Independent Research Unabhängige Finanzmarktanalyse GmbH Investment Research Fair Value REIT-AG Zahlen H1 2010 17. August 2010 Bitte lesen Sie den Hinweis zur Erstellung dieses Dokumentes, die Hinweise zu möglichen Interessenkonflikten, die Pflichtangaben zu 34b Wertpapierhandelsgesetz und die Haftungserklärung am Ende dieses Dokumentes. Diese Finanzanalyse im Sinne des 34b WpHG ist nur zur Verteilung an professionelle Kunden und geeignete Gegenparteien gemäß 31a WpHG bestimmt.
Aktienkurs trotz solider operativer Entwicklung derzeit niedrig Zahlen H1 2010! Getragen von Konsolidierungseffekten steigerte Fair Value in Q2 2010 die Mieteinnahmen auf 2,90 (2,57; unsere Prognose: 2,97) Mio. Euro. Auf bereinigter Basis lagen die Mieteinnahmen auf dem Vorjahresniveau. In H1 2010 bezifferten sich die Mieteinnahmen auf 6,05 (5,13) Mio. Euro.! Die Funds from Operations legten nach sechs Monaten um 13,5% auf 2,35 (2,07) Mio. Euro zu. Verantwortlich für den Anstieg war ein verbesserter Konzernüberschuss.! Die bilanziellen Kennzahlen konnte Fair Value zum 30.06. ebenfalls verbessern. Die Nettofinanzverschuldung reduzierte der Konzern auf 90,05 (31.12.2009: 100,04) Mio. Euro. Die Eigenkapitalquote gemäß REITG legte auf 47,9% (31.12.2009: 45,5%) zu.! Fair Value hat den Ausblick für 2010 bestätigt. Demnach geht der Konzern weiterhin von einem bereinigten Konzernergebnis (EPRA-Ergebnis) 2010 von 4,2 Mio. Euro bzw. 0,45 Euro je Aktie aus.! Wir belassen unsere Prognosen unverändert. In den nächsten Monaten rechnen wir mit einer ähnlich soliden operativen Entwicklung wie in H1. Mögliche Immobilienveräußerungen erwarten wir unter opportunistischen Gesichtspunkten.! Unser angepasstes Kursziel für die Aktie von nunmehr 8,00 (alt: 7,35) Euro liegt unter dem EPRA-NAV zum 30.06. von 9,01 Euro. Die Fair Value-Aktie entwickelte sich in den letzten Monaten entgegen unseren Erwartungen rückläufig. Die stabile operative Entwicklung wird derzeit vom Kapitalmarkt kaum honoriert. Angesichts des im Branchenvergleich niedrigen Risikoprofils ist der Kursrückgang aus unserer Sicht nicht gerechtfertigt. Belastet wird die Aktie u.e. von den zur Zeit fehlenden Wachstumsperspektiven. Infolge der angekündigten Portfoliooptimierungsmaßnahmen rechnen wir mit einer Beschleunigung der Wachstumsdynamik. Bei einem deutlichen Upside-Potenzial für die Fair Value-Aktie votieren wir weiterhin mit Kaufen. RL GJ Mieterträge EBIT EBT JÜ EpS IFRS 2007 4.326-1.810 1.744 1.744 0,74 IFRS 2008 12.392-1.754-13.301-13.301-1,41 IFRS 2009 10.460-727 -2.906-2.906-0,31 IFRS 2010e 13.291 6.298 4.236 4.236 0,45 IFRS 2011e 12.780 7.536 5.363 5.363 0,57 CAGR 2007-2011e 31,1% - 32,4% 32,4% Zahlen in Tsd. Euro außer EpS (in Euro), hist. KGVs auf Jahresdurchschnittskursen Fair Value REIT-AG 6) Votum: alt: - vom - Kursziel (in Euro) (6 Monate) 8,00 Kurs (Xetra) (in Euro) 3,90 16.08.2010 12:22 Uhr Kurspotenzial 105,08% Unternehmensdaten Land Branche Segment ISIN Reuters Bloomberg Internet Kaufen Aktiendaten Aktienanzahl (in Mio. Stück) 9,326 Freefloat 41,42% Marktkapitalisierung (in Mio. Euro) 36,4 Tagesumsatz 2.558 52W Hoch 16.10.2009 5,40 Euro 52W Tief 18.08.2009 3,30 Euro Beta 1,15 Volatilität (60 Tage) 45,25 Index-Gewichtung Prime Fin. Services 0,103% RX REIT Index 7,830% GE Finanzdienstleister / REIT Prime Standard DE000A0MW975 FVIG.DE FVI www.fvreit.de Bewertungsmultiplikatoren EV/Umsatz EV/EBIT KGV Div. Rendite 2007 29,0 neg. 10,7 0,0% 2008 10,7 neg. neg. 0,0% 2009 13,1 neg. neg. 0,0% 2010e 9,3 19,7 8,7 2,6% 2011e 9,4 16,0 6,8 2,6% Performance (in %) 1M 3M 6M 12M absolut -9,1-7,1-8,2 11,5 relativ ggü.: DAX -9,9-7,7-15,8-2,9 Pr. Fin. Services -10,1-6,1-17,7 6,1 Nov 2007 Feb 2008 Mai 2008 Aug 2008 Nov 2008 Feb 2009 Mai 2009 Aug 2009 Nov 2009 Feb 2010 Mai 2010 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 Aug 2010 Ersteller: Zafer Rüzgar (Analyst) Seite 2 Independent Research 17. August 2010
Unternehmensprofil Zwei-Säulen-Strategie Fair Value REIT-AG auf einen Blick Die in München ansässige Fair Value REIT-AG ist ein Real Estate Investment Trust (REIT), der sich auf den Erwerb, die Vermietung, Bestandshaltung und die Veräußerung von Gewerbeimmobilien spezialisiert hat. Schwerpunkt der Investitionen sind Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien an ausgewählten deutschen Regionalstandorten. Fair Value verfolgt hierbei eine Zwei-Säulen-Strategie. Zum einen beteiligt sich das Unternehmen an ausgewählten geschlossenen Immobilienfonds, zum anderen investiert Fair Value direkt am deutschen Immobilienmarkt. Derzeit besitzt Fair Value Anteile an 13 geschlossenen Immobilienfonds, deren Immobilienbestände einen Vermietungsstand