Christina Klein Lexikon der Immobilien- Zwangsversteigerung

Lex-d-Z 07.12.2011 10:21 Uhr Seite 1 Christina Klein Lexikon der Immobilien- Zwangsversteigerung

Lex-d-Z 07.12.2011 10:21 Uhr Seite 3 Selbstständig in der Gastronomiebranche Christina Klein Lexikon der Immobilien- Zwangsversteigerung interna Ihr persönlicher Experte 3

Lex-d-Z 07.12.2011 10:21 Uhr Seite 4 Need for Speed interna Dieser Ratgeber wird digital produziert. Die laufende Einarbeitung von Änderungen und Ergänzungen garantiert stets optimale Aktualität. Zusatzservice für alle Leser: regelmäßige Redaktionssprechstunde. VlB-Titelmeldung interna Christina Klein Lexikon der Immobilien-Zwangsversteigerung ISBN 978-3-940931-68-9 by interna 2011 Umschlaggestaltung: workstation GmbH Satz: Christoph Pohl, Bonn Lektorat: Janine Hassink, Bonn Druck: Bonner Druck & Medien GmbH, Bonn Verlag interna GmbH Auguststr. 1, 53229 Bonn Tel.: 02 28 / 85 44 98-0, Fax: 02 28 / 85 44 98-20 www.interna-aktuell.de mail@interna-aktuell.de Printed in Germany 4

Lex-d-Z 07.12.2011 10:21 Uhr Seite 5 t Vorwort................. 8 Abteilungen des Grundbuches............ 13 Akteneinsicht........... 13 Altenteil............... 13 Amortisation............ 14 Amtsblatt des Gerichts.... 14 Amtsbetrieb............ 14 Amtsgericht............ 14 Anderkonto............. 15 Anordnung der Zwangsversteigerung..... 16 Anordnungsbeschluss..... 16 Ansprüche mit dem Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück............ 16 Arten der Immobiliarvollstreckung........... 16 Aufhebung des Verfahrens. 17 Auflassung............. 17 Auflassungsvormerkung... 17 Ausbietungsgarantie...... 18 Ausgebot............... 18 Ausnahmekündigungsrecht.19 Aussetzung der Verkündung 19 Bargebot............... 19 Baugenehmigung........ 20 Bekanntmachungsteil.... 21 Belastungen............ 21 Beschlagnahme.......... 21 Beschwerde............ 21 Besitz................. 22 Bestehende bleibende Rechte................. 22 Beteiligte.............. 23 Beteiligte kraft Anmeldung 23 Selbstständig in der Gastronomiebranche Inhalt Beteiligte kraft Grundbucheintragung.... 24 Beteiligtenverfahren..... 24 Beteiligtenverzeichnis.... 24 Betreibender Gläubiger... 25 Beurkundung........... 25 Bietstunde.............. 25 Bietzeit................ 26 Bietvollmacht........... 26 Bürge................. 26 Darlehen............... 27 Deckungsgrundsatz...... 27 Dienstbarkeit............ 27 Dingliches Recht........ 28 Doppelausgebot......... 29 Eigentum.............. 29 Eigentumswohnung...... 31 Eigentümergemeinschaft.. 31 Eigentümergrundschuld... 31 Eigentümerhypothek...... 32 Eigentümerversammlung.. 33 Einstellung des Verfahrens. 33 Eintragungsgebühr....... 34 Eintragungsverfahren.... 34 Einzelausgebot.......... 35 Einzelverfahren......... 35 Entgegenstehende Rechte. 35 Erbbaurecht............ 36 Erbengemeinschaft....... 36 Erkenntnisverfahren...... 37 Eröffnung des Insolvenzverfahrens............. 37 Erst- und Wiederholungstermin..... 38 Ersteher................ 38 Ertragswert............. 38 5

