WOHNUNGSWIrTSCHAFTLICHE Hintergrundinformationen Nr. 1/2011 Berliner Mietspiegel 2011: Daten & Fakten
bbu Wohnungswirtschaftliche Hintergrundinformationen Nr. 1/2011 Am 30. Mai 2011 wurde der neue Berliner Mietspiegel veröffentlicht. Auch dieser Mietspiegel wurde von allen Verhandlungspartnern - sowohl durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung als auch durch die Vermieter- und Mieterverbände - unterzeichnet. Der Berliner Mietspiegel leistet einen Beitrag dazu, die Transparenz des Mietpreisgefüges am Berliner Markt zu befördern. Dabei bildet er jedoch nicht die Marktmieten ab, sondern vielmehr die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese ist ein normativ-empirisches Produkt, das nicht mit der Marktmiete identisch ist. Die teils deutlichen Unterschiede zwischen Mietspiegel Mieten und beispielsweise Veröffent lichungen über Neuvertrags- und Angebotsmieten veranschaulichen diesen Unterschied. Die Wohnungswirtschaftlichen Hintergrundinformationen des BBU geben Antworten auf die wichtigsten Fragen zum Berliner Mietspiegel. 1. Was ist der Berliner Mietspiegel 2011? Der Berliner Mietspiegel 2011 wurde im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom Institut F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH Hamburg erarbeitet. Er stellt eine Fortschreibung des Mietspiegels 2009 auf der Grundlage einer empirischen Repräsentativerhebung nach 558 d BGB dar. Er ist eine Übersicht über die in Berlin am 1. September 2010 üblicherweise gezahlten Mieten für die unterschiedlichen Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage im frei finanzierten Wohnungsbau. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird als Netto-Kaltmiete in Euro/m 2 ausgewiesen. Im Wege der Nacherhebung wurden von F+B Miet- und Ausstattungsdaten von knapp 10.700 Wohnungen ermittelt. Von diesen Daten flossen nach Überprüfungen 9.266 Wohnungen in den Berliner Mietspiegel ein. Der Berliner Mietspiegel 2011 ist nach 558 d BGB als sogenannter qualifizierter Mietspiegel anzusehen, der nach anerkannten wissenschaftlichen Kriterien erstellt wurde. 2. Welche Funktion hat der Mietspiegel? Nach 558 a BGB dient der Mietspiegel zur Begründung von Mieterhöhungsverlangen durch den Vermieter. Gleichzeitig können auch die Mieter mit ihm die Berechtigung von Mieterhöhungsverlangen überprüfen. Die ausgewiesenen Netto-Kaltmieten werden für jeden Wohnungstyp in einem Feld mit einem Mittelwert und einer oberen oder unteren Mietpreisspanne ausgewiesen. Der Mittelwert bildet dabei den Preis für eine normale Wohnung mit Standardausstattung in üblicher, ihrem Baualter entsprechender Qualität. Von Behörden und Gerichten kann der Mietspiegel für die Festsetzung von Wohngeld oder Sozialhilfe herangezogen werden.
