BAURECHTSVERTRAG (Begründung eines selbständigen und dauernden Baurechtes) I. PARTEIEN 1. Einwohnergemeinde Stein, vertreten durch den Gemeinderat, Baurechtsgeberin 2. Wohnbaugenossenschaft Zentrum Dorf, Genossenschaft mit Sitz in 4332 Stein, Münchwilerstrasse 20 (c/o Werner Schneider), (Firmennummer CH-400.5.031.217-3) Baurechtsnehmerin
- 2 - II. BESTELLUNG DES BAURECHTES 1. Die Einwohnergemeinde Stein als Eigentümerin von a) GB Stein Nr. 140, Pl. 23, Parz. 108 48.17 ar Gebäudeplatz, Umgelände, Schaffhauserstrasse Schul- und Gemeindehaus Nr. 82 Friedhofgebäude Nr. 769 Anmerkungen Anteilsberechtigt an Parz. 101 Vormerkungen Keine Dienstbarkeiten und Grundlasten a) Recht: Fahrweg z.l. Parz. 105 für 14,70 ar b) Last: Fahrweg auf 14,70 ar z.g. Parz. 105 Grundpfandrechte Keine
- 3 - b) GB Stein Nr. 669, Pl. 23, Parz. 123 20.63 ar Gebäudeplatz, Umgelände, Schaffhauserstrasse Wirtschaft zum Rheinfels mit Wohnhaus Nr. 83 Feuerwehrmagazin Nr. 60 Anmerkungen 1) Anteilsberechtigt an Parz. 101 2) Revers betr. Restaurantbau gegenüber Staat Aargau 3) Zugehör: Wirtschaftsinventar lt. Verzeichnis Die Anmerkung Ziff. 3) ist zu löschen. Vormerkungen Keine Dienstbarkeiten und Grundlasten a) Last: Beschriebenes Wegrecht z.g. Parz. 923 b) Last: Benützungsrecht z.g. Parz. 552 Grundpfandrechte Keine
- 4 - errichtet für sich und ihre allfällige/n Rechtsnachfolger/in z.g. der Wohnbaugenossenschaft Zentrum Dorf und zulasten der erwähnten Grundstücke GB Stein Nr. 140 und 669 auf einer Teilfläche von 793 m2 (siebenhundertdreiundneunzig Quadratmetern) ein Baurecht als selbständiges und dauerndes Recht. 2. Lage und Umfang der mit dem Baurecht belasteten Fläche ergeben sich aus der Mutationstabelle Nr. der Gemeinde Stein vom 2013, die einen integrierenden Bestandteil dieses Vertrages bildet. 3. Dieses Baurecht wird weder ausschliesslich zugunsten eines Grundstückes noch ausschliesslich zugunsten einer bestimmten Person begründet, sondern ist vererblich und übertragbar. 4. Das Baurecht ist unmittelbar nach Eintragung der Dienstbarkeit (auf GB Stein Nr. 140 und 669) zu verselbständigen. Für das selbständige und dauernde Recht ist unter GB Stein Nr., Parz. ( ), ein neues Grundbuchblatt zu eröffnen. Als Eigentümerin ist die Wohnbaugenossenschaft Zentrum Dorf einzutragen
- 5 - III. INHALT UND UMFANG DES BAURECHTES 1. Die Baurechtsnehmerin ist befugt, auf dem Baurechtsareal eine Wohnüberbauung zu erstellen, beizubehalten, zu unterhalten, zu erweitern und nötigenfalls neu aufzubauen. Umbauten, Erweiterungen und Nutzungsänderungen bedürfen der ausdrücklichen Zustimmung der Grundeigentümerin. 2. Im Baurecht eingeschlossen sind - vorbehältlich Ziff. 1 Abs. 2 hievor - auch sämtliche Bauten, die aufgrund der Bauordnung bewilligt werden können. Die Baupläne müssen vor Baubeginn der Grundeigentümerin zur Genehmigung vorgelegt werden. 3. Soweit die baurechtsbelastete Fläche für die zu erstellende Baute nicht beansprucht wird, dient sie der Baurechtsnehmerin als Umgebung. 4. Im Baurecht inbegriffen sind das Zufahrts- und Zugangsrecht von der Kantonsstrasse (K 293) her und zudem das Durchleitungsrecht für sämtliche Werkleitungen, welche für die Gebäulichkeiten erforderlich sind. Den damit verbundenen Unterhalt besorgt die Baurechtsnehmerin auf ihre Kosten. 5. Die Baurechtsnehmerin verpflichtet sich, die auf dem Baurechtsareal stehende Bauten und Anlagen während der ganzen Baurechtsdauer (vgl. Ziff. IV hienach) in gutem Zustand zu erhalten.
