Forderungsmanagement in der Praxis am Beispiel der degewo Volker Bussler, Leiter Forderungsmanagement September 2013
Kurzporträt degewo 2004 Seite 2
Bestandsschwerpunkte der degewo 2005 1 2 Wedding 8.995 WE Marzahn 18.260 WE 1 2 3 Neukölln 7.497 WE 4 6 3 5 4 5 Tempelhof/ Schöneberg 6.896 WE Köpenick 15.402 WE 6 Kreuzberg 1.233 WE Seite 3
Kennzahlen Der Konzern ist mit seiner mehr als 80-jährigen Geschichte das größte kommunale Wohnungsunternehmen der Hauptstadt mit ca.71.700 2006 Mieteinheiten, davon 69.600 Wohnungen Muttergesellschaft degewo AG, Tochtergesellschaften 2006 degewo Köpenicker Wohnungsgesellschaft mbh und degewo Marzahner Wohnungsgesellschaft mbh, Vertriebsgesellschaft gewobe Innovative Bauten und Projekte: z.b. das erste Wohnhochhaus Berlins, die Autobahnüberbauung Schlangenbader Str., Ahrensfelder Terrassen und Stadtumbau Ost, Alexa Areal Unsere Tätigkeiten umfassen u.a. Hausbewirtschaftung, Fremd- und WEG - Verwaltung und Facility Management degewo verwalteter Wohnungsbestand WE ca. 69.600 Sollmieten je m² /m² 5,30 Leerstandsquote inkl. Rückbau Prozent 3,7 Mitarbeiter 2011 Anzahl 1.057 Bilanzsumme 2011 Mio. 2.645 Jahresüberschuss 2011 Mio. 23,9 Seite 4
Ziele der degewo Kundenorientierung 2007 Ertragsoptimierung Höchste Qualität bei Dienstleistungen rund um die Immobilie Verantwortung für die Entwicklung Berlins Seite 5
Die Organisationsstruktur Zentrale in der Potsdamer Straße 5 bestandsnahe Kundenzentren als ProfitCenter: Nord, Brunnenstrasse 128, 13355 Berlin (Wedding) City, Potsdamer Str. 60, 10785 Berlin 2008 Süd, Joachim-Gottschalk-Weg 1, 12353 Berlin (Neukölln) Köpenick, Bahnhofsstraße 2b, 12555 Berlin (Köpenick) Marzahn, Mehrower Allee 52, 12687 Berlin (Marzahn) 2004 Zusammenführung der Bereiche Mietenbuchhaltung und Mahn- und Klagewesen zum Forderungsmanagement (Gruppe des zentralen Bestandsmanagements) Philosophie: Zentrale Leitung bei dezentraler (kundennaher) Präsenz in den Kundenzentren Seite 6
Best Practice Forderungsmanagement Bonitätsprüfung online über infoscore / informa / IHD bei Neumieterauswahl (Prävention) Beachtung der Angemessenheit, Berlin hat sich in der WAV für Bruttowarmmietpauschalen entschieden Direktzahlung bei ALG II Empfängern Monatlicher Miet- und Kautionsmahnlauf Telefonmahnung individuell (nicht Call Center) Fristlose Kündigung nach 2 Mieten Rückstand, ggf. früher Besuchsangebot vor der Einleitung gerichtlicher Schritte durch sozialkompetente Mitarbeiter Gründung der Tochtergesellschaft Klare Ausbuchungspraxis bei erkennbar nicht werthaltigen Forderungen, Bonitätsauskunft als Entscheidungshilfe Netzwerk mit Job Centern, Sozialämtern und sonstigen Sozialträgern Seite 7
Best Practice Forderungsmanagement Bereitschaft zu flexiblen Lösungen, Ratenzahlung, Umzug in angemessene Wohnung, Orientierung an der tatsächlichen Leistungsfähigkeit des Schuldners, Vermeidung zusätzlicher Kosten Teilnahme an den Runden Tischen mit Bezirk und Job Center Mitglied im Arbeitskreis Soziales Management des BBU SGB II und XII, Direktzahlung und Schuldübernahme, die Berliner Job Center arbeiten sehr unterschiedlich Seit Einführung des ALG II sind über 50.000 Klagen beim Sozialgericht Berlin anhängig bei einer Erfolgsquote von rund 50% Ein wirtschaftlich denkender, kundenorientierter, sozialkompetenter Vermieter muss sich auf diese Aspekte einstellen Wenn Räumung, dann Berliner Räumung Seite 8
Berliner Räumung & seine wirts. Effekte Rückgang der Räumungszahlen p.a. von 766 in 2002 auf rund 200 seit 2010 Aufsuchen ab Ende 2005, Berliner Räumung ab 2007, nur noch eigene Klagen ab 2010 Annahme: Ab 2007 Kosten-Einsparung von durchschnittlich 2.000 durch Berliner Räumung ggü. der Preußischen Räumung Einsparungen in Höhe von 3,12 Mio Euro im Zeitraum 2007 bis 2012 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Anzahl Berliner R. 0 270 334 373 194 203 186 Anzahl Preußische R. 502 24 12 8 4 2 7 Gesamtkosten 1.506.000 342.000 370.000 397.000 206.000 209.000 207.000 wirts. Einsparung 0 540.000 668.000 746.000 388.000 406.000 372.000 Das sind 3,12 Mio. Euro die der Vermieter erst gar nicht ausgeben muss und die er nicht ggü. ehemaligen Mietern geltend machen muss. Vermieter und prekäre Schuldner werden gleichermaßen entlastet Seite 9
