Industrie Industrial Marktreport 2014/2015 Hamburg

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1 Industrie Industrial Marktreport 2014/2015 Hamburg

2 Industrie- & Logistikflächen Hamburg Industrial & warehouse space Hamburg Der Markt für Logistik- und Industrieflächen (Vermietung und Verkauf) in der Region Hamburg hat mit einem Flächenumsatz von rund m² 2014 das Vorjahresergebnis um rund m² übertroffen. Insbesondere das belebte vierte Quartal hat mit einem Anteil von rund m² zu dem stabilen Jahresergebnis beigetragen. So konnte auch der Leerstand im Hamburger Hafen, der Anfang 2014 vorhanden war, im vierten Quartal spürbar abgebaut werden. Das Ergebnis liegt rund 3 % unter dem Zehn-Jahres-Mittelwert von m². Die Spitzenmiete ist leicht auf 5,85 EUR/m² angestiegen (2013: 5,80 EUR/m²). Große Umsätze überwiegend im Süden Insgesamt gab es neun Umsätze mit mindestens m². Der größte Abschluss im Jahr 2014 war im vierten Quartal die Anmietung von ca m² durch den Logistikdienstleister Rhenus Logistics im VGP Park Hamburg in Rade im südlichen Umland. Der Standort zeichnet sich besonders durch seine günstige Anbindung an den Hamburger Hafen aus. Die Gebäude im VGP Park werden je nach Anforderungen maßgeschneidert und eignen sich sowohl für die Bereiche Logistik als auch für leichte Produktion oder andere kommerzielle Aktivitäten. Mit dem Neubau von m² durch den Eigennutzer Hamburg Airport Cargo Center (HACC) im Hamburger Norden fand der zweitgrößte Abschluss statt. Große Abschlüsse im Süden der Region Hamburg waren die Anmietungen durch das Logistikunternehmen TRANSA Spedition GmbH über m², durch die syncreon International Group über m² sowie der Mietvertrag mit Nord Logistic über m². Große zusammenhängende Gebäudeflächen waren und sind auch gegenwärtig nur noch im Hamburger Süden und dem südlichen Umland verfügbar. Insgesamt 52 % der vermarkteten Gesamtfläche entfielen auf den Hamburger Süden und das südliche Umland. Im Umland Ost konnte Engel & Völkers Commercial eine Logistikimmobilie mit m² an die ASROPA Food With a take-up of around 455,000 m² in 2014, the market for logistics and industrial space (rent and sale) in the Hamburg region has exceeded the previous year s result by around 12,000 m². In particular the busy fourth quarter contributed to the stable annual result with a share of around 200,000 m². This meant it was even possible during the fourth quarter to considerably reduce the vacancy rate in the Port, that prevailed at the beginning of The result is approx. 3 % below the ten-year average of 470,000 m². The top rent has risen slightly to 5.85 euros/m² (2013: 5.80 euros/m²). High turnover figures mainly in the South Altogether nine deals were concluded for at least 10,000 m². The largest lease in 2014 was for approx. 52,200 m² to the logistics company Rhenus Logistics in the VGP Park Hamburg in Rade on the south periphery during the fourth quarter. The particular attraction of the location is its convenient connection to the Port of Hamburg. The buildings in the VGP Park are tailormade to meet requirements and are suitable both for the Logistics sector and for light production work or other commercial activities. The new construction of 20,000 m² by the owner-occupier Hamburg Airport Cargo Center (HACC) in the north of Hamburg generated the second-largest turnover figure. Larger deals in the south of the Hamburg region were the letting of 16,900 m² commercial space to the logistics company TRANSA Spedition GmbH, of 14,800 m² to the syncreon International Group as well as the lease concluded with Nord Logistic for a space of 11,800 m². Major coherent spaces were and are still available only in the south of Hamburg or on the southern periphery to which regions a share of 52 % of the total space marketed was allocated. On the eastern periphery of Hamburg Engel & Völkers Commercial was the broker for letting a logistics property of 10,700 m² to the ASROPA Food as well as for a Bedeutende Flächenumsätze Hamburg Significant take-ups Hamburg Nutzer User Umsatzart Transaction type Fläche Space Lage Area Rhenus Logistics Miete Neubau m² Umland Süd Hamburg Airport Cargo Center Eigennutzer Neubau m² Hamburg Nord TRANSA Spedition GmbH Miete Bestand m² Hamburg Süd syncreon International Group Miete Bestand m² Umland Süd Nord Logistic Miete Bestand m² Hamburg Süd Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2014/2015 Hamburg

3 Flächenumsatz Take-up Flächenumsatz Größenklassen Take-up size categories Volumen in Tsd. m²/volume in '000s m² < 500 m² m² m² m² m² > m² 2 % 5 % 19 % 17 % 22 % 35 % * 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % Q1 Q2 Q3 Q4 Ø 10 Jahre * Prognose/Forecast m² Flächenumsatz Branche Take-up segment Flächenumsatz Miete/Eigennutzer Take-up rental/owner occupation Transport, Logistik 44 % Eigennutzer Kauf 12% Sonstiges 3 % Miete 75 % Handel 26 % Industrie, Gewerbe 27 % Eigennutzer Neubau 13 % Flächenumsatz Lage Take-up location Mietpreisspannen in EUR/m² Rentrange EUR/m² Hamburg Ost Billbrook/Allermöhe74 % 13 % Hamburg Süd Hafen 87 % 26 % 7,0 6,0 5,50 5,50 5,50 5,80 5,80 5,80 5,85 Hamburg West 9 % 5,0 Hamburg Nord 5 % Umland Ost Umland Süd 13 % 26 % EUR/m² 4,0 3,0 2,0 2,50 Umland West 2 % Umland Nord 11 % 0 % 10 % 20 % 30 % 1,0 0,

4 vermitteln sowie im nördlichen Umland einen Mietvertrag über m² mit der Bergans Outdoor GmbH. Anteil der Bestandskäufe gestiegen Mit rund 13 % nehmen die Eigennutzer-Neubauten einen kleineren Anteil des Marktes ein als in den vergangenen zwei Jahren lag dieser Anteil bei 36 % des Flächenumsatzes. Hintergrund für den Rückgang ist die auch weiterhin vorherrschende Grundstücksknappheit. Demgegenüber hat sich der Anteil der Bestandskäufe mit 12 % verdoppelt (2013: 6 %). Zurückzuführen ist diese Entwicklung insbesondere auf das gegenwärtig attraktive Finanzierungsumfeld. Auf Vermietungen entfielen 75 % des Flächenumsatzes (2013: 58 %). Nachfrage aus der Branche Industrie und Gewerbe Die Größenklasse über m² erreichte einen Anteil am Gesamtflächenumsatz von 35 % (2013: 41 %), jedoch nur 6 % der Gesamtzahl der Abschlüsse gehen wir in diesem Segment von einer Belebung aus, da bereits einige Anfragen für große Flächen vorhanden sind. Rund 22 % der vermarkteten Fläche lagen in der Größenklasse zwischen und m² (9 % der Verträge). Der Flächenumsatz ist alleine in dieser Größenklasse um acht Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Rund 17 % des Flächenumsatzes entfielen auf die Größenklasse zwischen und m² und 19 % auf die Klasse zwischen und m². Das letztgenannte Größensegment ist durch eine erhöhte Nachfrage insbesondere aus den Bereichen Industrie und Handel gekennzeichnet, wobei die Auswahl an verfügbaren Flächen in Hamburg knapp ist. Grundsätzlich finden verfügbare Mietflächen in Hamburg aufgrund der hohen Nachfrage schnell einen neuen Nutzer. Das gilt auch für ältere bzw. nicht mehr zeitgemäße Objekte. Gegenwärtig werden Verträge tendenziell mit kürzeren Mietvertragslaufzeiten abgeschlossen. So akzeptieren Vermieter von Bestandsgebäuden im Bereich der Kontraktlogistik häufig Vertragslaufzeiten von drei Jahren. Neubauten sind demgegenüber in der Regel erst ab einer siebenjährigen Mietvertragslaufzeit verfügbar. In den Vorjahren waren hier zehn Jahre üblich. Verträge für Built-to-suit-Immobilien werden weiterhin ab einer zehnjährigen Mietvertragslaufzeit