Lex-d-Z 07.12.2011 10:21 Uhr Seite 6 Need for Speed Erwerbsnebenkosten...... 38 Festsetzung des Grundstückswertes............ 39 Flurstück............... 39 Gegenrechte............ 39 Gemeinschaftseigentum... 40 Gerichtstafel............ 40 Geringstes Gebot........ 40 Gesamtausgebot......... 41 Gesamtverfahren........ 41 Glaubhaftmachung...... 41 Gläubiger.............. 42 Grundbuch............. 42 Grundbuchamt.......... 43 Grundbuchauszug........ 43 Grunderwerbssteuer...... 43 Grundpfandrechte........ 43 Grundschuld............ 44 Grundsteuer............ 44 Grundstück............. 44 Grundstücksgleiche Rechte 45 Grundstücksrechte....... 45 Gruppenausgebot........ 46 Hinterlegung........... 46 Hinterlegungsordnung/ Hinterlegungsgesetze..... 46 Hinweise für Bietinteressenten........ 47 Hypothek.............. 47 Hypothekenbrief......... 48 Immobiliarvollstreckung.. 48 Insolvenzmasse......... 49 Insolvenzordnung....... 50 Insolvenzverfahren...... 50 Insolvenzverwalter....... 51 Instandhaltungsrücklage... 52 Internet................ 52 Kataster................ 53 Kaufvertrag............. 53 Klage auf Änderung des Teilungsplans........ 54 Klausel................ 54 Klauselerinnerung....... 54 Klauselgegenklage....... 55 Konsolidation........... 55 Lageplan............... 56 Löschungsbewilligung.... 56 Löschungsvormerkung.... 56 Luftfahrzeuge.......... 57 Mahnverfahren.......... 57 Mängelgewährleistung.... 58 Meistbietender.......... 58 Meistgebot............. 58 Miete/Pacht............. 59 Minderanmeldung....... 59 Mindestgebot........... 59 Negatives Bietabkommen.. 60 Nichtbeteiligte.......... 60 Nießbrauch............. 60 Notar.................. 61 Öffentlicher Glaube...... 61 Öffentlichkeit........... 62 Öffentlich-rechtliche Ansprüche............. 62 Offene Vertretung........ 62 Parzellierung............ 62 Protokoll............... 63 Rangklasse............. 63 Rangverhältnis.......... 63 Realkredit.............. 65 Reallast................ 66 Rechte an einem Grundstück............. 66 Rechte an einem Grundstücksrecht........ 66 Rechtsbehelfe.......... 66 6

Lex-d-Z 07.12.2011 10:21 Uhr Seite 7 Rechtskraft............. 67 Rechtspfleger........... 67 Rentenschuld........... 68 Sache................. 68 Sachverständiger......... 69 Sachwert............... 69 Sanierungsgebiet........ 69 Schätzung.............. 70 Schiffshypothek......... 70 Schuldner.............. 70 Schuldübernahme........ 70 Sicherheitsleistung....... 71 Sicherungsgrundschuld... 72 Sitzungsleitung......... 72 Sofortige Beschwerde.... 72 Sondereigentum......... 72 Steigpreis.............. 73 Surrogationsgrundsatz.... 73 Teileigentum............ 73 Teilungsmasse.......... 74 Teilungsplan........... 74 Teilungsversteigerung..... 75 Termin................ 76 Terminaufhebung........ 76 Terminbestimmung....... 76 Titel................... 77 Übergebot.............. 77 Übernahmegrundsatz..... 78 Unbewegliches Vermögen. 78 Urkundsbeamter der Geschäftsstelle.......... 78 Veräußerungsgebot....... 79 Verdeckte Vertretung..... 79 Verfahrensgrundsätze.... 80 Verfahrenskosten........ 80 Verfügungsverbot....... 80 Verhandlung über den Zuschlag.............. 80 Verkehrswert............ 81 Verkündungstermin...... 82 Versagung des Zuschlags.. 82 Versteigerungsbedingungen 83 Versteigerungserlös...... 83 Versteigerungskataloge.... 83 Versteigerungsobjekt..... 84 Versteigerungstermin..... 84 Verteilungstermin und -verfahren.............. 84 Vollstreckbare Ausfertigung.85 Vollstreckungsbescheid... 85 Vollstreckungserinnerung. 85 Vollstreckungsfähigkeit... 85 Vollstreckungsgericht.... 86 Vollstreckungsklausel.... 86 Vollstreckungsschuldner.. 86 Vollstreckungsschutz..... 86 Vollstreckungsvermerk... 87 Von Amts wegen........ 87 Vorkaufsrecht........... 87 Vorläufiger Teilungsplan.. 88 Vormerkung............ 88 Widerspruchsklage....... 89 Wiederkaufsrecht........ 89 Zahlungspflicht des Erstehers.............. 90 Zuschlag............... 90 Zuschlagserteilung....... 91 Zuschlagsgebühr......... 91 Zuschlagsversagungsgrund 92 Zustellung.............. 92 Zwangshypothek......... 92 Zwangsversteigerungsgesetz.93 Zwangsversteigerungsvermerk................ 93 Zwangsverwaltung....... 94 Zwangsvollstreckung..... 94 7

Lex-d-Z 07.12.2011 10:21 Uhr Seite 8 Lexikon der Immobilien-Zwangsversteigerung 8