von 88,3% bei den Tochterunternehmen und 95,4% bei den assoziierten Unternehmen aufweisen. Die Fair Value REIT-AG ist 2007 aus der Umwandlung der "IC Grundbesitz Gesellschaft mbh & Co. Beteiligungs-KG" in die Fair Value Immobilien-Aktiengesellschaft entstanden und seit dem 16.11.2007 im Prime Standard der Frankfurter Wertpapierbörse gelistet. Aktionärsstruktur der Fair Value REIT-AG in % IC Immobilien Holding AG 9,39 H.F.S. Zweitmarkt Invest 2 GmbH & Co. KG * 8,13 H.F.S. Zweitmarkt Invest 3 GmbH & Co. KG * 7,44 H.F.S. Zweitmarkt Invest 4 GmbH & Co. KG * 7,44 H.F.S. Zweitmarkt Invest 5 GmbH & Co. KG * 7,44 IC Immobilien Service GmbH 6,34 IFB Beteiligungen AG i.l. 5,44 Bayerische Beamten Lebensversicherung a.g. 3,76 IC Fonds GmbH 2,34 Eigene Aktien 0,86 Free Float 41,42 * 30,45% der Stimmrechtanteile des H.F.S. Zweitmarkt sind der UniCredit zuzurechnen Quelle: Fair Value REIT-AG Stand: 30.06.2010 Keine Körperschafts- und Gewerbesteuer beim REIT Fair Value als Real Estate Investment Trust Ein REIT ist vereinfacht gesagt ein Treuhandfonds, der Immobilien besitzt und verwaltet. Um als REIT zu gelten muss die Immobiliengesellschaft mindestens 90% ihres HGB-Jahresgewinns als Dividende an ihre Aktionäre ausschütten. Die Gesellschaft kann bis zu 50% der Veräußerungsgewinne aus direkt gehaltenen Immobilien bis zu zwei Jahre in eine Rücklage zur Anschaffung von unbeweglichem Vermögen einstellen. Ein REIT zahlt keine Körperschaftsund Gewerbesteuer. Der ausgeschüttete Gewinn der Gesellschaft (Dividende) wird erst bei den Aktionären mit deren Abgeltungssteuer belegt. Des Weiteren sind REITs verpflichtet, gemessen am Immobilienvermögen eine Eigenkapitalquote von 45% aufzuweisen. Die hohe Mindesteigenkapitalquote sorgt zum einen für Stabilität, zum anderen stellt die hohe Ausschüttungsquote für REIT-Investoren eine attraktive regelmäßige Einkommensquelle dar. Seite 3 17. August 2010 Independent Research
Geschäftsentwicklung H1 2010 Bereinigte Umsatz- und Mietentwicklung auf Vorjahresniveau Konsolidierungseffekte prägen Umsatzentwicklung Die von Fair Value vorgelegten Zahlen für das H1 2010 lagen im Rahmen unserer Erwartungen. Konsolidierungsbedingt steigerte das Unternehmen die Mieterträge in Q2 2010 auf 2,90 (2,57; unsere Prognose: 2,97) Mio. Euro bzw. in H1 2010 auf 6,05 (5,13) Mio. Euro. Bereinigt um den Konsolidierungseffekt (Vollkonsolidierung des Tochterunternehmens IC 13 Anfang 2010) hätten sich die Mieterträge auf dem Vorjahresniveau bewegt. Die immobilienbezogenen Aufwendungen legten in Q2 überproportional deutlich auf 1,44 (0,68) Mio. Euro zu. Nachdem in Q1 dieser Kostenblock nahezu unverändert geblieben war, hat der deutliche Anstieg in Q2 nicht überrascht. Infolge der erhöhten immobilienbezogenen Aufwendungen ging das Nettovermietungsergebnis in Q2 auf 1,89 (2,11; unsere Prognose: 2,01) Mio. Euro zurück. Kumuliert nach sechs Monaten konnte das Nettovermietungsergebnis jedoch auf 4,52 (3,96) Mio. Euro gesteigert werden. Fair Value REIT-AG Ausgewählte Kennziffern der Gewinn- und Verlustrechnung Einheit : Mio. Euro Geschäftsjahresende : 31. Dez Q2 2009 Q2 2010 Q2 2010 Rechnungslegungsstandard : IFRS (unsere Prognosen) Umsatz 2,8 3,4 3,2 Nettovermietungsergebnis 2,1 1,9 2,0 in % vom Umsatz 74,2% 52,4% 60,8% Betriebsergebnis 1,4 1,3 1,4 in % vom Umsatz 48,0% 37,2% 41,1% Konzernergebnis 1,3 1,1 1,2 in % vom Umsatz 44,2% 30,7% 36,1% Quelle: Independent Research; Fair Value REIT-AG Unauffällige Kostenentwicklung Stabiles Betriebsergebnis in Q2 Trotz des reduzierten Nettovermietungsergebnisses konnte Fair Value das Betriebsergebnis in Q2 mit 1,34 (1,36; unsere Prognose: 1,36) Mio. Euro stabil halten. Verantwortlich hierfür waren in erster Linie Kosteneinsparungen bei den allgemeinen Verwaltungskosten (0,54 (0,71) Mio. Euro). Kumuliert nach sechs Monaten konnte das Betriebsergebnis deutlich auf 3,37 (2,64) Mio. Euro ausgeweitet werden. Bei einer sonst unauffälligen Entwicklung weiterer GuV-Positionen betrug das Konzernergebnis in Q2 1,10 (1,25; unsere Prognose: 1,19) Mio. Euro bzw. in H1 2,31 (1,68) Mio. Euro. FFO legen in H1 um 13,5% zu Per 30.06.2010 konnte der Konzern die Funds from Operations (FFO) auf 2,35 (30.06.2009: 2,07) Mio. Euro bzw. 0,25 (0,22) Euro je Aktie steigern. Verantwortlich für die Verbesserung war vor allem das gestiegene Periodenergebnis. Zum Ende des Halbjahres verringerte Fair Value die Nettofinanzverschuldung auf 90,05 (31.12.2009: 100,04) Mio. Euro. Hierzu haben in erster Linie die Erlöse aus dem Verkauf von Immobilien in Höhe von 8,45 (0,00) Mio. Euro beigetragen, die größtenteils in Q2 dem Konzern zugeflossen Seite 4 Independent Research 17. August 2010
Fair Value REIT-AG Ausgewählte Kennziffern der Gewinn- und Verlustrechnung Einheit : Mio. Euro Geschäftsjahresende : 31. Dez H1 2009 H1 2010 H1 2010 Rechnungslegungsstandard : IFRS (unsere Prognosen) Umsatz 5,7 7,0 6,8 Nettovermietungsergebnis 4,0 4,5 4,6 in % vom Umsatz 139,6% 125,5% 140,6% Betriebsergebnis 2,6 3,4 3,4 in % vom Umsatz 92,9% 93,7% 102,8% Konzernergebnis 1,7 2,3 2,4 in % vom Umsatz 59,2% 64,2% 72,7% Quelle: Independent Research; Fair Value REIT-AG sind. Das Eigenkapital blieb mit 73,08 (31.12.2009: 72,72) Mio. Euro nahezu unverändert. Das EPRA-NAV konnte dagegen leicht auf 84,01 (31.12.2009: 81,52) Mio. Euro bzw. 9,01 (31.12.2009: 8,72) Euro je Aktie verbessert werden. Eigenkapitalquote gemäß REITG weiter ausreichend Keine Risiken durch auslaufende Mietverträge Fair Value hat aus unserer Sicht solide Zahlen für das H1 2010 veröffentlicht. Die Mieteinnahmen bewegen sich weiter im Einklang mit dem hohen anteiligen Vermietungsstand (94,1%, bzw. 95,3% inkl. kontrahierten Mietverträgen). Die gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge liegt derzeit bei 6,2 Jahren. In 2010 und 2011 stehen lediglich 4,3% bzw. 7,7% der anteiligen Vertragsmieten zur Erneuerung an und stellen nach unserer Einschätzung keine besonderen Risiken für die operative Entwicklung dar. Auch von der Refinanzierungsseite her bestehen nach unserer Einschätzung keine wesentlichen Bedrohungen für das Unternehmen. Erst ab 2011 stehen etwa 15% der pro-forma-quotenkonsolidierten Finanzverbindlichkeiten zur Neukonditionierung an. Fair Value zufolge sind im Rahmen der Neuverhandlungen bei einzelnen Verträgen nennenswerte Potenziale zu realisieren. Angesichts der gegenwärtigen Eigenkapitalquote (gemäß 15 REITG; mind. 45%) von 47,9% (31.12.2009: 45,5%) besteht kein akuter Verkaufsdruck. Wir belassen unsere Prognosen unverändert Fair Value bestätigt Ausblick Fair Value hat den Ausblick für das Gesamtjahr 2010 unverändert gelassen. Demnach geht der Konzern weiterhin von einem bereinigten Konzernergebnis (EPRA-Ergebnis) 2010 von 4,2 Mio. Euro bzw. 0,45 Euro je Aktie aus. Zudem strebt Fair Value weiterhin eine Dividendenausschüttung von 0,10 Euro in 2011 an. Allerdings setzt der Konzern hierfür den notwendigen Verkauf von Immobilien voraus. Wir belassen unsere Prognosen, die die Konsolidierungseffekte und die erhöhten Aufwendungen in Zusammenhang mit Neuvermietungen bereits berücksichtigen, unverändert. In den nächsten Monaten rechnen wir mit einer ähnlich soliden operativen Entwicklung wie in H1. Mögliche Immobilienveräußerungen erwarten wir unter opportunistischen Gesichtspunkten. Seite 5 17. August 2010 Independent Research
Bewertung Zur Bewertung der Fair Value REIT-AG haben wir neben der für Immobilienunternehmen üblichen NAV-Berechnung auch ein Dividend Discount Model (DDM) und eine Peer Group- Bewertung herangezogen. Angesichts des REIT-Status wird Fair Value künftig einen Großteil des Gewinns ausschütten. Auf Grund der bislang mangels Bilanzgewinnen nicht erfolgten Dividendenzahlungen gewichten wir das DDM vorerst mit 25%. Bei der Peer Group- Betrachtung haben wir auf Grund der geringen Anzahl deutscher REITs Immobilienunternehmen herangezogen, die ein vergleichbares Geschäftsmodell aufweisen. Hierzu gehören Bestandshalter, die auf Büro- und Gewerbeimmobilien fokussiert sind. Der faire Wert je Aktie resultiert aus dem gewichteten Durchschnitt der drei Bewertungsverfahren. NAV Berechnung 2008-2011e 2008 2009 2010e 2011e Marktwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 130.740 137.587 137.587 137.587 "At equity" bewertete Beteiligungen 48.443 47.442 49.576 51.885 Saldo aus sonstigen Aktiva und Passiva -5.673 3.022-6.901-6.869 Finanzverbindlichkeiten 94.257 108.316 97.829 93.065 Liquide Mittel 14.039 8.281 10.764 9.210 Minderheitenanteile 16.505 15.296 16.241 17.371 NAV 76.787 72.720 76.956 81.377 Anzahl Aktien (in Mio. Stück) 9.407 9.407 9.407 9.407 NAV je Aktie 8,16 7,73 8,18 8,65 Gemittelter NAV je Aktie Zahlen in Tsd. Euro außer NAV je Aktie (in Euro) Quelle: Independent Research; Fair Value REIT-AG 8,42 NAV je Aktie: unverändert 8,42 Euro; fairer Wert gemäß DDM: 2,47 (alt: 2,40) Euro Für die Bewertung der Fair Value-Aktie setzen wir den gemittelten NAV der Geschäftsjahre 2010 und 2011 an. Da die Bilanzrelationen unverändert bleiben, ergibt sich nach wie vor ein gemittelter NAV je Aktie von 8,42 Euro. Das DDM impliziert auf Grund der zeitlichen Aktualisierung des Modells einen neuen fairen Wert je Aktie von 2,47 (alt: 2,40) Euro. Dividend Discount Model (DDM) in Euro 2010e 2011e 2012e 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e 2018e 2019e Dividende je Aktie 0,10 0,10 0,12 0,13 0,15 0,17 0,20 0,23 0,27 0,31 Barwerte 0,10 0,09 0,10 0,11 0,11 0,12 0,13 0,14 0,15 0,16 Summe Barwerte 1,21 Terminalwert 1,26 in % vom Gesamtwert : 51% Fairer Wert je Aktie 2,47 Modell-Parameter DDM: risikofreie Rendite : 4,00% Beta : 0,7 Risikoprämie EK : 4,0% Anzahl der Aktien in Mio. Stück 1,000 Cost of Equity: 6,8% Datum : 17.08.2010 Kurs in Euro 2,47 Quelle: Independent Research Seite 6 Independent Research 17. August 2010