Berliner Mietspiegel 2011: DAten & Fakten 3. Was sind die Kernaussagen des Mietspiegels 2011? Im gewichteten Mittelwert weist der neue Berliner Mietspiegel jährliche Steigerungen der nicht preisgebundenen Mieten in Höhe von ca. 4,0 Prozent pro Jahr (7,9 Prozent seit 2009) aus. Gegenüber dem Mietspiegel 2009 ist die durchschnittliche Netto-Kaltmiete über alle Wohnungen von 4,83 Euro/m² monatlich auf 5,21 Euro/m² monatlich angestiegen. Das sind durchschnittlich 0,38 Euro mehr je Quadratmeter und Monat als vor zwei Jahren. Die Steigerungsrate von 2009 zu 2011 gleicht die unter der durchschnittlichen Preissteigerungsrate liegenden Mietanstiege der Vorjahre teilweise aus. Im langfristigen Vergleich liegt der Mietenanstieg in Höhe der Inflationsrate von rund zwei Prozent. Unverändert groß sind die Unterschiede zwischen den Wohnlagen- und Baualtersklassen. Im Vergleich zu den Werten des Mietspiegels 2009 zeigen sich für die Mietenentwicklung folgende Tendenzen: Die Mieten für kleine Wohnungen (unter 40 m²) stiegen überdurchschnittlich um 8,5 Prozent (von 5,41 Euro/m² monatlich auf 5,87 Euro/m² monatlich). Der Nachfragedruck nach kleinen Wohnungen ist in den letzten Jahren unverändert weiter gestiegen. Auch für große Wohnungen (über 90 m²) waren höhere Mietpreissteigerungen zu verzeichnen. Hier stiegen die ausgewiesenen Mieten um 9,3 Prozent (von 4,86 Euro/m² monatlich auf 5,31 Euro/m² monatlich). Mit 11,8 Prozent liegen auch die Mietsteigerungen in der Baualtersklasse bis 1918 über dem Durchschnitt (von 4,51 Euro/m² monatlich auf 5,04 Euro/m² monatlich). Die Mieten für Wohnungen in einfachen Wohnlagen weisen sehr viel niedrigere Steigerungsraten (um 5,9 Prozent von 4,57 Euro/m² monatlich auf 4,84 Euro/m² monatlich) auf als diejenigen für Wohnungen in guten Wohnlagen (um 10,9 Prozent von 5,34 Euro/m² monatlich auf 5,92 Euro/m² monatlich). Mietrückgänge sind nur in der Baualtersklasse 1984 bis 1990 (West) (- 1,8 Prozent von 6,52 Euro/m² monatlich auf 6,40 Euro/m² monatlich) zu verzeichnen. Die vergleichsweise hohen Mieten sind bei diesen Neubauten auf dem Berliner Wohnungsmarkt unverändert schwer durchzusetzen. Auch der Mietspiegel 2011 zeigt die fortgesetzte Ausdifferenzierung des Berliner Mietwohnungsmarktes. Die Bandbreite der verlangten Mieten ist sehr groß. Der unterste Mittelwert im Berliner Mietspiegel 2011 beträgt 2,82 Euro/m² monatlich für große, minderausgestattete Altbauwohnungen mit Bezugsfertigkeit bis 1918 in einfacher Wohnlage (Mietspiegel 2009: 2,77 Euro/m² monatlich), der oberste Mittelwert von 7,36 Euro/m² monatlich für große Westberliner Neubauwohnungen der Baualtersklasse 1984 bis 1990 in guter Wohnlage (Mietspiegel 2009: 7,46 Euro/m² monatlich). Die Mieten im oberen Preissegment steigen allerdings um einen geringeren Prozentsatz, als die Mieten im unteren Preissegment.
Berliner Mietspiegel 2011: DAten & Fakten 4. Wie ist das Mietenniveau in Berlin im Vergleich zu anderen deutschen Städten? Berlin hat im Vergleich zu anderen Ballungszentren ein unverändert sehr niedriges Mietenniveau. Mit 5,21 Euro/m² monatlich liegt es weit hinter Hamburg (6,53 Euro/m² monatlich) und München (9,90 Euro/m² monatlich). Selbst unter Beachtung der durchschnittlich höheren Nettoeinkommen liegt die Mietbelastung in Hamburg und München weit über der in Berlin. 5. Was ist bei Mieterhöhungen zu berücksichtigen? Für die Durchführung von Mieterhöhungsverfahren ist der Vermieter an die Voraussetzungen der 558 BGB gebunden. Er muss dabei sowohl formale als auch inhaltliche Anforderungen einhalten: Einhaltung der Sperrfrist: Zum Zeitpunkt der verlangten Mieterhöhung darf seit 15 Monaten für die Wohnung (abgesehen von Betriebskostenerhöhungen oder Modernisierungsumlagen) keine Mieterhöhung erfolgt sein. Dies gilt bei Neuvermietung ab Mietbeginn. Einhaltung der Kappungsgrenze: Der Vermieter darf innerhalb von drei Jahren maximal 20 Prozent Mieterhöhung verlangen - wenn die ortsübliche Vergleichsmiete diese Erhöhungen rechtfertigt. Einhaltung der ortsüblichen Vergleichsmiete: Mieterhöhungen sind möglich, wenn die jeweilige Vergleichsmiete für die Wohnung dies zulässt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mittelwert unter Berücksichtigung von Sondermerkmalen (d. h. von Zu- und Abschlägen für bestimmte Merkmale) und der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung. 6. 2/3 bis 3/4-Spanne: Was bedeutet das? Unverändert enthält der Berliner Mietspiegel auch im Jahr 2011 eine so genannte variable Spannenfestlegung innerhalb der Mietspiegelwerte. Diese wurde einvernehmlich zwischen Vermieter- und Mieterseite auf 2/3 bis 3/4 festgelegt. Durch die Ausweisung der ortsüblichen Vergleichsmieten sowie der feldbezogenen Spannen für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage gibt der Mietspiegel die unterschiedlichen Mietenstrukturen für die einzelnen Mietspiegelfelder wieder. Bei dem hier verwandten Spannenmodell wird jedem Tabellenfeld eine eigene Spanne zugewiesen. Diese liegen zwischen 66,7 Prozent (2/3 Spanne) und 75 Prozent (3/4 Spanne) der erfassten Mietwerte. Die dem Mietspiegel beigefügte Orientierungshilfe dient zur Einordnung innerhalb der Spanne für die jeweilige Mietwohnung. Hierbei werden die verschiedenen Vor- und Nachteile einer Wohnung beim Mietpreis berücksichtigt.
