Weitere wichtige Urteile im Jahr 2010 I. Mieterhöhungen für Wohnungen auf der Grundlage der Vergleichsmiete BGH, Urteil vom 19.05.2010 (VIII ZR 122/09) Der BGH hat nunmehr am 19.05.2010 ein nicht unwichtiges Urteil gefällt. Der BGH hat an diesem Tag entschieden, dass die Mieterhöhung auf der Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete auch mit einem sog. Typengutachten begründet werden kann. Hierbei beurteilt der Sachverständige nicht die konkrete Wohnung des Mieters, sondern nach Größe und Ausstattung vergleichbare Wohnungen. Der BGH sieht dies für eine Begründung der Mieterhöhung für die konkrete Wohnung als ausreichend an. Auch ein solches Typengutachten versetzt den Mieter in die Lage, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise zu prüfen. II. Mietminderung/Zurückbehaltungsrecht 1) BGH, Urteil vom 10.03.2010 (VIII ZR 144/09) Flächenabweichung: Ca. Angaben im Mietvertrag schützen Vermieter nicht Der BGH hat entschieden, dass bei der Berechnung der Mietminderung wegen Unterschreitung der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche auch dann keine zusätzliche Toleranzschwelle zu berücksichtigen ist, wenn die Wohnflächenangabe im Vertrag einen "ca."-zusatz enthält. Ein Mieter hatte bis Ende 2007 eine Mietwohnung bewohnt, deren Größe im Mietvertrag mit ca. 100 m² angegeben war. Die monatlich zu zahlende Miete betrug 500 Euro. Nach Auszug aus der Wohnung forderte der Mieter den Vermieter im Januar 2008 zur teilweisen Rückzahlung der in den Jahren 2002 bis 2007 geleisteten Miete auf. Er begründete seine Forderung damit, dass die Wohnung lediglich eine Wohnfläche von 81 m² aufweist. Der Vermieter wendete ein, dass eine Mitminderung nicht auf Grundlage einer Wohnfläche von 100 m², sondern wegen der ca.-angabe im Vertrag lediglich auf Grundlage einer Fläche 95 m² zu berechnen sei. Der BGH hat jedoch entschieden, dass der Zusatz "ca." für die Bemessung der Mietminderung keine Bedeutung hat. Eine Mietminderung soll zu Gunsten eines Mieters die herabgesetzte Gebrauchstauglichkeit einer Mietwohnung ausgleichen. Die Höhe des Minderungsbetrages muss somit dem Umfang der Mangelhaftigkeit entsprechen. Die Mangelhaftigkeit lag im entschiedenen Fall darin, dass die Wohnfläche mehr als zehn Prozent von den im Mietvertrag angegebenen Quadratmetern abwich. Der BGH hat in diesem Urteil seine
Rechtsprechung bekräftigt, dass die Abweichung von einer als Beschaffenheit vereinbarten Wohnfläche um mehr als zehn Prozent zum Nachteil des Mieters, einen zur Minderung berechtigenden Sachmangel darstellt. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine ca. - Angabe enthält. Auch bei der Berechnung der Minderung eröffnet eine ca. - Angabe keine Toleranzschwelle. 2) BGH, Urteil vom 07.07.2010 (VIII ZR 85/09) Mietminderung wegen fehlender Trittschalldämmung Der Bundesgerichtshof hat nunmehr am 07.07.2010 entschieden, dass ein Mieter ohne besondere vertragliche Regelung nicht erwarten kann, dass seine Wohnung einen Schallschutz aufweist, der über die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften hinausgeht. Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung der Kläger in einem in den Jahren 2001/2002 errichteten Mehrfamilienhaus in Bonn. Die Vermieter machen Mietrückstände für die Monate April 2006 bis einschließlich Dezember 2007 von insgesamt 1.701 geltend. Um diesen Betrag (zehn Prozent der Bruttomiete) hatten die Beklagten die Miete unter anderem wegen Mängeln der Trittschalldämmung ihrer Wohnung zur darüberliegenden Wohnung gemindert. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Mieter hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat angenommen, die Miete sei gemäß 536 Abs. 1 BGB zumindest um zehn Prozent der Bruttomiete gemindert, weil die Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung mangelhaft sei. Der Sachverständige habe eine Trittschallmessung durchführen lassen und festgestellt, dass zwar die Anforderungen der DIN 4109 (1989) erfüllt seien. Hierbei handele es sich jedoch um den reinen Norm-Schallschutz, der allgemein nicht der Qualität mittlerer Art und Güte entspreche. Die dagegen gerichtete Revision der Vermieter hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat einen Mangel der Wohnung wegen nicht ausreichender Trittschalldämmung verneint. Mehr als die Einhaltung der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN 4109 zum Schallschutz konnten die Beklagten als Mieter nicht erwarten. Fehlen wie im entschiedenen Fall vertragliche Vereinbarungen zur Beschaffenheit einer Wohnung, kann der Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen an den Wohnstandard technische Normen, so ist (jedenfalls) deren Einhaltung vom Vermieter geschuldet. Dabei ist grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.