- 6 - IV. DAUER DES BAURECHTES 1. Das Baurecht wird bis 31. Dezember 2112 (zwei/eins/eins/zwei) bestellt. Es entsteht mit seiner Eintragung im Grundbuch. 2. Das Baurecht erlischt, sofern sich die Parteien nicht vor Ablauf der vereinbarten Dauer über eine Verlängerung verständigt haben und diese vor Ablauf im Grundbuch nicht eingetragen wird. 3. Die Baurechtsnehmerin hat der Baurechtsgeberin ein allfälliges Gesuch um Verlängerung der Baurechtsdauer spätestens ein Jahr vor Ablauf mit eingeschriebenem Brief einzureichen. V. VORZEITIGER HEIMFALL DES BAURECHTES 1. Die Baurechtsgeberin ist befugt, die Übertragung des Baurechtes mit allen Rechten und Pflichten auf sich selber zu verlangen, wenn die Baurechtsnehmerin das ihr eingeräumte Baurecht in grober Weise überschreitet, die Verpflichtungen aus diesem Vertrag krass verletzt sowie im Falle des Konkurses, der fruchtlosen Pfändung, der drohenden Grundpfandverwertung oder der offensichtlichen Zahlungsunfähigkeit. 2. Für die Ausübung des vorzeitigen Heimfalls gilt die zwingend vorgeschriebene gesetzliche Ordnung (Art. 779 g und h ZGB).
- 7-3. Die Baurechtsgeberin hat der Baurechtsnehmerin für die heimfallende(n) Baute(n) eine angemessene Entschädigung zu leisten, welche sich grundsätzlich nach dem Verkehrswert bemisst (vgl. dazu Ziff. VI. 2 hienach). 4. Streitigkeiten über diesen Wert entscheidet das in Ziff. XI hienach vorgesehene Schiedsgericht. VI. HEIMFALL DER BAUTEN INFOLGE ABLAUFS DER BAURECHTSDAUER 1. Mit dem Untergang des Baurechtes infolge Zeitablaufs fällt/fallen das/die in jenem Zeitpunkt auf dem Baurechtsareal stehende/n Gebäude lastenfrei der Baurechtsgeberin zu, indem die Baute/n Bestandteile des Grundstückes wird/werden. 2. Die Baurechtsgeberin bezahlt der Baurechtsnehmerin für die heimfallende/n Baute/n eine angemessene Entschädigung. Diese bemisst sich nach dem Verkehrswert des/r Gebäude/s im Zeitpunkt des Unterganges des Baurechts. Bei der Festsetzung des Verkehrswertes ist auf den baulichen Zustand und die Möglichkeiten einer wirtschaftlich vertretbaren Weiterverwendung der Baute/n abzustellen. 3. Bei Streitigkeiten über die Festsetzung des Verkehrswertes und das Verfahren zur Festlegung der Heimfallsentschädigung bei Ablauf der Baurechtsdauer entscheidet ein Schiedsgericht (vgl. Ziff. XI hienach).
- 8-4. Diese Vereinbarung über die Bemessung der Heimfallsentschädigung ist mit der Schiedsgerichtsklausel auf dem Grundstückblatt des verselbständigten Baurechtes GB Stein Nr. (...) und auf den mit dem Baurecht belasteten Grundstücken GB Stein Nr. 140 und 669 vorzumerken. VII. VERFÜGUNGEN ÜBER DAS BAURECHT 1. Die Baurechtsnehmerin kann das Baurecht ganz oder teilweise veräussern oder belasten. Die Parteien vereinbaren rein obligatorisch, dass die grundpfändliche Belastung sowie die Begründung von Personaldienstbarkeiten (z.b. Wohn-, Nutzniessungsrechten) oder Unterbaurechten der ausdrücklichen Zustimmung der Baurechtsgeberin bedarf. 2. Im Falle der Veräusserung des Baurechtes sind dem/der/den Erwerber/in/n alle Pflichten aus diesem Vertrag und aus allfälligen zusätzlichen Vereinbarungen mit der Pflicht zur dauernden Weiterübertragung zu überbinden. VIII. GEGENSEITIGE VORKAUFSRECHTE Das der Baurechtsgeberin von Gesetzes wegen zustehende Vorkaufsrecht am Baurecht und das der Baurechtsnehmerin zustehende gesetzliche Vorkaufsrecht an der mit dem Baurecht belasteten Bodenfläche (793 m2) werden weder aufgehoben noch abgeändert.