bbu Wohnungswirtschaftliche Hintergrundinformationen Nr. 1/2011 7. Betriebskostenübersicht im Berliner Mietspiegel: Was ist das? Die Betriebskostenübersicht, die nicht zum qualifizierten Mietspiegel gehört, soll bei den Betriebskosten für mehr Transparenz sorgen. Dargestellt sind die sogenannten kalten Betriebskosten des Abrechnungsjahres 2009. Für den Vergleich mit der aktuellen Betriebskostenabrechnung (2010) ist die Betriebskostenübersicht daher ungeeignet. 8. Wo ist der Mietspiegel 2011 erhältlich und wie lange gilt er? Der Mietspiegel 2011 mit dem gesamten Berliner Straßenverzeichnis und der konkreten Wohnlagenzuordnung ist im Amtsblatt für Berlin veröffentlicht. Er ist außerdem als Broschüre von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zu beziehen. 9. Wer ist der BBU? Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. (BBU) vertritt 355 Wohnungsbaugenossenschaften und -gesellschaften in den Bundesländern Berlin und Brandenburg. Seit 1991 haben die BBU-Mitgliedsunternehmen über 38 Milliarden Euro in den Wohnungsbestand investiert, um ihren Mietern bezahlbaren und attraktiven Wohnraum zu bieten. In ihren 1,1 Millionen Wohnungen leben heute rund zwei Millionen Menschen d. h. jeder dritte Berliner und jeder dritte Brandenburger. Damit sind die BBU- Mitgliedsunter nehmen die wichtigsten Anbieter von Mietwohnungen in Berlin und Brandenburg. An den Verhandlungen zum Mietspiegel 2011 waren von Seiten des BBU Carin Müller, Mario Hilgenfeld und Volker Esche beteiligt, die Ihnen als Ansprechpartner unter der Telefon nummer 030/89 781-0 zur Verfügung stehen. Anders als in den Vorjahren erscheint der Mietspiegel 2011 nicht als Beilage der regionalen Tageszeitungen. Er wird jedoch von der Senatsverwaltung im Internet unter www.stadtentwicklung.berlin.de kostenfrei zum Download bereitgestellt. Ferner wird für Mieter und Vermieter ein Mietspiegel-Telefon unter der Nummer 90139-4777 geschaltet. Der Mietspiegel 2011 behält seine Gültigkeit bis zur Veröffentlichung des Mietspiegels 2013. Impressum Herausgeber Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.v. (BBU) Lentzeallee 107, 14195 Berlin E-Mail: info@bbu.de Internet: www.bbu.de Telefon: 0 30/89 781-130/144 Telefax: 0 30/89 781-249 Redaktion Volker Esche, Carin Müller Layout Dajana Jentsch Fotos GEWOBAG Wohnungsbau-AG Berlin, degewo AG, Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eg, GESOBAU AG, istockphoto.com/xyno Berlin, Mai 2011 copyright Der Nachdruck oder die Vervielfältigung und Verbreitung sind nur mit schriftlicher Genehmigung des Heraus gebers gestattet. Kein Teil des Werkes darf in irgend welcher Form (Fotokopie, Mikroverfilmung, Verwendung in Datenverarbeitungsanlagen oder Programmen) ohne schriftliche Genehmigung des Herausgebers verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden.
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