Die vom Landgericht herangezogene Entscheidung des für das Werkvertragsrecht zuständigen VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs, nach der für eine im Jahr 1997 fertig gestellte Doppelhaushälfte der hierfür geltende Teil der Normen der DIN 4109 nach dem Stand von 1989 nicht den anerkannten Regeln der Technik entspreche, lässt sich nicht auf das Wohnraummietrecht übertragen. Im Mietverhältnis sind in erster Linie die konkreten vertraglichen Vereinbarungen der Parteien über die Sollbeschaffenheit der Wohnung maßgeblich, die vom Vermieter bei Übergabe einzuhalten und über die ganze Mietzeit aufrechtzuerhalten ist, und nicht die Einhaltung bestimmter technischer Normen bei Übergabe wie bei einem Bauwerk. Darüber hinaus hat der Vermieter - anders als der Bauunternehmer - während der gesamten Zeit des Mietverhältnisses für Sachmängel Gewähr zu leisten, ohne dass er in der Regel auf die tatsächliche bauliche Beschaffenheit Einfluss hat. 3) BGH-Urteil vom 03.11.2010 (VIII ZR 330/09) Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Wohnung setzt vorherige Mangelanzeige voraus Der Bundesgerichtshof hat an diesem Tag entschieden, dass der Mieter wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen kann, die fällig werden, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung des Klägers in Berlin-Zehlendorf. Sie zahlten für die Monate April, Juni und Juli 2007 keine und für Mai 2007 lediglich einen Teil der Miete. Mit Schreiben vom 5. Juni 2007 erklärte der Kläger die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung mit Schreiben vom 14. Juni 2007 unter Hinweis auf einen Schimmelpilzbefall in mehreren Zimmern. Der Kläger hat mit seiner Klage unter anderem Räumung und Herausgabe der Wohnung begehrt. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben. Das Landgericht hat das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Räumungsklage abgewiesen; es hat gemeint, die Mieter seien mit der Zahlung der Miete nicht in Verzug geraten, weil ihnen ungeachtet der unterbliebenen Anzeige des Schimmelbefalls ein Anspruch auf Beseitigung dieses Mangels zugestanden habe und sie sich auf ein daraus ergebendes Zurückbehaltungsrecht betreffend die Zahlung der Miete berufen könnten. Die dagegen gerichtete Revision des Klägers hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Räumungsurteils. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein Zurückbehaltungsrecht der Beklagten an Mietzahlungen, die sie für einen Zeitraum vor der Anzeige des - dem Vermieter zuvor nicht bekannten Schimmelpilzbefalls der Wohnung schulden, nicht in Betracht kommt. Das Zurückbehaltungsrecht des 320 BGB dient dazu, auf den Schuldner (hier: den Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende
Funktion, den Vermieter zur Mangelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen. Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten. III. Betriebskosten 1) BGH, Urteil vom 27.01.2010 (XII ZR 22/07) Keine Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung von Gewerberäumen Vermieter von Gewerberäumen können auch noch später als ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums Nebenkostennachzahlungen verlangen, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Januar 2009. Die für Wohnräume geltende Ausschlussfrist von einem Jahr ist bei gewerblichen Mieträumen somit nicht anwendbar. Ein Vermieter von Gewerberäumen hatte seinen Mieter wegen ausstehender Nebenkostennachzahlungen verklagt. Laut dem im Jahr 1993 geschlossenen Mietvertrag ist der Mieter zur Erstattung der Nebenkosten verpflichtet. Erst im September 2004 legte der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung für 2002 vor. Einige Kostenpositionen hatte der Vermieter in den Abrechnungen der Jahre 1993 bis 2001 nicht geltend gemacht, obwohl sie im Mietvertrag aufgeführt waren. Der Mieter weigerte sich, die Nachzahlung zu leisten. Er argumentierte, dass die Abrechnung für 2002 verspätet sei. Zudem müsse er die erstmals eingeforderten Kostenpositionen nicht zahlen. Der BGH entschied jedoch zu Gunsten des Vermieters. Die Nachforderung für das Jahr 2002 war nicht wegen Verspätung ausgeschlossen. 