, Verbandsdirektor Verband der Wohnungswirtschaft Sachsen-Anhalt e.v. 1
Anzahl der VdW/VdWg-Mitgliedsunternehmen/Wohnungsbestände in Wohngebäuden per 31.12.2014 VdW VdWg Wohnungsunternehmen: 84 113 Wohnungen insgesamt: - eigene: - für Dritte verwaltete: außerordentliche/assoziierte Mitgliedsunternehmen: Töchterunternehmen der Genossenschaften: 184.643 172.857 11.786 159.162 154.951 4.211 24 23./. 12 * Mietwohnungen in Sachsen-Anhalt: 769.793 WE => Marktanteil der VdW/VdWg-Mitgliedsunternehmen: 44,7 % * Stichtag: Zensus 2011 2
Gesamtinvestitionen der VdW/VdWg-Mitgliedsunternehmen 1997-2014 - in Mio. - 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2012 2013 2014 VdW 475,5 336,4 252,1 180,0 148,0 177,5 191,0 227,0 208,6 227,6 206,7 VdWg 476,0 403,9 232,6 170,0 133,0 165,5 190,2 222,2 205,4 215,7 179,3 gesamt 951,5 740,3 484,7 350,0 281,0 343,0 381,2 449,2 414,0 443,3 386,0 Gesamtinvestitionen der VdW/VdWg-Mitgliedsunternehmen seit 1990: 17,2 Mrd. nachrichtlich Plan 2015: VdW: 278,8 Mio. VdWg: 223,1 Mio. 3
Stand der Modernisierung des eigenen und für Dritte verwalteten Bestandes der VdW/VdWg-Mitgliedsunternehmen per 31.12.2014 vollmodernisierte Wohnungen teilmodernisierte Wohnungen unsanierte Wohnungen VdW 106.785 58.292 19.566 VdWg 117.351 39.258 2.553 93,6 % des Gesamtwohnungsbestandes der VdW/VdWg-Mitgliedsunternehmen sind voll- bzw. teilmodernisiert. 4
Abriss/Rückbau der VdW/VdWg-Mitgliedsunternehmen 2000-2014 2000-2005 2006 2007 2008 2009 2011 2013 VdW 23.462 4.200 5.200 3.400 2.810 2.707 3.671 VdWg 15.614 3.300 3.050 2.000 1.743 1.228 1.514 - in WE - 2014 1.713 263 Abriss/Rückbau 2000-2014 - in WE - Abriss/Rückbau Plan 2015 VdW 51.867 2.135 VdWg 31.607 700 insgesamt 83.474 2.835 nachrichtlich: geplante Abrisse/Rückbauten 2016-2021: VdW: 5.252 VdWg: 2.830 insgesamt: 8.082 nachrichtlich: Veräußerungen 2000-2013 und Plan 2014 - in WE - 2000-2014 Plan 2015 VdW 32.940 1.419 VdWg 11.790 474 insgesamt 44.730 1.893 5
Wohnungsleerstände der VdW/VdWg-Mitgliedsunternehmen 2005-2014 - eigener Bestand - leer stehende Wohnungen insgesamt: VdW 2005 2007 2009 2011 2013 2014 45.141 36.313 30.627 28.169 24.603 25.749 nachrichtlich: Leerstandsquote 2009: 16,1 % Leerstandsquote 2011: 15,4 % Leerstandsquote 2013: 14,0 % Leerstandsquote 2014: 14,9 % leer stehende Wohnungen insgesamt: VdWg 2005 2007 2009 2011 2013 2014 25.840 20.529 18.653 16.537 14.426 14.084 nachrichtlich: Leerstandsquote 2009: 11,4 % Leerstandsquote 2011: 10,3 % Leerstandsquote 2013: 9,3 % Leerstandsquote 2014: 9,1 % 6
Fluktuation und Mietvertragsabschlüsse im eigenen Wohnungsbestand der VdW/VdWg-Mitgliedsunternehmen per 31.12.2014 Anzahl der Miet- und Nutzungsvertragskündigungen insgesamt inkl. Kündigung wegen Abriss: davon durch: Mieter/Mitglieder Unternehmen VdW 19.549 ( 11,3 % des eigenen Bestandes) 17.677 1.872 VdWg 12.650 ( 8,8 % des eigenen Bestandes) 12.145 505 Mietvertragsabschlüsse 2014: 17.358 11.818 Mietanschlussquote 2014: 88,8 % 93,4 % 7