Peer Group-Bewertung Unternehmen KGV EV / Umsatz 2010e 2011e 2010e 2011e ALSTRIA OFFICE REIT 26,7 15,7 17,5 14,7 DIC Asset 19,2 15,8 15,9 13,0 Deutsche Euroshop 16,4 13,7 15,1 14,1 Hamborner REIT - 42,4 13,3 11,1 Durchschnitt 20,7 21,9 15,5 13,2 Quelle: Independent Research; Bloomberg Kurse vom 16.08.2010 in Tsd. Euro, Ergebnis je Aktie in Euro Ergebnis je Aktie Umsatz 2010e 2011e 2010e 2011e Fair Value REIT-AG 0,45 0,57 14.296 13.875 Enterprise Value 221.016 183.219 Liquide Mittel Finanzverbindlichkeiten 11.035-101.088 Faire Marktkapitalisierung 130.963 93.166 Aktienanzahl (in Tsd. Stück) 9.407 Fairer Wert 9,34 12,47 13,92 9,90 Durchschnittswert 10,91 11,91 Gewichtung 1/2 1/2 Fairer Wert je Aktie Quelle: Independent Research 11,41 Kursziel neu: 8,00 (alt: 7,35) Euro Auf Basis der Peer Group-Bewertung resultiert ein fairer Wert je Aktie von 11,41 (alt: 9,58) Euro. Der Bewertungsanstieg resultiert zum einen aus den gestiegenen Multiplikatoren der Peer Group und zum anderen aus der reduzierten Nettofinanzverschuldung (0,72 Euro je Aktie). Aus der Zusammenführung der einzelnen Bewertungsmodelle resultiert nunmehr ein fairer Wert je Aktie von 8,05 (alt: 7,35) Euro. Zusammenführende Bewertung NAV DDM Peer Group Fairer Wert je Aktie (Euro) 8,42 2,47 11,41 Gewichtung 37,5% 25,0% 37,5% Fairer Wert gesamt je Aktie (Euro) 8,05 Quelle: Independent Research Seite 7 17. August 2010 Independent Research
Fair Value REIT-AG Ausgewählte Kennzahlen Einheit : Tsd.Euro Geschäftsjahresende : 31. Dez 2007 2008 2009 2010e 2011e Rechnungslegungsstandard : IFRS GuV-Kennzahlen Mieterträge 4.326 12.392 10.460 13.291 12.780 EBITDA-Marge neg. 64,5% 54,2% 47,6% 59,2% EBIT-Marge neg. neg. neg. 47,4% 59,0% Nettorendite 40,3% neg. neg. 31,9% 42,0% Wertminderungsquote 16,8% 78,6% 60,9% 0,0% 0,0% Zinsdeckungsgrad 1,2 0,4 0,2-1,3-1,5 Kapitalrentabilitäts-Kennzahlen Eigenkapitalrendite (ROE) 1,8% neg. neg. 5,5% 6,6% ROI 0,8% neg. neg. 2,1% 2,7% Bilanzkennzahlen Eigenkapitalquote 41,1% 38,7% 35,7% 38,4% 40,5% Anlagendeckungsgrad 44,1% 42,3% 39,2% 41,0% 42,9% Anlagenintensität 93,2% 91,6% 91,0% 93,6% 94,4% Forderungen / Umsatz 20,1% 12,1% 12,5% 10,3% 11,3% Kennziffern je Aktie (in Euro) Ergebnis je Aktie 0,74-1,41-0,31 0,45 0,57 Free Cash flow je Aktie -25,42 2,66 0,11 1,38 0,44 Dividende je Aktie 0,00 0,00 0,00 0,10 0,10 Cash je Aktie 2,28 1,49 0,88 1,14 0,98 Buchwert je Aktie 40,11 8,16 7,73 8,18 8,65 Bewertungskennzahlen EV / Umsatz 29,0 10,7 13,1 9,3 9,4 EV / EBITDA neg. neg. neg. 19,5 15,9 EV / EBIT neg. neg. neg. 19,7 16,0 KGV 10,7 neg. neg. 8,7 6,8 KBV 0,2 0,7 0,5 0,5 0,5 KCV -0,3 neg. neg. neg. neg. KUV 4,3 4,3 3,5 2,8 2,9 Dividendenrendite 0,0% 0,0% 0,0% 2,6% 2,6% Quelle: Independent Research; Fair Value REIT-AG Seite 8 Independent Research 17. August 2010
Fair Value REIT-AG Gewinn- und Verlustrechnung Einheit : Tsd.Euro Geschäftsjahresende : 31. Dez 2007 2008 2009 2010e 2011e Rechnungslegungsstandard : IFRS Mietertrag 4.326 12.392 10.460 13.291 12.780 Veränderung ggü. Vj. - 186,5% -15,6% 27,1% -3,8% Erträge aus Betriebs- und Nebenkosten 264 1.303 1.505 1.005 1.095 Immobilienbezogene betriebliche Aufwendungen 2.038 2.912 3.437 6.001 4.342 Nettovermietungsergebnis 2.552 10.783 8.528 8.295 9.533 Veränderung ggü. Vj. - 322,5% -20,9% -2,7% 14,9% Allgemeine Verwaltungskosten 3.502 3.797 2.611 1.897 1.897 in % von Mietertrag 81,0% 30,6% 25,0% 14,3% 14,8% Saldo sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen -135-351 -84-100 -100 in % von Mietertrag neg. neg. neg. neg. neg. Ergebnis aus Verkauf von Finanzimmobilien 0 1.345-190 0 0 in % von Mietertrag 0,0% 10,9% neg. 0,0% 0,0% Bewertungsergebnis -725-9.734-6.370 0 0 in % von Mietertrag neg. neg. neg. 0,0% 0,0% Betriebsergebnis -1.810-1.754-727 6.298 7.536 in % von Mietertrag neg. neg. neg. 47,4% 59,0% Erträge aus at equity bewerteten Beteiligungen 7.225-7.075 1.401 3.884 4.059 Übriges Beteiligungsergebnis 413 0 0 0 0 Beteiligungsergebnis 7.638-7.075 1.401 3.884 4.059 in % von Mietertrag 176,6% neg. 13,4% 29,2% 31,8% Ergebnisanteile von Minderheitsgesellschaftern -768 435 945-945 -1.130 Kosten des Börsengangs 1.825 0 0 0 0 Nettozinsergebnis -1.491-4.907-4.525-5.002-5.102 in % von Mietertrag neg. neg. neg. neg. neg. Finanzergebnis -4.084-4.472-3.580-5.946-6.232 in % von Mietertrag neg. neg. neg. neg. neg. Ergebnis vor Steuern 1.744-13.301-2.906 4.236 5.363 in % von Mietertrag 40,3% neg. neg. 31,9% 42,0% Ertragsteuern 0 0 0 0 0 Konzernüberschuss 1.744-13.301-2.906 4.236 5.363 in % von Mietertrag 40,3% neg. neg. 31,9% 42,0% Anzahl Aktien (in Tsd. Stück) 2.360 9.407 9.407 9.407 9.407 Ergebnis je Aktie (in Euro) 0,74-1,41-0,31 0,45 0,57 Dividende je Aktie (in Euro) 0,00 0,00 0,00 0,10 0,10 Quelle: Independent Research; Fair Value REIT-AG Seite 9 17. August 2010 Independent Research