- 9 - IX. TRAGUNG DER KOSTEN UND ABGABEN 1. Allfällige öffentliche Abgaben, die sich auf Grund und Boden, also nicht auf Bauten und Anlagen beziehen, trägt die Baurechtsgeberin. 2. Die öffentlichen Abgaben und Lasten, welche mit den Bauten und Anlagen zusammenhängen, trägt die Baurechtsnehmerin, so insbes. die Prämien für Feuer- und Elementarversicherung, Strom, Kanalisationsbenützungsgebühren, Abgaben für Wasser- und Kanalisationsanschluss, Wasserzins, Gebühren etc. 3. Die Baurechtsnehmerin haftet für alle Schäden, für die nach Gesetz und Rechtsprechung der Grund- oder Werkeigentümer einzustehen hat. Sie hat dafür eine angemessene Haftpflichtversicherung abzuschliessen und sich darüber auf Verlangen der Baurechtsgeberin auszuweisen. X. BAURECHTSZINS 1. Für die Einräumung und Ausübung des Baurechtes hat die Baurechtsnehmerin einen jährlichen Baurechtszins von derzeit CHF 5/m2 und Jahr, für 793 m2 somit insgesamt CHF 3 965 (dreitausendneunhundertfünfundsechzig Schweizer Franken) zu bezahlen.
- 10-2. Dieser Baurechtszins basiert auf folgenden Grunddaten: - Bodenwert: CHF 400/m2 - Zinssatz: Referenzzinssatz des Eidg. Volkswirtschaftsdepartementes gemäss Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen([aktuell 2,25 %, zweieinviertel Prozent) abzüglich 1 % (ein Prozent), somit derzeit 1.25 % [eineinviertel Prozent]. 3. Dieser Baurechtszins ist vorschüssig jährlich zu leisten, erstmals per 4. Alle 10 (zehn) Jahre, d.h. erstmals per 1. Januar 2023 (zwei/null/zwei/drei), wird der Baurechtszins aufgrund des dannzumaligen Verkehrswertes der Baurechtsfläche neu festgesetzt. 5. Streitigkeiten über die Anpassung des Baurechtszinses entscheidet das in Ziff. XI hienach vorgesehene Schiedsgericht. 6. Verändern sich die Verhältnisse in Zukunft grundlegend und in nicht voraussehbarer Weise derart, dass der Baurechtszins keine angemessene Gegenleistung für die Einräumung des Baurechts mehr darstellt, ist jede Partei jederzeit befugt, die Aufnahme von Verhandlungen über eine Neufestsetzung des Baurechtszinses zu verlangen. Können sich die Parteien nicht einigen, entscheidet darüber das Schiedsgericht (vgl. Ziff. XI hienach). 7. Die Baurechtsgeberin verzichtet auf eine dingliche Sicherstellung des Baurechtszinses.
- 11 - XI. SCHIEDSGERICHT 1. Allfällige Streitigkeiten aus diesem Vertrag entscheidet ein dreigliedriges Schiedsgericht. 2. Jede Partei bezeichnet einen Schiedsrichter, die gemeinsam den Obmann ernennen. Kommt eine Partei der Aufforderung der anderen, ihren Schiedsrichter zu bezeichnen, innert 30 Tagen nicht nach, oder können sich die beiden Schiedsrichter innert derselben Frist über die Person des Obmannes nicht verständigen, wird das betreffende Mitglied des Schiedsgerichts durch den Präsidenten des Aargauischen Obergerichts bezeichnet. 3. Das Schiedsgericht bestimmt seinen Sitz und das Verfahren selbst. Subsidiär gelten die Bestimmungen der aargauischen Zivilprozessordnung. Es befindet über seine Zuständigkeit und entscheidet endgültig. XII. GRUNDBUCHEINTRÄGE Gestützt auf diesen Vertrag sind im Grundbuch einzutragen bzw. vorzumerken: 1. Auf GB Stein Nr. 140
- 12-1.1. als Dienstbarkeit: Last: Selbständiges und dauerndes Baurecht für eine Wohnüberbauung auf 265 m2 bis 31.12.2112, verselbständigt unter GB Stein Nr.... ( ) 1.2. als Vormerkung: Vereinbarung über die Bemessung der Heimfallsentschädigung mit Schiedsgerichtsklausel 2. Auf GB Stein Nr. 669 2.1. als Dienstbarkeit: Last: Selbständiges und dauerndes Baurecht für eine Wohnüberbauung auf 528 m2 bis 31.12.2112, verselbständigt unter GB Stein Nr. ( ) 2.2. als Vormerkung: Vereinbarung über die Bemessung der Heimfallsentschädigung mit Schiedsgerichtsklausel 3. Auf GB Stein Nr...., Parz. ( ) (Baurechtsblatt) Selbständiges und dauerndes Baurecht Dasselbe umfasst das Recht, eine Wohnüberbauung zu erstellen, beizubehalten, zu erweitern, zu unterhalten und allenfalls neu zu errichten.
