Geschäftsbericht 2015

Geschäftsbericht 2015 Willkommen zuhause!

Die BSG-Allgäu zieht Bilanz: Blicken Sie gemeinsam mit uns auf das Geschäftsjahr 2015 zurück.

Inhaltsverzeichnis Die BSG-Allgäu 06 Partner Ihres Vertrauens 08 Der Vorstand informiert 12 Eine starke Gemeinschaft 14 Im Einsatz für unsere Mitglieder 18 Schöner und moderner wohnen 20 Hand in Hand mit den Wohnungseigentümern 22 Bauen und Verkaufen von Wohn(t)räumen 24 Mit Energie ins nächste Jahr 30 Gemeinsam zum Ziel 34 Ein gutes und verantwortungsvolles Miteinander 36 Gesicherte Lage mit guter Aussicht 38 Wir sagen Danke 44 Bericht des Aufsichtsrates über das Geschäftsjahr 2015 45 Bilanz 48 Gewinn- und Verlustrechnung 50 Anhang 51

Fakten 06 07 Die BSG-Allgäu Aufsichtsrat Herbert Schiek, Stadtdirektor a.d. Vorsitzender Roland Hübner, Vorstand stellv. Vorsitzender Christine Doll-Dormayer, Angestellte i.r. (bis 28.07.2015) Susanne Marton, Rechtsanwältin Dietmar Wenzel, Techn. Angestellter i.r. Hans-Wolf von Wrangel, Kreisbaudirektor a.d. Thomas Fleschutz, Prokurist (ab 28.07.2015) Vorstand Mario Dalla Torre, Dipl. Betriebswirt (FH) Vorsitzender Tanja Thalmeier, Betriebswirtin (IHK) Prokurist Bernd Ostermayr, Fachwirt in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) Prüfungsverband Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (Baugenossenschaften und gesellschaften) e.v. Stollbergstraße 7, 80539 München Weitere Mitgliedschaften Arbeitsgemeinschaft Deutscher Sanierungsträger Arbeitsgemeinschaft schwäbischer Wohnungsunternehmen Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e.v. DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für Soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.v. Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumplanung e.v. Deutsches Volksheimstättenwerk Geschäftsstelle BSG-Allgäu, Bau- und Siedlungsgenossenschaft eg Im Oberösch 1, 87437 Kempten-Sankt Mang Tel. 0831 / 56117-0 Fax 0831 / 60602 info@bsg-allgaeu.de www.bsg-allgaeu.de Gründung 10.04.1906 Sitz Im Oberösch 1, 87437 Kempten-Sankt Mang Genossenschaftsregister 296 Registergericht Kempten (Allgäu)

Wirtschaftliche Entwicklung 08 09 Partner Ihres Vertrauens Die Konjunktur in Deutschland ist weiterhin aufwärts Angesichts der gemischten externen Impulse dürfte die gerichtet. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) deutsche Konjunktur aufgrund der starken Binnennach- war nach ersten Berechnungen des Statistischen Bun- frage 2016 etwas mehr Fahrt aufnehmen. Die Zuwachs- desamtes im Jahresdurchschnitt 2015 um 1,7 % höher rate des Bruttoinlandsprodukts dürfte nach Meinung der als im Vorjahr. Damit setzte die deutsche Wirtschaft das führenden Wirtschaftsforschungsinstitute in Deutsch- robuste Wachstum des Jahres 2014 (+1,6 %) fort. In den land im laufenden Jahr bei etwa 1,8 % liegen. beiden vorangegangenen Jahren war das Bruttoinlandsprodukt sehr viel moderater gewachsen. In längerfristi- Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jahres- ger Betrachtung lag das Wirtschaftswachstum 2015 gut durchschnitt 2015 erstmals von mehr als 43 Millionen über dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre, der Erwerbstätigen mit Arbeitsort in Deutschland erbracht. +1,3 % betrug. Das ist der höchste Stand seit der deutschen Wiedervereinigung. Nach ersten vorläufigen Berechnungen des In der Summe zeigten auch die Länder des Euroraums Statistischen Bundesamtes waren im Jahr 2015 rund positive Entwicklungen. Mit 1,6 % war die wirtschaft- 329.000 Personen oder 0,8 % mehr erwerbstätig als ein liche Entwicklung 2015 wieder deutlich besser. Bis auf Jahr zuvor. Griechenland scheinen alle Euroländer erneut auf einen Seit September 2015 zeigt sich aufseiten der Geneh- zur Vermietung zur Verfügung stehen werden. Dabei leichten Wachstumspfad zurückgefunden zu haben. Trotz der niedrigen Zinsen haben sich die Bauinvestitio- migungen wieder eine deutliche Steigerung. Insgesamt wird berücksichtigt, dass auch von den neu geneh- Allerdings haben Länder wie Spanien, Portugal, Frank- nen 2015 eher schwach entwickelt (+0,2 %). Während dürften die Wohnungsbauinvestitionen 2016 den migten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von den reich, Italien und Finnland trotz leichten Wachstums die Investitionen in Nichtwohngebäude um 1,9 % san- Instituten zufolge um 2,5 % bis 3,0 % zulegen. Eigentumswohnungen ein Teil vermietet wird und die in noch nicht an den Stand des Produktionsniveaus vor der ken, entwickelte sich der Wohnungsbau gegen den Ge- Wohnheimen erstellten Wohnungen vollständig sowie großen Rezession anknüpfen können. samttrend der Bauinvestitionen und legte um 1,5 % zu. Im Jahr 2015 dürften nach letzten Schätzungen Ge- ein Großteil der durch Maßnahmen im Bestand erstell- Rund 178,8 Milliarden Euro flossen 2015 in den Neubau nehmigungen für rund 303.000 neue Wohnungen auf ten Wohneinheiten den Mietwohnungen zuzurechnen und die Modernisierung der Wohnungsbestände. den Weg gebracht worden sein. Dies entspricht einer sind. Steigerung um 6,3 % gegenüber dem Vorjahr. 2014 Die volkswirtschaftlichen Rahmenbedingungen für hatte der Anstieg noch bei 4,6 % gelegen. Der Mietwoh- Im Jahr 2016 dürfte sich die Wohnungsbautätigkeit den Wohnungsbau gestalten sich weiterhin positiv. nungsneubau wuchs wie in den Vorjahren am schnellsten weiter beleben, sodass die Zahl der neu genehmigten Die Zinsen für Baugeld befinden sich auf einem äu- (+15,7 %). Mit rund 65.000 neu genehmigten Wohnein- Wohnungen mit rund 330.000 Wohnungen deutlich ßerst niedrigen Niveau, gleichzeitig sind die Renditen heiten entstanden fast 9.000 Mietwohnungen mehr als steigt. Dieser Zuwachs dürfte weiterhin schwerpunktmä- für Anlagealternativen gering. Die Arbeitsmarkt- und im Vorjahr. Der Neubau von Eigentumswohnungen ging ßig von einer Ausweitung des Mietwohnungsneubaus Einkommensaussichten sind positiv. Die hohe Netto- dagegen, nach deutlichem Expansionskurs in den vergan- getragen werden. zuwanderung steigert die Nachfrage nach Wohnraum genen drei Jahren, 2015 erstmals wieder leicht zurück deutlich. Alle vorlaufenden Indikatoren im Wohnungs- (-2,7 %). Im Geschosswohnungsbau wurden insgesamt bau deuten darauf hin, dass der Aufwärtstrend 2016 135.000 Wohnungen auf den Weg gebracht. deutlich kräftiger fortgesetzt wird. Im Sommer 2015 hatten die Baugenehmigungen vorübergehend nur mä- Insgesamt kann bei einem Genehmigungsvolumen von ßig zugenommen, vor allem verursacht durch massive rund 303.000 Einheiten im Jahr 2015 davon ausgegan- Rückgänge beim Bau neuer Eigentumswohnungen. gen werden, dass etwa 147.000 dieser Wohnungen

Thema 10 11

Wirtschaftliche Entwicklung 12 13 Der Vorstand informiert Wir entwickeln Wohnformen, die auch den Auswirkungen der wirtschaftlichen Gesamtentwicklung und den gesellschaftlichen Veränderungen Rechnung tragen. zurückzuführen. Die Genossenschaft bietet ihren Mitgliedern darüber hinaus langfristige Sicherheit durch ein lebenslanges Dauernutzungsrecht in den genossenschaftlichen Mietwohnungen. Wir entwickeln in Zusammenarbeit mit den Mitgliedern unserer Genossenschaft, unseren Kunden und Geschäftspartnern Wohnformen, die auch den Auswirkungen der wirtschaftlichen Gesamtentwicklung und den gesellschaftlichen Veränderungen Rechnung tragen. öffentlich gefördert zu errichten. Aktuell entstehen in Die BSG-Allgäu hat in einem mit der Stadt Kempten ab- Eine weitere Herausforderung, welcher sich die BSG-All- Kempten-Sankt Mang, Auf der Ludwigshöhe insge- geschlossenen Kooperationsvertrag die Betreuung aller gäu als bestandsorientierte Genossenschaft widmet, ist samt 43 öffentlich geförderte sowie vier freifinanzierte innerhalb der Stadt Kempten dezentral untergebrach- die demografische Entwicklung der Gesellschaft. Auch Mietwohnungen, die im Herbst 2016 bezugsfertig sein ten Asylbewerber übernommen. Dabei handelt es sich unsere Mitglieder bleiben trotz ihres höher werdenden werden. aktuell um rund 350 Personen in ca. 65 Wohneinheiten. Alters immer mobiler und möchten länger in ihren Dies eröffnet uns die Chance, unseren Beitrag zu einer Auch die Genossenschaft konnte von der anhaltenden eigenen Wohnungen bleiben. Um dies zu ermöglichen, Sicherheit und Verlässlichkeit sind auch weiterhin die großen gesellschaftlichen Aufgabe leisten zu können. wirtschaftlichen Erholung profitieren. Im Geschäftsjahr müssen die entsprechenden Voraussetzungen hierfür Motivation für unser Engagement im Neubau und in der 2015 lag die Bilanzsumme bei 111.052.828,40 Euro; geschaffen werden. Deshalb ist die Anpassung der Baubetreuung. Die Neubaumaßnahmen der BSG-Allgäu Nach wie vor besteht ein großes Interesse an Immobilien gleichzeitig hat sich das Eigenkapital mit 45,9 Millio- genossenschaftlichen Wohnungen an die Anforderun- schaffen ein breites Angebot an Wohnungen und Eigen- der Genossenschaft, weshalb verschiedene Neubau- nen Euro gegenüber dem Vorjahr (44,0 Millionen Euro) gen einer älter werdenden Gesellschaft und damit heimen für alle unsere Mitglieder und Kunden. maßnahmen zeitlich vorgezogen werden, um auf die weiter verbessert und der Jahresüberschuss ist von eine konsequente Instandhaltung und Modernisierung derzeitige Nachfrage entsprechend zu reagieren. 1.828,7 T auf 1.963,7 T (+ 7 %) gestiegen. unserer Wohnungen unerlässlich. Daher wird es auch Mit den von der Genossenschaft angebotenen unter- in Zukunft notwendig sein, wie bereits in den vergan- stützenden Serviceleistungen soll erreicht werden, dass Gleichwohl werden wir auch in Zukunft auf ein diffe- Dieser erfreulichen Entwicklung liegen mehrere genen Jahren, verstärkt in diese Bereiche zu investieren: unsere Mitglieder möglichst lange selbstständig bei renziertes Immobilienangebot achten bzw. neue Bau- Ursachen zugrunde: Durch Veränderungen von Grundrissen, Umbau und unserer Genossenschaft wohnen können. vorhaben nur nach intensiver Prüfung der jeweiligen Einerseits versteht man die BSG-Allgäu als zuverlässigen Zusammenlegung von Wohnungen, durch Investitionen Marktlage beginnen. Partner am Wohnungs- und Immobilienmarkt in der in die Verbesserung des Wohnumfeldes und durch den Unseren Mitgliedern, die unverschuldet in finanz ielle Stadt Kempten und der Region Allgäu, andererseits ver- Ausbau von Betreuungsleistungen für unsere Mitglieder. Schwierigkeiten geraten sind, stehen Sozialpäda gogen folgen wir eine langfristige, auf Sicherheit und Verläss- als Gesprächspartner zur Verfügung; so werden z. B. lichkeit ausgerichtete Unternehmensstrategie. Wir beobachten eine weiter steigende Nachfrage nach Ratenzahlungen angeboten oder Kontakte zur zustän- bezahlbarem Wohnraum; diese Entwicklung wird ver- digen Wohngeldstelle vermittelt bzw. sind wir unseren Weiterhin besteht ein sehr großes Interesse an den stärkt durch eine steigende Anzahl anerkannter Asylbe- Mitgliedern bei Behördengängen behilflich. genossenschaftlichen Mietwohnungen; dies ist un- werber, die ebenfalls Wohnraum nachfragen. ter anderem auf ein attraktives Wohnungsangebot in nahezu allen Preissegmenten in den verschiedenen Deshalb setzt die Genossenschaft darauf, bezahlbare Stadtteilen in Kempten und dem Landkreis Oberallgäu Mietwohnungen sowohl freifinanziert als auch

Mitgliederentwicklung, Organe und gemeinsames Engagement 14 15 Eine starke Gemeinschaft Die BSG-Allgäu zählte zum Ende des Geschäftsjahres 3.764 Mitglieder (Vorjahr: 3.617 Mitglieder) und bewirtschaftete 2.035 genossenschaftliche Mietwohnungen. Das Interesse an der Mitgliedschaft bzw. an einer genossenschaftlichen Mietwohnung war auch im vergangenen Jahr unverändert groß und übersteigt die Zahl der frei werdenden Wohnungen bei Weitem. Die Vorteile der Mitgliedschaft in der Genossenschaft und das damit verbundene lebenslange Dauernutzungs- Die satzungsgemäß zur Wiederwahl vorgeschlagenen Aufsichtsratsmitglieder Herr Herbert Schiek, Herr Roland Hübner und Herr Hans-Wolf von Wrangel wurden von der Vertreterversammlung jeweils einstimmig erneut in den Aufsichtsrat gewählt. In der anschließenden Neuwahl zum Aufsichtsrat wurde Herr Thomas Fleschutz ebenfalls einstimmig durch die Vertreterversammlung in den Aufsichtsrat der BSG-Allgäu berufen. Wechsel im Aufsichtsrat Aufsichtsrat und Vorstand der BSG-Allgäu (von links nach rechts): Hans-Wolf von Wrangel (Aufsichtsrat), Dietmar Wenzel (Aufsichtsrat), Roland Hübner (Aufsichtsrat), Tanja Thalmeier (Vorstand), Herbert Schiek (Aufsichtsratsvorsitzender), Susanne Marton (Aufsichtsrätin), Thomas Fleschutz (Aufsichtsrat), Mario Dalla Torre (Vorstandsvorsitzender) recht, vor allem aber die Sicherheit, in der BSG-Allgäu Das bisherige Aufsichtsratsmitglied Frau Christine als Vermieter einen verlässlichen Partner zu haben, Doll-Dormayer hat nach zwölfjähriger Tätigkeit im Auf- sorgen seit Jahren für das anhaltend große Interesse an sichtsrat der Genossenschaft auf eigenen Wunsch nicht der Genossenschaft. mehr für dieses Gremium kandidiert. Sie wurde von den Mitgliedern des Aufsichtsrates und Vorstandes mit Gerade in den letzten Jahren ist eine deutliche Nachfrage nach Genossenschaftsanteilen spürbar. Zum einen, besonderem Dank verabschiedet, wobei der Aufsichtsratsvorsitzende die Verdienste von Frau Doll-Dormayer 3.764 Mitglieder und 2.035 16 Reihenhäusern in Kempten-Sankt Mang, Auf der weil Mitglieder bei der Vermietung von genossenschaftlichen Wohnungen bevorzugt behandelt werden, zum anderen aber auch, weil nach Beschluss durch die für die BSG-Allgäu würdigte. In der am 29.07.2015 stattgefundenen konstituierenden genossenschaftliche Mietwohnungen zählte die Ludwigshöhe, die Bebauung des ehemaligen Engel-Grundstücks in Durach mit 23 Eigentumswohnungen, sechs Mietwohnungen und fünf Reiheneigen- Vertreterversammlung eine jährliche Dividende auf die eingezahlten Anteile ausgeschüttet wird, die in den letzten 35 Jahren nie unter 4 % lag. Sitzung des Aufsichtsrates wurde Herr Herbert Schiek einstimmig erneut zum Aufsichtsratsvorsitzenden der Genossenschaft gewählt. BSG-Allgäu zum Ende des Geschäftsjahres 2015. heimen sowie über das Oro-Gelände in Durach, auf dem die Genossenschaft den Bau von 22 Reihen- und Doppelhäusern plant, informiert. In der Vertreterversammlung am 28.07.2015 haben die Wie bereits in den Vorjahren haben Mitglieder der Wir dürfen uns an dieser Stelle bei allen unseren Vertre- Vertreter den ausführlichen Bericht des Aufsichtsrates Vertreterversammlung verschiedene modernisierte terinnen und Vertretern für ihr Interesse und ihr Engage- über seine Tätigkeit und den Bericht des Vorstandes Wohnanlagen und Neubauprojekte der Genossenschaft ment für unsere Genossenschaft bedanken. über die Tätigkeit der Genossenschaft sowie den Be- mit Mitgliedern des Aufsichtsrates und des Vorstandes richt des Prüfungsverbandes VdW Bayern zur Kenntnis besichtigt. In das Berichtsjahr 2015 fielen die Neuwahlen zur genommen. Vertreterversammlung, die am 05.05.2015 in den Dabei wurden die Vertreter unter anderem über die Geschäftsräumen der BSG-Allgäu stattfanden. Die Der Jahresabschluss und die Ertragsrechnung für 2014 von der Genossenschaft modernisierte Wohnanlage mit Wahlperiode der amtierenden Vertreter endete mit der wurden von der Vertreterversammlung gebilligt und 30 Mietwohnungen in Kempten-Sankt Mang, Mai- Vertreterversammlung am 28.07.2015, die über das Ge- Aufsichtsrat und Vorstand wurde einstimmig Entlastung straße 5 13, die Errichtung von 26 Mietwohnungen schäftsjahr 2014 beschloss. Entsprechend der Satzung erteilt. und einer Tagespflegestation (Diakonie Kempten) in der BSG-Allgäu ist pro 45 Mitglieder je ein Vertreter Kempten-Sankt Mang, Hauffstraße, die Errichtung von erforderlich, d. h. bei 3.617 Mitgliedern zum Stichtag 47 Mietwohnungen, 39 Eigentumswohnungen und 31.12.2014 waren 81 Vertreter zu wählen.