Voraussichtliche Mietausfälle durch Leerstände der VdW/VdWg-Mitgliedsunternehmen 2005-2014 - eigener Bestand - - in Mio. - 2005 2007 2009 2011 2013 2014 VdW 91,3 64,0 68,9 67,5 63,8 66,8 VdWg 73,7 47,0 49,7 45,5 40,6 39,8 nachrichtlich: durchschnittliche Mietausfälle je leer stehender Wohnung in 2014 (in ): VdW: 2.593,18 VdWg: 2.825,05 8
Betriebskosten, die wegen Leerstand nicht auf die Mieter umgelegt werden konnten der VdW/VdWg-Mitgliedsunternehmen 2005-2014 - eigener Bestand - - in Mio. - 2005 2007 2009 2011 2013 2014 VdW 25,6 19,9 19,9 19,4 18,9 18,2 VdWg 17,8 15,6 14,7 13,2 11,7 11,7 nachrichtlich: voraussichtliche Höhe der durchschnittlichen, nicht umlagefähigen Betriebskosten je leer stehender Wohnung in 2014 (in ): VdW: 708,70 VdWg: 827,30 9
Nettokaltmiete sowie kalte und warme Betriebskostenvorauszahlungen je Quadratmeter/Wohnfläche der vermieteten eigenen Wohnungen der VdW/VdWg-Mitgliedsunternehmen im Dezember 2013/Dezember 2014 Nettokaltmiete /qm kalte Betriebskostenvorauszahlungen * /qm warme Betriebskostenvorauszahlungen * /qm 2013 2014 2013 2014 2013 2014 VdW 4,65 4,72 1,12 1,13 1,21 1,22 VdWg 4,57 4,58 1,13 1,15 1,17 1,18 * Wohnungen mit Betriebskostenvorauszahlungen 10
Exkurs: Kreisfreie Städte/Landkreise Durchschnittliche Sollmieten je m² WFL/Monat Quelle: BV VdW/VdWg 2014 11
Auswirkungen des demografischen Wandels für Wohnungsunternehmen: - weniger Einwohner (Leerstand wird wieder drastisch steigen) - älter (Wohnraumanpassung nötig) - teils ärmer (Versorgung unterer und mittlerer Einkommensschichten sichern) - bunter (Flüchtlinge, Asylbewerber, Zuwanderer) - veränderte Wohnwünsche (Versingelung, technische Anforderungen u.a.) Mit dem Abriss von ca. 80.000 Wohnungen haben die Wohnungsunternehmen einen deutlich sichtbaren Beitrag zur Bekämpfung der negativen Auswirkungen des demografischen Wandels in den letzten 10 Jahren geleistet. Dies gilt es fortzusetzen. 12
Weitere äußere Einflüsse - Standortentscheidungen zu Arbeitsplätzen, Schulen, Hochschulen etc. - Regionale Bevölkerungsentwicklung/Wanderungsbewegungen Stadt/Umland (Stärken stärken?) - Verfügbares Einkommen/Altersarmut - Angemessenheit der Kosten der Unterkunft - Kostenentwicklungen für Trink-, Abwasser, Energie etc. (Solidarpreis?) - Rahmenbedingungen (Städte-/Wohnungsbauförderung, Stadtumbau, Altschuldenentlastung u.a.) Wohnungswirtschaft: qualitativ gutes Wohnungsangebot 13