abgeschlossen. Positiv hat sich der Flächenumsatz der Branche Industrie und Gewerbe mit einem Anteil von 27 % entwickelt (2013: 10 %). Zurückzuführen ist dieser deutliche Anstieg auf mehrere Großvermietungen u. a. durch lease with the Bergans Outdoor GmbH for 9,850 m² in the outlying area to the north of the city. Share of acquisitions of existing buildings has increased With around 13 % the share of new owner-occupier properties constitutes a smaller share of the market than in the past two years. In 2013 this share made up 36 % of the take-up. The background for this decline is the ever prevalent shortage of building sites. On the other hand the share of acquisitions of existing buildings has doubled to 12 % (2013: 6 %). This development is mainly due to the current attractive financing environment. Lettings accounted for 75 % of the total take-up (2013: 58 %). Demand from the sector Industry and Commercial The size category over 10,000 m² reached a share of 35 % of the total take-up (2013: 41 %), but only 6 % of the number of deals successfully concluded. In 2015 we expect an enlivenment in this segment as there are already some enquiries for large spaces. Around 22 % of the marketed space was in the category between 5,000 and 10,000 m² (9 % of the concluded contracts). The take-up in this size category alone has risen by 8 percent points in comparison with last year. Around 17 % of the takeup fell in the size category between 2,500 and 5,000 m² and 19 % in the category between 1,000 and 2,500 m². The latter size segment is distinguished by an increased demand in particular from the sectors Industry and Trade, whereby the range of available spaces in Hamburg is very restricted. Basically, available rental spaces in Hamburg quickly find new users due to the strong demand. This also applies to older or no longer contemporary properties. At present, there is a tendency towards contracts with shorter lease terms. For example, the landlords of existing buildings in the contract logistics sector often accept lease terms of three years. On the other hand, new constructions are usually only available with a lease term of seven years and more. Over the past years, ten-year-leases were normal. Contracts for built-to-suit properties are often concluded with a lease period of ten years and upwards. The take-up in the sector Industry and Commercial has developed positively with a share of 27 % (2013: 10%). This distinct increase is due to several major lettings, including 10,000 m² to Airbus or 8,000 m² to aircell. With 44 % Transport and Logistics is still the strongest sector represented (2013: 58 %). Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2014/2015 Hamburg

5 Airbus mit m² oder aircelle mit m². Die Branche Transport und Logistik ist weiterhin mit 44 % am stärksten vertreten (2013: 58 %). Stabiler Ausblick Vor dem Hintergrund einiger vorhandener Großgesuche für Flächen um m² und darüber hinaus rechnet Engel & Völkers Commercial im Jahr 2015 mit einem stabilen Flächenumsatz zwischen und m². Aufgrund der gegenwärtig verfügbaren größeren Flächen im Umland sowie einiger spekulativer Neubauten können zukünftig einige Unternehmen wieder erfolgreich zum Zuge kommen. Hingegen ist die Flächenknappheit in den begehrten Lagen innerhalb Hamburgs weiterhin vorhanden. Auch wenn es vereinzelt noch Flächen im Stadtbereich gibt, ist die Wanderungsbewegung ins Umland weiterhin da. Die Bereitschaft, eine größere Entfernung in Kauf zu nehmen, steigt, da viele Unternehmen ihre Objekte den individuellen Bedürfnissen ohne Einschränkungen anpassen wollen und dieses vorwiegend im Umland möglich ist. Stable outlook Against a background of some existing