Mitgliederentwicklung, Organe und gemeinsames Engagement 16 17 Die Mitglieder der Vertreterversammlung bei der Besichtigungsfahrt 2015. Mitglieder der Vertreterversammlung sind (Stand 31.12.2015): Frau Indra Baier-Müller (Diakonie Kempten), Frau Madlen Baiz, Frau Philippine Batz, Frau Waltraut Bauer, Herr Nikola Bogovic, Herr Josef Burger, Frau Erika Burkart- Treffler, Herr Olaf Ciachowksi, Herr Waclaw Cieslar, Herr Hermann De Vries, Frau Susanne Dolch, Herr Gerhard Dorn, Herr Helmut Dorn, Frau Maria Ehrlich, Frau Elfriede Engstler, Frau Melanie Erd, Herr Max Esch, Frau Margot Feuersenger, Herr Sven Fiola, Frau Christine Friemel, Frau Anina Goergens, Herr Heinz Guth, Frau Elisabeth Haggenmüller, Herr Paul Hansch, Herr Manfred Hegedüs (Sparkasse Allgäu), Herr Stefan Heller, Herr Siegfried Hiltensberger, Herr Gerhard Hock (Gemeinde Durach), Herr Armin Hofmann, Frau Christa Huber, Frau Christine Ionescu, Herr Richard Iwicki, Herr Karl Kaderabek, Frau Zeynep Kahveci, Frau Elif Karahan, Herr Uwe Kaun, Frau Karin Kipfer, Frau Ursula Kloske, Frau Tünde Krauss, Herr Karlheinz Kubel, Frau Ingrid Kurzemann, Herr Alexander Kynast, Herr Sergej Leikom, Herr Andreas Leleko, Frau Margot Linkenheil, Frau Erika Luther-Neumaier, Herr Franz Mang, Herr Karl Mehnert, Frau Ulla Mehnert-Bartz, Herr Heinrich Mendler, Frau Brigitte Ortler, Herr Bernhard Palinsky, Herr Rudolf Patzon, Frau Petra Peters, Herr Wolfgang Prestel, Frau Bärbel Reitberger, Herr Guido Robbit, Herr Stephan Schäfer, Frau Elisabeth Scheinert, Herr Rudolf Schmidberger, Frau Monika Schusser, Herr Mario Serfling, Frau Ilse Sprenzel, Frau Anna-Maria Steiger, Frau Rosemarie Streidt, Frau Evelyn Stroemer, Frau Barbara Techert, Frau Anna Teplow, Frau Elisabeth Ummenhofer, Herr Horst Urban, Herr Josef Wagner, Frau Anita Weiss, Herr Eugen Welt, Frau Johanna Wiedemann, Herr Klaus Peter Wildburger (Allgäuer Volksbank Kempten-Sonthofen eg), Frau Erika Winzinger, Herr Kurt Wirth, Frau Renate Wohlfahrt, Frau Olga Zerr, Herr Reinhold Ziegenaus und Frau Susanne Zinnecker. Auch im Berichtsjahr hat die Genossenschaft erneut eine Vielzahl von Informationsveranstaltungen für die Mitglieder in den verschiedenen Wohnanlagen durchgeführt und dabei aktuelle Themen und geplante Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen im Einzelnen besprochen. Fester Bestandteil unserer Informationspolitik bleibt unsere Mitgliederzeitschrift HAUSZEITUNG, in der wir unsere Mitglieder regelmäßig über wichtige Ereignisse in der Genossenschaft informieren. Auch im Jahr 2015 hat sich erneut eine Vielzahl von Mitgliedern der Genossenschaft bei gemeinsamen Veranstaltungen engagiert (z. B. verschiedene Sommerfeste, Ausflugsfahrten mit den Bewohnern unserer Seniorenwohnanlagen, Advent Im Oberösch usw.), die das nachbarschaftliche Zusammenleben und den guten Kontakt untereinander fördern. Auch hierfür unseren herzlichen Dank.

Mitgliederentwicklung, Organe und gemeinsames Engagement 18 19 Im Einsatz für unsere Mitglieder Die Genossenschaft bewirtschaftete zum Ende des Geschäftsjahres 2.035 eigene Wohnungen mit einer Wohnfläche von 133.695 m² (einschließlich anteiliger Pachtbestand aus Flächen GbR Neu-Ulm Kreuzäcker 136.470 m²). Darüber hinaus wurden 38 Objekte mit einer Fläche von 6.113 m² gewerblich bewirtschaftet. Die Vermietungssituation war auch im Jahr 2015 von einer guten Wohnungsnachfrage geprägt. Im Geschäftsjahr wurden 123 Wohnungen gekündigt, was einer Fluktuationsrate von 6,0 % entspricht; im Durchschnitt wohnen die Mitglieder damit rund 16 Jahre bei der Genossenschaft. Auf gleichbleibend hohem Niveau ist die Anzahl der Mitglieder, die sich für eine Wohnung bei der Genossenschaft interessieren; am 31.12.2015 haben sich Geschäftsguthaben der Mitglieder 2006 2015 in Mio. Euro 2006 2007 2008 2009 2010 2011 3,99 4,07 4,10 4,50 5,86 7,34 1.040 (Vorjahr 1.047) Interessenten für eine Wohnung bei der Genossenschaft vormerken lassen, wobei hiervon 208 Wohnungsinteressenten bereits bei unserer Genossenschaft wohnen und in eine andere genossenschaftliche Mietwohnung umziehen wollen. Die Durchschnittsmiete aller Genossenschaftswohnungen (einschließlich Pachtbestand) betrug im Jahr 2015 4,95 Euro pro m² monatlich (Vorjahr 4,80 Euro pro m²). Damit liegt die Durchschnittsmiete der genossenschaftlichen Mietwohnungen um ca. 30 % unter den Mieten für vergleichbare Wohnungen in der Stadt Kempten. Aufgrund der großen Nachfrage nach Mietwohnungen für Familien mit Kindern hat die Genossenschaft mit der Errichtung von weiteren 43 genossenschaftlichen Mietwohnungen in Kempten-Sankt Mang, Auf der Ludwigshöhe mit Fördermitteln des Bayerischen Wohnungsbauprogrammes begonnen. Vier weitere Wohnungen werden als freifinanzierte Mietwohnungen errichtet. Ein Großteil dieser Wohnungen sind 3- und 4-Zimmer-Wohnungen, die vor allem von Familien mit Kindern bezogen werden. Auf dem Gesamtareal mit 9.500 m² ist der Bau von rund 90 Wohnungen bis voraussichtlich 2018 möglich. Die Genossenschaft wird in den nächsten Jahren weitere öffentlich geförderte und freifinanzierte Mietwohnungen in Kempten errichten, um mit entsprechenden Wohnungsangeboten auf eine zunehmende Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum reagieren zu können. Das Durchschnittsalter aller bei der Genossenschaft wohnenden Mitglieder beträgt zum Ende des Geschäftsjahres 56 Jahre, wobei ein Drittel unserer Mitglieder älter als 65 Jahre ist. Um unseren Mitgliedern bis ins hohe Alter den Verbleib in ihren Wohnungen zu ermöglichen, sind zum Teil bauliche Veränderungen innerhalb der Wohnungen notwendig, die in unserer Instandhaltungs- und Modernisierungsplanung berücksichtigt werden. Auch ein entsprechendes Angebot von weiteren Betreuungsleistungen für unsere älteren Mitglieder wird in Zukunft eine immer größere Rolle spielen. So konnten in Kempten-Sankt Mang, Hauffstraße im Berichtsjahr 26 neue Mietwohnungen für Senioren fertiggestellt und bezogen werden. Im Erdgeschossbereich dieser Wohnanlage befindet sich eine Tagespflegestation, die von der Diakonie Kempten Allgäu betrieben wird. In Zusammenarbeit mit verschiedenen Betreuungsdiensten sollen unseren älteren Bewohnerinnen und Bewohnern weitere entsprechende Angebote gemacht werden können. 2012 10,67 2013 2014 2015 12,66 13,58 14,02

Instandhaltungs- und Modernisierungsprogramme 20 21 Schöner und moderner wohnen Als bestandsorientiertes Wohnungsunternehmen hat die BSG-Allgäu eine besondere Verantwortung für den Erhalt, die Modernisierung und Instandhaltung ihrer Wohnungsbestände sowie die laufende Verbesserung des Wohnumfeldes. Grundlage aller Investitionsentscheidungen ist das mittelfristige Instandhaltungs- und Modernisierungsprogramm, das jährlich überprüft und fortgeschrieben wird. Die BSG-Allgäu sieht es auch weiterhin als eine der wesentlichen Aufgaben an, die Attraktivität des Wohnungsbestandes durch laufende Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen beizubehalten bzw. weiter zu verbessern, wobei dabei auch die Aufwertung des direkten Wohnumfeldes ein fester Bestandteil der Modernisierungskonzepte der Genossenschaft ist. Unser seit Jahren hohes Instandhaltungs- und Modernisierungsniveau haben wir auch im Berichtsjahr weiter fortgeführt. Im Jahr 2015 wurden insgesamt 3,45 Millionen Euro (davon 3,05 Millionen Euro für Instandhaltung) in unsere Bestände investiert. Ausgaben für Instandhaltung 2006 2015 in Mio. Euro 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2,08 1,96 2,20 2,13 2,15 2,47 2,86 3,07 3,05 3,29 Als bestandsorientiertes Wohnungsunternehmen hat die BSG-Allgäu eine besondere Verantwortung für den Erhalt, die Modernisierung und Instandhaltung ihrer Wohnungsbestände sowie die laufende Verbesserung des Wohnumfelds. 25,3 Millionen Euro wurden dabei für die laufende Instandhaltung und rund 12,0 Millionen Euro für Modernisierungsmaßnahmen ausgegeben. Damit haben sich die Investitionen in den eigenen Wohnungsbestand, verglichen mit dem Zeitraum 1996 2005, mehr als verdoppelt. Die Genossenschaft hat damit in den letzten zehn Jahren (2006 2015) insgesamt 37,3 Millionen Euro für Instandhaltung und Modernisierung ausgegeben, wobei rund 800 Wohnungen, also ca. 40 % des genossenschaftlichen Gesamtwohnungsbestandes umfangreich modernisiert wurden.

Bewirtschaftung von Wohnungen und Gewerbeeinheiten 22 23 Hand in Hand mit den Wohnungseigentümern Der verwaltete Bestand der Genossenschaft beträgt insgesamt 6.275 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Die Verwaltung von inzwischen 116 Wohnungseigentü- Auch in den Wohnanlagen der Wohnungseigentümer mergemeinschaften mit 3.006 Wohnungen, 22 Gewer- wird die energetische Sanierung der Objekte zuneh- beeinheiten und 1.872 Garagen / Stellplätzen stellt für mend diskutiert, wobei sich die Eigentümergemein- die Genossenschaft einen wichtigen Dienstleistungsbe- schaften hier auf die Erfahrungen der Genossenschaft reich dar. verlassen können. Das besondere Vertrauen unserer Kunden zeigt sich Als weiteren Vorteil bietet die BSG-Allgäu den Eigentü- auch darin, dass ein Großteil der Eigentümergemein- mern der betreuten Anlagen, dass neben der eigentli- schaften seit Bezugsfertigstellung der Wohnanlagen, chen Verwaltertätigkeit auch die Betreuung von Instand- teilweise seit über 40 Jahren von der BSG-Allgäu verwal- haltungs- und Modernisierungsarbeiten durch die tet wird. eigene technische Abteilung abgewickelt bzw. auch die komplette Mietverwaltung auf Wunsch übernom- Alle Wohnungseigentümerversammlungen wurden im men werden kann. Geschäftsjahr 2015 erfolgreich abgehalten und endeten mit einer Entlastung der Verwaltung. Darüber hinaus können die Wohnungseigentümer jederzeit auf den über die Genossenschaft zur Verfügung gestellten Notruf zurückgreifen, der an 365 Tagen im Jahr rund um die Uhr erreichbar ist. Neben der Verwaltung von Wohnungseigentum ver- Entwicklung des verwalteten Wohnungsbestandes 2006 2015 waltet die Genossenschaft zum 31.12.2015 insgesamt 1.138 Mieteinheiten zzgl. 36 Wohnungen, die für die Stadt Kempten zur dezentralen Unterbringung von Asylbewerbern verwaltet werden für 123 Grundstücks- 2006 5.503 und Wohnungseigentümer. Darin sind sowohl die von der Stadt Kempten / Allgäu 1.138 Objekten wurden im Berichtsjahr 103 Wiederver- 2007 2008 2009 5.622 5.740 5.752 zur Verwaltung übernommenen 215 Wohnungen und 16 Gewerbeeinheiten als auch die im Rahmen der Geschäftsbesorgung für die Stadtbau Günzburg GmbH verwalteten 311 Wohnungen enthalten. Eben- mietungen durchgeführt. Wir dürfen uns an dieser Stelle bei allen Eigentümern und Verwaltungsbeiräten für ihr Interesse und ihre 2010 5.781 falls eingerechnet sind u. a. 111 Wohnungen, die im Unterstützung, mit der sie unsere Arbeit begleiten, 2011 2012 2013 5.804 5.837 5.947 Rahmen einer Geschäftsbesorgung für die BSG-Allgäu Wohnungsbau GmbH Nordschwaben bewirtschaftet werden, sowie 24 Wohnungen, die für die BSG-Allgäu Grundstückserwerbs- und Verwaltungs-GmbH verwal- bedanken. Der verwaltete Bestand einschließlich der eigenen Einheiten der Genossenschaft zum 31.12.2015 beträgt 2014 2015 6.131 6.275 tet werden; gleiches gilt für die Verwaltung von 63 Wohnungen im Eigentum der Stadt Leipheim. In diesen damit insgesamt 6.275 (Vorjahr: 6.131) Wohn- und Gewerbeeinheiten.

