Industrie Industrial Marktreport 2012/2013 Hamburg

Industrie Industrial Marktreport 2012/2013 Hamburg

Industrie- & Logistikflächen Hamburg Industrial & warehouse space Hamburg Der Flächenumsatz auf dem Markt für Industrie- und Logistikflächen (Vermietung und Verkauf) in der Region Hamburg ist mit rund 557.000 m² im Vergleich zum außergewöhnlichen Vorjahresergebnis mit 755.000 m² um rund 200.000 m² niedriger ausgefallen. Ein Grund für den Rückgang um 26 % ist vor allem die geringe Anzahl der Abschlüsse größer als 5.000 m² in Bestandsimmobilien. Während 2011 in dieser Größenklasse noch ein Umsatz von über 460.000 m² registriert wurde, waren es 2012 mit 341.000 m² fast 120.000 m² weniger. Die Nachfrage nach mittelgroßen Flächen ist nach wie vor hoch. Limitiertes Flächenangebot Im großvolumigen Segment war dabei weniger eine sinkende Nachfrage ausschlaggebend, sondern eher der Mangel an verfügbaren zeitgemäßen Hallenflächen. Besonders bei den stark nachgefragten modernen Flächen über 5.000 m² bestand eine deutliche Angebotsknappheit. Insgesamt hat die robuste Wirtschaft in Hamburg für eine vergleichsweise gute Nachfrage gesorgt, denn nach 2010 und 2011 handelt es sich um den dritthöchsten ermittelten Flächenumsatz seit 2005. Das Jahresergebnis von 2012 liegt rund 6 % über dem Fünf-Jahres-Mittelwert von 526.400 m². Stabile Wirtschaftslage Hamburg gilt als eine der größten und bedeutendsten internationalen Logistikdrehscheiben in Deutschland. Die wirtschaftliche Stimmung zeigt sich trotz der schwierigen internationalen sich insgesamt eintrübenden wirtschaftlichen Stimmung positiv. Das Umschlagvolumen im Hamburger Hafen blieb 2012 mit einem leichten Rückgang von -1 % nahezu stabil. Auch die Erwartungen der Hamburger Logistikunternehmen belegen dieses im SCI- Logistikbarometer, wo die Stadt mit einem Anteil von 89 % der Befragten als dynamisch und sehr dynamisch bewertet wurde. Im Standortranking der dynamischsten Logistikregionen in Deutschland belegt die Hansestadt nach dem Ruhrgebiet den zweiten Platz. The take-up on the market for logistics and industrial sites (rental and sale) in the Hamburg region is around 200,000 m² lower than the previous year s extraordinary result of 755,000 m² at around 557,000 m². One main reason for this 26 % decrease is the low take-up of large transactions measuring over 5,000 m² from existing properties. While this size category displayed a turnover of over 460,000 m² in 2011, the 2012 result of 341,000 m² is almost 120,000 m² lower. Demand for medium-sized spaces remains high. Limited supply of space In the large-volume segment, it was not so much decreasing demand that was key but rather a lack of available contemporary warehouse space. There was a clear lack of modern spaces measuring over 5,000 m², which are particularly in demand. Generally speaking, the robust economy in Hamburg has ensured comparably good demand, as, after 2010 and 2011, this year yielded the third-highest take-up determined since 2005. The year-end result for 2012 is around 6 % above the fiveyear average of 526,400 m². Stable economic situation Hamburg is one of the largest and most significant international logistics hubs in Germany. Its economic mood is positive, despite the difficult and generally bleak international economic situation. The transhipment volume at the Port of Hamburg remained more or less stable in 2012 with a slight reduction of -1 %. The expectations of Hamburg-based logistics companies also testify to this in the SCI Logistics Barometer, whereby the city was rated as dynamic or very dynamic by 89 % of those surveyed. In the location ranking of the most dynamic logistics regions in Germany, the Hanseatic city occupies second place after the Ruhr region. Bedeutende Flächenumsätze Hamburg Significant take-ups Hamburg Nutzer User Fläche Space Lage Area DSV Solutions 33.000 m² Hamburg Süd Wellensteyn 29.726 m² Umland Nord Arvato/Nintendo 26.000 m² Hamburg Süd PCH/Saco 25.000 m² Hamburg Süd Navigare 22.040 m² Hamburg Ost Industrie- & Logistikflächen

Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Größenklassen Take-up size categories Volumen in Tsd. m²/volume in '000s m² 800 700 600 500 400 300 200 100 350 510 305 350 360 610 755 557 < 500 m² 501 1.000 m² 1.001 2.000 m² 2.001 5.000 m² 5.001 10.000 m² > 10.000 m² 3 % 5 % 12 % 19 % 20 % 41 % 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % Q1 Q2 Q3 Q4 Flächenumsatz Branche Take-up segment Flächenumsatz Miete/Eigennutzer Take-up rental/owner occupation Transport, Logistik 52 % Eigennutzer Kauf 20 % Sonstiges 10 % Miete 63 % Handel 21 % Industrie, Gewerbe 17 % Eigennutzer Neubau 17 % Flächenumsatz Lage Take-up location Mietpreisspannen in EUR/m² Rentrange EUR/m² Hamburg Ost Billbrook/Allermöhe 58 % 30 % Hamburg Süd Hafen 77 % 29 % 7,0 6,0 5,90 5,90 5,95 5,70 5,50 5,80 5,80 Hamburg West 2 % 5,0 Hamburg Nord 2 % Umland Nord 11 % Umland Ost 9 % Umland Süd 9 % Umland West 8 % 0 % 10 % 20 % 30 % EUR/m² 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 2,20 2006 3,50 2007 4,00 2008 3,50 2009 3,20 2010 3,20 2011 3,00 2012

Größte Umsätze im Hamburger Hafen und in Norderstedt Der größte Abschluss im ersten Halbjahr 2012 war das bisher von C&A genutzte Objekt mit rund 30.000 m², das Engel & Völkers Commercial im Verkaufsauftrag hatte. Es konnte an den Textilhersteller Wellensteyn in Norderstedt vermittelt werden. Mit einer Anmietung über 33.000 m² durch den Logistiker DSV in Altenwerder fand im zweiten Halbjahr der größte Abschluss des Jahres 2012 statt. Die Größenklasse über 10.000 m² erreichte einen Anteil am Gesamtflächenumsatz von 41 %, aber nur 6 % der Gesamtzahl der Abschlüsse. Aufgrund der in den beiden Vorjahren abgebauten Leerstände waren im Jahr 2012 deutlich weniger Großvermietungen möglich. Jeweils rund 20 % der vermarkteten Fläche lagen in der Größenklasse zwischen 2.500 m² und 5.000 m² (17 % der Verträge) und der Klasse zwischen 5.000 m² und 10.000 m² (9 % der Verträge). Die meisten Abschlüsse wurden mit 63 % des gesamten Flächenumsatzes in der Stadt Hamburg registriert. Schwerpunkte waren zum einen mit 30 % der Hamburger Osten mit dem großen Gewerbegebiet Billbrook/Allermöhe und zum anderen mit 29 % der Süden mit dem Hamburger Hafen. 95.000 m² Flächenumsatz durch Neubauten Die Flächenumsätze verteilen sich zu 63 % auf Vermietungen und zu 20 % auf Bestandskäufe sowie 17 % auf Neubauten für den Eigennutz. Aufgrund der Angebotsknappheit bei Mietflächen sind viele Interessenten bereit, auszuweichen und geeignete Bestandsimmobilien zu kaufen oder neu zu entwickeln. Jedoch sind viele ältere Bestandsobjekte nur mit hohem Sanierungsaufwand anzupassen, da diese im Laufe der Jahre kleinteilig erweitert wurden. Im Jahr 2011 betrug der Anteil an Vermietungen 72 % und lediglich 10 % an Neubauten. Damit sind im abgelaufenen Jahr dem Markt ca. 95.000 m² durch Eigennutzer an Neubaufläche hinzugefügt worden. Flächenreserven in Rade und Winsen Das Flächenangebot in Hamburg, insbesondere an modernen Flächen, ist limitiert. Größere Flächenreserven bestehen im südlichen Umland, vor allem in Rade und in Winsen/Luhe. Von den geplanten spekulativen Neubauflächen über 78.000 m² wurden bislang jedoch nur kleinere Teile, rund 7.000 