Lex-d-Z 07.12.2011 10:21 Uhr Seite 9 Lexikon der Immobilien-Zwangsversteigerung Vorwort Dieses Lexikon ist ein Nachschlagewerk für alle, die es in Erwägung ziehen, eine Immobilie zu ersteigern. Aber auch die sonstigen Beteiligten im Zwangsversteigerungsverfahren werden hier viele hilfreiche Ratschläge finden. Zunächst wird hier der Ablauf einer Zwangsversteigerung erläutert. Rechtliche Grundlagen für das Verfahren befinden sich im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG), in der Zivilprozessordnung (ZPO) sowie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Fangen wir von vorne an: Eine Immobilien-Zwangsversteigerung wird stets auf Initiative eines Gläubigers angeordnet. Der Antrag muss dabei an das Amtsgericht gerichtet werden. Im Regelfall werden vor dem Amtsgericht nur Sachen verhandelt, die einen Wert von bis zu 5.000 Euro haben. Alles, was darüber liegt, gehört zur Zuständigkeit des Landgerichts. Der Großteil der Immobilien wird mit Sicherheit wertvoller sein als 5.000 Euro. Warum erfolgt die Versteigerung dann nicht am Landgericht? Das Amtsgericht hat hier eine Sonderzuständigkeit. Örtlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet, funktionell zuständig ist der Rechtspfleger. Aber wie kommt der Gläubiger überhaupt dazu, einen solchen Antrag zu stellen? In der Regel schuldet der Schuldner dem Gläubiger Geld. Kann dieser nicht bezahlen, hat der Gläubiger die Möglichkeit, einen Titel zu erwirken. Das bedeutet, dass er zu Gericht geht und sich seinen Anspruch bestätigen lässt. Dies 9

Lex-d-Z 07.12.2011 10:21 Uhr Seite 10 Lexikon der Immobilien-Zwangsversteigerung kann in Form eines Vollstreckungsbescheids, eines Urteils etc. ergehen. Den Titel, der vollstreckbar sein muss, also mit einer Klausel versehen sein muss, hat der Gläubiger seinem Antrag beizufügen. Ist der Schuldner im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eingetragen und sind die sonstigen Voraussetzungen erfüllt, erlässt der Rechtspfleger den Anordnungsbeschluss. Dieser wird dem Schuldner zugestellt. Der Schuldner kann gegen den Beschluss Vollstreckungsschutz beantragen. Dem Gläubiger bzw. seinem Prozessbevollmächtigten wird der Beschluss formlos mitgeteilt, es sei denn, dem Antrag wurde nicht voll entsprochen. Den übrigen Beteiligten des Verfahrens wird der Beschluss in der Regel weder förmlich zugestellt noch formlos mitgeteilt, es sei denn, es handelt sich um ein Erbbaurecht. Der Beschluss wirkt zugleich als Beschlagnahme des Grundstücks zugunsten des Gläubigers. Anschließend beauftragt der Rechtspfleger das Grundbuchamt (GBA), den Versteigerungsvermerk ins Grundbuch einzutragen. Was bewirkt diese Eintragung im Grundbuch? Sinn und Zweck dieser Regelung ist es, den Gläubiger vor Verfügungen des Schuldners zum Nachteil des Gläubigers zu schützen. Der Schuldner ist Eigentümer des Objekts, er darf dieses nach wie vor verwalten und nutzen. Allerdings darf er die Immobilie nicht einfach an einen Dritten veräußern. Tut er es doch, sieht ein Dritter sofort, dass im Grundbuch ein Versteigerungsvermerk eingetragen ist. 10

Lex-d-Z 07.12.2011 10:21 Uhr Seite 11 Lexikon der Immobilien-Zwangsversteigerung Geht der Schuldner nicht gegen den Beschluss vor, beginnt das Gericht mit der Festsetzung des Verkehrswertes, also des Grundstückswertes. Dieses Verfahren endet mit dem Verkehrswertfestsetzungsbeschluss, gegen den sich alle Beteiligten innerhalb von zwei Wochen mit der Beschwerde zur Wehr setzen können. Zeitgleich mit dem Erlass des Beschlusses oder spätestens dann, wenn dieser rechtkräftig geworden ist, wird der Versteigerungstermin bestimmt. Dadurch wird das Verfahren öffentlich, d. h. jedermann hat die Möglichkeit, von der Versteigerung Kenntnis zu nehmen. Dies geschieht dadurch, dass die Terminsbestimmung im amtlichen Bekanntmachungsblatt abgedruckt und/oder im Internet veröffentlicht wird. Hat das Grundstück nur einen geringen Wert, kann die Veröffentlichung im Internet oder Amtsblatt unterbleiben. Den Beteiligten wird die Terminsbestimmung zugestellt, und sie werden aufgefordert, ihre Rechte anzumelden. Zu dem Versteigerungstermin hat jedermann Zugang; zu beachten ist jedoch, dass Fernseh- und Rundfunkaufnahmen sowie Tonund Filmaufnahmen unzulässig sind. Leiter des Termins ist der Rechtspfleger, Protokollant der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle. Zu Beginn wird die Sache aufgerufen, d. h. das Aktenzeichen sowie alle Beteiligten genannt. Der Ablauf des Termins selbst kann in drei Teile gegliedert werden. Zunächst erfolgt die Bekanntmachung. Hier erfahren alle Beteiligten und Interessenten alles Wichtige über die Verhältnisse des Versteigerungsobjekts. Dazu zählen der wesentliche Grundbuchinhalt, die Gläubiger und ihre Ansprüche, der Zeitpunkt der Beschlagnahme, die Anmeldung der Beteiligten, der festgesetz- 11