Neubauten der Genossenschaft 24 25 Bauen und Verkaufen von Wohn(t)räumen Im Geschäftsbereich Bau- und Verkaufstätigkeit hat die Genossenschaft erneut eine Vielzahl von Objekten geplant, gebaut und verkauft, wobei der Schwerpunkt der Tätigkeit in der Stadt Kempten, der Gemeinde Durach und der Stadt Füssen lag. Wir bauen für unsere Kunden insbesondere in der Stadt Kempten und in der Region Allgäu. Von den im Berichtsjahr im Bau oder in Bauvorbereitung befindlichen Neubaumaßnahmen der BSG-Allgäu bzw. der GbR's, an welchen die Genossenschaft jeweils beteiligt ist, waren bis auf wenige Ausnahmen alle verkauft. Im Jahr 2015 konnte somit folgendes, eigenes Verkaufsvolumen im Neubau fertiggestellt und an die Erwerber übergeben werden: Eigentumswohnungen: 2 Reiheneigenheime: 39 Garagen / TG-Stellplätze: 48 Oberirdische Stellplätze: 39 Zusätzlich fertiggestellt und übergeben wurden bei der GbR Wohnpark Ludwigshöhe und der GbR Junges Wohnen in Blaichach : Eigentumswohnungen: 8 Reiheneigenheime: 6 19 Eigenheime in Durach, Oro-Gelände 21 Eigenheime in Füssen-Weidach 5 Eigenheime in Leipheim 5 Eigenheime in Kempten, Auf der Ludwigshöhe Im Berichtsjahr wurden folgende Maßnahmen im Rahmen der Baubetreuung bearbeitet bzw. abgeschlossen: Planung und Errichtung von zwölf Mietwohnungen für die Wohnungsbaugesellschaft der Stadt Weißenhorn in Weißenhorn, Günzburger Straße Planung und Errichtung von elf öffentlich geförderten Mietwohnungen (EOF) in Füssen, Hohenstaufenstraße für das Siedlungswerk Füssen Planung und Errichtung von vier Reihenhäusern in Lindau-Reutin für die GWG Lindau Planung und Errichtung von fünf Reihenhäusern in Aschheim / Dornach, Kernweg für die Baugesellschaft München-Land GmbH Im Jahr 2004 hat die GbR Wohnpark Ludwigshöhe, bestehend aus der Firma Xaver Lipp Bauunternehmung GmbH & Co. KG und der BSG-Allgäu, ein ca. 18.000 m² großes Grundstück in Kempten-Sankt Mang, Auf der Ludwigshöhe erworben. In bevorzugter Wohnlage, Auf der Ludwigshöhe war die Errichtung von insgesamt 115 Eigentumswohnungen, 20 Reiheneigenheimen und 160 Garagen / Tiefgaragenstellplätzen sowie Stellplätzen im Freien vorgesehen. Bis zur Berichtsabfassung waren alle Wohnungen und Häuser gebaut und verkauft. Im Bau befinden sich derzeit als Bauüberhang aus 2015 bzw. durch Baubeginn in 2016: 39 Eigentumswohnungen in Kempten, Auf der Ludwigshöhe, Sligopark 4 Eigenheime in Waltenhofen-Hegge 18 Eigenheime in Kempten-Sankt Mang, Wilhelmstraße

Neubauten der Genossenschaft 26 27 Entwicklung Umsatzerlöse 2006 2015 1) in Mio. Euro 2006 2007 2008 2009 10,6 9,7 11,6 11,5 In Blaichach, Grüntenstraße errichtet die Genossenschaft innerhalb der GbR Junges Wohnen in Blaichach gemeinsam mit dem SWW, Sozial- Wirtschafts-Werk des Landkreises Oberallgäu Wohnungsbau-GmbH auf einem ca. 4.000 m² großen Grundstück insgesamt 15 Reiheneigenheime. Bis zur Berichtsabfassung waren alle 15 Häuser verkauft. 2010 12,1 2011 2012 2013 2014 2015 15,5 15,9 14,4 16,4 16,2 1) einschl. 1/2 Anteil aus den GbR's

Thema 28 29

Bau- und Verkaufsprogramm 2016 und später 30 31 Mit Energie ins nächste Jahr Im Laufe des Jahres 2016 ist der Abschluss der Wohnbebauung verschiedener Objekte in Kempten-Sankt Mang, Auf der Ludwigshöhe, Waltenhofen, Durach, Füssen und Leipheim vorgesehen. In der Gemeinde Durach ist die Genossenschaft Eigentümerin eines ca. 8.000 m² großen Grundstücks (früher Engel-Grundstück, Ortsmitte von Durach), auf dem der Bau von insgesamt 23 Eigentumswohnungen und sechs genossenschaftlichen Mietwohnungen in vier Wohngebäuden, einem Wohn- und Geschäftshaus mit acht Mieteinheiten, fünf Reiheneigenheimen, einer Tiefgarage mit 33 Stellplätzen und 18 Einzelgaragen bzw. zwölf oberirdischen Stellplätzen vorgesehen ist. Die BSG-Allgäu ist dabei auch als Erschließungsträger für die Gemeinde Durach tätig, wobei alle Hochbauten bis auf das Wohn- und Geschäftshaus, das für die Vermietung vorgesehen ist und im Bestand der Genossenschaft verbleibt, fertiggestellt sind. Die Gesamtmaßnahme wird im Laufe des Jahres 2016 abgeschlossen. In Durach ist die Genossenschaft Eigentümerin weiterer Grundstücksflächen mit ca. 5.300 m² ( Oro-Gelände ), auf denen die Errichtung von insgesamt 19 Eigenheimen als Reihen- und Doppelhäuser möglich ist. Ebenfalls entstehen auf diesen Flächen drei Reihenhäuser, die im Bestand der Genossenschaft verbleiben. Mit dem Bau eines ersten Abschnitts bestehend aus insgesamt 13 Eigenheimen wurde im Laufe des Jahres 2015 begonnen, wobei die endgültige Fertigstellung der Gesamtmaßnahme mit insgesamt 22 Reihen- / Doppelhäusern für das Jahr 2017 vorgesehen ist. In der Stadt Füssen plant die Genossenschaft die Errichtung von insgesamt 38 Eigenheimen als Reihen- und Doppelhäuser sowie Einzelgaragen auf einem im Eigentum der Genossenschaft befindlichen ca. 12.000 m² großen Grundstück. Bis zur Berichtsabfassung wurde mit einem ersten Bauabschnitt mit 17 Häusern (zehn davon mit Baubeginn in 2014) begonnen, die Übergabe von 17 Häusern ist Ende 2015 erfolgt. Der zweite Bauabschnitt mit 17 Häusern sowie der dritte Bauabschnitt mit vier Doppelhaushälften sollen Ende 2016 fertiggestellt werden. Bis auf drei Doppelhaushälften ist bis zur Berichtserfassung alles verkauft. Der Abschluss der Gesamtmaßnahme (Außenanlagen) ist für das Jahr 2017 vorgesehen. In Kempten-Sankt Mang, Auf der Ludwigshöhe befindet sich ein Grundstück im Erbbaurecht der Genossenschaft mit ca. 1.500 m², auf dem im Jahr 2015 mit dem Bau von fünf Reihenhäusern begonnen wurde. Alle Reihenhäuser werden in 2016 fertiggestellt und sind bis zur Berichtsabfassung verkauft. In Kempten-Sankt Mang, Auf der Ludwigshöhe besitzt die Genossenschaft Grundstücke mit insgesamt 3.500 m², die mit 39 Eigentumswohnungen und 44 Tiefgaragenstellplätzen in drei Baukörpern (A, B, C) bebaut werden, wobei bis zur Berichtsabfassung neun Eigentumswohnungen aus dem Haus C (=13 Eigentumswohnungen) verkauft sind. Die vollständige Fertigstellung der Gesamtmaßnahme erfolgt im Jahr 2018. In Kempten-Sankt Mang, Wilhelmstraße hat die Genossenschaft im Jahr 2014 eine Baufläche mit rund 3.000 m² und direkt angrenzend im Jahr 2015 eine Fläche mit ca. 1.000 m² erworben. Auf dem Gesamtareal mit 4.000 m² können insgesamt 18 Reihenhäuser und Doppelhaushälften erstellt werden. Die endgültige Fertigstellung ist für Mitte 2017 vorgesehen. In Waltenhofen-Hegge ist ein Grundstück mit 1.400 m² im Eigentum der Genossenschaft, das derzeit mit vier Doppelhaushälften bebaut wird, wobei bis zur Berichtsabfassung alle Häuser verkauft sind. Die vollständige Fertigstellung erfolgt 2016. In Leipheim besitzt die Genossenschaft ein Grundstück mit ca. 1.400 m² auf dem im Jahr 2015 mit dem Bau von fünf Reiheneigenheimen begonnen wurde. Die Fertigstellung erfolgt im Jahr 2016. Bis zur Berichtsabfassung sind zwei Reihenhäuser verkauft. Im Jahr 2015 hat die Genossenschaft mit der GWG Lindauer Wohnungsgesellschaft mbh mit Sitz in Lindau (Bodensee) die Gesellschaft LWB Lindauer Wohnbau GmbH & Co. OHG mit Sitz in Lindau (Bodensee) gegründet. Die LWB hat im Jahr 2016 Grundstücke in Lindau, Oberreitnau mit insgesamt ca. 5.200 m² erworben. Die LWB wird die Erschließung durchführen und anschließend 16 Reihenhäuser und Doppelhaushälften erstellen.