m², realisiert. Hintergrund hierfür ist die nur zögerliche Annahme aufgrund der Entfernung Greatest take-up at the Port of Hamburg and Norderstedt The largest deal in the first six months of 2012 was the property formerly used by C&A, measuring around 30,000 m², for which Engel & Völkers Commercial was mandated for. It was assigned to textile manufacturer Wellensteyn in Norderstedt. The largest deal of 2012 was a 33,000 m² letting for the logistics provider DSV in Altenwerder in the second half of the year. The size category above 10,000 m² achieved a percentage of 41 % of the overall take-up, but only 6 % of the total number of deals. Due to vacancies having been alleviated in the two previous years, considerably fewer large lettings were possible in 2012. Around 20 % of the marketed space was in the 2,500 m² to 5,000 m² size category (17 % of contracts) and the 5,000 m² to 10,000 m² category (9 % of contracts). The majority of deals (63 % of the total take-up) were registered in the city of Hamburg. The areas focus were eastern Hamburg and the large commercial area of Billbrook/Allermöhe (30 %), and the south with the Port of Hamburg (29 %). 95,000 m² take-up through new constructions The take-up breaks down into 63 % lettings, 20 % purchases of existing properties for own use, and 17 % new constructions. Due to the lack of rental space on offer, many prospective buyers are prepared to deviate and purchase suitable existing properties or develop new ones. However, many older existing properties can only be refurbished and adapted at considerable expense as they have been expanded in small steps over the years, which conflicts with the contemporary requirements of process operations. In 2011, the percentage of lettings was 72 % and the percentage of new buildings was only 10 %. As a result, approx. 95,000 m² of new development space has been added to the market throughout the past year by owner-occupiers. Space reserves in Rade and Winsen The range of space, particularly modern spaces, on offer in Hamburg is limited. Larger space reserves can be found in the southern surrounding area, particularly in Rade and in Winsen/Luhe. Of the planned speculative developments space measuring over 78,000 m², thus far only smaller parts, around 7,000 m², have been realised. The reason for this is hesitant take-up due to the distance from Hamburg. All 27,000 m² of modern new space that came onto the market in Hamburg-Hausbruch in the Industrie- & Logistikflächen

zu Hamburg. Die 27.000 m² an modernen neuen Flächen, die im ersten Halbjahr 2012 in Hamburg-Hausbruch auf den Markt kamen, sind komplett vermietet. Interessante Perspektiven bieten die neuen spekulativ geplanten Flächen, die der Entwickler Goodman in 1A- Lage im Hamburger Hafen auf einem 65.000 m² großen Grundstück mit rund 40.000 m² Hallenflächen entwickelt. Der Beginn des ersten Bauabschnitts ist für Frühjahr 2013 geplant. Ausblick 2013 Vor dem Hintergrund des reduzierten Angebots an modernen Mietflächen über 5.000 m² rechnet Engel & Völkers Commercial im Jahr 2013 mit einem Preisanstieg von 0,05 bis 0,10 EUR/m² bei den Spitzenmieten. Aufgrund der insgesamt wieder ansteigenden wirtschaftlichen Stimmung in der Logistikbranche wird die Nachfrage weiter hoch bleiben. first half of 2012 has been let. Interesting prospects are on offer with the new speculatively planned space that developer Goodman is developing at a prime location at the Port of Hamburg on a 65,000 m² plot, offering around 40,000 m² of warehouse space. The first section of building work is planned for spring 2013. Outlook 2013 In light of the reduced