Erbauseinandersetzung bei Immobilien durch Teilungsversteigerung

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1 Erbauseinandersetzung bei Immobilien durch Teilungsversteigerung Stand: August 2008 BRIDGES Kanzlei Wigand Rechtsanwalt, FAErbR, FAStR Klaus Wigand Oettingenstr München Tel. 089/ Fax: 089/ Internet: Unternehmens- und Vermögensnachfolge Erbrecht Gesellschaftsrecht Steuerrecht Stiftungsrecht

2 - 2 - Die Erbauseinandersetzung von Immobilien durch Teilungsversteigerung Nach dem Tod des Erblassers bilden seine Erben kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft, der alle Aktiva und Passiva des Erblassers zustehen. Grundsätzlich kann die Verwaltung des Nachlasses und die Veräußerung einzelner Nachlassgegenstände nur durch alle Erben gemeinschaftlich erfolgen. Jeder Miterbe kann aber jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen und dadurch seinen Anteil am Nachlass einfordern, soweit dies nicht durch den Erblasser ausgeschlossen wurde. Probleme ergeben sich bei der Verteilung des Nachlasses unter den Erben vor allem dann, wenn zum Nachlass eine Immobilie gehört, die den größten Teil des Vermögens darstellt, so dass der Nachlass nicht in entsprechende wertmäßig gleiche - Bruchteile nach den jeweiligen Erbquoten aufgeteilt werden kann. Will nun ein Miterbe das Objekt übernehmen, muss er im Gegenzug die übrigen Miterben auszahlen. Da dies in vielen Fällen angesichts hoher Immobilienpreise nicht ohne Weiteres durchführbar ist oder sich die Miterben nicht über den Verkehrwert der Immobilie einigen können, muss die zum Nachlass gehörende Immobilie nicht selten verkauft oder im Rahmen eines Versteigerungsverfahrens liquidiert werden. Der Erlös der Versteigerung wird anschließend unter den Miterben entsprechend ihrer Erbquoten aufgeteilt. In vielen Fällen ist eine Teilungsversteigerung auch dann der letzte Ausweg, wenn sich die Miterben untereinander nicht über die künftige Nutzung der Immobilie einigen können - etwa die Nutzung durch die gesamte Erbengemeinschaft oder einzelne Miterben zu eigenen Wohnzwecken oder durch Vermietung an Dritte. Nicht selten drängen einzelne Miterben aus unterschiedlichen persönlichen und wirtschaftlichen Motiven entgegen dem Willen der übrigen Miterben auf eine schnelle Verwertung des Objekts durch eine Teilungsversteigerung. Der Ablauf eines solchen Teilungsversteigerungsverfahrens soll im Folgenden dargestellt werden:

3 Zuständigkeit Für die Versteigerung der Immobilie ist das Vollstreckungsgericht des Amtsgerichts zuständig, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet. Dieses veröffentlicht die Versteigerungstermine in der Regel 6 Wochen vorher in den örtlichen Zeitungen und hängt sie an den Gerichts- und Gemeindetafeln aus. 2. Antragsberechtigung Ein Miterbe kann jederzeit die Teilungsversteigerung beantragen, wenn nicht der Erblasser die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft auf bestimmte Zeit oder auf Dauer (max. 30 Jahre) ausgeschlossen hat. Begünstigte Vermächtnisnehmer haben dagegen kein Antragsrecht. 3. Verfahren Nach Eingang des Antrags auf Durchführung der Teilungsversteigerung bei Gericht wird im Grundbuch (in Abteilung II) ein Teilungsversteigerungsvermerk eingetragen. Damit wird der die Versteigerung betreibende Miterbe geschützt, so dass das Grundstück während des Verfahrens nicht durch die übrigen Miterben zu seinem Nachteil veräußert werden kann. 4. Aufhebung bzw. Einstellung des Verfahrens a) Der die Versteigerung betreibende Miterbe kann das Verfahren jederzeit wieder beenden. Er hat die Möglichkeit, seinen Antrag zurückzunehmen ( 29 ZVG) oder sich mit der Einstellung des Verfahrens durch das Gericht einverstanden zu erklären (sog. Bewilligung der Einstellung nach 30 I ZVG). b) Jeder der übrigen Miterben kann beim Vollstreckungsgericht ebenfalls die (vorläufige) Einstellung des Verfahrens beantragen ( 180 II ZVG). Das Gericht kann dann die Einstellung für maximal 6 Monate anordnen. Da der Antrag wiederholt gestellt werden kann, ist es auf diese Weise möglich, die drohende Versteigerung bis zu 12 Monate hinauszuschieben. Erforderlich ist zum einen, dass der Antrag innerhalb von 2 Wochen nach entsprechender Belehrung (meist verbunden mit der Anordnung der