- 13 - Dieses Recht ist örtlich beschränkt auf 793 m2, bis 31.12.2112 befristet und als Dienstbarkeit z.l. von GB Stein Nr. 140 und 669 eingetragen. Vormerkung Vereinbarung über die Bemessung der Heimfallsentschädigung mit Schiedsgerichtsklausel Eigentümerin Wohnbaugenossenschaft Zentrum Dorf, Genossenschaft mit Sitz in 4332 Stein, Münchwilerstrasse 20 (c/o Werner Schneider); Firmennummer CH-400.5.031.217-3 XIII. ALLGEMEINE VERTRAGSBESTIMMUNGEN 1. Nutzen und Schaden am Baurechtsobjekt gehen mit Grundbucheintrag auf die Baurechtsnehmerin über. 2. Für den Zustand und die Tauglichkeit des Baurechtsareals wird seitens der Baurechtsgeberin jede Gewährleistungspflicht ausdrücklich wegbedungen. Die Parteien erklären, vom beurkundenden Notar über die Bedeutung dieser Klausel eingehend informiert worden zu sein. 3. Die Baurechtsfläche ist frei von Miet- und/oder Pachtverhältnissen.
- 14-4. Die Parteien verpflichten sich, sämtliche aus diesem Vertrag sich ergebenden obligatorischen Rechte und Pflichten allfälligen Rechtsnachfolgern mit der Pflicht zur dauernden Weiterübertragung zu überbinden. 5. Allfällige steuerliche Konsequenzen dieses Vertragsschlusses treffen die Baurechtsgeberin. 6. Die Kosten dieses Vertrages (Geometer, Grundbuchabgaben, Notariatskosten) trägt die Baurechtsgeberin. 7. Die Parteien erhalten beglaubigte Vertragskopien. 8. Die Parteien ermächtigen und beauftragen den beurkundenden Notar, alle erforderlichen Vorkehren zu treffen und die notwendigen Anmeldungen einzureichen. 9. Die Parteien ermächtigen Gabriela Silvia Graf-Roteglia, Notariatsassistentin, von Buus/BL und Stein/AG, in 4463 Buus/BL, allfällige nach Vertragsunterzeichnung von ihnen selbst gewünschte oder vom Grundbuchamt verlangte Änderungen, Ergänzungen und Korrekturen dieses Vertrages und zusätzlicher Aktenstücke vorzunehmen, wenn nötig in einem Nachtrag, und diese dem Grundbuchamt anzumelden. Der Notar informiert die Parteien über solche Änderungen, Ergänzungen und Korrekturen vorgängig schriftlich.
- 15 - Stein, den Die Baurechtsgeberin: Einwohnergemeinde Stein Namens des Gemeinderates: Der Gemeindeammann: Der Gemeindeschreiber: Die Baurechtsnehmerin: Wohnbaugenossenschaft Zentrum Dorf (Werner Schneider, Präsident der Verwaltung) (Hugo Sacher, Vizepräsident der Verwaltung)
- 16 - BEURKUNDUNG Dr. Niklaus Walter Real, öffentlicher Notar des Kantons Aargau, mit Büro in Stein und Rheinfelden, beurkundet: 1. dass er diese Urkunde verfasst und dabei die gesetzlichen Vorschriften beachtet hat; 2. dass die Einwohnergemeinde Stein vertreten wird durch den Gemeinderat und dieser durch den Gemeindeammann Hansueli Bühler und den Gemeindeschreiber Sascha Roth; 3. dass die Wohnbaugenossenschaft Zentrum Dorf, Genossenschaft mit Sitz in Stein, rechtsgültig vertreten wird durch die beiden je kollektiv zu zweien zeichnungsberechtigten Werner Schneider (Präsident der Verwaltung) und Hugo Sacher (Vizepräsident der Verwaltung); 4. dass ihm Hansueli Bühler, Sascha Roth, Werner Schneider und Hugo Sacher persönlich erklärt haben, sie hätten diese Urkunde gelesen und seien mit deren Inhalt in allen Teilen einverstanden, worauf sie diese vor ihm, dem Notar, eigenhändig unterzeichnet haben. Stein, den Der Notar:
- 17 - ANMELDUNG Dem Grundbuchamt Rheinfelden wird/werden zur Eintragung angemeldet: - Parzellierung, - Begründung von Dienstbarkeiten, - Vormerkungen, - Blatteröffnung. Stein, den Der Notar: