Allgemeine Hinweise für Bieter bei Zwangsversteigerungen

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1 Allgemeine Hinweise für Bieter bei Zwangsversteigerungen Inhalt Um was sollte sich ein Bieter vor dem Termin kümmern? Was bedeutet der festgesetzte Verkehrswert? Muss bei einem zweiten oder weiteren Termin die betreibende Gläubigerin bei jedem Gebot, auch unterhalb von 70 oder 50 %, den Zuschlag erteilen lassen? Warum ist es ratsam, vor dem Termin das Grundbuch einzusehen bzw. welche Informationen dazu werden spätestens im Versteigerungstermin bekanntgegeben Wie kann im Termin geboten werden? Welche Papiere und Unterlagen muss ein Bieter zur Abgabe von Geboten im Termin mitbringen? Was bedeutet Sicherheitsleistung und muss diese auf jeden Fall geleistet werden? In welcher Form kann Sicherheit geleistet werden? Wann und wie muss der Rest des Versteigerungsgebotes gezahlt werden? Wie und wann wird der Bieter Eigentümer? Mit welchen Kosten muss ein Bieter neben dem zu entrichtenden Erlös noch rechnen? Was kann der Ersteher tun, wenn eine Räumung des Objektes noch nötig erscheint? Kann ein Versteigerungsobjekt auch vorher gekauft werden? Was ist eine Ausbietungsgarantie und welchen Nutzen kann ein Bieter daraus ziehen? Seite 1 von 9

2 Allgemeine Hinweise für Bieter bei Zwangsversteigerungen" Was muss ein Bieter beachten, wenn er Immobilien aus der Zwangsversteigerung erwerben möchte? Um was sollte sich ein Bieter vor dem Termin kümmern? Wenn Interesse an einer Immobilie besteht, die im Rahmen einer Zwangsversteigerung angeboten wird, ist der erste Ansprechpartner der betreibende Gläubiger. Für die BAG Bankaktiengesellschaft als Gläubigerbank stehen die GHGen für Fragen rund um das Objekt zur Verfügung. Von uns bekommen Sie Daten und Informationen zu Verkehrswerten, Preisvorstellungen der Gläubigerbank und Besichtigungsmöglichkeiten. Was bedeutet der festgesetzte Verkehrswert? Das Gericht lässt, in den meisten Fällen durch einen vereidigten Gutachter, den Verkehrswert des Versteigerungsobjektes feststellen. Dieser Verkehrswert gibt dem Bieter zunächst einen Anhaltspunkt, welcher Wert dem Objekt durch den Gutachter beigemessen wird. Über diese reine Information hinaus, hat der Verkehrswert jedoch auch prozessuale Funktionen. So muss in einem ersten Versteigerungstermin mindestens 50 % des festgesetzten Verkehrswertes durch den Interessenten geboten werden, da ansonsten das Versteigerungsgericht von Amts wegen einen Zuschlag nicht erteilen darf. Darüber hinaus hat der im Termin anwesende Vertreter der betreibenden Gläubigerbank die Möglichkeit, bei Nichterreichen von 7/10 des festgesetzten Verkehrswertes den Zuschlag durch einfache Erklärung versagen zu lassen. Erfolgt aus den vorgenannten Gründen in einem ersten Termin jedoch kein Zuschlag, so gelten beide Grenzen im nächsten Termin nicht mehr. Muss bei einem zweiten oder weiteren Termin die betreibende Gläubigerin bei jedem Gebot, auch unterhalb von 70 oder 50 %, den Zuschlag erteilen lassen? Dies ist grundsätzlich nicht der Fall. Auch in weiteren Terminen hat es die betreibende Gläubigerbank regelmäßig in der Hand, den Zuschlag versagen zu lassen, wenn ihr das Gebot nicht ausreicht. Daher ist es ratsam, vorab Gespräche mit der zuständigen GHG aufzunehmen. Dies kann man entweder schon durch Kontaktaufnahme vor dem Termin, spätestens jedoch im Versteigerungstermin über den Mitarbeiter der Gläubigerbank im Termin erreichen, um entsprechende Erlösvorstellungen zu erfahren und sein Bietverhalten entsprechend einrichten zu können. Für unsere Auftraggeberin stehen wir, die GHGen, für eine derartige Kontaktaufnahme zur Verfügung. Seite 2 von 9