major enquiries for spaces of around 10,000 m² and more, Engel & Völkers Commercial reckons with a stable take-up of between 450,000 and 500,000 m² in Thanks to the larger spaces currently available in Hamburg s hinterland and some speculative new constructions, some companies can succeed in finding suitable premises again in future. On the other hand, there is still a shortage of spaces in the desirable locations in Hamburg. Even though in individual cases there are some spaces in the city area, companies are continuing to migrate to the surrounding areas. Willingness to accept a greater distance is increasing as many companies wish to adapt their premises to their own requirements without any restriction, and this is primarily possible in the hinterland. Gewerbegebiete in der Region Hamburg Industrial areas in Hamburg Name des Gewerbegebiets Name of industrial area Kaufpreis (Industriegrundstück*) in EUR/m² Purchase price (industrial property*) in EUR/m² Miete (Halle**) in EUR/m² Rent (warehouse**) in EUR/m² HH-Fuhlsbüttel ,00 5,50 4,10 5,50 4,10 5,50 4,10 5,50 Norderstedt ,50 5,30 3,50 5,30 3,50 5,60 3,50 5,85 Henstedt-Ulzburg ,50 4,80 3,50 4,80 3,50 4,80 3,50 5,00 Kaltenkirchen ,70 4,40 2,70 4,40 2,70 4,40 2,70 4,40 HH-Wandsbek ,00 5,50 4,00 5,50 4,10 5,50 4,10 5,50 Ahrensburg ,80 5,10 3,80 5,10 3,80 5,20 3,80 5,20 Barsbüttel ,00 5,50 4,00 5,50 4,00 5,50 4,00 5,50 HH-Billbrook/Allermöhe ,00 5,50 4,00 5,50 4,00 5,50 3,90 5,60 Glinde/Oststeinbek/Reinbek ,50 5,20 4,00 5,30 4,00 5,50 4,00 5,50 HH-Bergedorf ,20 5,10 3,20 5,10 3,20 5,30 3,50 5,60 HH-Harburg ,50 5,80 3,50 5,80 3,70 5,70 3,70 5,70 Seevetal ,90 4,90 4,80 4,80 Winsen (Luhe) ,80 4,60 3,80 4,60 3,80 4,50 3,80 4,50 HH-Hafen *** *** *** *** 3,50 5,40 3,80 5,60 4,00 5,80 4,00 5,60 Buchholz/Rade ,90 4,90 2,90 4,90 2,90 4,65 2,90 4,60 Neu Wulmstorf ,60 4,70 3,60 4,85 3,60 4,65 3,60 4,60 HH-Bahrenfeld ,90 5,50 3,90 5,50 3,90 5,70 3,90 5,70 HH-Stellingen ,00 5,40 3,00 5,40 3,00 5,40 3,00 5,50 Wedel ,80 5,30 3,80 5,30 3,80 5,30 3,80 5,30 Pinneberg ,80 4,90 2,80 4,90 2,80 4,90 2,80 4,90 Rellingen ,00 5,00 3,00 5,00 3,00 5,00 3,00 5,10 Quickborn ,80 4,50 2,80 4,50 2,80 4,50 2,80 4,60 Tornesch ,80 4,50 2,80 4,50 2,80 4,50 2,80 4,50 Elmshorn ,80 4,50 2,80 4,50 2,80 4,50 2,80 4,50, * unbebautes Grundstück für industrielle/gewerbliche Nutzung/* undeveloped land for industrial/commercial use, ** Mietpreis für Hallen in gebietstypischer Qualität/** rental price for warehouse in typical local quality, *** kein Angebot/*** no offer Industrie- & Logistikflächen Marktreport 2014/2015 Hamburg

6 Industrielagen Hamburg Industrial areas in Hamburg Stade A26 Engel & Völkers Commercial 24 Elmshorn Tornesch ELBE A20 Wedel 19 Buxtehude A1 23 A23 Pinneberg Quickborn 21 Rellingen Bahrenfeld 17 Neu Wulmstorf Altona Hafen 14 A261 Buchholz/Rade 4 A7 3 2 Stellingen Kaltenkirchen Norderstedt Fuhlsbüttel 11 Harburg 1 Berge- 10 dorf Henstedt- Ulzburg Wandsbek 5 Billbrook/ Allermöhe 8 12 Seevetal A7 A25 7 A Ahrensburg Barsbüttel A1 A21 A24 Winsen (Luhe) 13 Bad Oldesloe B404 B404 Glinde/Oststeinbek/Reinbek Geesthacht A20 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Dezember Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: December Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Hamburger Norden North of Hamburg Hamburger Westen West of Hamburg Hamburger Osten East of Hamburg Hamburger Süden South of Hamburg Gewässer Waters Umland Nord North surrounding area Umland West West surrounding area Umland Ost East surrounding area Umland Süd South surrounding area Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Stadthausbrücke Hamburg Tel. +49-(0) HamburgCommercial@engelvoelkers.com