4 - 4 - Teilungsversteigerung) bei Gericht eingeht, zum anderen, dass die vom Gericht vorzunehmende Interessenabwägung ergibt, dass ein Zuwarten für den das Verfahren betreibenden Miterben angemessen und zumutbar ist und seine Interessen nicht die der restlichen Miterben überwiegen. Folgende Tatsachen können in der Regel für oder gegen eine vorläufige Einstellung der Teilungsversteigerung sprechen: - Falls ein Miterbe grundsätzlich bereit und in der Lage ist, den die Teilungsversteigerung betreibenden Miterben auszuzahlen, sollte diese Möglichkeit genutzt, und der Termin entsprechend hinausgeschoben werden. - Drohen dem betreibenden Miterben selbst Zwangsvollstreckungsmaßnahmen und ist er deshalb auf die Auszahlung seines Anteils dringend angewiesen, so spricht dies für eine baldige Versteigerung. Ist er aber andererseits auf die baldige Auszahlung seines Anteils nicht angewiesen, so ist ihm ein Zuwarten eher zuzumuten. - Ist eine erhebliche Wertminderung zu erwarten, so spricht dies gegen ein Hinausschieben der Versteigerung. Dasselbe gilt, wenn die Immobilie nicht genügend in Stand gehalten wird, so dass von einer Verwahrlosung bis zum Versteigerungstermin ausgegangen werden muss. - Von erheblicher Bedeutung ist auch die aktuelle Nutzung des Hauses, etwa durch den überlebenden Ehegatten oder durch einen der Miterben als Familienwohnheim, gegebenenfalls mit minderjährigen Kindern oder durch den überlebenden Ehegatten des Erblassers. 5. Versteigerungstermin a) Nach Ende einer eventuellen vorläufigen Einstellung des Verfahrens spätestens nach 12 Monaten - oder bei Ablehnung eines entsprechenden Antrags wird vom Gericht ein Termin zur Versteigerung bestimmt. Zuvor muss jedoch der Verkehrswert des Objekts ermittelt werden. Dieser Grundstückswert wird vom Gericht in aller Regel mit Hilfe eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelt, der vom Gericht mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragt wird.

5 - 5 - b) Spätestens bei Festlegung des Versteigerungstermins, muss der betreibende Miterbe für die Abhaltung des Termins einen Kostenvorschuss in Höhe einer doppelten Gerichtsgebühr an das Gericht bezahlen (z. B ,-- bei einem ermittelten Verkehrswert von ,--). c) Das Gericht hat die Möglichkeit, vor dem eigentlichen Versteigerungstermin noch einen sog. Erörterungstermin mit den Betroffenen ( 62 ZVG) anzusetzen. Sinnvoll ist dies beispielsweise, wenn Uneinigkeit über den Verkehrswert besteht, diese aber nach Vorliegen des Verkehrswertgutachtens ausgeräumt werden kann. d) Im Versteigerungstermin erhält grundsätzlich der Bieter mit dem höchsten Gebot den Zuschlag. Damit erwirbt er die Immobilie. Dieses Gebot muss jedoch mindestens so hoch sein, dass alle Belastungen, die mit dem Grundstück verbunden sind (meist Grundschulden) gedeckt sind - sog. geringstes Gebot oder Mindestgebot. e) Ein Inhaber eines unter Ziffer d) genannten Rechts kann bei Gericht den Antrag auf Versagung des Zuschlags stellen, wenn das Gebot unter 7/10 des ermittelten Grundstückswerts liegt und sein Recht nicht mehr vollständig gedeckt ist. Betreibt nur ein Miterbe die Teilungsversteigerung so gilt diese Grenze nicht. f) Unterste Grenze für Gebote im ersten Versteigerungstermin sind 5/10 des ermittelten Grundstückswerts. Im zweiten Versteigerungstermin kann diese Grenze jedoch auch unterschritten werden. g) Der Bieter muss bei Erteilung des Zuschlags grundsätzlich Sicherheit in Höhe von 10 % des ermittelten Verkehrwerts leisten. Miteigentümer der Immobilie brauchen keine Sicherheit leisten, wenn ihr Gebot durch eine eigene Hypothek, Grund- oder Rentenschuld gedeckt ist. Üblicherweise wird Sicherheit durch bankbestätigte Verrechnungsschecks oder durch eine unbefristete, unbedingte und unwiderrufliche Bürgschaft eines Kreditinstituts erbracht. Der betreibende Miterbe hat hierbei kein Recht auf Kürzung der Sicherheitsleistung entsprechend seinem eigenen Gemeinschaftsanteil. h) Zwar erwirbt der Bieter mit dem höchsten Gebot bereits mit dem Zuschlag im Versteigerungstermin Eigentum an dem Grundstück. Bezahlen muss er jedoch außer der Sicherheitsleistung zunächst noch nichts. Ist zur Bezahlung des Gebots die Aufnahme eines Kredits nötig, können nun zugunsten des Kreditgebers Sicherheiten (z. Bsp. eine

6 - 6 - Grundschuld) bestellt werden. Anschließend kann dann bis zum Verteilungstermin des Gerichts die Auszahlung des Darlehens erfolgen. i) Eine notarielle Beurkundung ist bei einem Grundstückserwerb im Rahmen einer Versteigerung nicht erforderlich, lediglich die Berichtigung des Grundbuchs sollte beantragt werden, damit der Erwerber als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Das Gericht nimmt die Berichtigung nicht von sich aus vor. Die mit dem Erwerb verbundenen Nebenkosten betragen einschließlich der Grunderwerbsteuer von 3,5 % und der Verfahrens- und Gutachterkosten meist insgesamt ca. 5 % des Erstehungspreises. 6. Erlösverteilung/Erbauseinandersetzung Erst im Verteilungstermin (ca Wochen nach dem Versteigerungstermin) muss der Ersteher sein Gebot einschließlich der Zinsen (in Höhe von 4 % ab Zuschlag) an das Versteigerungsgericht bezahlen. Das Gericht begleicht hiervon zunächst die Kosten des Verfahrens, nimmt jedoch anschließend von sich aus keine Aufteilung und Auszahlung des Erlöses an die Miterben vor. Zur Auszahlung ist vielmehr eine übereinstimmende Anweisung aller Miterben erforderlich. Wird wie bei Erbengemeinschaften häufig - eine solche einheitliche Erklärung der Erben nicht abgegeben, wird das Gericht den Erlös (gerichtlich) hinterlegen und die Beteiligten auf eine gerichtliche Auseinandersetzung oder außergerichtliche Einigung verweisen. Die gerichtliche Auseinandersetzung in Ansehung des Versteigerungserlöses muss nach Abschluss der Teilungsversteigerung in einem gesonderten Verfahren vor dem Zivilgericht erfolgen, entweder durch Klage eines Miterben gegen die Übrigen auf Zustimmung zur Erlösverteilung (Teilerbauseinandersetzung) oder durch Erhebung einer Erbteilungsklage gegen die übrigen Miterben unter Berücksichtigung des gesamten sonstigen Nachlasses. Das Vollstreckungsgericht ist dafür nicht mehr zuständig. Die Erbauseinandersetzung hinsichtlich eines Nachlassgrundstücks im Wege der Teilungsversteigerung ist daher in aller Regel nur ein Schritt auf dem Weg der vollständigen Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft. Oft werden hierdurch Erbauseinandersetzungen, die durchaus auch einvernehmlich hätten erzielt werden können

7 - 7 - teilweise jahrelang verzögert oder es wird die Versteigerung als Druckmittel gegenüber den übrigen Miterben eingesetzt. Wirtschaftliche Verlierer sind dabei meist alle Erben, da im Rahmen von Teilungsversteigerungen nur selten die geschätzten Verkehrswerte erlöst werden und vom Erlös erhebliche Kosten zu bestreiten sind.