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von verspäteten Betriebskostennachforderungen regelt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht anwendbar. Allerdings muss auch bei der Geschäftsraummiete der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist abrechnen. Diese Frist endet in der Regel aber erst spätestens ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums. Ab diesem Zeitpunkt kann der Mieter den Vermieter aber nur auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung in Anspruch nehmen und muss keine weiteren Nebenkostenvorauszahlungen mehr erbringen. Nachforderungen sind nicht ausgeschlossen. Der Mieter musste auch die erstmals verlangten Kosten zahlen. Dadurch, dass der Vermieter diese jahrelang nicht geltend gemacht hat, wurde der Umfang der vertraglich vereinbarten Nebenkosten nicht verändert.
2) AG Halle, Urteil vom 15.10.2010, 97 C 1311/10 Änderung einer Nebenkostenabrechnung innerhalb der Jahresfrist des 556 Abs. 3 BGB Der Entscheidung des AG Halle lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Mit Schreiben vom 23.06.2008 wurden die Nebenkosten für das Jahr 2007 für ein Mietverhältnis über eine Wohnung abgerechnet. Die Abrechnung ergab ein Guthaben zu Gunsten des Mieters in Höhe von 479,58. Dieses Guthaben wurde mit der laufenden Miete für den Monat August 2008 verrechnet und die restliche Miete für diesen Monat über eine Einzugsermächtigung eingezogen. In dem Bestandteil der Heizkostenabrechnung wurden die Heizkosten jedoch nicht wie in den Jahren zuvor nach Nutzergruppen aufgeteilt. Dieser Umstand hätte bei der Erteilung der Nebenkostenabrechnung bereits berücksichtigt werden können bzw. müssen. Die Abrechnung wurde daraufhin mit Schreiben vom 15.10.2008 geändert. Hieraus ergab sich nunmehr eine Nachforderung in Höhe von 210,85, die die Mieterin nicht zahlte. Die Beklagtenseite meinte, dass in der Übermittlung einer Nebenkostenabrechnung ein Angebot des Vermieters vorliege, dass durch die Verrechnung (und damit quasi Annahme des Guthabens) durch die Mieterin angenommen wurde. Man spricht in diesem Fall dann durch die Annahme des Geldes (genauso wie bei der Zahlung einer Nachforderung) von einem sog. deklaratorischen Schuldanerkenntnis. Dies führt dazu, dass in diesem Fall der Vermieter mit nachträglichen Einwendungen ausgeschlossen ist und der Saldo aus der Nebenkostenabrechnung verbindlich ist. In diesem Zusammenhang wurde insbesondere von der Beklagtenseite Bezug genommen auf ältere Entscheidungen und auch auf einschlägige (neuere) Literatur. Diesen Einwand hat der Vermieter in dem Rechtsstreit nicht in Abrede gestellt, er hat jedoch unter Bezugnahme auf andere Literatur und Rechtsprechung des BGH die Auffassung vertreten, dass dies seit der Einführung der einjährigen Abrechnungsfrist im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 anders zu sehen ist. Hierbei hat der Vermieter wir u. a. Bezug genommen auf Entscheidungen des BGH, der auch nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist, eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung durch den Vermieter für zulässig hält, allerdings ohne das dies Auswirkungen auf das ursprüngliche Abrechnungsergebnis hat vgl. BGH, Urteil des BGH vom 17.11.2004, VIII ZR 115/04 (dort die Ausführungen auf der Seite 7 des Urteils) sowie Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 190/06 Weiterhin hat der Vermieter eine Entscheidung des auch für das Wohnraumietrecht zuständigen Senats des BGH im Jahr 2008 zitiert, wonach eine Zahlung einer Rechnung kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis darstellt (vgl. Urteil des BGH vom 11.11.2008, VIII ZR 265/07).