Warum Mietschuldner besuchen? Erreichen des Mieters Nachhaltige Rückstandsreduzierung Sicherung der künftigen Mietzahlungen (Direktzahlungen) nachhaltiger Erhalt des Wohnraums Vermeidung teurer Räumungsverfahren: Bruttomonatsmiete 400 Gerichtskosten Räumungsverfahren 363 Anwaltskosten Räumungsverfahren 752,50 Vollstreckungskosten Berliner Räumung 300 Nicht zu realisierende Schadensersatzforderungen 1.000 Instandsetzung zur Neuvermietung 1.000 Mietausfall 10 Monate bis zur Neuvermietung 4.000 Gesamtforderungsausfallrisiko 7.816 Seite 10
Gründung der degewo Forderungsmanagement GmbH Genehmigung nach dem Rechtsberatungsgesetz Beginn operatives Geschäft im Juni 2005 Mitarbeiter Geschäftsführer Prokurist 1 Koordinator 4 freie Mietschuldenbearbeiter Seite 11
degewo Forderungsmanagement GmbH Arbeitsweise Einzelaufträge nach fristloser Kündigung Periodische Großaktionen (Saldo <=> 1 Monatsmiete) Elektronische Kommunikation (Email, Interne Web Site, Telefon) Erfolgsabhängige Vergütung Weitere Infos unter www.degewo-fm.de Seite 12
degewo Forderungsmanagement GmbH Abrechnung/Vergütung Die Fälle werden über drei Monate (Besuchsaktionen), bzw. sechs Monate (Einzelaufträge) nachgehalten. Nur Fälle mit Rückstand über einer Monatsmiete als Grundlage der Beauftragung. Die Vergütung erfolgt auf Basis der in diesen Zeiten eingehenden Zahlungen. Monatliche Abrechnung Ein detailliertes Reporting ist Teil jeder Abrechnung. Seite 13
degewo Forderungsmanagement GmbH Ein weiteres Modell: Die Fälle werden monatlich telefonisch und besuchstechnisch bearbeitet. Jegliche Fälle mit einem Rückstand ab z.b. 50,- werden bearbeitet. Die Vergütung erfolgt auf Basis der Rückstandsreduzierung. Monatliche Abrechnung Ein detailliertes Reporting ist Teil jeder Abrechnung. Seite 14
degewo Forderungsmanagement GmbH Seit 2012 werden in Kooperation mit der GEBEWO soziale Dienste auch Hilfen zur Überwindung sozialer Schwierigkeiten gemäß 67 SGB XII angeboten. www.gebewo.de Seite 15
Ablaufschema (In Mahnung des Vermieters) Seite 16
degewo Forderungsmanagement GmbH Geschäftsentwicklung 7000 6000 5000 Achsentitel 4000 3000 2000 1000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Mandate 175 1700 2000 5000 6200 5100 5800 5600 Besuche 175 1000 1100 2000 2450 1700 1700 2500 Seite 17
Wirtschaftliche Effekte für die degewo Reduzierung der Rückstände bei den wohnenden Mietern um über 2,83 Mio von 5,86 Mio Ende 2006 auf 3,03 Mio Ende 2012 Reduzierung der teuren Räumungsverfahren mit den sozialen und Verwaltungskostenvorteilen des Wohnungserhalts Reduzierung der jährlichen Gerichts-, Anwalts- und Vollstreckungskosten und damit Senkung der Rückstände ehemaliger Mieter und der Ausbuchungen Rückstände in Dez 06 Dez 12 Veränderung 2006 bis 2012 wohnende Mieter 5.865.973 3.035.347 2.830.626 ehemalige Mieter 16.529.227 2.701.307 13.827.920 Gesamt 24.505.344 7.366.221 17.139.123 Seite 18
Fazit Frühes besuchsgestütztes, sozialkompetentes Herangehen an Mietschuldner erzeugt eine win win Situation bei allen Beteiligten. Es verbindet die sozialen Aspekte der Wohnraumsicherung mit den wirtschaftlichen Interessen des Vermieters, dessen Liquidität durch reduzierte Rückstände und die Vermeidung teurer Forderungsverfolgungs- und Räumungsverfahren gestärkt wird. Seite 19
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Volker Bussler Leiter Forderungsmanagement der degewo und Geschäftsführer der degewo Forderungsmanagement GmbH Potsdamer Str. 60 10785 Berlin volker.bussler@degewo.de www.degewo.de und www.degewo-fm.de Tel 030-264 85 93 00 Fax 030-264 85 93 03 Seite 20