Bevölkerungsentwicklung Entwicklung der Privathaushalte in den Bundesländern (mit Stadtstaaten) Teil 1 (alte Flächenländer/Stadtstaaten) Bundesland davon insgesamt mit 1 Person mit 2 Personen mit 3 Personen mit 4 und mehr Personen 2009 2030 2009 2030 2009 2030 2009 2030 2009 2030 in 1 000 in % Deutschland 40188 41020 40 43 34 38 13 9 13 10 alte Flächenländer Baden 5003 5366 37 41 33 38 13 9 17 12 Württemberg Bayern 6051 6479 40 43 32 37 13 10 15 11 Hessen 2948 3041 39 42 34 38 13 9 14 10 Niedersachsen 3833 3919 39 43 35 39 12 8 14 10 Nordrhein- 8592 8843 39 43 35 38 13 9 14 10 Westfalen Rheinland-Pfalz 1889 1972 36 40 35 39 14 10 15 11 Saarland 482 466 36 41 35 39 16 11 13 9 Schleswig-Holstein 1400 1459 39 44 36 39 12 9 13 9 zusammen 30198 31546 38 42 34 38 13 9 15 10 Stadtstaaten Berlin 1991 2042 54 58 29 30 9 6 7 6 Bremen 360 370 50 54 31 31 9 7 9 8 Hamburg 981 1078 50 55 30 30 10 7 9 8 zusammen 3332 3490 53 57 30 30 9 6 8 7 Quelle: Statistisches Bundesamt 14
Bevölkerungsentwicklung Entwicklung der Privathaushalte in den Bundesländern (mit Stadtstaaten) Teil 2 (neue Flächenländer/Vergleich ) Bundesland davon insgesamt mit 1 Person mit 2 Personen mit 3 Personen mit 4 und mehr Personen 2009 2030 2009 2030 2009 2030 2009 2030 2009 2030 in 1 000 in % Deutschland 40188 41020 40 43 34 38 13 9 13 10 neue Länder Brandenburg 1245 1197 36 38 38 44 16 12 10 6 Mecklenburg- 858 769 40 41 38 42 14 11 9 6 Vorpommern Sachsen 2216 2011 43 44 36 39 13 11 8 6 Sachsen-Anhalt 1207 1021 38 41 39 42 16 12 8 5 Thüringen 1132 985 38 40 37 42 15 12 9 6 zusammen 6658 5983 39 41 37 41 15 11 9 6 Sachsen-Anhalt (ST) Schleswig-Holstein (SH) Vergleich ST/SH 1207 1021 38 41 39 42 16 12 8 5 1400 1459 39 44 36 39 12 9 13 9 Quelle: Statistisches Bundesamt 15
Bevölkerung am 31.12.2013 nach Altersgruppen und Geschlecht Tabelle 1: Altersgruppe 0-35 Geschlecht Bevölkerung am 31.12.2013 nach Altersgruppen und Geschlecht Alter von bis unter Jahren 0-5 5-10 10-15 15-20 20-25 25-30 30-35 insgesamt 84.730 84.195 84.175 74.382 104.036 135.807 130.364 davon männlich 43.291 43.330 43.667 38.241 54.397 71.911 70.236 weiblich 41.439 40.865 40.508 36.141 49.639 63.896 60.128 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt 16
Bevölkerung am 31.12.2013 nach Altersgruppen und Geschlecht Tabelle 2: Altersgruppe 35-65 Geschlecht Bevölkerung am 31.12.2013 nach Altersgruppen und Geschlecht Alter von bis unter Jahren 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 insgesamt 113.265 141.919 182.221 201.076 182.961 172.155 davon männlich 60.484 74.318 93.073 101.436 91.058 83.655 weiblich 52.781 67.601 89.148 99.640 91.903 88.500 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt 17
Bevölkerung am 31.12.2013 nach Altersgruppen und Geschlecht Tabelle 3: Altersgruppe 65-90 und mehr Geschlecht Bevölkerung am 31.12.2013 nach Altersgruppen und Geschlecht Alter von bis unter Jahren 65-70 70-75 75-80 80-85 85-90 90 und mehr insgesamt 119.418 163.157 131.500 76.892 43.519 18.805 davon männlich 56.172 74.113 55.168 28.146 12.196 3.676 weiblich 63.246 89.044 76.332 48.746 31.323 15.129 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt 18