Das Gericht hat sich mit diesen gegenteiligen Ansichten auseinandergesetzt und dem Vermieter Recht gegeben. 3) BGH, Urteil vom 17.11.2010, VIII ZR 112/10 Zur Verwendung von Verbrauchswerten eines nicht geeichten Wasserzählers im Rahmen der Betriebskostenabrechnung Der Bundesgerichtshof hat an diesem Tag entschieden, dass im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Messwerte eines nicht geeichten Wasserzählers verwendet werden dürfen, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass die angezeigten Werte zutreffend sind. Die Kläger hatten von September 2004 bis Februar 2008 eine Wohnung von den Beklagten gemietet. Der zu der Wohnung gehörende Wasserzähler war in den Jahren 2006 und 2007 nicht geeicht. Die Kläger sind der Auffassung, dass die von dem Gerät ermittelten Messwerte nach 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1a EichG unverwertbar seien und die Beklagten daher die nach Verbrauch abgerechneten Kosten für Wasser/Abwasser nicht in die entsprechenden Betriebskostenabrechnungen einstellen dürften. Hierdurch ergebe sich unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen ein Guthaben von 134,09 für das Jahr 2006 und in Höhe von 222,83 für das Jahr 2007. Die Beklagten behaupten, der Wasserzähler habe ordnungsgemäß funktioniert; insofern müssten die Kläger für 2006 noch 496,53 und für das Jahr 2007 noch 154,79 nachzahlen. Mit der Klage haben die Kläger von den Beklagten neben der Kautionsrückzahlung auch die Zahlung des sich ihrer Ansicht nach ergebenden Guthabens aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 (insgesamt 1.117,77 ) verlangt. Die Beklagten haben mit den behaupteten Ansprüchen auf Nachzahlung von Betriebskosten die Aufrechnung erklärt. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Landgericht das Urteil abgeändert und die Klage in Höhe von 377,62 abgewiesen. Die dagegen gerichtete Revision der Kläger blieb ohne Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass es im Rahmen der Betriebskostenabrechnung allein darauf ankommt, dass der tatsächliche Verbrauch zutreffend wiedergegeben ist. Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben. Den von einem nicht geeichten Messgerät abgelesenen Werten kommt die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die abgelesenen Werte zutreffend sind. Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis, steht einer Verwendung der Messwerte 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG nicht entgegen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war der Nachweis durch Vorlage einer Prüfbescheinigung einer staatlich anerkannten Prüfstelle geführt, aus der hervorgeht, dass die Messtoleranzgrenzen eingehalten waren.
Sonstiges BGH, Urteil vom 31.08.2010 (VIII ZR 268/09) Kein Anspruch eines Wohnraummieters auf eine Garage In einem Urteil zur Vergabe von Pkw-Stellplätzen stärkte der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte von Vermietern. Demnach folgt aus einem regulären Mietvertrag über Wohnraum nicht automatisch ein Anspruch auf einen Parkplatz. Bietet ein Vermieter neben Wohnraum auch Parkplätze für die Pkw seiner Mieter an, liegt die Entscheidung über die Vergabe darüber grundsätzlich bei ihm. Mit einem Wohnraummietvertrag werden demnach keine Nebenpflichten geschlossen, die eine Pflicht des Vermieters zur Bereitstellung eines Parkplatzes beinhalten, argumentierten die Karlsruher Richter in einer aktuellen Entscheidung. Geklagt hatte ein Mieter aus Hamburg, der aus der Tatsache, dass sein Vermieter ein Verzeichnis mit Interessenten für Garagenstellplätze führt, eine Verpflichtung ableiten wollte. Das Gericht stufte die Liste als internes Instrument zur Organisation der Stellplatzvergabe ein. Eine solche Aufstellung könne daher keinen Rechtsanspruch legitimieren.