supply of modern rentable spaces measuring over 5,000 m², Engel & Völkers Commercial predicts a price increase of 5-10 cents per square metre for the top rents in 2013. Due to the generally improving economic mood in the logistics sector, demand will still remain high. Gewerbegebiete in der Region Hamburg Industrial areas in Hamburg Name des Gewerbegebiets Name of industrial area 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23, * kein Angebot/no offer Kaufpreis (Industriegrundstück) in EUR/m² Purchase price (industrial property) in EUR/m² Miete (Industriefläche) in EUR/m² Rent (industrial space) in EUR/m² 2009 2010 2011 2012 2009 2010 2011 2012 HH-Fuhlsbüttel 125 180 125 180 125 180 125 180 4,00 5,50 4,00 5,50 4,00 5,50 4,10 5,50 HH-Wandsbek 150 250 150 250 150 250 150 250 4,00 5,50 4,00 5,50 4,00 5,50 4,00 5,50 Barsbüttel 105 115 105 115 105 115 105 120 4,00 5,00 4,00 5,50 4,00 5,50 4,00 5,50 Glinde/Reinbek/Oststeinbek 90 110 95 110 95 110 95 130 4,00 5,00 3,50 5,00 3,50 5,20 4,00 5,30 HH-Billbrook/Allermöhe 80 135 105 155 105 170 120 200 4,20 5,70 4,20 5,50 4,00 5,50 4,00 5,50 HH-Bergedorf 120 145 120 145 120 145 120 145 3,50 5,40 3,20 5,10 3,20 5,10 3,20 5,10 HH-Hafen * * * * 3,70 5,40 3,50 5,40 3,50 5,40 3,80 5,60 HH-Harburg 130 250 130 250 130 250 250 3,50 5,40 3,50 5,40 3,50 5,80 3,50 5,80 HH-Bahrenfeld 160 250 160 250 160 250 160 250 3,50 5,40 3,90 5,40 3,90 5,50 3,90 5,50 HH-Stellingen 130 200 130 200 130 200 130 200 3,50 5,40 3,20 5,40 3,00 5,40 3,00 5,40 Rellingen 90 115 90 115 90 115 90 120 3,20 5,20 3,20 5,20 3,00 5,00 3,00 5,00 Pinneberg 75 90 75 90 75 90 75 90 2,80 5,00 2,80 5,00 2,80 4,90 2,80 4,90 Tornesch 75 95 75 95 75 95 75 95 2,80 4,60 2,80 4,60 2,80 4,50 2,80 4,50 Elmshorn 75 95 75 90 75 90 75 90 2,80 4,60 2,80 4,60 2,80 4,50 2,80 4,50 Quickborn 85 95 85 95 70 85 70 85 2,80 4,60 2,80 4,60 2,80 4,50 2,80 4,50 Kaltenkirchen 45 50 40 45 40 50 40 50 2,70 4,60 2,70 4,60 2,70 4,40 2,70 4,40 Norderstedt 130 150 130 150 150 170 150 200 3,50 5,40 3,50 5,40 3,50 5,30 3,50 5,30 Ahrensburg 100 110 100 120 100 120 100 120 3,80 5,10 3,80 5,10 3,80 5,10 3,80 5,10 Neu Wulmstorf 40 65 40-65 40 65 50 75 3,50 5,00 3,60 4,80 3,60 4,70 3,60 4,85 Buchholz/Rade 50 70 50 70 50 70 50 80 2,90 5,00 2,90 4,70 2,90 4,90 2,90 4,90 Seevetal 70 90 80 100 80 100 80 105 2,90 4,90 2,60 4,60 2,60 4,90 2,60 4,90 Wedel - 100 130 100 130 100 130-4,00 5,30 3,80 5,30 3,80 5,30 Winsen - 65 75 65 75 65 75-3,80 4,70 3,80 4,60 3,80 4,60 Industrie- & Logistikflächen

Industrielagen Hamburg Industrial areas in Hamburg Stade A26 Engel & Völkers A20 14 Elmshorn Tornesch Wedel 22 ELBE Buxtehude A1 13 A23 Pinneberg 12 15 Quickborn 11 Rellingen Bahrenfeld 9 19 Neu Wulmstorf 20 A261 Buchholz/Rade 10 Altona 7 16 A7 17 Stellingen Kaltenkirchen Norderstedt Fuhlsbüttel 8 1 Harburg Wandsbek 2 5 21 Seevetal A7 A25 3 A39 18 Ahrensburg Barsbüttel 4 Glinde/Oststeinbek/Reinbek Berge- 6 dorf A1 A21 A24 Winsen (Luhe) 23 Bad Oldesloe B404 B404 Geesthacht A20 Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember 2012, Quelle: Engel & Völkers Commercial. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: 31 December 2012, Source: Engel & Völkers Commercial Hamburger Norden North of Hamburg Hamburger Westen West of Hamburg Hamburger Osten East of Hamburg Hamburger Süden South of Hamburg Gewässer Waters Umland Norden North surrounding area Umland Westen West surrounding area Umland Osten East surrounding area Umland Süden South surrounding area Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Stadthausbrücke 5 20355 Hamburg Tel. +49-(0)40-36 13 10 HamburgCommercial@engelvoelkers.com