Fair Value REIT-AG Bilanz Einheit : Tsd.Euro Geschäftsjahresende : 31. Dez 2007 2008 2009 2010e 2011e Rechnungslegungsstandard : IFRS Immaterielle Vermögensgegenstände 2 2 4 0 0 Sachanlagen 31 22 12 7 6 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 150.070 130.740 137.587 137.587 137.587 Im Bau befindliche Immobilien 566 0 0 0 0 At equity bewertete Beteiligungen 58.909 48.443 47.442 49.576 51.885 Finanzielle Vermögenswerte 5.005 2.319 348 348 348 Langfristige Vermögenswerte 214.583 181.526 185.393 187.519 189.826 Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte 5.700 0 8.237 0 0 Forderungen aus Lieferung und Leistungen 869 1.502 1.307 1.372 1.441 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 3.826 1.176 591 621 652 Liquide Mittel 5.381 14.039 8.281 10.764 9.210 Kurzfristige Vermögenswerte 15.776 16.717 18.416 12.757 11.303 Summe Aktiva 230.359 198.243 203.809 200.276 201.129 Gezeichnetes Kapital 47.034 47.034 47.034 47.034 47.034 Kapitalrücklage 46.167 46.167 46.167 46.167 46.167 Gewinnrücklage 1.462-11.839-14.745-10.509-6.088 Wertänderungsrücklage 0-4.575-5.446-5.446-5.446 Eigene Anteile 0 0-290 -290-290 Eigenkapital 94.663 76.787 72.720 76.956 81.377 Anteile von Minderheitsgesellschaftern 18.487 16.505 15.296 16.241 17.371 Finanzverbindlichkeiten 57.116 78.352 104.004 93.604 88.923 Sonstige Verbindlichkeiten 494 4.496 5.313 6.751 6.491 Langfristige Verbindlichkeiten 76.097 99.353 124.613 116.595 112.786 Rückstellungen 255 334 261 332 319 Finanzverbindlichkeiten 55.018 15.905 4.312 4.226 4.141 Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistungen 2.617 1.359 809 1.052 1.367 Sonstige Verbindlichkeiten 1.709 4.505 1.094 1.116 1.138 Kurzfristige Verbindlichkeiten 59.599 22.103 6.476 6.725 6.966 Summe Passiva 230.359 198.243 203.809 200.276 201.129 Quelle: Independent Research; Fair Value REIT-AG Seite 10 Independent Research 17. August 2010
Fair Value REIT-AG Kapitalflussrechnung Einheit : Tsd.Euro Geschäftsjahresende : 31. Dez 2007 2008 2009 2010e 2011e Rechnungslegungsstandard : IFRS Konzernüberschuss 1.744-13.301-2.906 4.236 5.363 Ertragsteueraufwand 0 0 0 0 0 Abschreibungen auf Sachanlagen und immatr. Vermögenswerte 3 11 26 33 32 Gewinne aus Abgang von Finanzimmobilien 0-1.345 190 0 0 Bewertungsergebnis 725 9.734 6.370 0 0 Ergebnis aus at equity bewerteten Beteiligungen -7.225 7.075-1.401-3.884-4.059 Entnahmen aus at equity bewerteten Beteiligungen 1.418 2.519 1.902 1.750 1.750 Verluste aus der Veräußerung von Tochtergesellschaften 3.080 0 0 0 0 Erträge aus dem Abgang von Beteiligungen -180 0 0 0 0 Ertrag aus günstigem Beteiligungserwerb -3.155 0 0 0 0 Ertrag aus der Umstrukturierung einer Finanzverbindlichkeit 0-1.469 0 0 0 Ergebnisanteile von Minderheitsgesellschaftern 768-435 -945 945 1.130 Ausschüttungen an Minderheitsgesellschafter -1.371-1.256-397 0 0 Ergebnis aus der Bewertung derivativer Finanzinstrumente -16 88 108 0 0 mit erhaltener Abstandszahlung zusammenhängende Ausgaben 0 1.880 0 0 0 Zwischensumme FFO -4.209 3.501 2.947 3.079 4.216 Erhaltene Abstandszahlung 0 15.438 0 0 0 mit erhaltener Anzahlung zusammenhängende Ausgaben 0-1.880 0 0 0 Veränderungen von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen -612-633 249-65 -69 Veränderungen von sonstigen Forderungen -1.944 3.524-53 -30-31 Veränderungen von Rückstellungen 188 79-85 71-13 Veränderungen von Verb. aus Lieferungen und Leistungen 2.504-1.258-639 243 316 Veränderungen übriger Verbindlichkeiten -51 2.725-3.679 1.460-237 Mittelabfluss aus betrieblicher Tätigkeit -4.124 21.496-1.260 4.758 4.182 Übernahme liquider Mittel erworbener Tochterunternehmen 12.614 0 0 0 0 Ausz. für den Kauf von Beteiligungen an assoziierten Unternehmen -10.948-9 -67 0 0 Einnahmen aus dem Verkauf von Tochterunternehmen 0 4.705 0 0 0 Abgabe liquider Mittel verkaufter Tochterunternehmen -1.037 0 0 0 0 Abgang liquider Mittel at equity bilanzierter Beteiligungen -4.318 0 0 0 0 Erlöse aus dem Abgang als Finanzinvestition gehaltener Immobilien 0 15.068 403 0 0 Inv. in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien / Imm. im Bau -52.331-13.892-74 8.237 0 Auszahlung für den Erwerb langfristiger Vermögenswerte 0-2.300 2.050 0 0 Inv. in Sachanlagen und immaterielle Vermögensgegenstände -36-2 -18-25 -30 Erlös aus der Veräußerung von Hausbesitzbriefen 190 0 0 0 0 Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit -55.866 3.570 2.294 8.212-30 Dividendenausschüttungen 0 0 0 0-941 Kapitaleinzahlungen 16.835 0-290 0 0 Auszahlung von Kapitalbeschaffungskosten -1.117 0 0 0 0 Aufnahme von Bankschulden 51.398 46.959 80-10.487-4.765 Rückzahlung von Bankschulden -1.758-63.367-8.421 0 0 Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit 65.358-16.408-8.631-10.487-5.705 Veränderung der liquiden Mittel 5.368 8.658-7.597 2.483-1.554 Liquide Mittel zu Beginn der Periode 13 5.381 15.878 8.281 10.764 Liquide Mittel am Ende der Periode 5.381 14.039 8.281 10.764 9.210 Quelle: Independent Research; Fair Value REIT-AG Seite 11 17. August 2010 Independent Research
Disclaimer Erläuterung Anlageurteil Aktien Einzelemittenten- (Gültig ab dem 18.12.2009) Kaufen: Halten: Verkaufen: Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Gewinn von mindestens 15% aufweisen. Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten eine Wertentwicklung zwischen 0 und 15% aufweisen. Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Verlust aufweisen. Erläuterung Anlageurteil Aktien - Einzelemittenten (Gültig bis zum 17.12.2009) Kaufen: Akkumulieren: Reduzieren: Verkaufen: Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Gewinn von mindestens 15% aufweisen. Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Gewinn zwischen 0% und 15% aufweisen. Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Verlust zwischen 0% und 15% aufweisen. Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 6 Monaten einen absoluten Verlust von mindestens 15% aufweisen. Pflichtangaben nach 34b WpHG und Finanzanalyseverordnung Wesentliche Informationsquellen Wesentliche Informationsquellen für die Erstellung dieses Dokumentes sind Veröffentlichungen in in- und ausländischen Medien wie Informationsdienste (z.b. Reuters, VWD, Bloomberg, DPA-AFX u.a.), Wirtschaftspresse (z.b. Börsenzeitung, Handelsblatt, FAZ, FTD, Wallstreet Journal, Financial Times u.a.), Fachpresse, veröffentlichte Statistiken, Ratingagenturen sowie Veröffentlichungen der analysierten Emittenten. Zusammenfassung der Bewertungsgrundlagen: Aktienanalysen: Zur Unternehmensbewertung werden gängige und anerkannte Bewertungsmethoden (u.a. Discounted-Cash- Flow-Methode (DCF-Methode), Peer-Group-Analyse) verwandt. In der DCF-Methode wird der Ertragswert der Emittenten berechnet, der die Summe der abgezinsten Unternehmenserfolge, d.h. des Barwertes der zukünftigen Nettoausschüttungen des Emittenten, darstellt. Der Ertragswert wird somit durch die erwarteten künftigen Unternehmenserfolge und durch den angewandten Kapitalisierungszinsfuß bestimmt. In der Peer-Group-Analyse werden an der Börse notierte Emittenten durch den Vergleich von Verhältniskennzahlen (z.b. Kurs-/Gewinn- Verhältnis Kurs-/Buchwert-Verhältnis, Enterprise Value/Umsatz, Enterprise Value/EBITDA, Enterprise Value/ EBIT) bewertet. Die Vergleichbarkeit der Verhältniskennzahlen wird in erster Linie durch die Geschäftstätigkeit und die wirtschaftlichen Aussichten bestimmt. Seite 12 Independent Research 17. August 2010
Sensitivität der Bewertungsparameter: Die zur Unternehmensbewertung zugrunde liegenden Zahlen aus der Gewinn- und Verlustrechnung, Kapitalflussrechnung und Bilanz sind datumsbezogene Schätzungen und somit mit Risiken behaftet. Diese können sich jederzeit ohne vorherige Ankündigung ändern. Unabhängig von der verwendeten Bewertungsmethode besteht ein deutliches Risiko, dass das Kursziel nicht innerhalb des erwarteten Zeitrahmens erreicht wird. Zu den Risiken gehören unvorhergesehene Änderungen im Hinblick auf den Wettbewerbsdruck oder bei der Nachfrage nach den Produkten eines Emittenten. Solche Nachfrageschwankungen können sich durch Veränderungen technologischer Art, der gesamtkonjunkturellen Aktivität oder in einigen Fällen durch Änderungen bei gesellschaftlichen Wertevorstellungen ergeben. Veränderungen beim Steuerrecht, beim Wechselkurs und, in bestimmten Branchen, auch bei Regulierungen, können sich ebenfalls auf Bewertungen auswirken. Diese Erörterung von Bewertungsmethoden und Risikofaktoren erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Zeitliche Bedingungen vorgesehener Aktualisierungen: Aktienanalysen: Die Independent Research GmbH führt eine Liste der Emittenten, für die unternehmensbezogene Finanzanalysen ( Coverliste Aktienanalysen ) veröffentlicht werden. Kriterium für