Bau- und Verkaufsprogramm 2016 und später 32 33 Die Gesellschaft ist bestrebt, weitere Grundstücke im Bereich Lindau zu erwerben, als Bauträger zu bebauen und die Objekte zu veräußern. Mit dem umfangreichen Bau- und Modernisierungsprogramm leistet die BSG-Allgäu einen Beitrag auch dazu, Arbeitsplätze im Handwerk in unserer Region zu sichern. Neben den Grundstücken mit in Abwicklung befindlichen bzw. geplanten Neubaumaßnahmen ist die BSG-Allgäu Eigentümerin verschiedener weiterer Grundstücke, auf denen kurzfristig bei entsprechender Nachfrage eine Bebauung möglich wäre. Mit dem umfangreichen Bau- und Modernisierungsprogramm und den laufenden Instandhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen trägt die BSG-Allgäu damit auch weiterhin zur Sicherung von Arbeitsplätzen im Handwerk in unserer Region bei. Um das sich aus Bauträgermaßnahmen ergebende Risiko zu begrenzen, wird die Genossenschaft auch weiterhin bei allen Baumaßnahmen vor Erwerb der jeweiligen Grundstücke diese planerisch untersuchen und den jeweiligen Wohnungsmarkt mittels verschiedener Verkaufsveranstaltungen prüfen. Dadurch stellen wir sicher, dass neue Bauvorhaben nur begonnen oder Grundstücke nur dann erworben werden, wenn eine entsprechende Nachfrage an den diversen Wohnungsmärkten erkennbar ist.

Zusammenarbeit und Geschäftsbesorgungen 34 35 Gemeinsam zum Ziel Geschäftsbesorgungen Für die Baugenossenschaft Neu-Ulm eg übernimmt die Im Dienstleistungsbereich Geschäftsbesorgungen war Genossenschaft die Bearbeitung sämtlicher rechnungs- die BSG-Allgäu auch im Berichtsjahr für die Stadtbau wesenbezogener Arbeiten. Günzburg GmbH, die Baugenossenschaft Neu-Ulm eg sowie für verschiedene Tochterunternehmen der Genos- Für die drei Tochtergesellschaften der BSG-Allgäu, die senschaft tätig. BSG-Allgäu Service GmbH, die BSG-Allgäu Grundstückserwerbs- und Verwaltungs GmbH und die BSG-Allgäu Für die Stadtbau Günzburg GmbH, deren alleiniger Wohnungsbau GmbH Nordschwaben ist die Genossen- Gesellschafter die Stadt Günzburg ist, bewirtschaftet schaft ebenfalls als Geschäftsbesorgerin tätig. die Genossenschaft insgesamt 311 Wohnungen und 52 Garagen / Stellplätze, die die Gesellschaft von der Stadt Beteiligungen Günzburg und der Heilig-Geist-Stiftung angepachtet Zum Ende des Geschäftsjahres war die BSG-Allgäu bei drei hat bzw. sich im Eigentum der Gesellschaft befinden. Im Gesellschaften alleinige Gesellschafterin; bei weiteren vier Jahr 2015 wurden 25 Wohnungen wiedervermietet. Gesellschaften bürgerlichen Rechts bzw. offenen Handelsgesellschaften ist die Genossenschaft jeweils mit 50 % Bei einem Großteil der Wohnungen der Stadtbau Günz- beteiligt. burg GmbH sind auch weiterhin Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen notwendig; in den vergan- Die Genossenschaft ist Alleingesellschafterin der Die Genossenschaft ist ebenfalls Alleingesellschaf- ca. 18.000 m² in Teilabschnitten insgesamt 115 Eigentums- genen zehn Jahren wurden durch die BSG-Allgäu bereits BSG-Allgäu Service GmbH. terin der BSG-Allgäu Wohnungsbau GmbH wohnungen, 20 Reiheneigenheime und 160 Garagen / 122 Wohnungen mit einem Investitionsvolumen in Höhe Nordschwaben. Tiefgaragenstellplätze erstellt hat. von 8,0 Millionen Euro und damit über ein Drittel des Die Gesellschaft dient der Abwicklung von Immobilien- Wohnungsbestandes im Auftrag der Stadtbau Günz- geschäften und anderen wohnungs- und immobilien- Die Gesellschaft ist Eigentümerin von 111 Wohnungen Die Genossenschaft ist an der GbR Junges Wohnen burg GmbH modernisiert. wirtschaftlichen Dienstleistungen für Dritte. und 81 Garagen / Stellplätzen, welche durch die Genos- in Blaichach zusammen mit dem SWW, Sozial-Wirt- senschaft bewirtschaftet werden. schafts-werk des Landkreises Oberallgäu Wohnungs- Zwischen der BSG-Allgäu Service GmbH und der BSG-Allgäu bau GmbH beteiligt, die auf einem durch die GbR besteht ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag. Beteiligungen der BSG-Allgäu an GbR's bzw. erworbenen Grundstück in Blaichach, Grüntenstraße OHG's mit jeweils 50 % mit ca. 4.000 m² in zwei Bauabschnitten insgesamt Die Genossenschaft ist Alleingesellschafterin der BSG- Die Genossenschaft ist an der GbR Neu-Ulm Kreuz- 15 Reiheneigenheime für junge Familien errichtet. Allgäu Grundstückserwerbs- und Verwaltungs GmbH. äcker zusammen mit der Baugenossenschaft Neu-Ulm eg beteiligt, die zwölf genossenschaftliche Mietwoh- Die Genossenschaft ist gemeinsam mit der GWG Die Gesellschaft dient dem Erwerb von bebauten und nungen und zwölf Garagen bewirtschaftet. Lindauer Wohnungsgesellschaft mbh mit dem Sitz in unbebauten Grundstücken und der Verwaltung eigener Lindau (Bodensee) an der LWB Lindauer Wohnbau und fremder Immobilien. Die Genossenschaft ist gemeinsam mit der Xaver Lipp GmbH & Co. OHG beteiligt. Die LWB hat bis zur Be- Bauunternehmung GmbH & Co. KG, Oy-Mittelberg richtserfassung Grundstücke in Lindau, Oberreitnau mit Die Gesellschaft ist Eigentümerin von 24 Wohnungen an der GbR Wohnpark Ludwigs höhe beteiligt, insgesamt ca. 5.200 m² erworben, auf denen die Errich- und acht Garagen / Stellplätzen, die die Genossenschaft die auf einem durch die GbR erworbenen Grundstück tung von 16 Reihen- und Doppelhäusern geplant ist. bewirtschaftet. in Kempten-Sankt Mang, Auf der Ludwigshöhe mit

BSG-Allgäu Team 36 37 Ein gutes und verantwortungsvolles Miteinander Zum Ende des Geschäftsjahres waren bei der Genossenschaft und der BSG-Allgäu Service GmbH insgesamt 97 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (Vorjahr 88) beschäftigt. Hierunter befinden sich 27 Teilzeitbeschäftigte und sieben Auszubildende. Des Weiteren waren 55 teilzeitbeschäftigte Hausmeister und Reinigungskräfte in Wohnanlagen unserer Genossenschaft tätig. Aus- und Weiterbildung Um jungen Schulabgängern die Möglichkeit einer Ausbildung zu bieten, stellte die Genossenschaft im vergangenen Jahr sechs Ausbildungsplätze zur Verfügung, die wir alle besetzen konnten. Ein wichtiges Unternehmensziel der BSG-Allgäu ist es, sichere und attraktive Arbeitsplätze mit Zukunftschancen zu bieten. Die Genossenschaft eröffnet den jungen Menschen Perspektiven und bietet ihnen die Möglichkeit einer Ausbildung sowie Weiterbildungen zum beruflichen Aufstieg. Für die Genossenschaft ist das ein wichtiger Baustein, um dem allgemeinen Fachkräftemangel im Bereich der Wohnungswirtschaft entgegenzutreten, und mit fachlich qualifiziertem Personal auf veränderte bzw. zunehmend schwieriger werdende wirtschaftliche Rahmenbedingungen zu reagieren. In den letzten zehn Jahren wurden bei der BSG-Allgäu 19 junge Menschen in den Berufen Immobilienkaufmann /-frau bzw. Bauzeichner / in (Architektur) ausgebildet. Von den 19 Auszubildenden wurden 15 in ein festes, unbefristetes Anstellungsverhältnis übernommen und arbeiten seit der Übernahme in verschiedenen Abteilungen für die Genossenschaft. Die anderen entschlossen sich im Anschluss für eine anderweitige Ausbildung oder ein Studium oder konnten durch Vermittlung der BSG-Allgäu eine Anstellung in einem anderen Wohnungsunternehmen erhalten. Von den 15 übernommenen Auszubildenden haben elf im Anschluss verschiedene Weiterbildungsmaßnahmen absolviert. Dabei weisen die Weiterbildungen ein weites Spektrum auf. Sie umfassen Abschlüsse wie Immobilienfachwirt / in, Diplom-Immobilienwirt / in, Bilanzbuchhalter / in, Bachelor of Arts, Bachelor of Real Estate oder staatlich geprüfte / r Bautechniker / in. Ein gutes und verantwortungsvolles Miteinander ist uns wichtig. Das gilt sowohl zwischen den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der BSG-Allgäu als auch unseren Mitgliedern und Kunden gegenüber.