Bevölkerung am 31.12.2013 nach Alter und Geschlecht Altersgruppe der 16- bis unter 25-Jährigen Geschlecht Bevölkerung am 31.12.2013 nach Alter und Geschlecht Alter von bis unter Jahren 16-unter 17 17-unter 18 18-unter 19 19-unter 20 20-unter 21 21-unter 22 22- unter 23 23- unter 24 24- unter 25 insgesamt 15.812 14.895 13.672 13.822 14.429 16.519 18.571 26.982 27.535 davon männlich 8.147 7.635 7.116 7.119 7.378 8.506 9.683 14.350 14.480 weiblich 7.665 7.260 6.556 6.703 7.051 8.013 8.888 12.632 13.055 Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt 19
Bevölkerungsentwicklung in Sachsen-Anhalt Voraussichtliche Bevölkerungsveränderung Kreisfreie Stadt/Landkreis Land Basisjahr 2008 Prognosejahr 2025 Bevölkerungsveränderung Personen % Sachsen-Anhalt 2.381.872 1.939.342-442.530-18,6 Dessau-Roßlau 88.693 70.021-18.672-21,1 Halle (Saale) 233.013 209.726-23.287-10,0 Magdeburg 230.047 225.694-4.353-1,9 Altmarkkreis Salzwedel 91.922 72.363-19.559-21,3 Anhalt-Bitterfeld 182.023 143.805-38.218-21,0 Börde 182.866 147.359-35.507-19,4 Burgenlandkreis 199.186 156.127-43.059-21,6 Harz 237.653 190.061-47.592-20,0 Jerichower Land 98.122 76.762-21.360-21,8 Mansfeld-Südharz 155.255 112.255-43.000-27,7 Saalekreis 201.273 165.334-35.939-17,9 Salzlandkreis 215.591 164.586-51.005-23,7 Stendal 125.429 97.291-28.138-22,4 Wittenberg 140.799 107.957-32.842-23,3 Bevölkerungsstand nach dem Zensus (erste Fortschreibung der endgültigen Zensusergebnisse; Stand 10.04.2015: Stichtag 31.12.2013 = 2.244.577 Personen Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt 20
Exkurs: Kreisfreie Städte/Landkreise Leerstandsquote Quelle: BV VdW/VdWg 2014 21
Exkurs: Kreisfreie Städte/Landkreise Bevölkerungsbewegungen 2014 (v. 7.10.2015) in Tsd. Quelle: BV VdW/VdWg 2014 22
Exkurs: Kreisfreie Städte/Landkreise Differenz zwischen Ist-Bevölkerung 2014 zu Prognose 2014* * Regionalisierte Bev. Prognose 2008-2025 vom 20.04.2010-3.428-1.758-538 Insgesamt +2.696 Einwohner Salzlandkreis Anhalt-Bitterfeld Harz 2.265 Mansf.-Südharz -1.829 Saalekreis -501 Burgenlandkreis -699 Altmarkkeis Stendal -1.045 Wittenberg 757 577 1.106 Dessau-R. Jerichower Land Altmarkkeis Salzwedel 2.196 5.655 Börde Halle -62 Magdeburg -4.000-3.000-2.000-1.000 00 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 7.000 Quelle: BV VdW/VdWg 2014 23
Exkurs: Kreisfreie Städte/Landkreise Differenz zwischen Ist-Bevölkerung 2014 zu Prognose 2025* * Regionalisierte Bev. Prognose 2008-2025 v. 20.04.2010 Stat. Landesamt S-A -2.924-2.709-2.687-2.539 Salzlandkreis Mansf.-Südharz Harz Burgenlandkreis -2.316 Börde -2.068 Halle -1.934 Anhalt-Bitterfeld Jährlich durchschn. erwarteter Einwohnerrückgang lt. Prognosezeitraum bis 2025-1.925-1.887-1.580-1.327-1.246-1.185 Saalekreis Wittenberg Altmarkkeis Stendal Jerichower Land Altmarkkeis Salzwedel Dessau-R. -601 Magdeburg -3.500-3.000-2.500-2.000-1.500-1.000-500 00 Quelle: BV VdW/VdWg 2014 24