die Aufnahme oder Streichung eines Emittenten ist primär die Zugehörigkeit zu einem Index (DAX, EuroStoxx 50 SM und Stoxx 50 SM ). Zusätzlich werden ausgewählte Emittenten aus dem Mid- und Small-Cap-Segment sowie des US-Marktes berücksichtigt. Hierbei liegt es allein im Ermessen der Independent Research GmbH, jederzeit die Aufnahme oder Streichung von Emittenten auf der Coverliste vorzunehmen. Für die auf der Coverliste Aktienanalysen aufgeführten Emittenten wird, wenn von der Independent Research GmbH als sinnvoll betrachtet, ein qualifizierter Kurzkommentar oder eine Studie verfasst. Dies erfolgt im Regelfall nach der Veröffentlichung von Unternehmenszahlen. Ferner werden täglich zu einzelnen auf der Coverliste Aktienanalysen aufgeführten Emittenten unternehmensspezifische Ereignisse wie z.b. Ad-hoc-Meldungen oder wichtige Nachrichten bewertet. Für welche Emittenten solche Veröffentlichungen vorgenommen werden, liegt allein im Ermessen der Independent Research GmbH. Darüber hinaus werden für auf der Coverliste Aktienanalysen aufgeführte Emittenten Fundamentalanalysen erstellt. Für welche Emittenten solche Veröffentlichungen vorgenommen werden, liegt allein im Ermessen der Independent Research GmbH. Zur Einhaltung der Vorschriften des Wertpapierhandelsgesetzes kann es jederzeit vorkommen, dass für einzelne auf der Coverliste Aktienanalysen aufgeführte Emittenten die Veröffentlichung von Finanzanalysen ohne Vorankündigung gesperrt wird. Seite 13 17. August 2010 Independent Research
Interne organisatorische und regulative Vorkehrungen zur Prävention oder Behandlung von Interessenkonflikten: Mitarbeiter/-innen der Independent Research GmbH, die mit der Erstellung und/oder Darbietung von Finanzanalysen befasst sind, unterliegen den hausinternen Compliance-Regelungen, die sie als Mitarbeiter/- innen eines Vertraulichkeitsbereiches einstufen. Die hausinternen Compliance-Regelungen entsprechen den Vorschriften der 33 und 33b WpHG. Mögliche Interessenkonflikte - Stand: 17.08.2010 Mögliche Interessenkonflikte sind mit nachfolgenden Ziffern beim Emittentennamen gekennzeichnet. Die Independent Research GmbH und/oder mit ihr verbundene Unternehmen: 1) sind am Grundkapital des Emittenten mit mindestens 1 Prozent beteiligt. 2) waren innerhalb der vorangegangenen zwölf Monate an der Führung eines Konsortiums beteiligt, das Finanzinstrumente des Emittenten im Wege eines öffentlichen Angebots emittierte. 3) betreuen Finanzinstrumente des Emittenten an einem Markt durch das Einstellen von Kauf- oder Verkaufsaufträgen. 4) haben innerhalb der vorangegangenen zwölf Monate mit Emittenten, die selbst oder deren Finanzinstrumente Gegenstand der Finanzanalyse sind, eine Vereinbarung über Dienstleistungen im Zusammenhang mit Investmentbanking- Geschäften geschlossen oder eine Leistung oder ein Leistungsversprechen aus einer solchen Vereinbarung erhalten. 6) haben mit den Emittenten, die selbst oder deren Finanzinstrumente Gegenstand der Finanzanalyse sind, eine Vereinbarung zu der Erstellung der Finanzanalyse getroffen. Stand: 17.08.2010 Independent Research GmbH Zuständige Aufsichtsbehörde: Senckenberganlage 10-12 Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht D-60325 Frankfurt am Main Graurheindorfer Str. 108, 53117 Bonn und Lurgiallee 12, 60439 Frankfurt Haftungserklärung Dieses Dokument dient ausschließlich Informationszwecken. Dieses Dokument ist durch die Independent Research GmbH erstellt und zur Verteilung in der Bundesrepublik Deutschland bestimmt. Dieses Dokument richtet sich nicht an Personen mit Wohn- und/oder Gesellschaftssitz und/oder Niederlassungen im Ausland, vor allem in den Vereinigten Staaten von Amerika, Kanada, Großbritannien oder Japan. Dieses Dokument darf im Ausland nur in Einklang mit den dort geltenden Rechtsvorschriften verteilt werden. Personen, die in den Besitz dieser Information und Materialien gelangen, haben sich über die dort geltenden Rechtsvorschriften zu informieren und diese zu befolgen. Dieses Dokument stellt weder ein öffentliches Angebot noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebotes zum Erwerb von Wertpapieren oder Finanzinstrumenten dar. Mit der Erstellung dieser Informationen ist die Independent Research GmbH insbesondere nicht als Anlageberater oder aufgrund einer Vermögensbetreuungspflicht tätig. Eine Investitionsentscheidung bezüglich irgendwelcher Wertpapiere oder sonstiger Finanzinstrumente sollte auf der Grundlage eines individuellen Beratungsgesprächs und/oder eines Prospekts oder Informationsmemorandums erfolgen. Das Dokument stellt eine unabhängige Bewertung der entsprechenden Emittentin bzw. Wertpapiere durch die Independent Research GmbH dar. Alle hierin enthaltenen Bewertungen, Stellungnahmen oder Erklärungen sind diejenigen des Verfassers des Dokuments und stimmen nicht notwendigerweise mit denen der Emittentin oder dritter Parteien überein. Seite 14 Independent Research 17. August 2010