3 Warum ist es ratsam, vor dem Termin das Grundbuch einzusehen bzw. welche Informationen dazu werden spätestens im Versteigerungstermin bekannt gegeben? Es ist nicht ausgeschlossen, dass nach den speziellen Versteigerungsbedingungen für das gewünschte Objekt einzelne Rechte in den Grundbüchern, etwa in Abt. II, wie z. B. Wegerechte, Grunddienstbarkeiten oder sonstige Eintragungen, oder sogar Rechte in Abt. III des Grundbuches (Grundschulden) bestehen bleiben. Hier kann man sich bei rechtzeitiger Einsichtnahme in das Grundbuch informieren. Diese Versteigerungsbedingungen werden jedoch in jedem Versteigerungstermin vor Beginn der eigentlichen Bietestunde nochmals durch das Gericht vorgetragen. Soweit dann noch Fragen bestehen oder offen sind, sollte solange nachgefragt werden, bis alle Unklarheiten beseitigt sind. Es ist natürlich besonders wichtig, ob das Objekt lastenfrei oder mit bestehen bleibenden Belastungen versteigert wird. Wie kann im Termin geboten werden? Geboten werden kann nur mündlich im Termin (also nicht schriftlich oder telefonisch oder per ). Jeder Versteigerungstermin ist öffentlich. Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Min., sie endet jedoch erst, wenn trotz Aufforderung des Rechtspflegers keine Gebote mehr abgegeben werden und dieser das Ende der Bietezeit feststellt. Welche Papiere und Unterlagen muss ein Bieter zur Abgabe von Geboten im Termin mitbringen? Bieter müssen sich mit gültigem Personalausweis oder Pass ausweisen. Wenn für andere geboten werden soll (dies gilt auch für Ehegatten), muss eine Biet- oder Generalvollmacht in notarieller Urkunde vorgelegt Bieter müssen sich mit gültigem Personalausweis oder Pass ausweisen. Wenn für andere geboten werden soll (dies gilt auch für Ehegatten), muss eine Biet- oder Generalvollmacht in notarieller Urkunde vorgelegt werden. Beim Bieten für eine Firma ist ein beglaubigter Handelsregisterauszug vorzulegen, der nicht älter als zwei Monate sein darf. Was bedeutet Sicherheitsleistung und muss diese auf jeden Fall geleistet werden? Als Bieter muss man damit rechnen, dass ein Verfahrensbeteiligter bei Abgabe eines Gebotes Sicherheitsleistung verlangt, die dann sofort erbracht werden muss. Die Sicherheit ist daher zum Termin mitzubringen. Ist Sicherheit beantragt, so kann ein Gebot nur bei Leistung der Sicherheit berücksichtigt werden, anderenfalls ist es zurückzuweisen. Der Verfahrensbeteiligte, in der Regel der Vertreter der betreibenden Gläubigerbank, könnte ausnahmsweise auf Sicherheitsleistung verzichten. Dies wird normalerweise jedoch nur der Fall sein, wenn er den Bieter bereits vorher kennt und die Finanzierung des Objektes als gesichert ansehen kann. Die Sicherheitsleistung beträgt in der Regel 10 % des gerichtlichen Verkehrswertes. Seite 3 von 9

4 In welcher Form kann Sicherheit geleistet werden? Gemäß der aktuellen Gesetzesänderung kann Sicherheit im Zwangsversteigerungsverfahren i.h.v. 10 % des gesetzlichen Verkehrswertes in den folgenden Formen geleistet werden: Als rechtzeitige vorherige Überweisung auf ein Gerichtskonto unter Angabe des Aktenzeichen des Gerichtes. Die jeweiligen Gerichtskonten müssen bei den einzelnen Versteigerungsgerichten erfragt werden. Hinweis: Eine Bareinzahlung am Tage des Termins bei der Gerichtskasse ist nicht möglich. Ferner kann die Sicherheit durch