Wirtschaftliche Entwicklung und Prognose 38 39 Gesicherte Lage mit guter Aussicht Die Vermögens- und Finanzverhältnisse der Genossenschaft sind geordnet. Die langfristigen Anlagen sind durch Eigenkapital, langfristige Rückstellungen und Dauerfinanzierungsmittel gedeckt. VERMÖGENS- UND KAPITALSTRUKTUR (nach betriebswirtschaftlichen Kriterien geordnet) Vermögensstruktur 31.12.2015 T % Vorjahr T Langfristige Investitionen 92.838,5 83,6 85.480,5 82,7 Verkaufsobjekte 4.919,4 4,4 5.034,2 4,9 Grundstücksvorräte und Bauvorbereitungskosten 4.453,6 4,0 4.920,0 4,8 Sonstiges kurzfristiges Vermögen 8.841,3 8,0 7.897,0 7,6 Gesamtvermögen 111.052,8 100,0 103.331,7 100,0 Kapitalstruktur 45.111,2 40,7 43.276,3 41,9 Langfristige Fremdmittel 51.551,3 46,4 47.245,5 45,7 Finanzierungsmittel für Verkaufsobjekte 2.788,9 2,5 3.078,7 3,0 Sonstiges kurzfristiges Fremdkapital 11.601,4 10,4 9.731,2 9,4 Gesamtkapital 111.052,8 100,0 103.331,7 100,0 % stehen auch in Zukunft jederzeit zur Verfügung. Die finanziellen Voraussetzungen für die laufenden und die geplanten Bauvorhaben sind dadurch gesichert. Besondere erkennbare Risiken in finanzieller und liquiditätsmäßiger Hinsicht bestehen nicht. Ertragslage Der Jahresüberschuss wird nach Abzug der Körperschaftsteuer für die Dividendenausschüttung mit 1.963,7 T ausgewiesen (Vorjahr: 1.828,7 T). Die Wirtschaftsplanung sah für 2015 ein Ergebnis (nach Abzug der Körperschaftsteuer) von 1.300 T voraus. Die Abweichungen zum tatsächlichen Ergebnis resultieren im Wesentlichen aus gestiegenen Umsatzerlösen aus der Verkaufstätigkeit sowie dem besseren Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung. Die gestiegenen Überschüsse aus der Hausbewirtschaftung werden insbesondere durch die gegenüber dem Vorjahr höheren Sollmieten beeinflusst. der Überschüsse aus Beteiligungen und der zu berücksichtigenden Aufwendungen aus der Altersversorgung wird ein Jahresüberschuss im laufenden Jahr erwartet, der dem durchschnittlichen Ergebnis der letzten Jahre entspricht. Nachtragsbericht Es gab keine Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind und eine andere Darstellung der Ertrags-, Finanz- oder Vermögenslage des Unternehmens erfordert hätten. Das Ergebnis der Verkaufstätigkeit sowie der wirtschaft- Prognosebericht lichen und technischen Betreuungstätigkeit ist durch Für das Jahr 2016 wird ein geplantes Jahresergebnis Das bilanzielle Eigenkapital der Genossenschaft beträgt Finanzlage anfallende Verwaltungskosten für laufende Baumaß- zwischen 1.400 T und 1.700 T prognostiziert. 45,9 Millionen Euro. Dies entspricht 41,3 % des Bilanz- Die Mittelzuflüsse aus der laufenden Geschäftstätigkeit nahmen geprägt. Darüber hinaus sind in diesem Bereich volumens oder 49,5 % des Anlagevermögens. Dabei (5,8 Millionen Euro) und der Finanzierungstätigkeit Vorplanungskosten für künftige Projekte entsprechend Durch die demografischen Veränderungen wird es in beträgt der Anteil der Selbstfinanzierung am Eigenkapi- (2,9 Millionen Euro) konnten den Mittelabfluss für In- berücksichtigt. Zukunft verstärkt notwendig sein, Voraussetzungen zu tal 69,4 %. vestitionen (7,6 Millionen Euro) vollständig decken. Der schaffen, dass unsere Mitglieder länger in ihren eigenen Finanzmittelbestand erhöhte sich um 1,1 Millionen Euro Auch für das laufende Jahr erwarten wir erneut ein Wohnungen bleiben können; deshalb werden wir auch Die Geschäftsguthaben der Mitglieder sind im Ge- auf 2,4 Millionen Euro. positives Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung bei in Zukunft so wie in den letzten Jahren verstärkt in schäftsjahr 2015 um 0,4 Millionen Euro auf 14,0 Millio- Die Genossenschaft ist im Berichtsjahr ihren finanziellen geplanten geringeren Instandhaltungskosten sowie diesen Bereich investieren, durch Anpassung bzw. Um- nen Euro gestiegen. Verpflichtungen jederzeit nachgekommen. einen positiven Ergebnisbeitrag aus dem Verkaufs- und bau und Zusammenlegung von Wohnungen sowie den Die Finanzierung der Grundstücksbevorratung und der Betreuungsgeschäft. Ausbau von Serviceleistungen. Verkaufsobjekte erfolgte durch Eigenkapital; darüber hinaus bestehen zum Bilanzstichtag zugesagte freie Unter Berücksichtigung der zu erwartenden Aufwen- Die branchenspezifischen Rahmenbedingungen erfor- Kreditlinien in Höhe von ca. 12,4 Millionen Euro. Diese dungen aus dem Finanzergebnis auf Vorjahresniveau, dern auch weiterhin die kontinuierliche Verbesserung