Die Independent Research GmbH hat die Informationen, auf die sich das Dokument stützt, aus als zuverlässig erachteten Quellen übernommen, ohne jedoch alle diese Informationen selbst zu verifizieren. Dementsprechend gibt die Independent Research GmbH keine Gewährleistungen oder Zusicherungen hinsichtlich der Genauigkeit, Vollständigkeit oder Richtigkeit der hierin enthaltenen Informationen oder Meinungen ab. Die Independent Research GmbH übernimmt keine Haftung für unmittelbare oder mittelbare Schäden, die durch die Verteilung und/oder Verwendung dieses Dokuments verursacht und/oder mit der Verteilung und/oder Verwendung dieses Dokuments im Zusammenhang stehen. Die Informationen bzw. Meinungen und Aussagen entsprechen dem Stand zum Zeitpunkt der Erstellung des Dokuments. Sie können aufgrund künftiger Entwicklungen überholt sein, ohne dass das Dokument geändert wurde. Frühere Wertentwicklungen, Simulationen oder Prognosen sind kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung. Die steuerliche Behandlung von Finanzinstrumenten hängt von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Investors ab und kann künftigen Änderungen unterworfen sein, die ggf. auch zurückwirken können. Obgleich die Independent Research GmbH Hyperlinks zu Internet-Seiten von in dieser Studie erwähnten Unternehmen angeben kann, bedeutet die Einbeziehung eines Links nicht, dass die Independent Research GmbH sämtliche Daten auf der verlinkten Seite bzw. Daten, auf welche von dieser Seite aus zugegriffen werden kann, bestätigt, empfiehlt oder genehmigt. Die Independent Research GmbH übernimmt weder eine Haftung für solche Daten noch für irgendwelche Konsequenzen, die aus der Verwendung dieser Daten entstehen. Die Independent Research GmbH ist berechtigt, Investment Banking- und sonstige Geschäftsbeziehungen zu dem/den Unternehmen zu unterhalten, die Gegenstand dieser Studie sind. Die Research Analysten der Independent Research GmbH liefern ebenfalls wichtigen Input für Investment Banking- und andere Verfahren zur Auswahl von Unternehmen. Anleger sollten davon ausgehen, dass die Independent Research GmbH und deren jeweilige verbundene Unternehmen bestrebt sind bzw. sein werden, Investment Banking- oder sonstige Geschäfte von dem bzw. den Unternehmen, die Gegenstand dieser Studie sind, zu akquirieren, und dass die Research-Analysten, die an der Erstellung dieser Studie beteiligt waren, im Rahmen des geltenden Rechts am Zustandekommen eines solchen Geschäfts beteiligt sein können. Die Independent Research GmbH und/oder deren jeweilige verbundene Unternehmen sowie deren Mitarbeiter halten möglicherweise Positionen in diesen Wertpapieren oder tätigen Geschäfte mit diesen Wertpapieren. Research-Analysten werden nicht für bestimmte Investment Banking-Transaktionen vergütet. Der/die Verfasser dieser Studie erhält/erhalten eine Vergütung, die (unter anderem) auf der Gesamtrentabilität der Independent Research GmbH basiert, welche Erträge aus dem Investment Banking-Geschäft und anderen Geschäftsbereichen des Unternehmens einschließt. Die Analysten der Independent Research GmbH und deren Haushaltsmitglieder sowie Personen, die den Analysten Bericht erstatten, dürfen grundsätzlich kein finanzielles Interesse an Finanzinstrumenten von Unternehmen haben, die vom Analysten gecovert werden. Die Independent Research GmbH und ihre verbundenen Unternehmen und/oder Mitglieder ihrer Geschäftsleitung, ihrer leitenden Angestellten und/oder ihrer Mitarbeiter können Positionen in irgendwelchen in diesem Dokument erwähnten Finanzinstrumenten oder in damit zusammenhängenden Investments halten und können diese Finanzinstrumente oder damit zusammenhängende Investments jeweils aufstocken oder veräußern. Die Independent Research GmbH und ihre verbundenen Unternehmen können als Betreuer für die Finanzinstrumente oder damit zusammenhängender Investments fungieren, sie auf eigene Rechnung an Kunden verkaufen oder von ihnen kaufen, Investmentbank-Dienstleistungen für oder in Bezug auf diese Emittenten erbringen oder solche Dienstleistungen anbieten und können auch im Vorstand, sonstigen Organen oder Ausschüssen dieser Emittenten vertreten sein. Mit Annahme dieses Dokumentes akzeptiert der Empfänger die Verbindlichkeit der vorstehenden Beschränkungen. Seite 15 17. August 2010 Independent Research
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