einen bestätigten Bundesbank-Scheck geleistet werden, der frühestens 3 Tage vor dem Versteigerungstermin ausgestellt sein darf. Möglich ist auch eine unbefristete, unbedingte und selbstschuldnerische Bürgschaft eines in Deutschland registrierten Kreditinstitutes, (so genannte Bankbürgschaft). Ferner möglich sind nunmehr auch Verrechnungsschecks, welche von einem Kreditinstitut frühestens 3 Tage vor dem Versteigerungstermin ausgestellt sein müssen, nicht jedoch private Verrechnungsschecks des Bieters. Andere Vermögensnachweise, wie z.b. Wertpapiere, Sparbücher oder die oben genannten gewöhnlichen Bar- oder Verrechnungsschecks werden nicht als Sicherheit zugelassen und führen im Zweifel dazu, dass das Gebot zurückgewiesen wird. Ebenfalls kann Sicherheit nicht mehr durch Bargeld geleistet werden. Der Bieter sollte daher nicht unbedingt bis zum Schluss der Versteigerung mit seinem Gebot warten, da Mängel der Sicherheitsleistung oder auch solche evtl. Vertretungsvollmachten (siehe oben) ggf. noch in Ruhe erörtert und geklärt werden können. Wird einem Bieter der Zuschlag nicht erteilt, so wird die Sicherheit am Ende der Versteigerung zurück erstattet, bzw. zurück überwiesen, sofern auf ein Gerichtskonto eingezahlt. Wann und wie muss der Rest des Versteigerungsgebotes gezahlt werden? Wird einem Bieter der Zuschlag erteilt, wird ein besonderer Verteilungstermin anberaumt, der ca. 6-8 Wochen nach dem Versteigerungstermin liegt. Spätestens in diesem Termin ist dann das Meistgebot an das Gericht zu zahlen (abzüglich eventuell gezahlter Sicherheitsleistung). Das Meistgebot wird vom Tage des Zuschlags an bis einen Tag vor dem Verteilungstermin mit 4 % verzinst, diese Zinsen hat der Ersteher ebenfalls zu entrichten. Es wird um Beachtung gebeten, dass dieser Termin nicht durch einfache Erklärung verschiebbar ist. Ein Interessent sollte sich daher darauf einstellen, dass das Geld spätestens bis zu diesem Termin bereitsteht und die Finanzierung entsprechend gesichert ist, da ansonsten im schlimmsten Falle gegen den Bieter direkt in voller Höhe des Gebotes vollstreckt werden kann. Seite 4 von 9

5 Wie und wann wird der Bieter Eigentümer? Im Rahmen einer Zwangsversteigerung wird das Eigentum nicht durch notariellen Vertrag, sondern durch staatlichen Hoheitsakt, den Zuschlag, auf den Meistbietenden übertragen. Ab Zuschlagserteilung wird der Meistbietende neuer Eigentümer des Grundbesitzes. Ab diesem Zeitpunkt trägt er die Gefahr des Untergangs, der Verschlechterung, etc. und hat für die Versicherung des Grundstückes etc. zu sorgen. Im Grundbuch eingetragen wird der Meistbietende jedoch erst, wenn eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorgelegt werden kann. Die Eigentumsumschreibung muss jedoch nicht erneut (etwa beim Notar) beantragt werden, sondern dies übernimmt das Versteigerungsgericht. Mit welchen Kosten muss ein Bieter neben dem zu entrichtenden Erlös noch rechnen? Ein Erwerb in einer Zwangsversteigerung ist grunderwerbsteuerpflichtig. Je nach Bundesland fallen 3,5% - 5% Grunderwerbssteuer auf das Meistgebot an. Der Ersteher trägt dann neben dem Meistgebot noch die Gerichtskosten für die Erteilung des Zuschlages sowie die Gerichtskosten für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch (Grobe Faustformel: Diese Kosten sind geringer als die üblichen Notarkosten). Was kann der Ersteher tun, wenn eine Räumung des Objektes noch nötig erscheint? Der Zuschlagsbeschluss, der durch das Gericht ausgefertigt wird, ist gleichzeitig