Wirtschaftliche Entwicklung und Prognose 40 41 Mit zusätzlichen Angeboten für alle Mitglieder soll eine noch stärkere Bindung an die Genossenschaft erreicht werden. der Qualität des eigenen Wohnungsbestandes durch entsprechende Investitionen im Bereich der Modernisierung und Instandhaltung und die Verbesserung des Wohnumfeldes. Dies ist eines der Hauptziele der Geschäftspolitik der Genossenschaft. Derzeit verzeichnet die Genossenschaft keine leer stehenden Wohnungen, mit Ausnahme einzelner Wohnungen, bei denen kurzfristig umfangreiche Modernisierungen bzw. Umbaumaßnahmen durchgeführt werden sollen. Mit zusätzlichen Angeboten für alle Genossenschaftsmitglieder soll eine noch stärkere Bindung an das Unternehmen erreicht werden, um auch in Zukunft Wohnungsleerstände zu vermeiden und durch gleichzeitig steigende Mieteinnahmen eine stabile wirtschaftliche Lage sicherzustellen. Hierzu sollen auch die Überschüsse aus dem Bauträgergeschäft sowie die Einnahmen aus den verschiedenen Betreuungstätigkeiten und Geschäftsbesorgungen der Genossenschaft beitragen. Chancen- und Risikobericht Das Ergebnis könnte besser als in der Planung für 2016 sein, wenn die Verkaufserlöse höher als die Prognosen sein sollten. Ein geringeres Ergebnis als für 2016 geplant könnte eintreten, wenn das Instandhaltungsbudget überschritten oder die geplanten Verkaufserlöse nicht erreicht werden sollten. Die BSG-Allgäu betreibt nach den Bestimmungen des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) ein Risikomanagement. Im Vordergrund steht dabei das Bestreben, Veränderungen so rechtzeitig zu erkennen, dass durch geeignete Maßnahmen wesentliche, negative Einflüsse auf die Entwicklung der Genossenschaft abgewendet werden können. Aus heutiger Sicht sind wirtschaftliche und rechtliche Risiken nicht zu erkennen. Im Bauträgergeschäft besteht das Risiko der noch nicht verkauften Eigentumswohnungen und Reiheneigenheime. Die Genossenschaft überprüft vor Erwerb der Grundstücke bei allen Baumaßnahmen diese planerisch und untersucht eingehend den jeweiligen Wohnungsmarkt mittels verschiedener Verkaufsveranstaltungen. Dadurch soll sichergestellt werden, dass Grundstücke nur erworben bzw. neue Bauvorhaben nur dann begonnen werden, wenn eine entsprechende Nachfrage an den jeweiligen Wohnungsmärkten erkennbar ist. Eine Verschärfung der Wettbewerbssituation am regionalen Wohnungsmarkt sowohl bei der Vermietung als auch beim Verkauf von Wohnungen und Eigenheimen wird aus heutiger Sicht nicht erwartet. Risiken für die zukünftige Entwicklung der Genossenschaft sind derzeit nicht erkennbar. Aufgrund der umfangreichen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den zurückliegenden zehn Jahren, der laufenden Mietanpassungen und der zu erwartenden Überschüsse aus den umfangreichen Maßnahmen im Bauträgergeschäft sowie verschiedener Tätigkeiten als Betreuungsunternehmen, als Dienstleister und Geschäftsbesorger wird auch weiterhin von einer positiven künftigen Entwicklung der wirtschaftlichen Lage der Genossenschaft ausgegangen. Dazu zählt inzwischen auch die Vermittlung von Gebrauchtimmobilien, ein Geschäftsfeld der Genossenschaft, das im Jahr 2011 erstmals aufgenommen wurde. Berichterstattung zum Einsatz von Finanzinstrumenten Zu den zum Bilanzstichtag bestehenden Finanzinstrumenten zählen im Wesentlichen Forderungen, Guthaben bei Kreditinstituten und Verbindlichkeiten. Die Genossenschaft verfügt über ein effizientes Mahnwesen. Ausfallrisiken bei finanziellen Vermögenswerten sind gering; sie werden gegebenenfalls durch entsprechende Wertberichtigungen zeitnah berücksichtigt. Die Liquiditätssteuerung erfolgt über eine konservativ ausgerichtete Strategie für die Anlage liquider Mittel und für die Kreditaufnahme. Zur Absicherung gegen das

Wirtschaftliche Entwicklung und Prognose 42 43 Liquiditätsrisiko werden Liquiditätspläne erstellt. Durch Streuung auf Geschäftsbanken und Sparkassen werden die verschiedenen Sicherungssysteme voll genutzt. Eigenkapital 2006 2015 in Mio. Euro Langfristige Verbindlichkeiten 2006 2015 in Mio. Euro Die langfristigen Verbindlichkeiten betreffen ausschließlich Objektfinanzierungen. Die Zinsen für langfristige Darlehen werden i.d.r. mindestens zehn Jahre fest- 2006 2007 2008 28,2 28,7 29,7 2006 2007 2008 58,6 56,3 57,9 geschrieben. Zur Vermeidung eines Klumpenrisikos 2009 29,8 2009 56,2 verteilen sich die Vertragslaufzeiten für die Darlehensverbindlichkeiten auf verschiedene Darlehensgeber und unterschiedliche Laufzeiten. 2010 2011 2012 31,7 34,1 38,5 2010 2011 2012 51,2 48,9 45,6 Finanzierungsrisiken ergeben sich für die BSG-Allgäu insbesondere aus Zinsänderungsrisiken. Generell wird der Abschluss langfristiger, festverzinslicher Kreditverträge bevorzugt, um langfristige Planungssicherheit zu 2013 2014 2015 41,7 44,0 45,9 2013 2014 2015 43,7 43,2 47,5 erlangen. Derivate, insbesondere spekulative Finanzinstrumente kommen bei der BSG-Allgäu nicht zum Einsatz. Jahresüberschuss 2006 2015 in Tausend Euro Dividendenausschüttung 2006 2015 in Tausend Euro Vorschlag zur Ergebnisverwendung Vom Jahresüberschuss von 1.963.729,54 Euro wur- 2006 550 2006 152 den satzungsgemäß vorweg 10 %, das sind rund 196.400,00 Euro, der gesetzlichen Rücklage zugeführt, so dass ein Bilanzgewinn von 1.767.329,54 Euro ausgewiesen wird. 2007 2008 2009 575 486 464 2007 2008 2009 156 160 166 2010 730 2010 201 Vorstand und Aufsichtsrat schlagen eine Dividendenausschüttung von 4 % auf die Geschäftsanteile (ggf. zeitanteilig) vor, das sind 547.810,97 Euro. Der verbleibende Gewinn von 1.219.518,57 Euro soll der freien Rücklage 2011 2012 2013 1075 1355 1572 2011 2012 2013 249 329 471 zugewiesen werden. 2014 1829 2014 522 2015 1964 2015 548

Schlusswort und Bericht des Aufsichtsrates 44 45 Wir sagen Danke Bericht des Aufsichtsrates über das Geschäftsjahr 2015 Wir bedanken uns bei allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die geleistete Arbeit und das große Engagement, die unserem sozial orientierten Wohnungsunternehmen den wirtschaftlichen Erfolg im Geschäftsjahr 2015 ermöglicht haben. Dank und Anerkennung gilt den Mitgliedern unseres Aufsichtsrates für die konstruktive und vertrauensvolle Zusammenarbeit. Wir bedanken uns für das Verständnis und den wertvollen Rat, mit dem sie unsere Arbeit stets begleitet und gefördert haben. Ein besonderer Dank gilt dabei dem Vorsitzenden des Aufsichtrates, Herrn Herbert Schiek, der uns immer beratend zur Seite stand. Unser Dank gilt allen Freunden und Partnern der BSG-Allgäu, die unsere Arbeit unterstützen: Den Mitgliedern unserer Vertreterversammlung, unseren Genossenschaftsmitgliedern, unseren Geschäftspartnern in der Bauwirtschaft, den Behörden, der Verwaltung und den Verbänden. Wir freuen uns, dass wir die anstehenden interessanten Projekte und Aufgaben mit unseren Partnern angehen dürfen. Sicher werden wir diese in kooperativer Zusammenarbeit mit Ihnen erfolgreich bewältigen. Kempten (Allgäu), den 14.03.2016 Mario Dalla Torre Tanja Thalmeier Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2015 die ihm nach Gesetz und der Satzung der Genossenschaft obliegenden Aufgaben wahrgenommen und die Arbeit des Vorstandes überwacht und beratend begleitet. Die im Rahmen seiner Zuständigkeit zu fassenden Beschlüsse, vor allem bei der Aufstellung des Bau- und Verkaufsprogramms und des Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramms sowie beim Erwerb von Grundstücken, hat der Aufsichtsrat im Berichtsjahr in sechs Sitzungen des Aufsichtsrates und neun Sitzungen, die gemeinsam mit dem Vorstand abgehalten wurden, gefasst. Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig und umfassend über die wirtschaftliche Lage und Entwicklung der Genossenschaft, die beabsichtigte Geschäftspolitik sowie über sonstige bedeutende Ereignisse informiert. Der Vorsitzende des Aufsichtsrates und der Vorstand standen auch außerhalb der Sitzungen laufend in engem Kontakt, um aktuelle Fragen der Geschäftspolitik zu erörtern. Der vom Aufsichtsrat aus seiner Mitte bestellte Prüfungsausschuss hat im Jahr 2015 drei Prüfungen durchgeführt und über das Ergebnis jeweils im Aufsichtsrat berichtet. Den mündlichen Bericht der Verbandsprüferin über den Verlauf und das voraussichtliche Ergebnis der gesetzlichen Prüfung der Genossenschaft im Jahr 2015 hat der Aufsichtsrat in der Sitzung am 18.05.2016 zur Kenntnis genommen und mit der Prüferin erörtert. Der Aufsichtsrat stimmt nach eigener Prüfung dem Jahresabschluss zum 31.12.2015 zu und empfiehlt der Vertreterversammlung dessen Feststellung. Er empfiehlt ferner, dem Vorschlag des Vorstandes über die Dividendenausschüttung in Höhe von vier Prozent und der Verwendung des Bilanzgewinnes zuzustimmen. Der Geschäftsbericht des Vorstandes für das Jahr 2015 wird vom Aufsichtsrat gebilligt. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihre erfolgreiche Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr. Kempten (Allgäu), den 21.06.2016 Der Vorsitzende des Aufsichtsrates Herbert Schiek

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