Räumungsund Herausgabetitel gegen den früheren Eigentümer und die zu seinem Haushalt gehörenden Personen. Sollte das Objekt jedoch an einen Dritten vermietet sein, so muss der Ersteher zum nächstmöglichen Kündigungstermin eine Kündigung dieses Mietverhältnisses aussprechen und bei Nichtbeachtung durch den Mieter gegebenenfalls eine Räumungsklage erheben. Hier gelten gegebenenfalls allgemeine Mieterschutzvorschriften. Wird den Mietern nicht gekündigt, so wird das Mietverhältnis fortgesetzt. Es wird darauf hingewiesen, dass nach neuer Rechtslage (Februar 2007) eine Kündigung gegenüber Mietern nicht mehr dadurch ausgeschlossen werden kann, dass diese Baukostenvorschüsse als Mietvorausleistung angemeldet haben. Seite 5 von 9

6 Kann ein Versteigerungsobjekt auch vorher gekauft werden? Dies ist nur bedingt möglich. Ein Verkauf kann generell nur stattfinden, wenn der jetzige Eigentümer und Vollstreckungsschuldner zustimmt. Es muss dann ein Notartermin stattfinden und ein "normaler Kaufvertrag" geschlossen werden. Dieser hat ferner jedoch nur Sinn, wenn alle im Grundbuch beteiligten Gläubiger zustimmen. Aus den o.g. Gründen kann daher ein freihändiger Verkauf ausgeschlossen oder extrem schwierig sein, so dass auf das Zwangsversteigerungsverfahren zu verweisen ist. Was ist eine Ausbietungsgarantie und welchen Nutzen kann ein Bieter daraus ziehen? Eine Ausbietungsgarantie ist ein Vertrag mit der betreibenden Gläubigerin, in dem sich der Bieter verpflichtet, mindestens einen bestimmten Betrag zu bieten. Im Gegenzug verpflichtet sich die Bank, dann auch auf jeden Fall den Zuschlag im Termin erteilen zu lassen (sofern der Versteigerungstermin nicht durch den Schuldner in anderer Weise abgewendet wird). Für die Bank hat dies den Vorteil, dass sie sicher weiß, dass ein Bieter vorhanden sein wird. Für den Ausbietungsgaranten besteht der Vorteil, dass er weiß, ab welchem Preis die Bank ihm den Zuschlag erteilen lassen wird. Ggf. sind im begrenzten Rahmen auch weitergehende Vereinbarungen als Nebenabreden möglich, um den Ausbietungsgaranten in gewisser Weise gegenüber weiteren Mitbietern abzusichern. Die Einzelheiten sind jedoch von Fall zu Fall unterschiedlich und sollten vorab besprochen werden. Um eine formelle Wirksamkeit der Ausbietungsgarantie zu gewährleisten, muss diese in notarieller Form abgeschlossen werden. Wir hoffen, dass wir mit diesen allgemeinen Hinweisen zu Ihrer Information beigetragen haben. Natürlich ist es unmöglich, in dieser kurzen Form alle denkbaren rechtlichen und tatsächlichen Möglichkeiten zu erörtern. Ebenfalls kann keine Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit der vorstehenden Ausführungen übernommen werden. Weitergehende Fragen sollten daher am besten vor dem Versteigerungstermin durch Rücksprache mit den Beteiligten und Ihrer GHG geklärt werden. Seite 6 von 9

7 Glossar Immobilien - Zwangsversteigerung Aufhebung des Verfahrens Ein laufendes Zwangsversteigerungsverfahren kann unter gewissen Bedingungen aufgehoben werden, bzw. es kann die einstweilige Einstellung bewilligt werden, so z.b., wenn der Schuldner wieder zu Geld gekommen ist und Zahlung leisten kann. Auflassungsvormerkung Eine solche Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen zur Sicherung des Anspruches eines Käufers auf Eigentumsübertragung einer Immobilie. Sollte eine solche Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen sein, ist in einer Zwangsversteigerung zu prüfen, ob diese auch bei Zuschlag erlischt und unwirksam wird. Ansonsten ist Vorsicht geboten. Ausbietungsgarantie Ein Bieter kann mit der Gläubigerbank eine Ausbietungsgarantie schließen, nach der sich der Bieter verpflichtet, im Versteigerungstermin nicht unter einer bestimmten Summe mitzubieten. Im Gegenzug verpflichtet sich die Bank, dann auch den Zuschlag erteilen zu lassen. Dieser Vertrag muss notariell beurkundet werden. Ausnahmekündigungsrecht. Der Ersteher einer Immobilie kann den Schuldner, der noch in der Immobilie wohnt, aus seinem Zuschlagsbeschluss räumen lassen. Ist jedoch die Immobilie vermietet, so muss der Ersteher dem Mieter ggf. kündigen. Tut er dies nicht, so übernimmt er das Mietverhältnis. Bei Vermietung von Wohnraum gilt der gesetzliche Mieterschutz. Aussetzung des Zuschlages Die betreibende Gläubigerbank kann die Verkündung eines Zuschlages auf einen späteren Termin auf Antrag ggf. verschieben lassen. Dies wird sie tun, um noch Nachverhandlungen mit dem Bieter zu ermöglichen und dann endgültig über einen Zuschlag zu entscheiden. Bestehen bleibende Rechte Für die Zwangsversteigerung gilt der Grundsatz, dass alle Rechte, die zeitlich vor dem Recht der betreibenden Gläubigerin stehen, im Grundbuch bestehen bleiben und vom Ersteher zu übernehmen sind. Nachrangige Rechte erlöschen nach den Versteigerungsbedingungen. Hierüber muss sich ein Bieter Klarheit verschaffen. Entsprechende Informationen werden auch in den Versteigerungsterminen vor der Bietzeit durch das Gericht bekannt gegeben. Ein Bieter sollte sich Klarheit verschaffen, ob z.b. Wegerechte oder Grundschulden anderer Gläubiger bestehen bleiben oder ob das Grundstück lastenfrei, d.h. frei von Rechten Dritter, versteigert wird. Belastungen siehe zunächst: Bestehen bleibende Rechte Ggf. müssen bestimmte Belastungen, wie z.b. Wohnrechte etc. übernommen werden. Dies ist für jeden Fall einzeln zu prüfen. Der günstigste Fall ist natürlich ein lastenfreier Erwerb. Beurkundung Es ist gesetzliche Vorschrift, dass Immobilienkaufverträge und Nebenabreden grundsätzlich notariell beurkundet sein müssen. Im Wege der Zwangsversteigerung wird jedoch der Zuschlag durch das Gericht faktisch einer notariellen Beurkundung gleich gesetzt, so dass diese entfällt. Seite 7 von 9

8 Bietstunde Dies ist der Zeitraum, in dem Gebote von Bietern abgegeben werden können. Er umfasst mindestens eine halbe Stunde, läuft jedoch so lange weiter, wie tatsächlich noch Gebote abgegeben werden. Ertragswert Ein Ertragswert ist der Wert, den ein Grundstück unter Berücksichtigung der erzielbaren Mieteinnahmen hat. Er rechnet sich aus der Jahresrohmiete und den pauschalierten Bewirtschaftungskosten. Flurstück Ein Flurstück ist ein zusammenhängender Teil der Erdoberfläche, welches im Grundbuch unter einer Nummer geführt wird. Flurstücke, die unter einer Nummer im Grundbuch geführt werden, können nur gemeinsam versteigert werden. Geringstes Gebot Dieses Gebot darf im Versteigerungstermin nicht unterschritten werden. Es setzt sich zumindest aus den Verfahrenskosten zusammen, ferner ggf. aus rückständigen Grundsteuern etc. Es wird im Einzelfall durch das Versteigerungsgericht bestimmt und rechtzeitig vor Beginn der Bietstunde bekannt gegeben. Grundbuchauszug Ein Grundbuchauszug ist die Abschrift aller zu einem Grundstück bestehenden Grundbucheintragungen. Sie ist wichtig für den Bietinteressenten um Klarheit zu schaffen, welche Lasten auf dem Grundstück bestehen um dann zu klären, welche Lasten ggf. in der Zwangsversteigerung zu übernehmen sind und welche erlöschen werden. Meistgebot Der Rechtspfleger in der Zwangsversteigerung wird am Ende der Bietestunde das Gebot, welches bis dahin das höchste ist, dreimal aufrufen. Sollten dann keine weiteren Gebote mehr abgegeben werden, ist dies das Meistgebot. Auf das Meistgebot wird jedoch nicht automatisch der Zuschlag erteilt. Zunächst werden die betreibenden Gläubiger und ggf. der Schuldner angehört, ob Einwendungen bestehen, insbesondere ob das Meistgebot ausreichend ist. Rangverhältnis Das Rangverhältnis im Grundbuch regelt die Reihenfolge, in der sich mehrere an einem Grundstück bestehende Rechte befinden. Grundsätzlich hat derjenige, der zeitlich früher eingetragen ist, das vorrangige Recht. Aus dem Rangverhältnis der Rechte entwickeln sich auch die Versteigerungsbedingungen, d.h. welche Rechte durch den Ersteher zu übernehmen sind und welche erlöschen werden. Sachwert Der Sachwert eines Grundstückes errechnet sich nach dem Bodenwert und dem Bauwert. Hier werden insbesondere die Herstellungskosten berücksichtigt und die Mängel abgezogen. Eine andere Berechnungsweise ist der Ertragswert (siehe oben). Steigpreis Dieser setzt sich zusammen aus dem abgegebenen Meistgebot und eventuell im Grundbuch bestehen bleibenden Rechten. Er insgesamt bildet den eigentlichen "Kaufpreis" einer Immobilie im Zwangsversteigerungstermin. Seite 8 von 9

9 Unbedenklichkeitsbescheinigung Die Vorlage einer Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes beim Grundbuchamt ist eine der Voraussetzungen, um als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu werden. Eine derartige Bescheinigung erteilt das zuständige Finanzamt, wenn die Grunderwerbssteuer bezahlt ist. Auch der Ersteher im Zwangsversteigerungsverfahren muss die Grunderwerbssteuer bezahlen und wird nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Verkehrswert Der Verkehrswert ist der Wert, der grundsätzlich beim freien Verkauf auf dem Markt erzielt werden kann. Auch das Versteigerungsgericht setzt aufgrund eines Wertgutachtens einen Verkehrswert fest. Nach diesem berechnen sich bestimmte Wertgrenzen, wie z.b. die Tatsache, dass unterhalb von 50 % des Verkehrswertes in einem 1. Versteigerungstermin nicht zugeschlagen werden kann. Zuschlag Sofern das Meistgebot auch nach Anhörung der betreibenden Gläubigerin ausreichend ist, erhält der Ersteher den Zuschlag. Er wird in diesem Moment durch staatlichen Hoheitsakt Eigentümer des Grundstückes. Der Zuschlag wird durch den Rechtspfleger im Versteigerungstermin oder in einem möglichen gesonderten Termin verkündet. Der Ersteher erhält hiervon eine Ausfertigung zur Legitimation. Zwangsversteigerung Die Zwangsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, welches bei den Amtsgerichten, dort von den Rechtspflegern, durchgeführt wird. Die Besonderheiten sind im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt. Der Ersteher wird Eigentümer durch staatlichen Hoheitsakt, den Zuschlag durch das Amtsgericht. Es gibt verschiedene Formen von Zwangsversteigerungen, die jeweils etwas anderen Regeln folgen. Der Hauptfall ist die schuldrechtliche Zwangsversteigerung, d.h. ein Schuldner ist säumig und die Gläubiger vollstrecken in das Grundstück. Andere Fälle sind z.b. die Teilungsversteigerung, d.h. mehrere Miteigentümer (Eheleute, Erben, usw.) können sich nicht einigen, so dass das Grundstück zur Versteigerung gebracht wird. Weitere Formen sind eher selten (Zwangsversteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters etc.). Seite 9 von 9